[회오리감자] 2달동안 매물임장 24번, 매물코칭 3번 받고 1호기 투자했습니다(2)_매물코칭에서 배운 것
안녕하세요 단단한 투자자 회오리감자입니다. (👇 1탄과 이어지는 글입니다) [회오리감자] 2달동안 매물임장 24번, 매물코칭 3번 받고 1호기 투자했습니다. 2탄으로 돌아왔습니다.왜 3번이나 매물코칭을 받게 되었는지매코를 통해 얻은 게 무엇인지 가보겠습니다. 레쓰고✨ 본격 들어가기 전에먼저 전 매물코칭 신청이 이렇게 치열한 줄 몰랐어요... 투자 고려하고 계신 분이면매일 오전 10시에 열리는 매물코칭 신청 무조건 연습하세요!저녁 10시까지 양식 제출하시면 다음날 코칭 받을 수 있습니다. 오늘 매물임장 가는 날이다 그럼 그냥 고민하지 말고 신청하세요.투자할 수 있는 좋은 물건 나올 수도 있구요.매코 신청해놓고 보는 물건은 더 열심히 적극적으로 보게 됩니다. 1. 괜찮은 단지인데 그 투자금으로는 아쉬워요.(with. 센스있게쓰자 튜터님✍️) - A지역 ㄱ단지 애매한 5호선 역세권 24평: 샷시포함 특올수리, 집주인 거주, 전세 맞춰야 함. - B지역 ㄴ단지 9호선 초역세권 24평: 부분수리, 세입자 25년 8월에 이사나감,일단 낮은 전세금으로 투자 후 전세금 회수 가능함. ✍️ : 일단은 가격 자체로는 비싸지 않다고 봅니다.감자님이 가져오신 단지는 4급지 단지를 상중하로 나눴을 때 중하단지라고 볼 수 있어요.지역 내에서 단지 선호도가 크지 않다는 부분이 조금 걸려요. 비슷한 라인 중에서는 가격을 훨씬 더 깎아버리거나,비슷한 레벨에서 30평대를 보거나,아니면 조금 더 선호도가 좋은 단지의 20평대를 봤으면 좋겠습니다. 🥔: 그럼 결론적으로 튜터님 말씀은 가격을 O천만원 이상 깎아야 괜찮다는 것이겠네요. ✍️ : 네 맞아요. A지역의 경우 전세는 굉장히 보수적으로 봐야 합니다.전세를 새로 맞추는 것은 아예 지양하시고 전세낀 물건이나 주전세 물건으로 보세요. 그리고 감자님의 경우 싱글투자자니까 다음 투자를 생각했을 때 현금흐름도 같이 생각하시면 좋아요.수지, 평촌, 광명에서 보면 지역 내에서 꽤나 좋은 신축 단지를 할 수 있어요. 🥔: 네 알겠습니다. 튜터님.그런데 저는 왜 같은 투자금으로 더 좋은 단지가 안 보일까요? ✍️ : 우리가 급매로 좋은 물건을 만나고 싶잖아요.근데 그걸 우리가 만들 수는 없어요.그러면 할 수 있는 게 빈도를 올려서 확률을 올리는 수밖에 없어요.운이 좋으면 빨리 만나는 거고 운이 조금 떨어지면 뒤에 만날 수 있는거죠.근데 어쨌든 계속해서 늘려 나가면 한 번쯤 이상은 만날 수 있다고 생각합니다. 💡 알게된 것 1) 공급이 많은 지역에서는 전세 리스크를 전세가가 낮아지겠지 정도로 생각하면 안 됨.전세를 아예 못 맞춘다는 최악의 상황으로 전세 껴있거나 주전세 물건만 보는 게 안전함.2) 더 좋은 선호도의 단지에서 깎일 수밖에 없는 물건을 찾아야 함.그러기 위해서는 매물을 더더더 많이 봐야 함.3) 싱글투자자로 현금흐름을 가져가려면 경기도 신축이 더 나을 수도 있음.4) 매물코칭을 통해 확실하게 방향성을 정할 수 있음.꼭 투자를 못하더라도 고수와 생각을 얼라인 하는 과정이 굉장히 의미 있음. ▶️ 결과 ✔️ A지역 ㄱ단지 24평은 전세가 정말 안 맞춰질 수 있기 때문에 제외함> 매코 넣었던 단지보다 선호도가 약간 떨어지는 옆단지의 84 주전세 가능한 물건 발견>> 1년 뒤에 신축 입주 예정이고 전세금 all 현금 가능함, 다음 세입자 맞출 때 올수리 필요함>>> 4천만원 네고 시도했으나 목표매수가보다 1200만원 비싸게 팔림😭 잘가... 🍟 사장님이 내가 원하는 가격을 집주인에게 말해주실 수 있게 설득하는 법을 배웠다! ✔️ B지역 ㄴ단지 24평은 매물코칭 후 세대수가 적어 환금성이 떨어짐을 확인함> 결국 최선의 물건인 줄 알았지만 나도 아쉬운 물건이 됨>> 그래도 협상 시도해 봄, 500만원도 안 깎임>>> 지금도 물건 그대로... 안 팔림 🍟 협조 잘 되는 사장님을 고르기 위해 같은 물건이라도 2개 이상 부동산에 연락해야겠다! +) Bonus!가격을 깎는 건 실력이 아닌 노력의 영역이에요.(with. 험블 튜터님💜) 첫 번째 매물코칭 후에같은 가격이라면 84보다 땅의 가치가 좋은 59를 하는 것도 맞지만현재 가격 자체가 가벼운 59는 많이 반등했고무거운 84는 눌려있는 단지가 많다는 것을 확인하게 됐습니다. 그리고 실전반을 함께 했던 @험블튜터님💜께 조심스럽게 연락을 드렸어요.1호기를 준비한다는 사실에 정말 기뻐하시면서 연락을 받아주셨고투자의 원칙을 다시 한 번 명확하게 정리하면서지역 내 선호도가 정말 정말 중요하다는 것을 깨달았습니다.조급해져서 가격만 먼저 보게 되면 절대 안 된다는 것도 되새겼어요. [꼭 배운대로 투자해야 한다!] 1) 지역 내 선호도를 확실히 아는가?2) 가치 대비 싼 단지를 찾을 수 있는가?3) 정말 가치가 있는가? (10년 동안 전세/매매 상승률 확인)4) 가치 기준으로 단지 우선순위를 정할 수 있는가?5) 투자금에 맞는 단지를 대상으로 매물을 털고6) 매물 by 매물로 우선순위를 정해 투자한다! (👇 요 칼럼 보시면 블튜님이 모든 것을 알려주셨어요)https://cafe.naver.com/wecando7/11464052 그리고 후보 단지는 너무 많이 넓혀 놓으면 집중에 방해가 되기 때문에좋은 단지부터 차근차근 털고 넘어가고 다음 단지 보면서 예전에 봤던 단지를 트래킹 하는 식으로몰입하는 방법도 알려주셨습니다. 마지막으로. 🥔: 튜터님.. 5천만원까지 제가 네고할 수 있을까요?자신이 정말 없고 저 실력도 없는 거 같아요...시장 분위기도 안 좋은 것 같구요(찡찡..핑계...) 🙏: 못하면 어쩔 수 없죠.감자님이 그만큼 돈을 못 버는 거예요.(헙)네고할 자신이 없다. 실력이 안 되는 것 같다. 시장 분위기가 그런 것 같다.이해를 못하겠습니다.네고할 자신이 없다면 더 많은 물건을 보세요.깎는 건 실력이 아니에요. 노력입니다.안 깎이는 물건 붙잡고 늘어지다가 투자를 하지 말라는 말이 아니라깎일 수밖에 없는 물건을 찾기 위해 계속 물건을 보는 겁니다. !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 블튜님의 말씀에 저 정말 정신 차렸습니다.왜 바보 같이 한계를 두고 지레 겁 먹었을까. 다시 한 번 마음 다잡고 튜터님께 연락드렸습니다. 🥔: 네 말씀 감사합니다 튜터님!한계를 두지 않고 배운대로 그대로 해보겠습니다. 다시 해보자. 2. O천만원 깎고 잔금 후 올수리 하세요.(with. 자유를향하여 튜터님💘) - C지역 ㄷ생활권 기본집 32평: 입주 후 기본집 올수리 필요함. 집주인 거주.집이 안 팔려서 신축 입주를 못하고 있음. - C지역 ㄷ생활권 특올수리 24평: 샷시제외 집주인용 올수리, 집주인 거주, 많은 융자금, 언덕 앞동 💘 : 단지선정 정말 잘하셨어요 감자님.정말 싼 물건이고 좋은 물건입니다. 🥔: (너무 신나서 눈물 찔끔 날 뻔 함) 💘 : 30평대 물건은 수리를 다 해야하는 상황이잖아요.그럼 잔금치고 전부 수리를 해야합니다.주변에 신축 입주가 있었잖아요.전세 빼려면 결국 신축과 경쟁을 지금도 앞으로도 계속 할 수밖에 없어요.시간이 갈수록 기본집은 엄청 싸게 내놔야 겨우 나가거나, 안 나갈 수도 있어요. 지금 사장님과 얘기한 가격보다 3천만원 더 낮게 불러보고2.5천만원 낮은 가격에서 만나볼 수 있게 해보세요.지금 입주 끝내야 하는 날짜도 지났기 때문에 중도금 이자나 연체료도 내야 하니까요. 그리고 만약에 30평대가 안 된다고 하면 20평대도 검토해야 해요.전세금은 보수적으로 더 낮게 생각해야 하구요.수리가 잘 되어 있고 가장 로얄동이라고 하니까.그렇게 고려하면 가격을 4천만원 낮게 부르고 -3천만원에서 가격 만나게 해봅시다. 💡 알게된 것 1) 가까운 곳에 신축이 있을 경우 가격이 차이 나더라도앞으로 전세 경쟁을 같이 할 수 있다고 보수적으로 생각하고 수리해야 함.2) 프리랜서라 대출이 별로 안 나오겠지 생각만 하고 있었는데대출상담사와 상담해보니 2금융권으로 할 경우 생각보다 잔금이 많이 될 수 있었음!구체적으로 자금 여력을 파악하는 것 매우매우 중요함.3) 투자를 결국 하는 것 자체가 중요함.목표매수가는 목표이고 어느 정도 깎이면 고! 하는 것도 좋은 선택. ▶️ 결과 ✔️ C지역 ㄷ단지 32평은 매코 넣은 가격보다 비싼, 광고 가격에 매도됨.(예를 들어 광고 9.3억, 사장님 협상 가능 가격 9억이라면, 9.3억 그대로 매도) > 집주인을 컨트롤 할 수 있는 곳이 A부동산 딱 한 군데.B부동산에서 물건을 봤기 때문에 협상 가격 전달도 안 되는 상황.> B부동산에서 얘기하다가 A부동산이 어디인지 알게 되었음.> 사장님께 사정사정 해서 A부동산에 직접 가서 얘기해보고 싶다고 함.> B부동산 사장님 동행 하에 A부동산까지 가서도 협상이 안 됨.🤣> 그 이후 평일 퇴근 후 A부동산으로 출근함ㅋㅋㅋ먹을 것도 사들고 가고~~ 앉아서 수다도 떨고 해도~~ 결국 협상 못함. 🍟 매물코칭 전에 사장님이 제시한 가격에서 얼마나 네고가 더 될 지 확인해봤어야 한다(네고룸).🍟 이미 내 타겟 물건이 됐으면 해볼 수 있는 건 다 해본다! 간절함으로! ✔️ C지역 ㄷ단지 24평은 목표매수가보다 1100만원 비싸게 매도됨.> 매코 물건 다 날아갔어도목표매수가가 명확하기 때문에 더 좋은 조건 물건 있으면 퇴근 후 매임> 새로운 물건 나오면 전임>> 무한반복 🍟 단지의 모든 물건을 보고 전임하면 부동산 사장님한테도 매일 전화가 오는구나. 3. 충분히 쌉니다. 안 깎여도 투자하세요.(with. 제주바다 튜터님🌊) - D지역 ㄹ단지 32평: 주전세 가능 물건. 수리 불필요. 융자금 많음. - D지역 ㅁ단지 32평: 월세입자 퇴거예정. 수리 불필요.월세보증금 중도금으로 주면 전세 길게 맞추는 것 가능. 🌊 : ㄹ단지 자체는 정말 좋은 단지예요.옆 생활권(상급지)에서 전출입도 많은 편이라 거주민 수준도 높구요.가격은 정말 싼 게 맞아요.잘 안 깎이는 분위기여도 500만원 정도 얘기를 해보시고협상이 잘 안 되더라도 어그러지지 않는 선에서 투자하세요. 5월에는 전세 정말 안 나갈 거예요.가정의 달이라고 사람들 다 놀러가고 집을 안 봐요.전세를 정말 보수적으로 보셔야 합니다.주전세 가능한 물건을 우선으로 보시고그 다음 대안이 되는 물건으로 넘어가시면 돼요. 주전세의 경우 융자금도 있잖아요.같은 집에서 집주인에서 전세입자로 갈 경우 전세자금대출이 안 나올 수도 있어요.감자님도 어느 정도 확인해보시고 집주인도 꼭 확인하시도록 해보세요. ㅁ단지의 경우 지금 전세를 동시에 맞출 수 있는 물건이 없잖아요.이럴 경우에 부동산 사장님께 솔직하게 투자금을 얘기해두세요. "O.O억까지 갭으로 가능한 상황이고잔금은 안 되기 때문에 전세입자를 동시에 맞추고 싶다." 전세금이 낮아지면 매매가를 확 낮추고적정한 전세가로 손님을 데려오면 현재 매매가로도 가능한거죠.그 대신 감자님 투자금에 딱 맞춰서 하셔야 합니다. 감자님. 이제 이 두 단지 안에서 꼭 투자하세요! 🥔: 네 튜터님. 꼭 매수하겠습니다! 💡 알게된 것 1) 충분히 싸고 좋은 단지면 네고가 안 돼도 투자할 수 있다.2) 전세가 잘 안 빠지는 상황에서는 보수적으로 -1억이 될 수도 있다고 생각해야 함.3) 돈을 싹싹 긁어서 투자할 것이냐 내 투자금에 맞춰서 할 것이냐는단지에 따라 또 투자하는 사람에 따라 다를 수 있음.그렇기 때문에 매코 받는 것이 중요함.4) 가격이 크게 차이 나지 않는다면 우선순위는 전세를 안전하게 맞출 수 있는 물건. ▶️ 결과 ✔️ D지역 ㄹ단지 32평은 주전세로 최종 계약 완료!(예를 들어 광고 9억, 사장님 협상 가능 가격 8.8억이었는데 500만원도 안 깎였음)> 3탄에서 뚜껑 열리는 매수 경험담으로 찾아뵙겠습니다. 🍟 사고자 하는 간절함과 팔고자 하는 부사님이 만나면 중개료가 깎인다?!🍟 주전세 물건 매매전세 계약 동시에 하니까 편할 줄 알았지? ✔️ D지역 ㅁ단지 32평은 전세손님이 없어 동시 진행이 어려움. 🍟 언덕 있는 젤 뒷동이어도 어차피 가격은 단지 전체로 함께 가는 것이다.🍟 일잘러 사장님은 전세 동시에 맞출 수 있게 손님 데려오실 수 있다. 오늘도 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다🥔🍟🥔🍟3탄에서는 1호기 매수하면서 겪은 일로 찾아뵙겠습니다. [매도를 하겠다는데 계좌번호를 안 주는 집주인이 있다?] ㅂㄷㅂㄷ (👇 3탄으로 이어집니다.)2달동안 매물임장 24번, 매물코칭 3번 받고 1호기 투자했습니다(3)_가계약 없이 주전세로 1호기 매수
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