1억으로 서울과 경기도 어디에 투자하는게 최선일까요?

안녕하세요

센쓰입니다 :)

요즘 종잣돈 1억정도 들고 있는 분들의

최고 고민 중 하나는 ‘어디에 투자를 할까?’일겁니다

수도권 vs 광역시는 높은 비율로

수도권을 우선 보는 분들이 많이 계시지만

수도권 중에서도 서울인지 경기도인지

고민을 하고 계시는 것 같습니다

최근 서울 시세가 오르고 있다보니

1억으로 된다고해서 찾아보긴 했는데 

도대체 어디있는건지… 

그 어려운 마음도 충분히 이해가 됩니다

그래서 저는 1억 정도 들고 계신 상황이고

투자 물건을 찾고 계신다면,

이렇게 해보셨으면 좋겠습니다

1) 나의 상황에 맞는 투자 지역 후보 정하기

2) 지역의 시세 확인(가격대, 상승률, 하락률)하면서 우선순위 정하기

3) 네이버 부동산에 나와있는 가격만으로 판단하는 것이 아닌, 실제 현장과 전화를 통해 물건의 상황 파악하고 접근하기

1) 나의 상황에 맞는 투자 지역 후보 정하기

큰 틀에서 투자 지역 후보 정하는 방법은

이전 칼럼에서 쓴 것처럼

나의 상황에 맞는 투자 후보를 정하는 것이 가장 우선입니다

https://weolbu.com/community/1467385

▲▲ 투자 지역 후보 정하기 확인▲▲

후보가 어느정도 추려졌다고 한다면,

한번 더 들어가서 지역의 시세를 확인해보면서 

우선순위를 정하는 것이 다음 단계입니다

물론, 잘 아는 지역이 아니라면

큰 틀에서 시세 및 상승&하락률을 보고 큰 틀에서 정합니다

2) 지역의 시세 확인(가격대, 상승률, 하락률)하면서 우선순위 정하기

랜드마크 단지 및 신축~준신축~구축에 

이르는 단지들을 찍어보면서

이전에 찍었던 전고점 가격 대비 얼마나 떨어졌는지(하락률)

혹은 이전에 찍었던 전저점 가격 대비 얼마나 올랐는지(상승률) 확인해보는 과정입니다

이렇게까지 세분화해서 보게되면

아직 많이 떨어져 있는 지역, 

선호도 높은 신축만 오르고 나머지는 아직 오르지 않은 지역 등 어디를 우선적으로 가볼지 큰 그림이 그려질 수 있습니다

예를 들어, 강동구와 성북구 두개 구를 놓고 우선순위를 정한다면 다음과 같이 해볼 수 있습니다

(자료 출처 : 부동산지인 & 호갱노노)

두개 지역의 상승률을 놓고 비교해보면

확실히 강동의 상승률이 높지만, 선호되는 신축만 많이 올랐고 준신축~구축까지는 아직 흐름이 덜 왔을 수도 있겠다는 큰 틀에서 확인해봅니다

여기서 중요한것은

내가 보는 지역들의 가격대가 많이 오른건지를 보고

내가 실질적으로 투자해볼 수 있을 것 같은 지역들로

우선순위를 매겨본다는 것입니다

강동구 보다는 상대적으로 덜 오른 성북구를 보면서 

투자 물건을 먼저 찾아볼 수 있고

좋은 단지들은 이미 많이 올랐지만,

다가오는 기회를 잡아보기 위해 강동을 볼 수도 있겠습니다

위 그림의 한 장 요약은 제가

실제 지역을 큰 틀에서 볼 때

이 지역이 어떤 흐름으로 진행되고 있는지를 보는 것이고

아직 잘 모르는 곳이라고 한다면, 상승률&하락률과

앞으로 공급이 있는곳인지 정도 파악해도 충분합니다

이런식으로 경기도와 서울을 붙여본다면

경기도 지역 대부분이 가격 하락률이 여전히 높고 

상승을 한 단지들도 상대적으로 많지 않습니다

그리고 경기권은 전세가가 오르고 있어 전세가율이 

평균 60%를 넘어가는 것이 특징입니다

다만, 아직 서울도 기회가 많이 남아있는 만큼

서울에 아는 지역이 있고 지역을 넓혀갈 예정이라면

아직 서울에서 남아있는 기회를 우선적으로 살펴보는게 필요합니다

지금 당장 많이 떨어진것보다

더 중요한것은 물건의 가치, 땅의 가치이기 때문입니다

3) 네이버 부동산에 나와있는 가격만으로 판단하는 것이 아닌, 실제 현장과 전화를 통해 물건의 상황 파악하고 접근하기

마지막으로 아는 지역도 넓히면서 본격적으로 

투자 물건을 찾는다고 했을 때 필요한 단계입니다

내가 실질적으로 해볼 수 있는 투자 물건을 

찾아 나가는 과정에 있어서는

단순히 네이버 부동산, 호갱노노 등에 올라와 있는 가격이 아닌 현장에서 얻은 정보를 토대로

실제 가격을 이해하는 과정이 필요합니다

예를 들어, 4억에 광고가 되고 있다고 하더라도

매도 물건 상황을 파보면 3억 후반까지 

생각하고 내놓은 물건이라던지

좀 더 협상을 통해 3억 중반으로 

만들어 볼 수 있을것 같다던지 등

매매 전세 갭차이를 보고 결론짓는 것이 아닌

더 디테일한 내용들을 알아내서 가격에 상황을 입히는 것이죠

물건을 만들어내거나 협상을 하는 등의 방법들은

이미 월부닷컴, 카페에도 많이 소개 되어 있으니

해당 글들을 참조해보셔도 좋겠습니다

중요한것은

올라와 있는 가격만 보고 미리 판단하는것이 아니라

어떻게 나의 상황(투자금)에 맞게 만들어볼 수 있을지

고민하고 시도해보는 것이 필요합니다

이 과정들을 통해 여러 지역의 물건들이

투자 후보에 올라왔다고 한다면

그 안에서 급지별로 우선순위를 나눠보고

물건과 나의 상황에 맞는 투자 물건을 찾는것이죠

가격 대비 저평가 되어있다고해서

나의 투자 물건으로 다 담을 수 있으면 좋겠지만

부동산 투자 특성상 다 살 수는 없기에

한 번의 과정에서 신중하게 잘 선택하는것이 중요합니다

/

지금까지 큰 틀에서 투자 지역 선정부터 물건 고르는 것까지

일련의 과정을 말씀드렸는데

아직 경험이 없는 분들이라면 글로 100% 이해되지 않는

부분도 많을 수 있을겁니다

그럴 때는 멘토님들의 경험과 노하우를 빌려

하나씩 체득하는 것도 방법입니다.

투자를 하는데 실패없이 

유의미한 결과를 만들어 내고 싶다면

강의도 들어보시면 좋겠습니다

제가 지금까지 투자를 지속해 올 수 있었던것처럼

여러분들도 방법을 알고 시행착오를 줄이면서

더 좋은 결과들을 만들어 냈으면 좋겠습니다

감사합니다

▲▲서울투자 기초반 강의 링크▲▲

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