5분위 시세표, 이렇게 하세요 (단계 별 설명, 양식 공유) [으으음]

안녕하세요.

으으음입니다 :)

혹시, 5분위 시세표 들어보셨나요?

주우이 멘토님께서 강의에서 소개해주시고

많은 양식들이 공유 되고 있는데요.

프메퍼 튜터님 - 내 앞마당에서 가장 좋은 투자 물건 찾는 법

낙타점프님 - 시세 5분위표의 모든 것 (+양식첨부)



막상 해봐야지.. 마음은 먹어보지만

어떻게 하는건지, 이렇게 하는게 맞는건지

하는 생각하시는 분들 많으실 것 같습니다

5분위 시세표는 말 그대로

가장 좋은 5개!를 뽑는 비교평가 방법인데요

이걸 뽑는 과정에서 어떤 프로세스를 거치는지

어떤 것들을 추가로 얻을 수 있는지에 대해

자세히 말씀 드리는 시간 가지겠습니다.

# 왜 해야되나요?

사실 저는지방에 투자할 수 있는

종잣돈괴 연소득을 가지고 있는 싱글이기에

서울 투자는 엄두도 낼 수 없는 상황입니다

하지만, 서울 수도권의 1등 뽑기를 할 때

20억 부터 4억 까지 전부 다 뽑고 있습니다.

(가진 앞마당 중에 제일 상급지가 마포구라서

더 위가 있었다면 30억부터했을 겁니다)

‘지금 성동구가 기회래..! 성동구 앞마당 있어…?‘

’아니 없는데..! 이번 달은 성동구 만들러 가자!!!‘

‘왜 이제 왔어! 좋은 거 싼 거 이미 다 나갔어!!!’

이런 경험 앞마당 만들어가면서 해보셨죠?

언제 올지 모르는 서울수도권 투자 기회

그리고 어느날 갑자기 생길지 모르는 종잣돈

나한테 총알이 막상 쥐어졌을 때에

총을 쏠 줄 모르면 과녁을 맞출 수 없습니다.

언제든 투자할 수 있는 준비를 하기 위해선

5분위 시세표를 통해 모든 가격대, 투자금 별

투자하기 가장 좋은 물건을 뽑는 연습을

미리미리 해두실 필요가 있습니다.

#STEP 1

가격대, 평형대별 1차 필터

(가치, 선호도 기준)

투자자에게 시세 전수조사는 기본입니다.

전수조사가 어렵다면 시세트래킹이라도

꾸준히 해나가야 하는 것이 숙명입니다

시세 전수조사 표가 준비 되어 있다면

이제는 가격대에 필터를 걸 때 입니다.

저는 매매가를 5천만원 단위로 나눕니다.

(16억 후반, 16억 초반, 8억 후반, 8억 초반…)

1억 단위로 하면 8억과 8.9억의 갭이 크고

가치 차이도 많이 나는 경우가 있기 때문입니다

하지만 5천만원 단위로 나누고 나면…

잘 하면 2-3천은 네고 할 수 있지 않겠어요?ㅎㅎ

그렇게 시세 전수조사를 한 엑셀 표에서

저는 84, 낀평형, 59 타입 3가지로 나눕니다.

아래 표 처럼 매매가 14억 후반(14.5-15.0) 중

84 타입 단지들의 시세를 확인 해 봅니다.

(이후에 낀평형, 59도 동일하게 진행합니다)

이 중에 좋은 것에 색을 입힐 건데요..!!

지역이 섞이면 어려워지기 시작하기 때문에

지역을 기준으로 먼저 나눠서 색을 칠합니다.

강동구에서 14억 후반을 보이는 84타입은

명일동 우성, 고덕롯데캐슬베네루체,

고덕숲아이파크, 강동롯데캐슬더퍼스트 입니다.

저는 베네루체(>숲아이팍), 베네루체가 좋네요.

이 안에서만 가치를 비교해 보고

이 중엔 이게 좋지!! 생각되는 것들을 표시합니다.

(너무 많이 표시하면 나중에 힘들어집니다.

최대한 지역 내 선호도 비교하며 추려보세요)

#STEP 2

해당 가격대엔 어떤 단지가?

(지역→생활권→단지)

위에서 각 가격대 별로 84,낀, 59에서

좋은 단지들에 표시를 모두 마쳤을겁니다.

이젠 평형 필터를 풀어보시면 됩니다.

아래처럼 뒤죽박죽 섞인 색깔을 볼 수 있습니다.

이제 해야할 것은 이 가격대에

어떤 단지들이 있는지 확인하는 일 입니다.

84 타입들 중에서는 보통

A지역의 최고 선호생활권 B의 중간 정도 되는

C,D,E 단지들이 주로 포진되어 있네?

와 같은 작업을 하시면 됩니다.

지역→생활권→단지 의 흐름으로

위상을 비교하며 좁혀들어가며 확인 하는 것이

STEP3에서 비교평가를 하기에 용이합니다.

아래에 예시를 들어드릴테니 읽어보시고

아~ 이렇게 하는거구나! 하고 감 잡아보시면

따라하는 데에는 어렵지 않으실 겁니다!

(예시 많이 넣어 두겠습니다 😉)

[[ 예시 ]]

•7억 후반의 단지들 중에 84타입은 거의 5군이나 경기도가 나오기 시작한다. 그 중에서 노원 공품아가 눈에 띈다. 경기도 중에는 동천마을현홈2, 벽산4 같은 압도적으로 교통이 좋은 곳들이 가치가 좋아보인다.

•59타입 중에서는 4~5군이 많고, 4군에서는 관악푸르지오, 관드타, 벽블 같은 봉천 선호단지나, 전농삼성 같은 동댐 단지 정도가 눈에 보이며 매력적이라고 보여진다.

•평촌 신축인 어바인시리즈 또는 수지구 안에서도 풍덕천 인근 선호 구축 단지들 59가 7억 초반이다.

•보통 84 기준으로는 사당 구축이나, 상도에서도 약간 선호도가 빠지는 단지들(*브라운스톤, 푸르지오클라베뉴) 이 주로 보이기 시작하고 있다. 마포구는 이제 거의 끝까지 와서 상암에 있는 단지들이나 도화동 꼭대기, 창전동 꼭대기에 있는 단지들이 등장한다.

•59 내려가서는 래미안 크레시티 같은 최상위기준 강동구 고센아, 래강팰 같은 단지들이나 동작구에서는 남성역의 두산위브 트레지움, 같은 단지들이 눈에 보인다. 4군으로 내려가서는 크레시티 같은 최상급 단지들이 보이고 북아현에는 최상위는 안 되고 그 뒤에 있는 신촌 푸르지오 정도가 보인다.

#STEP 3

이 단지들 중엔 어떤게?

(단지 종합적으로 비교)

위에서 이 가격대에 이런 단지들이 있구나

에 대해서 대략적으로 파악이 되었다면

이제는 그들끼리 비교할 차례입니다.

보통 압도적 선호도를 가지지 않았으면

조금 더 상위 위상을 가진 59를 하는 쪽이

마찬가지로 경기도 단지가 지역 내

압도적 선호도를 가진게 아니라면 서울을 하는게

낫겠다는 스스로의 생각을 정리합니다.

어떤 가격대에서는 입지>연식이지만

어느정도 선에서는 입지<연식이 되기도 하기에

가격대별로 우선순위를 잡아가시면 됩니다.

이것도 동일하게 지역→생활권→단지 흐름으로

지역끼리 위상 비교, 지역 내 선호도 비교,

생활권 내 단지 위상 순으로 비교하시면 됩니다.

[[ 예시 ]]

•14억 대에서 84의 단지들이 각 지역 내에서 엄청난(압도적) 선호도를 가진 것이 아니기 때문에 오히려 상위 급지 59를 하는 쪽이 더 좋을 수도 있다고 생각

•래미안 로이파크59 같은 입지깡패 신축 마포 준신축 래미안공덕5차 14억 중반, 고덕그라시움도 올랐다가 좀 주춤해서 14억 중반인 것이 매력적이라고 생각. 이중에선 입지 좋은 로이파크, 래미안공덕, 그라시움 순으로 우선순위를 둘 것 (그라시움 전고점은 그때가 전성기..! 입지는 앞에 두개가 우위)

•84 중에서는 강동 롯캐 퍼스트도 좋지만 동대문구 크레시티나 상도 트레지움2차 같은 애들이 동일 가격 선 안에서는 매력적인 가치를 가졌다고 판단됨

•로이파크 정도 압도적 위치면 트레지움2차 84보다 더 좋을 듯..! 크레시티84 vs 그라시움59 둘다 대장급 선호단지이지만, 개인적으로 청량리 교통 이용 가능한 대장 단지 84가 좀 더 끌리는 듯.. (두군데 모두 공급 많은 곳이라 더 많이 깎이고 투자금 덜 드는 곳에 우위 줄 듯 = 비슷하지 않을까)

# 왜 하는가?

새롭게 눈에 보이는 것들

① 가격감을 잡을 수 있다.

아까 STEP2에서 해당 가격대에

주로 어떤 단지들이 있는지 살펴보면서

가격감을 잡을 수 있었을 겁니다.

이걸 따로 모아놓고 보면

이 가격대엔 3군 선호 단지들 (A, B, C) 84랑

2군 중간선호 단지들 (D, E, F) 59가 있구나!

가 4억~20억까지 잡힐 수 있게 됩니다.

이걸 매달 쌓아나가다보면

어떤 가격대 단지들이 지금 움직이고 있는지

흐름을 살필 수 있다는 장점이 있습니다.

•14 억대에 위치하고 있는 단지들은 보통 강동구에서 고덕 메인쪽 말고 조금 뒤쪽으로 빠지는 단지들이나 암사쪽 선호단지들이 등장하기 시작한다

•동작구에 상도동에 있는 단지들 동대문구에 있는 상위급 신축 단지들 (크레시티, 엘리니티, 청계포레) 이 14억 대 후반에 위치하고 있다

•10억 초반에 있는 단지들은 4군에 있는 단지들 중에서 신축 단지들이 많이 등장하기 시작한다. 84인 단지들은 4~5군에 위치하고 있는 단지들 중에서 선호도가 뒤로 조금 밀리는 단지들이 보이고 있는 것을 알 수 있다.

② 의사결정의 기준을 잡을 수 있다.

STEP3에서 우선순위를 잡아나가면서

여기서 부터는 84보다는 59가 낫지

이 정도 단지는 84가 나을 것 같은데?

이정도면 그냥 깎이는거 하는게…

하는 고민들을 자연스럽게 하셨을겁니다.

그런 고민들을 쌓아 나가보시면서

질문의 기회가 찾아왔을 때 궁금증을 풀거나

시장을 경험하면서 인사이트를 얻어가시면서

스스로 의사결정의 기준을 잡아가는 노력을

해볼 수 있다는 점이 5분위 시세표의 장점입니다.

•8억 후반에서는 경기도 59보다는 서울로 가서 연식이 좀 돼더라도 입지가 더 좋은 구축을 하고 싶다는 생각이 들고

•84로 가도 역시나 경기도 보다는 서울 구축을 할 것 같고.. (수지단지도 압도적이진 않음;;) 관악우성, 전농스크, 전농삼성 정도가 좋을 것 같음

# 양식공유

주의할 점

1. 그래프는 마지막에 참고용으로 붙인다

2. 전고점, 하락률도 마지막에 참고용으로 본다

(중간에 절대 보지마세요)

[[ 양식 공유 ]]

5분위 시세표 양식_으으음.pptx

아래 첨부 파일 참고

이처럼 5분위 시세표를 하면서

스스로 투자에 대한 의사를 결정해보면서

가격의 감도 잡고 투자도 준비해 나가는

성장하는 투자자 되시길 응원드립니다 :)

글 읽어주셔서 감사합니다

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