월부에서 행복한 투자(내집마련)을 돕습니다, 센스있는 센스있게쓰자입니다 :)
전문가칼럼
안녕하세요금요일의 센쓰입니다 :) 어느덧 입추가 지났네요아직은 날이 많이 더우니잘 쉬어주시면서 다니시길 바라겠습니다 :) 지금 1억 정도의 종잣돈을 가지고 계신분들이라면서울 수도권 혹은 지방 어디에 투자할 것인지고민을 많이 하고 계실겁니다 이런 투자 방향에 대한 고민을 갖고 있다라면다음 3단계의 구조로 생각해보면서 투자처를 찾아보면 좋을 것 같습니다 나에게 맞는 투자 방향(목표)은 무엇인가?그렇다면 어디를 가볼 것인가?어떻게 투자 물건을 찾아볼 것인가? 1. 나에게 맞는 투자 방향(목표)은 무엇인가? 지금 내가 가지고 있는 종잣돈과 1년에 모을 수 있는 돈을 활용해 수도권 한 채를 투자하고, 앞으로 모으는 돈으로 지방 소액 투자로 이어나가려고 한다던지 종잣돈을 나눠 소액투자를 먼저 할 것인지지금 헷갈리는 부분을명확하게 짚고 넘어가는 것이 가장 중요하고 가장 먼저 해야할 부분입니다 제목에서 언급한 것처럼 1억이상의 종잣돈을 가지고 있다면선택지가 많아지기에 그래서 더 고민이 될 수 있죠 그렇지만 부동산 투자는 딱 정답이 나와있는 문제는 아닙니다 각자의 종잣돈도 투자할 수 있는 상황도다르기 때문에 여러 방면에서 고민해보는것이 좋습니다 예를 들어, 종잣돈 1억을 가지고 있고1년에 약 3천만원 돈을 모을 수 있는 수도권에 살고 있는 A님이 있다고 해보겠습니다 A님은 아직 결혼한지 얼마 되지 않은 신혼부부이지만회사 일이 너무 바빠 투자 공부를 할 시간을좀처럼 빼기 어렵습니다 A님이 할 수 있는 투자 선택지로는수도권도 지방도 할 수 있지만회사가 너무 바빠 지금 당장은 지방을 갈 정도로 시간을 낼 수 없기 때문에종잣돈 전부를 활용해 수도권 투자를 하는것이 좀 더 맞을 수 있습니다 혹은 지방을 갈 수 있는 시간이 있다고 하더라도반드시 지방만 혹은 수도권만 해야 되는 것은 아니기 때문에나의 상황과 투자금에 맞는 선택을 하는것이 중요합니다 2. 그렇다면 어디를 가볼 것인가? 어느정도 큰 틀에서의 방향은 잡았다면,이제 본격적으로 어디로 갈지를 정해보는 단계입니다 지방은 개별성을 띄기도 하고, 잘 파악하고 계시니좀 더 어려워하시는 수도권을 봐보겠습니다 저는 서울 수도권 가격대를 볼 때이 표와같이 중위매매가*를 통해 큰 틀에서 가격대를 봅니다 평균으로 볼 때 편차가 있는 부분이 있어 중위가격을 주로 사용하는데요(*중위매매가 : 매매가의 전체 표본을 순서대로 나열했을 때 정중앙에 있는 가격)-중위매매가 출처 : 한국부동산원 중위 매매가에 전세가율을 곱하면지역의 매매 가격 및 투자금 범위가 대략 나옵니다 1억의 종잣돈을 가지고 현실적으로 볼 수 있는서울 수도권 내 지역들은 4~5급지(서대문~강북~광명)라고 볼 수 있겠네요 그럼 이 4~5급지 지역들 중에서도내가 잘 아는 지역과 연결지어서볼 수 있겠다 싶은 지역들을 위주로 더 추려내는 것이 다음 단계입니다 3. 어떻게 투자 물건을 찾아볼 것인가? 계획부터 투자하러 갈 곳도 정해졌다면이제부터는 본격적으로 물건을 찾는 과정입니다 많은 분들이 이 지점에서 어려워하는 것은투자금에 딱 들어오는 물건은 영 마음에 안 들고마음에 든다 싶으면 투자금이 더 많이 들어가서어떤 선택이 나을지 고민하는 지점입니다 그럴때는 우선 좋은 것부터 고려하면서최대한 나의 투자금 범위 내로 만들어보는노력이 필요합니다 만약 여기서 물건도 찾아보고온갖 노력도 다 해봤는데도 안된다면,다시 눈을 돌려 다음 물건으로 넘어가야 합니다너무 한 곳에만 매달려 있으면좋은 시기를 다 놓칠 수 있기 때문입니다 미련만 남은채로 결국 투자를 못하는 것보다는일단 투자를 하는것이 결과를 남기는 일이니까요 그리고 지금 시장은상단의 좋은 단지들은 이미 가격대가 올라온 것은 맞으나,그렇다고 해서 모든 단지가 기회가 날라가 버린 것은(기회가 0인 시장) 아니기에 최대한 해볼 수 있는 노력은 다 해봐야 합니다 지난 번 글에도 썼던 것처럼지금 부동산 시장 가격 흐름은급지별로 다른 모습입니다 서울 뿐 아니라 경기도권의 4-5군에 속한 지역들은 꾸준히 전세가율이 올라 전체 전세가율이 60~70%가 넘어가는 곳들이 나오고 있고 1억대 투자금으로 접근할 수 있는 물건들도 많이 생기고 있습니다수도권이라고 해서 반드시 2억 이상 필요한것이 아닙니다이것이 지금 지방과 수도권을 선 그을 필요가 없는 이유이기도 합니다 정리해보면,가장 먼저 해야할것은 어디에 투자를 할 것인지와 같은방향성 설정이고 다음은 현실적으로 어디를 가볼 수 있을지에 대한 지역설정입니다 그리고 이제 지역까지 넓혀가는 단계라면지금 내가 해볼 수 있는 범위 내에서좋은 단지&물건부터 살펴보면서 기회를 잡는 것이 중요하고온갖 노력도 다 해봤는데도 안된다면다시 눈을 돌려 다음 물건으로 넘어가야 합니다너무 한 곳에만 매달려 있으면좋은 시기를 다 놓칠 수 있기 때문입니다 결국 부동산 투자를 잘한다라는 것은시간과 노력을 들여 지역을 보는 눈을 키우는 것도 있지만기회가 있을 때, 그 안에서 많은 노력을 통해원하는 투자를 하는것에 있기도 합니다 지금 주식 시장이 무너지니부동사에도 분명 좋은 기회가 올거라고 생각하며기다리는것을 택한 분들도 계실지 모릅니다 다시 상급지가 단기간에 많이 오른만큼좋은 기회가 올수도 있겠지만,반대로 안 올 수 있다라는 부분도같이 생각을 해 볼 필요가 있습니다 그렇기 때문에 나중에 기회가 올 수 있을지언정지금 투자를 할 수 있으면 하겠다라는 마음이 필요하고시간이 지나 더 좋은 기회들이 생겨 후회하지 않으려면지금 이 투자를 하는데 있어과정 하나하나에 많은 노력들이 들어가야 합니다 서울이 다시 많이 올라 아쉬우신가요?많이 아쉽고 어려울 수 있지만,그럼에도 불구하고 지금 할 수 있는게 뭐가 있을까?라는 생각으로 행동으로 옮기는 하루가되셨으면 좋겠습니다 감사합니다 매주 금요일 다양한 주제의 글로 찾아오고 있습니다구독&알람을 설정하시면 누구보다 빠르게글을 볼 수 있습니다좋아요와 댓글 미리 감사합니다🙂
22,880
145
98
안녕하세요센쓰입니다 :) 요즘 종잣돈 1억정도 들고 있는 분들의최고 고민 중 하나는 ‘어디에 투자를 할까?’일겁니다수도권 vs 광역시는 높은 비율로수도권을 우선 보는 분들이 많이 계시지만 수도권 중에서도 서울인지 경기도인지고민을 하고 계시는 것 같습니다 최근 서울 시세가 오르고 있다보니1억으로 된다고해서 찾아보긴 했는데 도대체 어디있는건지… 그 어려운 마음도 충분히 이해가 됩니다 그래서 저는 1억 정도 들고 계신 상황이고투자 물건을 찾고 계신다면,이렇게 해보셨으면 좋겠습니다 1) 나의 상황에 맞는 투자 지역 후보 정하기2) 지역의 시세 확인(가격대, 상승률, 하락률)하면서 우선순위 정하기3) 네이버 부동산에 나와있는 가격만으로 판단하는 것이 아닌, 실제 현장과 전화를 통해 물건의 상황 파악하고 접근하기 1) 나의 상황에 맞는 투자 지역 후보 정하기 큰 틀에서 투자 지역 후보 정하는 방법은이전 칼럼에서 쓴 것처럼나의 상황에 맞는 투자 후보를 정하는 것이 가장 우선입니다 https://weolbu.com/community/1467385▲▲ 투자 지역 후보 정하기 확인▲▲ 후보가 어느정도 추려졌다고 한다면,한번 더 들어가서 지역의 시세를 확인해보면서 우선순위를 정하는 것이 다음 단계입니다물론, 잘 아는 지역이 아니라면큰 틀에서 시세 및 상승&하락률을 보고 큰 틀에서 정합니다 2) 지역의 시세 확인(가격대, 상승률, 하락률)하면서 우선순위 정하기 랜드마크 단지 및 신축~준신축~구축에 이르는 단지들을 찍어보면서이전에 찍었던 전고점 가격 대비 얼마나 떨어졌는지(하락률)혹은 이전에 찍었던 전저점 가격 대비 얼마나 올랐는지(상승률) 확인해보는 과정입니다 이렇게까지 세분화해서 보게되면아직 많이 떨어져 있는 지역, 선호도 높은 신축만 오르고 나머지는 아직 오르지 않은 지역 등 어디를 우선적으로 가볼지 큰 그림이 그려질 수 있습니다 예를 들어, 강동구와 성북구 두개 구를 놓고 우선순위를 정한다면 다음과 같이 해볼 수 있습니다 (자료 출처 : 부동산지인 & 호갱노노) 두개 지역의 상승률을 놓고 비교해보면확실히 강동의 상승률이 높지만, 선호되는 신축만 많이 올랐고 준신축~구축까지는 아직 흐름이 덜 왔을 수도 있겠다는 큰 틀에서 확인해봅니다 여기서 중요한것은내가 보는 지역들의 가격대가 많이 오른건지를 보고내가 실질적으로 투자해볼 수 있을 것 같은 지역들로우선순위를 매겨본다는 것입니다 강동구 보다는 상대적으로 덜 오른 성북구를 보면서 투자 물건을 먼저 찾아볼 수 있고좋은 단지들은 이미 많이 올랐지만,다가오는 기회를 잡아보기 위해 강동을 볼 수도 있겠습니다 위 그림의 한 장 요약은 제가실제 지역을 큰 틀에서 볼 때이 지역이 어떤 흐름으로 진행되고 있는지를 보는 것이고아직 잘 모르는 곳이라고 한다면, 상승률&하락률과앞으로 공급이 있는곳인지 정도 파악해도 충분합니다 이런식으로 경기도와 서울을 붙여본다면경기도 지역 대부분이 가격 하락률이 여전히 높고 상승을 한 단지들도 상대적으로 많지 않습니다그리고 경기권은 전세가가 오르고 있어 전세가율이 평균 60%를 넘어가는 것이 특징입니다 다만, 아직 서울도 기회가 많이 남아있는 만큼서울에 아는 지역이 있고 지역을 넓혀갈 예정이라면아직 서울에서 남아있는 기회를 우선적으로 살펴보는게 필요합니다 지금 당장 많이 떨어진것보다더 중요한것은 물건의 가치, 땅의 가치이기 때문입니다 3) 네이버 부동산에 나와있는 가격만으로 판단하는 것이 아닌, 실제 현장과 전화를 통해 물건의 상황 파악하고 접근하기 마지막으로 아는 지역도 넓히면서 본격적으로 투자 물건을 찾는다고 했을 때 필요한 단계입니다 내가 실질적으로 해볼 수 있는 투자 물건을 찾아 나가는 과정에 있어서는단순히 네이버 부동산, 호갱노노 등에 올라와 있는 가격이 아닌 현장에서 얻은 정보를 토대로실제 가격을 이해하는 과정이 필요합니다 예를 들어, 4억에 광고가 되고 있다고 하더라도매도 물건 상황을 파보면 3억 후반까지 생각하고 내놓은 물건이라던지좀 더 협상을 통해 3억 중반으로 만들어 볼 수 있을것 같다던지 등매매 전세 갭차이를 보고 결론짓는 것이 아닌더 디테일한 내용들을 알아내서 가격에 상황을 입히는 것이죠 물건을 만들어내거나 협상을 하는 등의 방법들은이미 월부닷컴, 카페에도 많이 소개 되어 있으니해당 글들을 참조해보셔도 좋겠습니다 중요한것은올라와 있는 가격만 보고 미리 판단하는것이 아니라어떻게 나의 상황(투자금)에 맞게 만들어볼 수 있을지고민하고 시도해보는 것이 필요합니다 이 과정들을 통해 여러 지역의 물건들이투자 후보에 올라왔다고 한다면그 안에서 급지별로 우선순위를 나눠보고물건과 나의 상황에 맞는 투자 물건을 찾는것이죠 가격 대비 저평가 되어있다고해서나의 투자 물건으로 다 담을 수 있으면 좋겠지만부동산 투자 특성상 다 살 수는 없기에한 번의 과정에서 신중하게 잘 선택하는것이 중요합니다 / 지금까지 큰 틀에서 투자 지역 선정부터 물건 고르는 것까지일련의 과정을 말씀드렸는데아직 경험이 없는 분들이라면 글로 100% 이해되지 않는부분도 많을 수 있을겁니다 그럴 때는 멘토님들의 경험과 노하우를 빌려하나씩 체득하는 것도 방법입니다. 투자를 하는데 실패없이 유의미한 결과를 만들어 내고 싶다면강의도 들어보시면 좋겠습니다 제가 지금까지 투자를 지속해 올 수 있었던것처럼여러분들도 방법을 알고 시행착오를 줄이면서더 좋은 결과들을 만들어 냈으면 좋겠습니다감사합니다 ▲▲서울투자 기초반 강의 링크▲▲ 매주 금요일 다양한 주제의 글로 찾아오고 있습니다구독&알람을 설정하시면 누구보다 빠르게글을 볼 수 있습니다좋아요와 댓글 미리 감사합니다🙂
17,053
80
45
안녕하세요금요일의 센쓰입니다 :) 지난 수요일이 정월대보름이었더라구요벌써 2월 중반을 지나가고 있다는 생각에생각보다 너무 빠르게 시간이 지나간다고 문득 느꼈던 것 같습니다 ㅎㅎ 여러분들은 어떠신가요?25년되면 해야지 하고 계획한 것들을잘 실천하고 계신가요? 저는 여전히 하려고 했던 운동을 못하고 있고..그외에 챙겨야할 것들은 하나씩 챙겨나가고 있는 것 같네요투자도 인생도 계획대로 되면 참 좋을텐데 말이죠 제가 부동산 투자를 하면서 여러가지를경험하고 느꼈지만 가슴 속 깊이 남은 한가지 문구는"투자는 계획이 아닌 대응이다"였습니다 튜터링과 코칭을 하면서 수 많은 분들을 만나게 되는데투자를 앞두고 있거나, 투자를 고민하는 분들이공통적으로 하는 고민들이 있습니다 "전세를 둬야하는데요 계획대로 되지 않으면 어떡하죠?""공급이 많은데 3년 계약해야할까요? 만약 이때도 공급이 많으면 어떻게 해야하죠?"“투자하고나서 가격이 떨어지면 어떻게 하죠?” 등등 여러가지 다양한 고민들을 가지고 계시는데요저는 그럴때마다 계획을 세우고 그 때가서 대응을 하면 된다는 말씀을 드리고 저의 여러 경험 중 전세 경험도 들려드리곤 합니다 첫번째, 전세사 새옹지마? 제가 처음 투자를 하고 손쉽게(?) 일주일만에 전세를 맞췄던투자 물건이 있었습니다그런데 1년 뒤 갑자기 세입자가 발령으로 인해 이사를 가야한다고 합니다 그 때는 마침 옆 단지에 입주가 있었고입주로 인해 일시적으로 전세가가 하락한 상태였습니다 만기전에 나가는것이므로 의무는 없기에 고민했지만지금 시세보다 조금 싸게 내 놓으면서빠르게 이사를 갈 수 있게끔 해드렸습니다 그래도 운 좋게도 천만원 정도를 올려받을 수 있긴했습니다만그 때 들었던 생각은 이대로 만기까지 잘 흘러갔으면더 큰돈을 돌려받으면서 다음 투자까지 이어질 수 있을 줄 알았는데 상황이 아쉽게됐다는 생각을 하게 됐었죠 다시 전세를 새로 맞추고 1년쯤 지나니이번에는 역전세 시장이 오더니 새로 맞춘 전세가보다 몇천은 더 낮아졌습니다 그런데 원래 만기보다 길어진 덕분에만기와 가까워지면서는 점점 전세가가 다시 회복을 했고재계약을 할때는 천만원 낮추는 걸로 합의해서 재계약을 하게 됩니다 3년동안 계획한대로 하나도 되지 않았지만어떻게보면 처음 재계약 덕분에 더 적은 금액으로막을 수 있지 않았나 싶었죠 두번째, 2년 뒤 새아파트 입주한다던 세입자 투자를 하고 2달이 넘도록 전세가 맞춰지지 않아기다리던 중에 나타난 전세입자 썰입니다 투자를 하고 잔금을 치면서 공실이 된 투자 물건이 있었습니다공실이 된지 두달이 넘도록 잘 맞춰지지 않아서가격을 낮춰야하나 고민하던 시점에전세로 들어오겠다는 한 손님이 나타났습니다 기쁜 마음으로 받으려고 했는데자세히 들어보니 2년 뒤 입주하시는 분이라고 하네요근데 더 문제는 그 때 입주가 몰려있는 시기였습니다 한참 고민을 하다가, 더 늦어지면 가격도 낮아지고전세가 점점 쌓일수도 있겠다 싶어 진행하기로 했었습니다 그 때의 마음은 “어떻게든 되겠지.. 대응하면 다 된다”는 마음이었고마음속으로는 잘 안됐을 경우 어떻게 대응할까에 대한시나리오로 가득한채로 2년이 지나게 됩니다 2년 뒤 재계약을 하려고보니전세입자 분들의 상황이 바뀌게 되면서새 아파트는 전세를 주고 본인들은 더 살겠다고 하더라구요 이 때도 약간의 역전세가 있어 전세금을 돌려드리면서재계약을 하긴 했지만, 시세보다는 조금 높게 재계약을 하면서 잘 마무리 할 수 있었습니다 물론.. 이 두가지 경우와는 반대로 잘 풀리지 않은 경우도 셀 수 없을 정도로 많았습니다만마찬가지로 하나씩 대응을 해 나가니 지금은 그 때의 걱정은 머릿속에서 사라진지 오래입니다이 경험들은 다음번에 더 풀어보도록 하겠습니다 그동안 투자를 하면서 계획한대로 흘러간 비율은 5%도 안될 것 같습니다 그러니 안되면 어떡하지?라는 막연한 걱정으로 인해 투자를 못하거나, 투자를 하고도 걱정하지 않으셔도 됩니다 잃지 않는 선에서 결정했다면 대응하면 됩니다 제가 4년이 넘는 시간동안 튜터링과 코칭을하면서 느꼈던 투자하기 어려워하는 사람들의 공통적인 특징은 다음과 같았습니다 걱정이 앞서서 행동까지 잘 이어지지 않는다계획은 촘촘하게 잘 세웠으나 너무 촘촘해서 시작할 엄두가 안난다리스크가 0인 투자를 하고 싶어한다 위와 같은 세가지 특징 중 하나라도 해당한다면 반드시 이와 같은 생각은 내려놓는 것이 도움이 될 것입니다 지금 시기도 시기인만큼 막연한 걱정으로 투자에 대해 걱정이 많다면 다음과 같이 생각해보면 좋겠습니다 <투자 걱정 물리치기 5단계>리스크 없는 투자는 없다, 리스크를 0으로 만들려고 고민하는 시간에 어떻게 하면 투자를 할 수 있을지 고민한다투자에 대한 계획을 세운다투자에 대해 잘 됐을 경우, 잘 안됐을 경우의 수들을 충분히 생각하고 앞서 세운 계획들을 행동으로 옮긴다예상치 못한 과정과 선택의 순간들이 올 때면 대응을 해 나간다대응하고 고민하는 경험들을 통해 투자에 대한 기준과 원칙들을 만들어 나간다 너무 낙관적일 필요도 없지만 비관적일 필요도 없다는 이야기입니다 계획은 세우되, 예측하지말고 대응한다는 마음으로 투자를 해 나가셨으면 좋겠습니다 이제 슬슬 날씨가 풀리는 것 같은데 일교차 주의하시고 오늘도 행복한 하루 되시길 바랄께요 감사합니다 매주 금요일 다양한 주제의 글로 찾아오고 있습니다구독&알람을 설정하시면 누구보다 빠르게글을 볼 수 있습니다좋아요와 댓글 미리 감사합니다🙂
16,795
82
77
