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실전투자경험

부동산에서 손쉽게 바로 확인할 수 있는 질문 (feat, 디테일한 매물임장법)

    "매물임장을 하라고는 하는데 두렵습니다....." "부동산에서 질문할 수 있는 방법이 있을까요?" "궁금한 부분이... 뭐죠?. 뭘 모르는지 몰라요."      안녕하세요 쩡봉위입니다. 날씨가 일교차가 심하더니이제는 많이 더워진 계절이 오고있네요.분위기임장,단지임장에 이어매물임장은 잘 다니고 계신가요? 매물임장을 하다보면 어떤 말을 해야할까궁금하거나 어려울 때가 있었던 부분입니다.저 역시도 처음에 매물임장을 하는 것 자체에대한 두려움과 매물을 보는 것 두가지에익숙하지 않은 것들이 겹쳐어려웠던 것 같습니다. 어떻게하면 두려움을 극복하고 궁금한부분을 질문할 수있을 지 생각해보니결국 궁금한 부분이 있어야원활한 대화로 이어졌던것 같습니다.어떻게하면 궁금한 부분을 대화의 소재로이어갈 수있을지 얘기해보려 합니다. 매물 임장시 궁금한 부분을 생각해보고질문을 통해 보다 잘 하고싶으신분들에게 도움이 되실수있는 부분이라 생각됩니다. 이런 부분을 손쉽게 파악해서질문으로 이어질 수있는 방법에대해 얘기드려보려 합니다.   1. 비슷한 연식에 대한 궁금증 임장을 하시면서 시세지도를통해 연식이 비슷한 두 단지의시세가 다른 경우를 확인해보게 되는데요.이런 부분에 대한 궁금증을생각해볼 수 있습니다. 매물임장을 하면서 부동산 사장님께질문을 드려보면서선호도의 차이를 구별 해보시면 되는데요. 예시를 가져와보겠습니다.양천구의 두 단지입니다.래미안아델리체,목동힐스테이트 둘다신축입니다.신정네거리역 역세권에 신축으로 비슷한특징을 가진것처럼보이지만 가격은2억이상 차이가 나는 부분을 알 수있습니다.   심지어 아델리체가 연식이 더 좋지만가격흐름은 목동힐스테이트가더 높게 흘러가기에 질문을 해보는 것입니다.   목동힐스테이트 매임시에질문을 생각해볼 수 있습니다. "사장님 비슷한 연식인 OO도 고민중에 있는데그쪽이 더 싸기도하고요..." 해당하는 부분을 통해 선호도의 차이를디테일하게 설명해주시는데요.배정되는 학교의 차이 때문임을말씀해주십니다.목동 힐스테이트는 앞에 있는목동 신시가지 10단지와 학교배정이같아서 학군지의 메리트를 누릴 수있습니다.   분임,단임을 하면서 둘다 신축에 거주하기편리한 부분을 갖추고 있어확인하기 어려웠지만요.질문을 통해서 차이를 이끌어내는부분을 바로 알 수가 있습니다. 해당 생활권에서 신축+2호선 역세권 편의도중요하지만 학군이라는 요소가 무시할 수 없을을생각해보게 되는 요인입니다. 두 단지 모두 감당이 가능하다면더 선호도있는 것을매수해야하는 부분이 있으니의사결정에 있어 중요 요소임을 알고넘어가야 하는 것입니다.      2. 비슷 한 가격에 대한 궁금증 비슷한 가격의 두단지인데요.여기에 더해 생활권/연식까지비슷하게되면 차이를 구별하기어렵기도 합니다. 두 단지중 아무거나 투자의우선순위로 살펴봐도 될까 라는생각이 들 때가 있습니다.예시를 가져와보면요.성동구 행당에 선호도 비슷한대단지 구축 행당 대림/행당 한진을가져와보겠습니다.   해당 생활권 내에서는 5호선도 가깝고선호하는 두 단지입니다.상가도 잘되어있네요.(가격도 심지어 비슷하고.. 헷갈립니다.)   같은 구축에 어디가우선일지 모르겠습니다.이럴 때 질문을 더해보는 것입니다. "사장님 OO/ㅁㅁ 둘다 비슷하기도하고역도 가깝고 어디가 더 선호되는건지 헷갈려요..." 행당 한진이 동간거리도 더 넓고중간에 엘레베이터가 있어선호하는 부분이 있고행당 대림이 한개 라인에덜 선호할 수있는 요인이 있습니다. 이런 부분을 사장님께 질문을 통해서파악해보시면서 실제 매임시에그런 차이를 느껴볼 수 있는 것들입니다. 따라서 비슷한 가격이라면 어디가선호도가 더 높은지헷갈리지 않고 먼저 매수의 우선순위를잡아볼 수 있는 것입니다.   3. 같은 단지 동별 편차 마지막 하나는 같은 단지에서선호도에 대한 부분이궁금하기도하는데요. 대단지 안에서 특히나 헷갈립니다.각각의 선호되는 요인이 있어보이고가격은 매도자의 상황과 목적에 따라달라지기도 하고요. 예시를 들어보면요.서대문구에 가재울DMC 파크뷰자이를 들어보겠습니다.    우선 이렇게 생겨서 굉장히 쾌적한 곳에신축 대단지로 거주하고싶게 생겼습니다.아무거나 매수해도될것처럼 보이는 단지처럼보이기도 하는데요.    우리는 디테일함을 알고 투자로이어져야하는 투자자이기에 차이를확인해보겠습니다. "사장님 OO단지 세대수도 크고 헷갈리는데어디가 더 선호하는 단지고 왜 그런거에요?" 1단지가 가장 크기도하고 2단지는 상대적으로 작고3단지는가장 뒤에있고 세대수도 작고4,5단지도 세대수가 작고주복느낌이네요. 이럴 때에 궁금한 부분은세대수가 큰 만큼 단지별편차에 대해 질문해볼 수있을 것 같아요. 사장님께 질문을 통해3단지가 가장 뒤에 있고커뮤니티는 길건너 1단지를 이용하며세대수는 284세대로 많이 작아서 선호도가빠지는 부분을 알 수 있습니다. 같은 매매 가격이라면 선호도가 높은1단지부터 매수를 고려해볼 수 있지만요. 매매가격의 차이가 단지별 선호도에 따라반영이 되었다면전세가격은 큰 차이가 없는 만큼 오히려내 투자금을 줄이는 관점에서는3단지가 나을수 있는 부분입니다.    오히려 투자금을 줄이는 면에 있어서는3단지가 나을수 있겠습니다. 중요한 것은 단지별 선호도의 차이를매물임장 시에 질문을 통해 파악해보면서덜 좋은것과의 차이를 알면서실행으로 옮길 수 있다는 것입니다.      전체적으로 세가지 관점에서차이를 고민해보고 질문으로 연결해보는방법에 대해서 생각해볼 수 있는부분들이었는데요. 결국 임장을 기계적으로 다니는게아니라 궁금한 부분을 손품/발품을 통해다니시면서 의문점을 가지고 풀어보는과정을 생각해보면질문이 만들어지는 것 같습니다. 때로는 의미없는 질문이 있을수도 있지만적극적으로 차이를 통해 의사결정의순서를 고민하고 투자의 활용 하게 된다면디테일한 수익의 차이를고민해볼 수 있지 않을까 생각이 들었습니다. 매물임장이 익숙하지 않고 어떤 질문부터뽑아내야할 지 어려운 분들에게조금이나마 도움이되셨으면 좋겠습니다.  긴 글 읽어주셔서 감사합니다.댓글과 공감은 저에게 큰 힘이 됩니다.  

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실전투자경험

재건축 단지를 볼 때 고려 할 3가지 요소 (feat, 단지 수익공개)

"재건축 단지 어떤걸 봐야할까요..." "재건축단지 그냥 비싼것 같은데 구축이고 어떤걸 고려하나요?" 재건축 단지에 대해서 살펴볼 수있는3가지 부분을 함께생각해보겠습니다.  안녕하세요."쩡봉위" 입니다. 입춘이 지나서 날씨가 풀리다가도추워지기도하네요.추위에 유념하시어 임장다니셨으면좋겠습니다.  임장을 열심히 다니다보면구축단지 특히나 지하주차장이없고 완전 구축단지는금방 지나가게 되는 경우가 있는 것같습니다.(저 또한 이런 단지는 뭘봐야하는지..정말 어려웠던 기억이 많습니다.)물론 지하주차장이있거나해도 구축단지의 특징을찾기는 어려울 때가 있기는 합니다. 이런 단지들에서도 충분히 가치를찾을 수있는 부분에대해 얘기해보고자 합니다.여기에 해당하는부분이 "재건축"이 있습니다.  재건축단지라함은기존의 단지를 새롭게 지음으로써가치있는 신축으로탈바꿈되게 되는단지들인데요. 대체로 땅의 가치가 높은수도권(서울/경기도)나 광역시에서추진하게 됩니다.모든 단지들이 재건축이 동일하게검토되는게 아니라 결국 건설사도수익을 거두기 위해사업성을 검토 후에 해당 단지를먼저 고려하게 됩니다. 결국 이런 사업성 및 신축에 대한 기대로매매 가격에도 영향을 주기에같은 가치를 단지라 해도재건축 여부에 따라 가격이반영되어 오히려 주변 준신축단지들보다도 가격이 높게도형성되기도 합니다.   재건축 추진으로 기대되는 심리가 반영된 가격  신축 아파트는 가장 수요에결국 상품성이 좋고 앞단이기에기대심리가 커지기도하는데요.재건축 단지를 볼 때 무엇을보아야 할지생각해보아야 겠습니다. 그렇다면 재건축 단지에 대해볼때 무엇을 유의해서보아야 할까요?     재건축 단지를 볼때 어떤점을유의해서 보아야할지함께 생각해보도록 하겠습니다.      1. 용적률과 세대수 건설사에서 재건축을 추진하는이유는 결국 사업성을목적으로 합니다.건설사도 수익을 거두는게목적이기에세대수가 크고/용적률이낮으면 아무래도사업성이 더 있기 마련인데요. 용적률에 대해서는아래 글을 참고해보시면 좋겠습니다. https://cafe.naver.com/wecando7/8278487[쩡봉위] 아파트 동간간격이 너무 가까운 이상한 아파트가 탄생한 이유 (feat, 건폐율과 용적률에 대한 이해)  세대수의 경우 아무래도큰 단지들이 커뮤니티도 크고대단지로 탈바꿈하기쉽기 떄문입니다. 얼마전에 방배 삼호가든5차가재건축 시공사 찾기가난항이라는 기사가있었는데요.그만큼 어디에 입주하는것도중요하지만 세대수와 규모도함께 고려 해보아야하는부분임을 알수가 있었습니다.   입지좋은 방배도 재건축 난항  우리가 생각하는 대단지로재건축이 되면 커뮤니티 조성도그만큼 쉽고 분양을 통해서건설사에서도 사업성을거둘 수 있는 부분도 있습니다.   세대수가 커서 이런단지가 되면 좋겠지만..   물론 세대수/용적률이재건축이 실행되고 단지를 선정되는데모든 부분을 차지하지는않지만 이런 부분도 함께유념해서 확인해 볼필요는 있을 것 같습니다. 또한, 세대수가 크다고 무조건 좋은것이아닌 경우도 있는데요.서로의 이익과 의견이 충돌되면서이런 조합원들 간의 의견을 조율하는데세대수가 큰 만큼오래 걸리기도합니다.  리모델링이긴 하지만 재건축과 마찬가지로 오래걸리기도 합니다.  종합적으로 살펴서 볼 필요는있겠다는 생각이 드네요.    2. 위치와 입지 같은 구축 단지이지만사업진행속도가 다른 경우입니다.바로 과천과 노원구인데요. 노원구는 서울/과천은 경기도이지만과천에서의 진행속도가훨씬 빠릅니다.    80년대 주공단지들이 이미 많이 사라졌습니다. 80년대 단지들이 벌써재건축이 된 단지들이 많고아직도 입주예정인"프레스티어자이", "디에이치르블리스"가기다리고있습니다.(84기준 분양가가 20억이 넘네요.) 확실히 어느 곳과 비교해봐도과천의 재건축 진행속도는 빠른데요. 같은 80년대 단지들이 위치한노원의 경우는 재건축 등진행속도 속도가빠르지않음을 알 수 있습니다.예정인 단지는 많으나크게 진전되는 곳 확인은어려운 부분입니다.(같은 주공인데도 너무 다릅니다.)    확실히 입지에 따른 사업성도재건축이 실제 실현되고 진행되는여부에도 영향을 주는 부분임을알 수가 있습니다. 재건축 진행단지를 볼때에는해당 단지가 어디에 위치해있고주변 입지가 어떠한지 등도고려해보면서 실제 진행 속도 및 미래 등을고민해보는 것도필요한 부분입니다.  3. 가격의 적정성재건축 단지를 투자로본다면 주의해야할부분은 가격의 적정성인데요. 실제 동대문구/중랑구의 재건축호재가 있었던 단지들을가져와보겠습니다.70~80년대 아파트로 충분히재건축에 대한 부분을기다릴 수있는 아파트들이었는데요. 이전 상승장에서 해당하는단지들을 투자했다면돈을 상당히 잃었을 것입니다.따라서, 단순히 재건축이진행될 것같은 분위기안에서도실제 가격이 적정한지를살펴보고 고민이필요했던 부분인 것입니다. 20%이상 빠진 단지들 쉽게 찾아보게되네요.. 따라서 투자를 고려했다면재건축이라는 호재가 있었다고해도가격의 적정성까지 고려해서의사결정을 할 필요가있었을 것입니다. 해당하는 단지들은 향후 시장의 분위기가변화하거나 나아지면 충분히 다시수익을 거둘 수있는 단지가 될 수도 있기에꼭 이제는 별로라고 생각하는 것을 떠나지켜볼 수는 있을 것 같습니다.(다만 우리는 전세레버리지 투자이기에실거주 가치도 함께 고려는 필요할 것 같습니다.)  이전에 싼 구간에서 단지를매수했다면 반대로 플러스수익을 거두기도하는데요.      그만큼 재건축 등의 호재를바라보는 것도 중요하고진행속도 만큼이나 중요한 것은가격의 적정성인 것 같습니다.  결국 재건축이라는 호재가반영되어있고 여전히 가격이 싼 구간인지판단하는 부분이필요하다는 생각입니다.     재건축을 바라볼 때에진행되는 속도도 바라보지만해당 부분이 부동산 시장의 분위기와맞물린 부분인지도 살펴보아야 겠지만 이외의 언급된 3가지도 실제진행속도에 영향을 줄 수있는부분인 만큼 함께 고려해볼 수있는부분인 것 같습니다. 결국 중요한 것은투자자로 의사결정을 할 때에단순히 하나의 측면만 바라보는게 아니라 여러가지 관점에서고려해보고 더 나은 결정이무엇인지 반드시 고려해보아야할 부분이 필요할 것입니다. "분리된 사실을 억지로 짜맞추는 방식으로는사실을 제대로 알 수없다는 것입니다.사실은 격자 모형에 잘 맞아들었을 때만쓸모가 있습니다.이 모형은 여러개를 사용해야합니다."-찰리멍거 바이블 中- 아무쪼록 여전히 추운 겨울 날씨이지만 유의하시어 안전임장하셨으면 좋겠습니다.  긴 글 읽어주셔서 감사합니다.댓글과 공감은 저에게 큰 힘이 됩니다.            

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초보경험담

당연하게 기대하고 있지는 않으신가요? (feat, 서포터즈, 운영진/조장, MVP) [쩡봉위]

안녕하세요. 제대로 배우고 성장과 열정을 지속하고 싶은 "쩡봉위" 입니다. 월부 내에서는 성장의 기회를 제공하는 곳들이 많은데요.많은 분들이 이런 곳에서 함께하기를희망하고 기대하는 것 같습니다. 저는 운이좋게도 긴 시간동안기회를 얻어 함께하고 성장할 수 있었던특별한 시간을 가질 수 있는데요. 그 환경과 시간 안에서도함께하지 못해 실망했던순간과 그리고 기회가 왔을 때제가 느꼈던 생각과 얻었던 것을 얘기해보고 싶습니다. 1. 서포터즈(TF)라는 환경 서포터즈(TF)라는 환경은 많은 분들이 원하고 되고싶어하는 월부 내에서 좋은 환경입니다. 얼마전에 동료와 매임을 하다 중간에나눔과 TF에 대해서 얘기를 하게되었는데요. 동료가 TF의 환경과 나눔에 대해서너무 감사하다고 생각한 부분을 얘기해 주었습니다.그리고 유한하다고 생각하지 않는다는 말씀을해주셨습니다. 동료의 말을 통해서 저를 되돌아보니 이전에 온라인TF/독서TF등을 활동하면서 행복하게 온전히 감사함을 느꼈는지에 대해 생각을 해보았습니다.생각해보면 저는 운이좋아 그런 환경에 일찍들어가서 함께할 수있었고처음의 감사함이 무뎌지면서 어느순간 당연하게 생각하지 않았나 생각이들었습니다. 처음에는 TF일원이 될 수있어사실 소속감에 빠지기도 했던것 같아요.TF를 통해서 강의에서 뵙던 튜터님, 그리고 카페 내에서 볼 수 있던 유명한(?) 동료와 함께할 수있었던 부분들성장의 즐거움을 느낄 수있었던 순간도 분명 많았습니다. 그런데 익숙함의 타성에 젖어그런 부분을 잊고 어느샌가 소진되는 생각들이 많이 들면서 제가 해나가고있음을알게되는 순간도 있었습니다. 옆에 질문하고 소통할 수있는 튜터님, 동료가 있음에도..그게 너무나 익숙해져 감사함을 잊는 순간들을지나왔음을 되돌아보니 알게되었습니다. 동료의 말을 통해서 저를 되돌아보니 부끄러워지는 마음을 가질 수밖에 없었습니다. 그리고 동료에게 과거 저를 되돌아보며 지금 TF나 성장의 환경을 당연하지 않고 그 안에서 행복하고 즐겁게잘 해나가면 좋겠다고 진심어린 마음을 전해줄 수 있었습니다. 2. 운영진과 조장이라는 자리 새로 강의를 신청하게 되면 기대하는 것들 없으신가요?저는 운영진/조장을 기대하면서 매번 강의를 수강했던 것 같아요. 운영진/조장에서 떨어지면 아쉬운 마음을 감추지 못했던 것 같습니다.운영진/조장에 걸맞는 분들이 저 말고도 많은데.... 그 사실을 인정하지 못했던 것 같은데요. 그러면서 속상한 마음을 내려놓지를 못했었습니다. 마치 당연히 제가 되었어야 했던것처럼 생각했던 것이 더 실망한 마음과생각을 만들지는 않았나 고민을 해보았습니다. 결국 부족해서라기 보다는 더 적합한 분들이 된 부분인데 그것을 받아들이지못하지 않았나 생각이 들었던것 같습니다. 그럴때일수록 제가 해야할 것들을해나가면서 다음에 더 라는 생각을 했었어야했는데 그러지 못했던 부분이 남아 있었던것 같습니다. 생각해보면 "운영진", "조장"이 주는결국 위치라는 성취감을 느끼고싶어서 그런기대와 생각을 아니라고 부정하면서도가지고 있었던 것 같습니다.그러한 것들이 스스로를 갉아먹게 된다는 것도깨닫게 되었던것 같아요. 3. MVP를 기대하는 순간 우리가 강의를 들으면서 마지막에 기대하는 것들 무엇이 있을까요?단연 MVP가 아닐까 생각이 들었습니다. 실전반/실전지투반/월부학교에 가는 것은 광클이라는 벽이 있기에MVP를 통해서 가고싶 다는 마음은 누구나 한번쯤 가져보았던 생각일꺼에요. 저 또한 MVP를 강의를 들을때 마다 기대했고, 원했던것 같습니다.그리고 결과는 어떠했을까요?? 매번 MVP에 사실 떨어졌습니다. 어떤 분들이 MVP를 여러번 받았다고나눔글을 쓰시기도하고 궁금하기도 했습니다. (어떤 분들이 저렇게 되시는 거지..) 나는 MVP와는 거리가 먼 사람이구나그리고 그런 질문도 받았는데요. MVP여러번 받지 않으셨어요? 2년을 넘는 월부기간동안 그리고월부학교 ACE까지 다녀올 동안MVP를 한번도 받아보지 못했기에.. 아니라고 하면 다들 놀라는 분위기였습니다. MVP를 사실 너무나 받고싶었지만..받지못했던 이유를 생각해보면너무 기대하고 열심히 강의를 수강하고MVP라는 목표에 사로잡혀의식하지 않았나 생각이 들었던 것 같습니다. 4. 당연시 여기던 환경에서 멀어진 지금은? 지금은 과거 환경의 감사함을 알고묵묵히 제가 할 것들을 하고 채워나가고 있습니다. 그리고 할 수있는것들을 최선을 다하다보면저에게 영원히 주어지지 않을것이라고 생각하지 않습니다.많은 분들에게도 똑같은 과정과시간일 것입니다. 지금은 제가 하고있는 과정과 환경에서매우 감사함과 즐거움을 느끼고 있습니다.오히려 기대와 당연시했던 시간보다더 하나하나의 순간에서 기쁨과 즐거움을느껴보면서 해나가고 있습니다. 오히려 내려놓고 즐겁게 함께 성장을 추구하며월부에서 첫 MVP와 첫 운영진이라는기회를 얻을 수 있었습니다. 다시 기대하고 당연시 여기던 것들을 비워놓고 즐겁게 다른 분들을 돕고 함께 성장을 기대하다보니그런 환경과 기회가 주어짐을 알 수 있었습니다. 그리고 그런 환경에서 멀어지다보니제가 생각보다 나누는 것과 타인을 도와주는 것에서기쁨을 느끼고 있다는 것도 알게 되었습니다."실준반 조장", "지기 운영진"을 통해서타인을 돕고 함께 성장해나가면서 알 수있었습니다. TF/조장을 통해서 내나가면서 보다 많은성장을 내가 이루었음을 알게되는 시간을 함께 느끼고 있습니다. 앞서 제가 말씀드린 부분들에 대해서 우리모두 기대하고일원이 되거나 받는것에서 멀어지면 상처나 어려움을 겪고있을 것입니다.(제가 그랬던 것 처럼요..) 제가 말씀드리고 싶은 부분은 투자를 시작했던 "나의 목표" 그리고 방향이 무엇인지스스로 되돌아 보았으면 좋을 것 같습니다. 요즘들어 월부학교/TF도 아닌 환경에 있다보니 더 스스로 느끼고 저만의 목표가 무엇인지 되돌아보는 시간을 생각해보게 됩니다. 목표가 무엇인지 생각해보고 이유를 뚜렷하게만들어 갔으면 좋겠어요. 어떤 노력과 수준인지도 생각해보면서불편하더라도 계속 했으면 좋겠습니다.그리고 그 안에서 단단해지고 확신이 생길꺼에요.-한가해보이님- 당연시 여기던 것들이나 기대했던대로 되지 않을 때 내 스스로 목표를 가지고 해나가는지 그리고 열정과 희망을 지탱해줄 수 있는게무엇인지 생각해보았으면 좋겠습니다. 그리고 결국 포기하지 않으면 우리가 원하는 목표를이루는 곳으로 함께 갈 수있으니 그 부분을 잊지않으셨으면 좋겠습니다. 목표를 결정하고 해나가는데잘못된 길로 빠질까 걱정하여 연락주시고 항상 응원해주시는 멘토님/튜터님좋은 말씀, 쓴소리 해주시는 선배님,후배님, 소중한 동료까지너무 감사합니다. 부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.댓글과 공감은 저에게 큰 힘이 됩니다.

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