국빱이 | 월급쟁이부자들

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실전투자경험

투자로 연결되는 "시세그룹핑" [국빱이]

안녕하세요 푸짐한 실력과 x 따뜻한 마음을 가진 국빱이입니다. 시세 지도를 제외하고, 시세 파트에서의 마지막은 [시세그룹핑]으로 마무리가 됩니다.그런데 혹시, 아래처럼 "단순히" 그룹핑에서 끝내고, 시세 지도로 넘어가지는 않았나요? ↓ 이번엔 다른 질문을 해보겠습니다.혹시 시세그룹핑을 하는 목적은 무엇인가요? 제가 생각하는 시세그룹핑의 목적 즉, = 시세그룹핑을 통해 내가 얻고자 하는 정보는- 지역 내에서의 천장/중간/하위 시세 범위 파악. - 생활권 별로 시세 형성 및 위상 파악- 시세에 영향을 주는 입지 요소 찾기- 저평가된 단지 찾기 때문이라고 생각합니다. 그럼 단순히 가로 x 세로 몇 칸만 넣고 끝낸다고,생활권 별 시세 형성을, 놓치고 있던 입지 요소를, 저평가 된 단지를 찾을 수 있을까요? 오늘은 제가 하고 있는 "투자로 연결되는" 시세그룹핑에 대해 말씀드리려고합니다. 1단계) 시세그룹핑 우선 저는 시세그룹핑은 툴을 이용하지 않고, 입력을 하면서 머릿속에 넣기 위해 하나하나 손으로 입력을 합니다. 제가 하고 있는 시세그룹핑 [작업 순서]는① 가로에는 내가 생각한 생활권 우선순위를 (틀려도 OK), 세로에는 가격범위를 적고② 단지의 연식/매매/전세를 입력 후 ③ 연식에 따라 색깔을 다르게 색칠합니다. ※ 연식에 따른 색깔은 지역의 평균적인 연식에 따라 다르게합니다. - 1기 신도시처럼 구축 중심이라면 → 연식 기준을 더 낮게 ( 15년 이후 / .. ~ .. / 89년 이전), - 광명이나 대구처럼 신축 중심이라면 →연식을 위와 같이 더 높게 (21년 이후 / ..~.. / 99년 이전) *정답은 없습니다. 2단계) 지역내 생활권, 연식에 따른 가격 범위 파악 시세그룹핑이 끝났으면지역 내 에서 대략적으로 시세가 어떻게 형성되었는지 봅니다. 저 같은 경우는 지방, 수도권 상관없이 입지와 연식에 따라 묶는 편이고① 대장 ② 입지 좋은 신축 ③ 입지 좋은 구축 ④ 입지 떨어지는 신축 ⑤ 입지 떨어지는 구축으로 보곤 합니다. 이런 식으로 묶으면 지역의 천장과, 중간, 하위 생활권의 가격을 대략적으로 머릿속에 그려 넣을 수 있습니다. 3단계) 비슷한 가격대별로 묶어보기 그룹핑이 끝났으면 지역 내에서 생활권은 다르지만,비슷한 가격대가 형성된 단지들을 묶어봅니다. 묶었을 때 가격이 비슷하게 형성됐음을 알고 있다면 → 그것에 대한 설명을 적으면 되고, 위 스샷처럼 이해가 되지 않는다면 → 예상하는 나의 가설을 세워놓고, → 현장에서의 검증으로 이어질 필요가 있습니다. 이때 위에 처럼 ① 가격을 고정시키고 ▷ 다른 생활권의 단지를 묶어 인사이트를 도출하는 방안도 있지만 지방이나, 외곽 수도권의 경우 ② 연식을 고정시키고 ▷ 다른 가격을 묶어 생활권별로의 위상을 파악할 수도 있습니다. 위에 스샷처럼 비슷한 연식인데 가격이 다르게 형성되어 있는 경우 → 입지의 차이가 있다고 해석할 수 있습니다.중요한 것은, 최대한 많은 궁금증을 시세트래킹표를 보면서 가진다는 것입니다. 4단계) 시세에 영향을 주는, 입지 요소 파악해보기 마지막으로, 내가 만든 시세그룹핑을 활용해, 지역내 핵심 입지요소를 파악하는 단계입니다. 우선 첫번째로 같은 가격이지만 다른 생활권에 있는 경우입니다.위의 예시에서는 연식이 다름에도 가격이 같이 형성되었다는 것을 파악해→ 도덕산을 가운데 두고 왼쪽보다는 오른쪽 생활권이 조금 더 좋은 입지구나를 파악할 수 있었고, 두 번째는, 특정 입지요소 하나로 인해 가격이 나래비되는 경우 입니다. 위의 예시에서는 한진타운(97년식)이 균질성이나, 환경요소 모두 뒤처짐에도 불구하고지하철과의 거리가 가깝기 때문에 가격이 비슷하거나 높게 형성됨을 알 수 있어→ 이 지역의 핵심 요소는 무엇보다 [교통]이라는 입지 요소구나를 깨달을 수 있었습니다. 마치며 물론 시세그룹핑을 통해 정리했던 가설은 틀릴 수도 있습니다.또한 모든 입지요소나 변수, 선호도를 시세그룹핑으로만 판단하기 어렵기 때문에 놓치는 것이 생길 수도 있습니다. 하지만, 적어도 임장보고서 한 장 한 장에는내가 그 지역의 입지를 파악하고, 나아가서 투자로 연결 시킬 수 있도록 의미가 담겨 있어야 한다고 생각하고그것이 되지 않는다면 연습 또 연습을 해야 합니다. 별거 아닌 한 장에도,내 궁금증을 녹이고 검증하는 과정을 반복해야인사이트가 듬뿍 담긴 임장보고서를 쓸 수 있습니다. 짧은 시간동안 사전임보를 쓰느라 너무 고생 많으셨습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. [ 빱's 나눔글] - 선거날 투자자가 꼭 해야 하는 1가지/ ⭐ Hit: https://weolbu.com/community/866133 - 당신이 성공하지 않았으면 좋겠습니다.(나를 반대하는 사람을 상대하는 법) / ⭐ Hit: https://weolbu.com/community/753216 - 이렇게 하지 않으면, 저처럼 550만원을 추가 지급합니다.(인테리어 후기) / ⭐Hit:https://weolbu.com/community/456557 - 당신이 실전반에서 질문을 못하는 3가지 이유:https://weolbu.com/community/311998 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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초보경험담

한 여름에 패딩을 매수하고 깨달은 1가지 (feat. 패딩에도 계급이 있다!)

안녕하세요 국빱이입니다. 얼마전, 게리롱튜터님의 좋은 글을 보았습니다. [게리롱] 투자금이 부족한 분들을 위한 A급 소액투자 단지 찾아내는 법: https://weolbu.com/community/1326826 이 글의 본질은"가치가 있는 A급 단지를 소액으로 투자하는 법"에 대한 내용이고매일 트래킹 하는 단지 뿐 아니라 좋은 단지를 발굴해서 지켜봐야 한다는 인사이트도 얻었지만, 한 편으로는 "오! 지금 패딩 사야겠는데?"가 머릿속에 계속 남아있었습니다.그래서 주말에 쇼핑을 하고 왔습니다. 막상 패딩을 구매하고 집에 돌아오는 길에,구매하면서 느꼈던 몇 가지들이지금의 부동산 시장과도 다르지 않구나라는 것을 느껴 글을 썼습니다.#1. 확실히 패딩은 한 여름이 가장 싸다.(요새 한참 세일 중인 패딩브랜드들) 게리롱 튜터님의 말을 듣고 현장(?)에 가보니,패딩이 정말 많이 저렴했습니다. 기본 전고점 대비 -50%는 세일하고 있었고,사이즈가 애매하거나 색깔이 애매한 상품은-70~-80%까지도 세일하는 상품이 많았습니다. 마땅한 패딩이 없었던 저 역시 원가 38.9만원 제품을 → 14.9만원으로62% 세일해서 샀으니 나름 저렴하게 산 것 같습니다. 점원 말로는 8월 말부터 입주..아니.. 신상이 입고되기 시작한다고 하여지금 세일을 많이 한다고 말씀해 주셨습니다. 오프라인 뿐 아니라 인터넷에서도 1티어 급의 패딩들은6월부터 세일이 참 많았다고 하니 어차피 겨울에 입을 패딩을 수요가 상대적으로 적은 여름에 사는 것도참 괜찮은 전략이라는 생각이 많이 들었습니다.#2. (그럼에도) 누구나 좋아하는 물건은 빨리 팔린다.사실 한 여름에 패딩이 싸다는 것을 튜터님 칼럼보고 알았습니다. 한 타이밍 늦게 가서 그런건지,- 아울렛 다른 브랜드의 좋은 패딩은 이미 재고가 없었고- 제가 산 브랜드에서도 이쁘고 내장재도 좋은"누구나 좋아할 만한" 패딩은 이미 다 팔린지 오래였습니다. 한 여름이라 수요가 얼어붙었던 시기에,돈도 있고 저평가를 파악할 수 있는 실력을 갖춤과 동시에행동할 수 있는 실행력까지 있는 매수인은 좋은 물건을 저렴하게 가져갔고 저 처럼 다른 물건만 지켜보다가 놓치거나,돈이 여유롭지 않은 매수인은 좋은 기회를 놓쳤다는 것을아울렛에서조차도 깨달았습니다. 뒤늦게 현장에 가서야.그동안의 종잣돈도.. 가치와 가격을 파악하는 실력도..행동력도 중요하다는 것을 깨달았던 하루였습니다.#3. 아직 싼 것 중에, 가장 마음에 드는 것을 사면 된다. 그럼에도 저는① 마땅한 패딩도 없었고, ② 제 사이즈에 맞는 것 중에, ③ 할인율%이 좋은 물건이 있었기에100%까지는 아니지만 7~80% 마음에 드는 패딩을 구매할 수 있었습니다. 재고가 하나 남았던 이 물건을 제가 매수할 수 있었던 이유는"싼 것 중에, 나에게 맞으면서 가장 마음에 드는" 물건을 샀기 때문입니다. 패딩 구매를 복기(?)하면서- 지금 부동산 시장에서 내가 물건을 놓치는 이유와- 유심히 봐야 되는 물건들에 대해서 곰곰히 생각을 해보았습니다.투자자로서, 깨달은 한 가지! 집에 와서 생각해 보니,지금의 부동산 시장도 그러한 것 같습니다. 각종 뉴스에서는 집값 상승 소식만 들리고,실제 매물을 보러 가면 현장에서 가격을 올리고, 거래가 되는 모습을 많이 보기도 합니다. 그럼 우리는 어떻게해야할까요? - not A : 누구나 좋아하는 "이미 많이 오른 단지"보다,- but B : 그럼에도 가치가 있고 가격이 저렴한 "아직 오르지 않은 단지"를 보면 되는 것입니다. 매일 트래킹 하고 있는 단지들에서 조금만 고개를 돌려 쳐다보면,아직도 시장에는 이렇게 같은 생활권임에도, 덜 오른 단지들이 많이 있는 것 같습니다. 물론 장기적으로는 "누구나 좋아하는 신축 브랜드 단지"가 앞으로도 좋아지는 것은 맞겠지만, 적어도 투자자라면,가격이 많이 올라 전고점을 회복했거나 또는 뛰어넘은 단지를 먼저 보기보다는덜 오른 단지들을 우선시 여길 필요는 있다고 생각합니다. 지금이 상승장의 초입인지, 다시 한 번의 고점 인지는 잘 모르겠지만시크릿브라더님의 말씀 처럼"상승장이 오면 좋고, 하락장이 와도 큰 타격이 없는 투자"를 해야되는 시기라고 생각했습니다. 시크릿브라더님 칼럼 “또 다시 불나방이 되려는 당신에게”https://weolbu.com/community/1414811 마치며.. 그러나 저 역시도 제 입맛에 맞는 투자 물건을 찾지 못하고 있습니다. 왜 그동안 못 찾았지?라는 생각을 해보니남들이 다 보는 뉴타운 신축 단지들이나,커뮤니티 좋은 대단지만 보고 있다가몇 달 사이에 5천~2억 가까이 오르는 것을 보면서"지금은 늦었구나"라면서 자책을 했던 것도 같습니다. 하지만 이번에 패딩을 구매하면서 마음을 다시 잡았습니다!"한 여름에 겨울 패딩을, 누구나 좋아할 만한 브랜드는 아니지만싸고, 내 예산과 사이즈에 맞는 것 중에 제일 마음에 드는 물건을" 샀던 경험을 통해부동산 시장에서도 좋은 투자할 수 있도록 계속 노력해보겠습니다! 긴 글 읽어주셔서 감사합니다:) [ 빱's 나눔글] - 투자로 연결되는 "시세그룹핑"/ ⭐ Hit: https://weolbu.com/community/914018 - 당신이 성공하지 않았으면 좋겠습니다.(나를 반대하는 사람을 상대하는 법) / ⭐ Hit: https://weolbu.com/community/753216 - 이렇게 하지 않으면, 저처럼 550만원을 추가 지급합니다.(인테리어 후기) / ⭐Hit:https://weolbu.com/community/456557 - 선거날 투자자가 꼭 해야 하는 1가지/ ⭐ Hit: https://weolbu.com/community/866133 - 당신이 실전반에서 질문을 못하는 3가지 이유:https://weolbu.com/community/311998 - 투자 vs 유리공, 여러분의 극단은 어디입니까. ( 5번째 "원씽"을 읽고): https://weolbu.com/community/1054365 - 카카오지도 하나로 "분위기 임장"준비와 "생활권 구분"을 하는 방법:https://weolbu.com/community/1136126 - 그럼에도 노를 계속 저어야 하는 이유 (TF, 광클 신청에 실패한 당신에게):https://weolbu.com/community/1254184 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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초보경험담

[국빱이] 카카오지도 하나로 "분위기 임장"준비와 "생활권 구분"을 하는 방법

안녕하세요! 푸짐한 실력과 + 따뜻한 마음을 가진 국빱이입니다.새로운 임장지에서의 첫 시작이 있는 한주인데요,오늘은 "카카오 맵"을 활용한 분임 준비 방법에 대해서 공유드리려고 합니다. 이 방법은 특히나 "분위기 임장 때 생활권 구분이 어려우신 분들🙋‍♂️"에게는 가장 효과적인 방법이라고 생각합니다. - 준비물🗺️ : 카카오맵- 소요시간⌛ : 약 30분~50분 Step 1) 입지 지도 폴더와(♥) + 별 지도 폴더 (★)를 준비해주세요> 소요시간⌛ : 2분 먼저 카카오맵을 열고 2개의 폴더를 생성해 주셔야 합니다. 잠깐!!Q) 폴더 생성은 어떻게 하나요?? Q) ♥, ★ 모양이 다르게 폴더를 만들 수 있나요? ▽▽ Step 2) 입지 지도 폴더에(♥) 입지 요소 저장하기> 소요시간 ⌛: 13분 저는 입지 지도에는 아주 간단하게 임장지의 주요 입지 요소를 저장합니다. 카카오 지도를 통해 입지요소를 표시했을 때의 장점은① 입지지도 그릴 때 보다 시간이 단축된다② 분임 때 카카오지도를 보면서 임장을 다니면서 입지 위치를 잘 기억할 수 있다 는 점입니다. Step 3) 별지도 폴더에(★) 단지 표시하기 > 소요시간⌛ : 20분입지 지도(♥)가 완성이 되었다면, 별지도 (★)를 작성할 차례 입니다. 네이버 부동산에서 단지를 보면서 → 카카오 별 지도에 하나 하나 찍는 방법인데,1) 의외로 시간이 오래 걸리지는 않고2) 단지 위치를 미리 보기 때문에, 임장시 조금 더 지역을 입체적으로 확인할 수 있습니다. 많은 분들이 별의 기준을 "연식"으로 많이 활용하고 있지만,제가 활용하는 방식은 "법정 경계"기준입니다. 법정 경계기준으로 만든 이유는,→분위기 임장 후 생활권을 잘 구분하기 위함입니다.렇이렇게 만든 별 지도는 분위기 임장 때 생활권을 구분하는 효율적인 도구가 됩니다. 법정경계로 대략적인 생활권을 예상하고 → 현장에서는 디테일하게 생활권을 파악하는 방법인데요, 현장에서는 위 사진 처럼," 같은 초록색이지만, 이 지점을 경계로 생활권을 구분해야겠구나"" 보라색과 핑크색은 다른 법정구역이지만 하나의 생활권으로 묶어도 되겠구나" 등을 고민하시면서 현장에서 메모를 하고→ 분위기 임장 종료 후 메모한 것을 보면서 생활권을 구분해 보시면 됩니다. Step 4) 임장루트 그려보기 > 소요시간⌛ : 10분 마지막으로 입지 지도(♥)와 별지도 (★)를 바탕으로 임장 루트를 그려보면 완성입니다.주요 입지를 모두 보아야되기 때문에 입지지도에 표시한 곳은 지나가면서+ 생활권의 모습도 보아야 되기 때문에 별지도도 역시 참고하면서 루트를 그려주시면 됩니다. 오늘은 카카오맵을 활용한 "임장 준비" 방법에 대해 알아보았습니다. 이 방식의 장점은1. 분위기 임장 전 1시간 이내로 분임 준비, 루트 짜기를 가장 완벽하게 준비할 수 있고2. 임장 후 생활권을 구분하기에 가장 효율적인 방법이라는 점 입니다. 임장 준비 잘 하셔서 선명한 앞마당 만드시기를 응원합니다! [ 빱's 나눔글] - 투자로 연결되는 "시세그룹핑"/ ⭐ Hit: https://weolbu.com/community/914018 - 당신이 성공하지 않았으면 좋겠습니다.(나를 반대하는 사람을 상대하는 법) / ⭐ Hit: https://weolbu.com/community/753216 - 이렇게 하지 않으면, 저처럼 550만원을 추가 지급합니다.(인테리어 후기) / ⭐Hit:https://weolbu.com/community/456557 - 선거날 투자자가 꼭 해야 하는 1가지/ ⭐ Hit: https://weolbu.com/community/866133 - 당신이 실전반에서 질문을 못하는 3가지 이유:https://weolbu.com/community/311998 - 투자 vs 유리공, 여러분의 극단은 어디입니까. ( 5번째 "원씽"을 읽고): https://weolbu.com/community/1054365 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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