안녕하세요
푸짐한 실력과 x 따뜻한 마음을 가진 국빱이입니다.
시세 지도를 제외하고, 시세 파트에서의 마지막은 [시세그룹핑]으로 마무리가 됩니다.
그런데 혹시, 아래처럼
"단순히" 그룹핑에서 끝내고, 시세 지도로 넘어가지는 않았나요? ↓
이번엔 다른 질문을 해보겠습니다.
혹시 시세그룹핑을 하는 목적은 무엇인가요?
제가 생각하는 시세그룹핑의 목적 즉,
= 시세그룹핑을 통해 내가 얻고자 하는 정보는
- 지역 내에서의 천장/중간/하위 시세 범위 파악.
- 생활권 별로 시세 형성 및 위상 파악
- 시세에 영향을 주는 입지 요소 찾기
- 저평가된 단지 찾기 때문이라고 생각합니다.
그럼 단순히 가로 x 세로 몇 칸만 넣고 끝낸다고,
생활권 별 시세 형성을, 놓치고 있던 입지 요소를, 저평가 된 단지를 찾을 수 있을까요?
오늘은 제가 하고 있는
"투자로 연결되는" 시세그룹핑에 대해 말씀드리려고합니다.
1단계) 시세그룹핑
우선 저는 시세그룹핑은 툴을 이용하지 않고,
입력을 하면서 머릿속에 넣기 위해
하나하나 손으로 입력을 합니다.
제가 하고 있는 시세그룹핑 [작업 순서]는
① 가로에는 내가 생각한 생활권 우선순위를 (틀려도 OK),
세로에는 가격범위를 적고
② 단지의 연식/매매/전세를 입력 후
③ 연식에 따라 색깔을 다르게 색칠합니다.
※ 연식에 따른 색깔은 지역의 평균적인 연식에 따라 다르게합니다.
- 1기 신도시처럼 구축 중심이라면
→ 연식 기준을 더 낮게 ( 15년 이후 / .. ~ .. / 89년 이전),
- 광명이나 대구처럼 신축 중심이라면
→연식을 위와 같이 더 높게 (21년 이후 / ..~.. / 99년 이전)
*정답은 없습니다.
2단계) 지역내 생활권, 연식에 따른 가격 범위 파악
시세그룹핑이 끝났으면
지역 내 에서 대략적으로 시세가 어떻게 형성되었는지 봅니다.
저 같은 경우는 지방, 수도권 상관없이 입지와 연식에 따라 묶는 편이고
① 대장 ② 입지 좋은 신축 ③ 입지 좋은 구축
④ 입지 떨어지는 신축 ⑤ 입지 떨어지는 구축으로 보곤 합니다.
이런 식으로 묶으면 지역의 천장과, 중간, 하위 생활권의 가격을 대략적으로 머릿속에 그려 넣을 수 있습니다.
3단계) 비슷한 가격대별로 묶어보기
그룹핑이 끝났으면 지역 내에서 생활권은 다르지만,
비슷한 가격대가 형성된 단지들을 묶어봅니다.
묶었을 때 가격이 비슷하게 형성됐음을 알고 있다면
→ 그것에 대한 설명을 적으면 되고,
위 스샷처럼 이해가 되지 않는다면
→ 예상하는 나의 가설을 세워놓고,
→ 현장에서의 검증으로 이어질 필요가 있습니다.
이때 위에 처럼 ① 가격을 고정시키고 ▷ 다른 생활권의 단지를 묶어 인사이트를 도출하는 방안도 있지만
지방이나, 외곽 수도권의 경우
② 연식을 고정시키고 ▷ 다른 가격을 묶어 생활권별로의 위상을 파악할 수도 있습니다.
위에 스샷처럼 비슷한 연식인데 가격이 다르게 형성되어 있는 경우 → 입지의 차이가 있다고 해석할 수 있습니다.
중요한 것은, 최대한 많은 궁금증을 시세트래킹표를 보면서 가진다는 것입니다.
4단계) 시세에 영향을 주는, 입지 요소 파악해보기
마지막으로, 내가 만든 시세그룹핑을 활용해, 지역내 핵심 입지요소를 파악하는 단계입니다.
우선 첫번째로 같은 가격이지만 다른 생활권에 있는 경우입니다.
위의 예시에서는 연식이 다름에도 가격이 같이 형성되었다는 것을 파악해
→ 도덕산을 가운데 두고 왼쪽보다는 오른쪽 생활권이 조금 더 좋은 입지구나를 파악할 수 있었고,
두 번째는, 특정 입지요소 하나로 인해 가격이 나래비되는 경우 입니다.
위의 예시에서는 한진타운(97년식)이 균질성이나, 환경요소 모두 뒤처짐에도 불구하고
지하철과의 거리가 가깝기 때문에 가격이 비슷하거나 높게 형성됨을 알 수 있어
→ 이 지역의 핵심 요소는 무엇보다 [교통]이라는 입지 요소구나를 깨달을 수 있었습니다.
마치며
물론 시세그룹핑을 통해 정리했던 가설은 틀릴 수도 있습니다.
또한 모든 입지요소나 변수, 선호도를 시세그룹핑으로만 판단하기 어렵기 때문에 놓치는 것이 생길 수도 있습니다.
하지만, 적어도 임장보고서 한 장 한 장에는
내가 그 지역의 입지를 파악하고, 나아가서 투자로 연결 시킬 수 있도록 의미가 담겨 있어야 한다고 생각하고
그것이 되지 않는다면 연습 또 연습을 해야 합니다.
별거 아닌 한 장에도,내 궁금증을 녹이고 검증하는 과정을 반복해야
인사이트가 듬뿍 담긴 임장보고서를 쓸 수 있습니다.
짧은 시간동안 사전임보를 쓰느라 너무 고생 많으셨습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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