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실전투자경험

2단계 행동과 실천을 위한 1호기후기 - 구축 매수, 특올수리, 전세빼기 [잠토]

 안녕하세요. 잠토입니다. 저는 아직 월부 1년이 안된 부린이 입니다.이런 부린이도 투자를 할 수 있다는 자신감도 드리고구축매수에 풀인테리어까지 투자 난이도가 조금 있었던 투자 경험을 공유 해 보고자 합니다.   1호기 물건 찾기  열반스쿨 기초반때 너바나님이 완벽한 투자조건은 없다 행동하고 실천하여 나만의 투자를 만드는 거다 라는 말을 깊이 새기고 1년안에 꼭 투자를 해야 겠다는 마음을 두고 있었습니다.  루틴중 하나인 월말 시세트래킹을 하다가 제가 설정한 투자조건에 들어오는 단지들이 보였고물건지를 보러 가게 됩니다.  저는 사실 앞마당이 이제 4개였던터라겁도 많이 났고 더 많이 봐야 하는거 아닌가하는 생각도 많이 들었는데요. 부의 인문학 책에서“아무것도 하지 않으면 아무일도 일어나지 않는다” 라는 문구가 계속 생각나기도 했고 최근 마무리한 임보 앞마당 1등 물건이었기에일단 투자를 해보자고 마음을 먹었습니다.  <존재의 이유를 찾게 해준 글귀- 결국 해내는 사람들의 원칙>  건축 사용승인일 이래 한번도 수리를 하지 않은 썩구축  물건을 보러 갔는데한번도 수리를 하지 않아 알루미늄이 썩고도배지와 장판지가 삼중으로 겹쳐 덧대여 있던 (이럴수도 있더라구요?) 구축이었습니다. 당연 올수리가 필요하고초 급급매인걸 알았기 때문에(전세입자가 한달뒤에 나가는 상황에매도자는 서울집 잔금을 치뤄야 하는 상황) 너나위님이 알려주신대로중도금을 더 드리는 조건으로 네고를 해봅니다. 500만원 깎아준다기에 일단 집으로 왔습니다   매물코칭으로 네고의 비법을 알다. 저는 그동안 제대로 된 투자를 안했던 사람이었기에 매물코칭을 넣었고 부린이라... 튜터님 이름도 몰랐습니다. (튜터님 죄송합니다!) 튜터님 이름이 센스있게 쓰자 라길래 속으로“센스있게 쓰는 방법을 알고 계시겠지..?”요런 실없는 생각만 했던것 같습니다. 튜터님께서는 좋은 물건 잘 찾은것 같다고. 하지만 네고를 2000만원정도 던져보고1500만원 선에서 하면 잘 하는거일꺼라고 해주셨습니다.   800만원 네고까지. 제가 살면서 시장에서도 물건을 깎아 본적이 없는데 이게 가능한가!? 싶었어요.. 하지만 만약 이 물건을 놓치면 그냥 문턱까지 갔다는 좋은 경험으로 남기자고남편이랑 같이 상의를 하고 던져 봤습니다.  “사장님 이 물건이 올수리도 필요하고. 층수도 낮잖아요 1000만원만 더 깎아주시면 해볼게요“(죄송합니다 튜터님!! 차마 2000만원은 입에서 안나오더라구요!)  그랬더니 사장님이 그건 매도자 입장도 있어서 안될것 같다고 하시더라구요? 그래서 저희도 쿨하게 “아쉽지만 그럼 다음 기회에 좋은 물건 나오면 연락주세요” 하고 끊고 술잔을 기울이며 “잘했다 이렇게 하는건가봐 다음엔 정말 잘하자” 라며 다독였습니다.(웃기죠? 부린이 둘이서 서로 잘했다고 칭찬하는 덤앤더머 모습 상상하시면 됩니다)  그러나 하루뒤.. 부동산 사장님께서 800만원 깎아주겠다며200만원은 못깎았으니 나중에 전세중개비는 받지 않겠다고 말씀 하셨고 저희는 계약금을 넣게 됩니다.   특특 올수리  사실 저에게는 강력한 레버리지가 있었는데요,40년간 건축일을 해 왔던 건축가 아빠였습니다. 공공기관이나 빌딩이 특기였던 아빠이고은퇴하고 여생을 즐기시는 상황이었지만믿을건 아빠뿐이었기에염치 없이 부탁하며 조건도 겁니다.  “아빠.. 무조건 자재는 비싼거 써서 이 동네 1등으로 만들어야 하는데 건축비는 싸게 해야해...그래야 내 투자금이 예상한대로 들어.. ”  빠르고 느리게 달리라는 딸의 말도안되는 요청에 저희 아버지와 소장님은 철거비와 페인트공임비 아끼려고직접 망치를 들고 철거를 하시고 페인트도 직접 칠하시게 됩니다.. 딸의 부탁이라면간이고 쓸개고 다 떼어다주려는 우리 아빠.. ㅜ_ㅜ정말 미안하고 고마워요.   <매일마다 공사현장에 가서 체크해주신 아빠>   전세빼기  전세집에 이렇게까지 안해도 된다고 했지만공급이 많아 주변 전세가가 떨어지는 상황이라특특 올수리를 한 후에 전세를 내놓게 됩니다. 매물코칭이후 전세시장이 좋아지고 있다는뉴스들이 많이 나오고해당 물건에 전세가 없기에 튜터님이 제안한 2천만원 싼 가격보다기존전세가 그대로 내놨는데요 (그만큼 공사비가 많이 들었어요) 혹여나 전세가 나가지 않으면 어떻게 해야하나..나는 돈이 없는데정말 며칠간 잠이 오질 않았습니다.  그러나... 전세를 싸게 내놓아서 인지 수리가 끝나기도 전에3주만에 전세입자가 구해지게 되었고전세입자로서 좋은 가족은 아니었는데(애완견 키우고 가전가구 타공이 필요한 가족)더이상 잠못자는 나날을 버틸 수 없을것 같아 계약을 하게 되었습니다.   전세입자의 다양한 요구 사항  전세입자분께서 강아지를 키우시기에 원상복구 특약을 넣었고 아빠한테 이럴거면 강마루를 왜 했냐는 핀잔도 들으며 일단은 해달라는데로 다 알겠다고 했어요. 하지만 세입자분은 식세기와 정수기가 있어 부득이하게 부엌 싱크대 타공을 한다고 하였고...이사 전에 붙박이장만 설치하고 싶으시다기에이것도 허용해드렸습니다. 그러면서 나중에 깨끗히 정리만 잘 해주세요~ 라고 문자를 보냈는데 부동산에서 연락이 옵니다. 세입자분이 집주인이 아무것도 하지말라고 했다며 이런식이면 난감하다고요. ㅜㅜ 부동산에 세입자분과 주고받은 문자를 보내며 그런적이 없다고 말씀 드렸지만이 과정에서 조금 스트레스를 받았습니다. 이때도 어쩔수 없다딱 맘에 드는 세입자를 구하는건 어렵다.시장이 이럴땐 그냥 받아야 한다고 했던코크드림멘토님 강의 내용을 되새겼던것 같습니다.    잔금 및 전세 재계약  이전 매도자랑 우선 계약하고 잔금 시저와 다시 계약서를 쓰는걸로 정리했기때문에법무통을 통해서 법무사와 약속을 하고 부동산에 갔습니다. 처음 보는 세입자 부부 및 딸 그리고 문제의 멍멍이까지 보았는데 다행히도 그리 나쁘거나 예민한 분들은 아닌것 같았고 마무리 하고 나오는길에 음료수를 사다 부동산 사장님께 드리고 왔습니다. 혹시나 있을 세입자 분쟁 시 조금이라도 제편을 만들고 싶은 작은 보답 같은 거였습니다.   이렇게 1호기가 계약이 끝났습니다.  제가 1호기를 하면서 지켰던 세가지가 있어 마지막 복기로 정리하려고 합니다.   첫번째  1호기를 하면서 제가 계속해서 염두해 뒀던건멘토님들 강의에서 해주신 말들이었습니다. 일단 해라. 네고해라.사소한거에 너무 신경쓰지 말아라. 너바나님 강의에서 마음가짐을,주우이님 강의에서 아파트 분석을,밥잘님강의에서 투자 방식을,너나위님 강의에서 네고를,양파링님 강의에서 세입자 놓는 방법을,코크드림님 강의에서 세입자 유형을 강의내용 정리한것들을순서대로 계속 열어보고 확인 하며진행 하였습니다.   두번째. 할 수있다는 확언 저는 가만히 생각하면부정적으로 흘러가는 생각을 많이 하는 타입인데(ENFJ인데 ABCD안까지 정리해야 마음이 놓이는 타입입니다) 계속 긍정적으로 생각하려고 했던거 같습니다. 할 수있다 해보자 첫 술에 잘 할 수 없다내가 할 수 있는 최선을 해보자 이런 다짐을 계속 했던거 같습니다   세번째. 기본 정말 하나만 생각했습니다.사람들이 선호하는 아파트. 정말 여러각도로 아파트 비교해보고후보지역을 돌아다녔지만선호도에서 가장 우선순위를 두고 진행했던것 같습니다.    개선할점  1.주변 전수조사 사실 매수전 주변 지역까지 다 전수조사를 해야 한다는 내용을 1호기 투자하고 강의에서 들었습니다. 다음에는 해당지역 주변 지역 5개는 전수조사를 하고 선정 해야 겠습니다.  2.네고 튜터님이 말씀해준 가격이 기가막히게 맞았던것이 제가 매수 한 후 이 아파트는 정확히 2000만원이 떨어졌습니다. 튜터님이 말씀 하신 2000만원이 적정가였던 거였고 튜터님이 한수 앞을 보고 말씀해주신 점이라는걸 뒤에 알게 되었습니다. 앞으로는 네고왕이 되어보도록 노력하려고 합니다.  3.조급함 사실 이번에는 1호기를 한다는 조급함이 조금 있었습니다. 조급함을 조금 내려 놓았다면 더 좋은 전세입자를 구할 수 도 있었을것 같습니다. 앞으로는 좀더 객관적으로 진행해야 겠다는 다짐을 해봅니다.   감사의 말 아빠 정말 고맙습니다. 아빠가 아니었음 이 가격에이 퀄리티로 인테리어 못했을거에요. 부동산 사장님도 근래 한 인테리어중에제일 꼼꼼하고 잘 된집이라고입이마르게 칭찬 하셨어요. 공사하는 내내 하루도 빠짐없이 가서 감독해주고,인건비 아낀다고 직접 자재 사러다녀주신 아빠 정말 감사합니다.    남편이자 월부인 태수달님 고마워요. 짝꿍이 없었으면 논의할 상대도,나의 이 성질을 다스리지도 못했을거에요.가끔 같은 강의 내용 들었는데서로 다르게 해석해서 티격태격하지만우리 재미있고 신나게 투자활동 해봅시다.   그리고 나의 첫 조활동에 아낌없이 칭찬해주고 다독여줬던 [서기 4기 서울 4채80억부자되조] 조원분들 다같이 으샤으샤 하며 다녔던[실준47기 3빡하게 20억버는 임장속으로] 조원분들  잠시 쉬어가며 상급지 비교를 해준[내마중 1기 4시사철 강남에서 3시세끼 먹조] 조원분들  임장의 질을 한단계 높여준[실준 51기 우리처럼 2렇게 임보쓰면 성장 무조건2조] 조원분들  난생 처음 조장이 되었는데 아낌없는 격려를 해준서기 10기 23조33조 조장님들  마지막으로 저와 함께 재밌게 임장 하며 임장지 AtoZ를 한[서기 10기 10억벌게 25개구 임장하조] 조원분들   정말 많은 사람들이 긍정의 메시지를 주고다독여주고 함께 했기에1호기를 할 수 있었습니다. 너바나님 말씀처럼이게 끝이 아니라 시작이니 정신 바짝차리고 관리와2호기를 향해 나아가겠습니다.   <현관: 중문을 설치해주고, 신발장에 타일까지 새로 깔아드렸음> <거실: 베란다 확장, 샷시, LED등, 내벽공사, 방음공사, 단열, 강마루> <안방 베란다: 창고, 빨랫대, 샷시, 페인트> <부엌: 비포를 못찍은게 아쉽지만 대리석, 인덕션, 환풍기, 조리대 설치> <안방 화장실: 전면 공사> <안방: 벽에 도배가 3겹으로 있었던거 떼어내고, 샷시, 단열, 페인트, 목공, 방음> <중간방: 비포를 못찍은게 아쉽지만 확장공사, 단열, 방음, 목공, 샷시>  <작은방: 단열, 방음, 목공, 샷시> <현관 페인트칠, 중문설치, 중간 유리 설치> <도어락 신규 설치, 타일, 가벽설치> <오후 4시에도 해가 잘드는 집>   마지막으로 이전 세입자의 아들이 미쳐 못떼고 간 종이. 울컥했습니다. 저도 목표를 위해, 목표를 향해, 나아가도록 하겠습니다.  감사합니다.

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실전투자경험

격동의 시기에 해낸 2호기 투자 복기: 토허제와 탄핵속 끈질기게 찾아낸 2호기와 네고를 넘어선 네고과정 [잠토]

안녕하세요  잠토입니다 드디어 길고길고길었던 매물찾기 끝에2호기 잔금을치르고 후기를 쓸 수 있게 되었네요. 크게 3단계로 1.0호기 매도하는법  2. 2호기 매물찾는법  3.협상을 넘어선 협상 에 대해서 제 경험을 나눠드릴 수 있을것 같습니다.  1.토허제지역 전세낀 0호기 매도하다 저희가 가지고 있는 0호기는송파구 최하위급지에 있는 88년식 20평 나홀로 소형아파트였습니다.이 물건을 매도하고 자산재배치를 할지 가지고 갈지 정말 많이 고민했었는데요. 2024년 4월 강사와의 임장에서 제주바다 멘토님이 해주신 말이 저희의 방향을 잡는데 큰 도움이 되었습니다. “잠토님. 가지고 계신 물건이 엄청 나쁘다고 할수 없어요. 땅이 좋기때문에 4급지 정도의 상승률은 있을거에요. 그래도 매도하기로 마음이 자꾸 기우신다면 지금부터 진짜 열심히 찾아서 갈아타기로 가세요” 저는 제바님 말씀 이후로 제 원씽을 올해안에 임보 10개쓰기로 잡고한달한달 정말 열심히 임장지를 다니고 임보를 썼습니다. 그렇게 서울에 앞마당이 하나도 없던 상태에서강남구, 송파구, 마포구, 성동구, 동작구, 강동구, 중구, 종로구, 동대문구, 관악구, 구로구를 남편이 추가로 서초구, 광진구를 완벽한 앞마당으로 만들었습니다. 시세트래킹은 이미 루틴으로 자리잡았기에 시세 체크와 단지비교를 열심히 하며 2호기의 가격 범위에서 가능한 물건들을 다 수집 했었는데요. 문제는 0호기였습니다. 내놔도 집보러 오는 사람이 거의 없더라구요…. 세간에는 1급지는 다 올랐다 라는 얘기들이 많았지만 저희가 갖고 있던 집은 전고대비 -30% 그대로인체로 오르지도 않았고 호가에 팔아도 저흰 상승장에 매수했기에 남는돈이 없었습니다. 그럼에도 불구하고 보는 사람이 없더라구요.. 그러던 와중에 서투기 강의에서 자모님이 하신말씀이 저에게 또 한번의 큰 방향설정을 다시 하게 만들었습니다. “여러분 지금 정말 좋은 시장이에요. 갈아타기 하실분은 빨리 하셔야 해요. 그리고 물건을 찾았으면 매도물건은 진짜 싸게 내놓으세요. 서두르셔야 합니다” 저희 부부는 이 강의를 듣고 2,000만원을 더 내려서 이거 뭐야? 왜이리싸? 이렇게 특특올수리인데? 라는 느낌이 들게 만들었습니다. 이러던 와중에 토허제재지정 발표가 나더라구요. 목요일에 났는데 일요일까지 안팔리면 그냥 꼼작없이 가지고 있어야 하는 상황이었습니다.서울 2호기의 꿈도 날라가고 투자금이 확줄어드는 상황이었습니다.  당연히 1년동안 서울만 팠기 때문에 2호기를 하려면 다시 지방 수도권 앞마당들을 만들어야 했구요…. '왜 이런일이 벌어지나 나 진짜 열심히 했는데..'라고 울음이 난적도 몇번 있었는데요. 이때도 남편의 말이 저를 위안해줬습니다. ”잠토야 투자와 정책은 예측의 영역이 아니야우리는 어떤 상황이든 대응만 잘하자“ 그러던 와중에 극적으로 매수자가 나타났습니다.이렇게 급작스럽게 저의 0호기는  토허제 재지정을 하루 앞두고 매도 되었습니다  2. 내손안에 빠져나가는 물건이 없을 정도로 찾은 매물들  매물은 대략적으로 어느정도까지 봐야겠다고 잡아놓은곳들이 있었기에 금방 매수할 수 있을 줄 알았습니다. 그러나 토허제 재지정 이후 주변 지역들이 풍선효과로 계속 날라가더라구요 매임을 잡으면 그 다음날“거기 계좌 들어갔다고 하네요 내일 오실 필요 없습니다” 라는 문자를 매주 받게 되었습니다. 계속 이런날이 거듭 되고매일 책상에 앉아 전수조사를 했더니 목디스크가 도지고 기운이 빠졌지만 서투기에서 주우이멘토님이 하신 말씀이 절 또 움직이게 했습니다. “매도 하셨으면 당장 내일이라도 사셔야 해요. 한달 이상 끌면 안됩니다” 이말에 제가 가지고 있는 앞마당을 매일마다 전수조사로 갈아끼웠습니다. 전수조사에는 매물건수 전세건수까지 넣어서어디에 물건이 빠지고 어디에 나왔는지까지 체크하여  내 손아귀에서 벗어나는 물건은 없게끔 했던것 같습니다. 2호기 매물예약을 위해 쓴 종이들  5순위 시세표에서는제가 진짜 투자 가능한 범위의 아파트들의 최종 후보를 매물털기에서는 그 단지의 매물의 흐름을 파악 할수 있게 되었습니다. 특히 매물을 털면서전세입자가 안보여주는집의 전세놔준 부동산을 찾아 매물을 보게되고어떤 부동산 사장님이 일 잘하는지도 파악하게 된것 같습니다 매물코칭을 통해서 제가 뽑은곳에 대해서도 점검 받을 수 있었는데요. 제 매물코칭 튜터분은 제 1호기 매물코칭 튜터이셨던 센스있게 쓰자 튜터님이었습니다 센스있게쓰자 튜터님게서는매물을 잘 찾았다는 말과 함께각 매물들의 적정가격 그리고 만약 물건을 놓치더라도 앞으로 봐야 할 물건의 방향도 정해주셨는데요. 사실 한달여간 계속 되는 매물털기로 조급함이 생겼던 저희 부부에게  객관적인 시선과 침착할수 있는 마인드를 선사해주셨습니다.  3.협상을 넘어선 협상: 학연지연 종친까지 쓴 협상 이번에도 저는 정책의 펀치를 또 맞았는데요.애석하게도 매물코칭 다음날이 탄핵결정의 날이었습니다. 탄핵이 결정되고 제 5순위 시세표와 매물코칭으로 확인 받은 최종 매물은  적게는 5,000만원 많게는 1억으로 호가가 올라가고 매물의 반이 다시 거둬지는 상황이 터지게 됩니다. 어쩔수 없다고 생각하고 지투실전을 열심히 하고 있던 중  제가 계좌 달라고 했다 거둔 물건이 다른부동산에서 다시 광고로 등록이 되었더라구요. 동료분들께 물어보니 투넘버로 함 물어보거나 동료에게 부탁해서 전화해보라고 해서 아버지께 전화요청을 드리게 됩니다. 광고 올린 부동산은 제가 갔을때 물건 없다고 나가라고 한 곳 이었는데요.  제가 단일종파 희귀성씨라 사투리를 쓰고 저랑 같은 성이면 같은 종파 확률 100%인데  사장님이 같은 성씨에 사투리를 쓰고 계셨었습니다. 혹시나 하는 마음에 아빠라면 분명 종파 드립을 할것이다 라고 예상해 아빠에게 부탁했는데 아니나 다를까 “딸아 여기 사장님이 26대손이야. 니가 28대손이니까 니한테 할아버지뻘이시다”  라고 하시더라구요…!!!!!! 느낌 마치 이런느낌   다시 광고 올린 물건은 제가 알고 있는 상황이 맞았고 같은 종친이라 특별히 물건 찾아놓을테니 내일 오라고 했다고 하시면서 보여 “아빠가 내일 가볼게” 이러시는겁니다..!!!! 아빠한테 맡길수 없어서 퇴근 하고 부리나케 부동산으로 달려가서 문을 열었는데 저희 부모님과 부동산사장님 내외는 앉아서 떡을 먹고 있더라구요;;  저희아빠는 저를 보자마자사장님 고향 사무장님 고향 이전직장 딸내미 나이 등등을 저에게 읊어주며 이미 부동산 사장님과 친구가 된 상황이었습니다. 저는 그렇게 사장님의 물건을 만났습니다. 이 단지를 5번도 넘게 가고 거의 모든 매물은 다 봤는데 이 물건은 한번도 본적 없는 물건이었고 다른 사람이 사기로 해서 이미 깎아놓은 거라 숨겨놨던,게다가 주전 이었습니다. 예상에도 없던 물건이고 매물코칭도 안받은 물건이라 어떻게 할지 잠시 패닉에 빠졌는데요. 진짜 짧은 시간에  배운대로 하자 저환수원리를 따져보자 계속 생각했던거 같습니다. 그리고 제가 알고 있는 같은 가격대 아파트들 모두 모아 환경 학군 교통으로 빠르게 비교를 했는데요 그럼에도 이 매물이 가장 좋은 매물이었습니다. 이미깎아져 있는거라 더 깎을 필요도 없긴 했지만  500만원을 더 던져봤습니다. 500만 더깎으면 진짜 계약 한다고.. 그렇게 사장님은 진짜 난감해하셨고이미 어떤 노련한 사람이 와서 최대치로 깎은거라 깎을수 없다고 하셨지만   저의 아버지의“숙부~ 이렇게 손녀같은애가 해달라는데~~ ”이 한마디에 500만원을 더 깎을 수 있었고 제가 설정한 투자금에 들어와 잔금까지 마무리 할 수 있게 되었습니다 이 매수과정에서저희 부모님은 친구를 얻었구요 (같이 농사지으러 가신다고 하더라구요) 네고는 상대에게 불리한거 유리한거 따져서 하는것도 중요하지만 때로는 그보다 더 한 정으로 들이밀어야 한다는 걸 깨달았습니다. 부동산 사장님이랑은 최대한 친하게 지내고제가 열심히 하는 딸, 조카 처럼 보였던게 먹혔던겁니다.  계약날 사장님 부부가 주신 오미자원액  잔금날 제가 사장님께 보낸 문자  잔금날 사장님이 부모님 집으로 보내주신 사과  지금까지 2호기 경험담이었는데요. 2호기는 1호기 보다 더 잘해야 한다는 마음이 컸기에 계속 물건을 보고 또보고 하면서 좀 길어졌던것 같습니다. 하지만 1호기 후 복기하면서 개선하기로 했던건다 지켰던 점이 저를 2호기로 이끌었던것 같습니다.  <개선하여 적용한 점> # 투자전 주변 지역 전수조사를 철저히 한 것제 투자범위에 드는 앞마당 8개구를 매주 업데이트를 하면서 쭉쩡이 고르기를 계속 했습니다 # 앞마당 늘리고 앞마당간 비교앞마당을 많이 만들어놨기에 이가격이면 저 아파트가 낫겠다 이가격이면 낫다 라는 비교가 확실해졌습니다. #투자매물 후보들을 여러개 만들어둔점 이건 진짜 중요한것 같습니다. 후보가 많아야 조바심이 없어질 수 있습니다.   <잘한점> # 강의에서 멘토님이 해주신 말들을 새겨 들은점기초강의에서 해주신 말들을 허투루 듣지 않고 제가 계속 새겨야 할 멘트는 메모장에 적어놨습니다. 이런 멘트들이 모이니 투자방향성이 보였던것 같습니다. # 매임의 양을 늘린점저는 폰포비아였는데요. 투자를 해야 하니까  정말 주중이든 낮이든 밤이든 좋은 물건이 나왔다고 하면 바로 달려갔던것 같습니다.  처음에는 하루 매임을 5개정도 하면 잘한거다 했었는데 나중에는 하루에 15개는 봤던것 같습니다. # 단지비교강의를 볼때마다 강사님들이 해주시는게 단지대 단지 비교입니다.  실전반때 식빵파파님 강의를 들은뒤로는 저는 늘 이상형 월드컵처럼 단지대단지 비교를 했습니다. 그러다보니 너나위님정도는 아니지만 찌르면 대충 거긴 저기보다 낮다 높다 판단이 잘되었던것 같습니다.  <개선할점> # 매임질 높이기 2호기 가계약을 하고 본계약때 집을 한번 더 보러 갔는데요. 안방 대피공간옆에 물이 흘렀다 마른 흔적을 찾을 수 있었습니다. 매임할 땐 발견 못했는데요 매임할 때 좀더 꼼꼼히 봐야겠다고 다짐했습니다. # 전세관리어쩌다보니 1호기와 2호기 전세계약 만료가 한달사이로 붙어버렸습니다.  다음 투자때는 하반기에 투자해서 더이상 상반기 만료는 피해야겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 튜터님이 알려주신대로 두개의 전세 만료를 벌리는 작업을 시도해봐야겠습니다. #6개월 후 복기 6개월 지나 이 단지가 그때도 잘한단지인지 복기하겠습니다  마지막으로저의 2호기를 진심으로 응원해주시고 지도해주신센스있게쓰자튜터님, 두잇나튜터님 감사합니다그리고 저의 성장을 도와주신 한가해보이멘토님, 긍휼과열정튜터님, 제주바다멘토님, 줴러미튜터님 감사합니다.  돈독모에서 만난 뒤로 저에게 구체적인 미래일기를 알려주신 바니바니당근튜터님, 꽃을든둘리튜터님, 아이닌선배님 감사합니다.  더 성장하겠습니다 🩷아빠🩷1호기때도 손발 걷고 집 고쳐주시고 2호기때도 딸이 돈이 없다고 투덜 댔더니 바로 다음날 비가 추적추적 내리는날 부동산에 방문해서 중개비도 깎아오신 아빠.. 너무너무 감사합니다. 큰딸이라 붙임성도 없고 그렇지만  아빠 아니었음 1호기도 2호기도 못했습니다.  딸이 잔금할돈이 없다고 했다 비오는날 홀로 부동산에가서 중개비를 깎으신 아빠.. 🩷태수달님 🩷제가 비록 매일 감정이 널뛰지만저의 이런 성격도 다 받아줘서 고마워요.  2호기 등기는 태수달님이름으로 했으니잘 관리하시기 바랍니다.  그리고 늘 함께해주는 우리 잇나즈 앵자조장님, 노마드현님, 민들레라님, 샤사삭님, 대나무님, 박라임님, 원모어님 / 폭풍이들 이러케조장님, 괭이님, 공부하는미화씨님, 잴리님, 복덩이대디님, 봄나봄님, 코위님, 지투실전19기 김뿔테조장님, 팽쥐니님, 나초단님, 플그림님, 솔리엘님, 사린님, 큰누리님, 연못을건너님 / 열중 69조 나날24님, 신중한별2님, 다루다님, 러시안체스님, 미라클나잇님, 정갈한하늘님, 피치업님, 호수고래님 / 실준47기 부자달조장님, 탠니아빠님, 나도핸님, 눈의왕님, 살아내기님, 미아코코님, 행복한삶82님 / 지투21기 디온아조장님, 네비맘님, 노이님, 뉴시님, 똑부부님, 와니지니맘님, 팡부자님 하리라님, 서투기 21기 수달님, 집산다님, 파우다님, 하울님, 한계단씩님, 해피에이제이님, Kate님, Y백합님 그 외 저와 함께 해주시고 응원해주신 모든 월부 동료분들 감사합니다.  저는 자금마련하는 동안 이제 동료분들 투자를 돕겠습니다.  11월 23일부터 하루도 빠짐없이 썼던 제 미래일기. 미래일기는 꼭 이루어집니다. 미래일기 써보십시오!!미래일기 실현진심으로 축하해준 동료분들  그럼 저는 또 3호기 후기로 만나뵙겠습니다.그전까지 오래오래 살아 남아보렵니다        

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10억달성기

회사에만 몰두하던 40대가 부동산으로 순자산 15억을 만든 이야기 [잠토]

안녕하세요, 잠토입니다 (실미도 잠토에요!)  저는 튜터도 아니고, 글을 많이 쓰던 에디터도 아니어서 얜 누구야? 하는 사람들이 많을텐데요. 떨리지만 제 투자인생의 전환점이 될 수 있는 이 순간을 함께 하는 동료들과 나누고 싶어 용기내어 제 이야기를 써보고자 합니다.  ———————  Part 1: “나의 회사, 나의 일”   저는 회사에 목매여 사는 사람이었는데요, 회사에서 불리던 제 별명은 “소방관” “oo본부의 구원투수” “oo구역의 미친사람” 이었습니다.  회사에 이슈가 터지거나 프로젝트가 잘 안돌아가면 구원투수로 투입되던 사람이었고 그렇게 투입이 되면 미친 몰입으로 회사일을 하곤 했는데요.   회사 임원들이 “배구선수 김연경이 있으면 우린 ‘oo경’이가 있어” 라고 해주면 그말에 신이 나서 더 일을 하던 일 중독자였습니다.   늘 고과는 잘 받았고, 전통적인 대기업이었음에도 불구하고 예외적인 특진을 하며, 남들은 마흔이 넘어서 꾸리는 팀을 저는 33살에 꾸리게 되었습니다.  그렇게 열심히 일하는 제 모습에 취해살던 때 주변사람들이 하나 둘씩 아파트 청약에 당첨 되거나, 투자를 하면서 갭이 생기기 시작했습니다.  어디서부터 이렇게 차이가 나기 시작한거지? 열심히 일만 하다보니 세상이 변해 있네? 그런데 나는 뭘 해야하지?  그때 처음으로 두려웠던것 같습니다. 이렇게 일만 하다 나는 고독사를 하는건 아닐까…  하지만 그 두려움보다 더 큰건 실패하기 싫은 마음, 지금의 잘 돌아가는 삶에 그 어떤 변화도 주기 싫은 마음이 컸습니다.   ———————  Part2: “뭐든 해 봐라, 아직 아빠가 있잖아”   이렇게 현실을 도피하며 돈을 펑펑 쓰고 있던 저에게저의 첫 스승인 아빠가 어느날 저를 불러놓고 꺼낸 말이 있었습니다.   “아빠도 이제 나이가 들어서 앞으로 일을 10년 더 할 수 있을지 없을지도 모르겠다. 지금이야 엄마 아빠 밑에서 이렇게 풍족하게 살고 있지만 엄마 아빠가 죽으면 니는 우짤래?  빠듯하게 살면서  딸 하고싶은거 하게끔 최선을 다해 지원을 해주다 보니 엄마 아빠도 모아둔 돈도 별로 없고 그래.  딸한테 도움이 되는 날도 이제 얼마 안 남았는데 이제라도 정신차리고 니 살길을 찾아야 하지 않겠니? 엄마 아빠가 죽어도 우리 딸은 폐지줍고 안살았으면 좋겠어”   아직 34살이라 스스로를 어리다고 생각했던 저에게 부모님의 죽음은 생각해보지 않은 문제였고 이대로 살다간 비참해질 수 있겠다는 큰 경각심이 그제서야 들기 시작 했습니다.  그 이후로 저는 부동산 경제서적을 닥치는대로 읽었습니다. 꼬마빌딩이야기, 소액투자의 정석, 부동산 첫걸음, 경매 첫걸음 등등 (왜 나부맞을 안읽었었을까요? ㅎㅎ) 한 20권 정도 읽었던것 같아요.   그리고 제가 해볼 수 있는 모든 실패는 다 해봅니다. 다가구투자, 빌라투자, 지방소형 구축 투자, 서울 나홀로 소형 아파트 투자..  책 한권을 읽는다고 전문가가 되는게 아닌데 검증을 제대로 하지도 않고 그냥 책만 읽고 이것도 해보고 저것도 해봤던것 같습니다.   그러다보니 결론은   누가 넣으라고 해서 넣었던 주식이 상폐당한적도 있고 마이너스 80% 까지 찍은 주식도 갖고 있구요.  역전세가 4.3억까지 나서 이 돈을 매꾸기 위해  제 2금융권에 금융사 보험담보대출까지도 써보게 됩니다.  실패도 많았고 좌절도 많았고 괴로움도 많았습니다.  그럴때 마다 아빠가 해준 한마디가 많은 도움이 되었습니다.  “딸아 1억정도는 버릴수 있는 돈이야. 돈은 잃어봐야 또 모을 수 있어 인생 경험했다 쳐라”   ———————  Part3: 월부에 들어오고 나서 바뀐 3가지 전환점  이렇게 부동산투자로는 스승도 없이 막무가내로 시도해보며 살고 일이 바쁘다 보니 저는 결혼도 늦어지게 되었는데요.  나이 40쯔음에 결혼을 하고 나니 맨땅에 헤딩만 하고 있는 저를 객관적으로 바라보던 남편이 제대로 공부를 하고 투자를 해보자라고 제안을 해주게 됩니다.  그리고 저는 월부에 들어오면서 딱 하나 아주 큰 다짐을 하게 됩니다.  '지금까지 내 방식대로 해서 잘못되었으니 나는 여기서 배운건 100% 흡수한다. 그리고 조금 안다고 섣불리 판단하지 말고 남의 조언을 듣자”   그렇게 월부는 저에게 3가지 제 삶의 개선포인트를 주었습니다.    3.1 나 자신에 대해서 알고 내가 할 수 있는것과 없는것을 구분하기   제 첫번째 스승님은 다들 동일하게 말하지만 너나위멘토님이었습니다.   아직까지 옛 버릇 남 못주고 월급쟁이 부자로 은퇴하라를 읽은 후 바로 살고 있던 집을 내놓고 이 돈으로 수도권 두개 투자해야지라고 행동에 옮긴적이 있었는데요  그때 너나위님께서 라이브에서 제 사연을 읽으시고 얼굴을 붉히면서 화를 냈었습니다.   “아무것도 모르면서 함부로 팔지 마세요. 지금 불구덩이에 기름 붓고 들어가겠다는 거에요. 지금 있는 자산이 아무리 못나보여도 자산이에요. 제대로 공부하고 내가 스스로 결심이 서면 그때 하세요”   멘토님의 진심어린 꾸짖음과 조언을 듣고 비로소 저는 제 자신에 대해서 객관화 해서 볼 수 있었습니다.   나는 부동산 무식자다, 하지만 앞으로 최소한 하루에 4시간씩은 투자공부에 몰입해서 제대로 공부하겠다.나는 실행력이 강한 사람이다. 하지만 무턱대고 야구배트만 휘두르지 말고 번트라도 칠 수있게 다듬자.내 스스로 결심히 서면 그때 자산 재배치를 하자.   3.2 열심히 수용하는 마음가짐 (불편함 감수)  제 두번째 스승님은 제주바다 멘토님이었는데요, 서울투자 기초반을 듣고 우수과제자로 강사와의 만남에서 만난 제주바다님께서 해주셨던 말이 저에게 또 한번의 전환점이 되었습니다. “지금부터 진짜 열심히 찾으셔야 해요, 투자는 내 스스로 기준이 설때 잘 할 수 있게 되요,  그 기준이라는건요 내가 열심히 하는 수밖에 없어요”   강의를 들으면서도 일이 바쁘다는 핑계로 하루에 1~2시간정도 월부강의에서 하라는것만 하면서 취미생활처럼 하고 있었는데요, 이렇게 어영부영 해서는 안되겠다.  회사일 하는것 이상으로 열심히 해야겠다 라고 다짐하고 제가 좋아하는 취미 3개 (자전거타기, 스노우보드타기, 캠핑)을 과감히 버렸습니다.   제가 월부에 들어온게 약 2년인데요, 2년동안 22개의 임보를 작성하였으니 2달 제외하고는 계속 월부에서 임장하고 임보쓰고 앞마당을 늘렸던것 같아요    3.3 스스로의 한계를 극복하는것  세번째 저의 전환점은 첫 실전반이었습니다.  실전반 광클에 성공하여 합류하게 되었는데요, 이때까지만 해도 업무에 몰입하고 있던 저는 처음으로 저의 한계를 매일마다 부딪히게 됩니다.   회사일에 방해가 되지 않으려고 회사업무를 새벽 6시부터 시작하고, 하루종일 회의하고 저녁에는 임장을 가면서 이러다 과로사 하는거 아닌가 라는 생각을 했는데요 그럼에도 저보다 훨씬 뛰어난 동료들을 보면서 초라하고 형편없는 제 자신을 매일 매일 마주하는게 정말 죽고 싶을 정도로 싫었습니다.  그냥 이를 악물고 내색하지 않고 버텼습니다. 제가 잘하는건 버티는거 밖에 없었으니까요.  하지만 실전반이 끝나고 나니 한단계 훌쩍 큰 제자신을 만날 수 있었습니다.  저도 모르게 저의 한계의 경계선을 벗어나면서 성장을 하게 되었던 겁니다.  그 후로 저는 제 한계를 두드리는 챌린지 중독자가 됩니다.   실전반 이후 줄곧 조장 지원, TF지원, 실전반 지원, 4번의 MVP까지 그리고 토허제해제 - 시장 급상승 - 탄핵 - 2차 급상승 의 과정속에서 투자를 계속 하게 됩니다.   제가 좋아하는 문장 중에 “Step out of your comfort zone” 이라는 문장이 있는데요  저는 편안함에서 벗어나야 비로소 성장이 열린다는 말을 믿고 있습니다.   ———————Part4. 투자복기   4.1 지방 17평 소형 구축 투자 저희 아버지께서는 부동산 상승론자인데요 (하락론자가 아닌것도 행운이긴 합니다) 물가는 상승하기에 어떤 부동산이든 무조건 오른다고 보고 있습니다. 그래서 제가 가진 500만원으로 지방 소형을 투자해보라고 권하셨는데요 복기에도 썼지만 입지분석은 하지 않은 채 그냥 갭이 싸다는 이유로 투자한 이 물건은 저에게 크나큰 교훈 (-1,000만원과 함께)을 주었습니다.  입지를 제대로 알아야 한다고 그리고 공급에 대한 파악이 제대로 되어야 한다고  투자원칙을 지키지 않고 지방 소형 구축을 매수/매도했을 때 벌어지는 일   4.2 서울 3급지에 투자, 하지만 다가구건물신축 교훈을 얻은 저와 아버지는 지방 보다 서울에 투자를 하는게 맞는것 같다고 결론을 내립니다. 금융사 대기업이었기에 대출을 많이 받을 수 있었던 저는 회사 대출 + 제 마이너스 통장 + 모아둔 돈을 합쳐 투자할 수 있는 물건들을 찾게 됩니다.  그렇게 찾은 매물중 하나가 그 유명한 둔촌주공아파트 13평이었는데요 아빠와 저는 둔촌주공아파트 13평 대신 단독주택을 매입합니다. (왜그랬을까요? 아마도 제대로 공부안해서이겠죠?)  단독주택을 허물고 그 더운 18년도 여름 (이때 온도가 45도까지 올라갔었어요)에 저랑 아빠는 매일마다 건물공사 하는데 찾아갑니다.  긴 장마에 손으로 곱등이도 잡아보고요 그 더운 여름에 걸레를 들고 나의 아저씨에 나오는 큰 형처럼 건물을 손으로 닦기도 합니다.  하지만 2024년에 강서구 전세사기가 터지면서 제가 신축한 건물에 있던 전세입자들이 5월 6월 7월 8월 매달 나가게 됩니다.  저는 전세입자들 보증금을 돌려주기 위해 제가 살고 있던 집을 전세로 돌리고 월세로 나앉게 됩니다. 그렇게 이를 악 물고 버텼습니다.    4.3 수도권 84투자 2023년 10월 월부에 실준반으로 들어왔을 때 저는 너나위멘토님 말은 매일같이 복습하고 곱씹으면서 살고 있었습니다. 강의에서 너나위 멘토님이 하라고 한 일들은 하나도 빠짐없이 다음날 바로 실행을 했습니다.  4주차 강의에서 너나위멘토님이 해주신 말씀이 저에게 꽃힙니다. “ 여러분, -30%되는 아파트는 무조건 사세요. 이건 진짜 싼거에요”  그 후로 저와 남편은 2주에 한번씩 시세트레킹을 하고 2억 이내로 투자 할수 있는곳을 리스트업 하기 시작 합니다. 그러다 1월 저랑 남편이 저평가라고 1등으로 줬던 아파트가 -30% 구간 2억 이내 투자금으로 투자할 수 있늠 범위에 듭니다.  이 아파트는 그 지역에서 선호도 높은 아파트는 아니지만 수요층이 매우 탄탄했거든요 저랑 남편은 이 아파트라면 잃는 투자는 아니겠다는 결론이 바로 들었습니다.  쇳불도 단김에 빼라고 토요일에 시세트레킹을 했는데 일요일에 바로 부동산을 찾아가고 월요일에 매물코칭을 하고 화요일에 네고를 하고 수요일에 조정이 안된다고 연락 받았다 목요일에 가계약금을 넣게 됩니다.  이렇게 일사천리로 진행했던 1호기는 훗날 보니 정말 싼 가격에 투자한 물건임을 깨닫게 됩니다  2단계 행동과 실천을 위한 1호기후기 - 구축 매수, 특올수리, 전세빼기 [잠토]   4.4 서울 84 투자 다가구 전세입자 보증금을 돌려주기 위해 전세로 돌렸던 저의 신혼집은 도저히 오를일이 없는 지역에 있는 19평 소형 100세대 아파트였습니다. 다행히도 역세권인데다 주변 환경이 나쁘지 않아서 전세금은 꽤 높은 금액으로 맞췄었는데요.  이아파트도 꼴에.. 송파구라고 토허제로 묶일 위기에 놓입니다. 저랑 남편은 이왕 이렇게 된 바에 팔자고 결심하고 정말 죽을힘을 다해 갈아탈 자산을 찾아 다닙니다.  경험해본 분들은 아시겠지만 애정이 가득 담긴 아파트를 떨이에 파는 기분은 이루 말할 수 없었습니다. 하지만 주우이멘토님 자모멘토님의 말을 적극 수용했습니다.  진짜 좋은 자산으로 갈아탈 자신이 있으면 0호기 아까워 하지 말라고..  그렇게 저희 부부는 정말 백화점 마감세일 마냥 떨이에 아파트를 내놓고 매도를 하고 꽤 괜찮은 4급지 자산으로 갈아타기를 합니다.  소액투자를 준비하시나요? 이것만은 꼭! 지켜보세요 [잠토]격동의 시기에 해낸 2호기 투자 복기: 토허제와 탄핵속 끈질기게 찾아낸 2호기와 네고를 넘어선 네고과정 [잠토] 제 모든 투자에는 늘 월부멘토님들의 조언이 있었고 동료들의 응원이 있었습니다  그렇기에 저는 용기를 얻고 특전사의 구호 “안되면 되게하라”를 늘 외치며 투자를 진행할 수 있었습니다.   ———————Part5. 꾸준함에서 온 결실   그렇게 월부에 들어와서 덜 벌수 있어도 잃지 않는 투자로 1호기, 2호기를 쌓아 나갔습니다.  멘토님 튜터님들이 지나가는 말로  “꾸준히 하면 성공합니다. 기회는 운이 좋은 사람한테 오는게 아니라 꾸준히 하다보면 생기는거에요” 라는 말을 하시곤 하는데요.   제가 그랬던것 같습니다.   벌써 부동산 투자에 발을 들인지 약 8년이 되어가는데요 (월부 이전 6년 + 월부 들어와서 2년)   꾸준히 하다보니 월부에 들어와서 투자한것들도, 그리고 역전세로 저를 극한으로 몰아갔던 자산들도 지금은 수익의 구간에 와 있습니다.  그리고 지금 0호기 매도를 앞두고 호가를 정하고 나니 제가 지금까지 순수 제 힘으로 벌어들인 돈이 15억이 조금 넘더라구요.   이 긴 시간동안 저에겐 운좋은 청약, 물려받은 수저, 어쩌다 보니 얻은 행운은 없었습니다. 그저 잦은 실패와 그 속에서 그만두지 않고 배워나가며 그냥 꾸준히 한것 말고는 없었던것 같습니다.  ———————  Part 6. 동료를 돕고 서로 정보를 최대한 공유 하며 공생 하기   월부에 오면 혼자가면 빨리 갈 수 있지만 함께하면 멀리간다 라는 말을 많은 멘토 튜터님들이 전합니다.  처음에는 이 말을 잘 이해하지 못했는데요  제가 월부에서 2년동안 공부하면서 상대방은 전혀 생각하지 못했겠지만 저의 8할의 성장은 동료들로 부터 왔습니다.   너무 하기 싫을때 동료가 “잠토님 일단 나가보세요 그럼 좀 나아질걸요?” 라고 해준 한마디,  투자처를 몇번이나 놓치고 힘들어 할때 “이렇게 자꾸 놓치는거 보니 곧 하시려나봐요!” 라고 해준 격려가,  그리고 방황하던 저의 20대와는 달리 새벽기차에 몸을 싣고 임장지로 떠나면서 꾸벅꾸벅 조는 어린 동료들의 모습이,   지금의 저를 만들었습니다.   그리고 저는 기브앤테이크라는 책을 정말 맹신하는데요지금까지 받은게 너무 많기 때문에 저는 이제부터 주면서 살아야 한다고 생각하고 있습니다.   ———————  전하고 싶은 말   작년에 제 1호기 수리를 도와줬던 아빠가 은퇴를 하셨습니다.  아빠에게 은퇴하고 뭐하고 싶냐고 물어보니 유럽여행을 가고 싶다고 하셔서 한달 월부를 쉬고 아빠와 엄마를 모시고 2주동안 스페인으로 여행을 갔던적이 있었습니다.  저를 위해 너무 고생하고 지금까지 잘 키워줬기 때문에지금의 이 끈기와 투지의 아이콘 잠토가 생겨났다고 생각하는데요. 그런 의미에서 저는 몰래 돌아오는 비행기표를 비즈니스로 업그레이드 해드렸습니다.    14시간 비행 후 인천공항에 도착해서 아빠에게 “좋았어?” 라고 물어봤는데 그때 아빠가 하셨던 말씀이 저를 또 열심히 움직이게 하고있습니다.   “아빠는 이 시간이 너무 소중해서 한숨도 안잤어. 언제 또 내가 이런 사치를 누리겠나 싶어서..시간이 가는게 너무 아까웠어 ”   이 길의 끝, 투자자로서의 목표를 100명의 제자를 만드는것, 영향력이 있는 사람이 되는것 등등 구체적으로 세울수도 있겠지만  제 꿈은 그리 거창하지 않습니다.  제 주변에 있는 사람들, 엄마 아빠, 남편, 시부모님, 그리고 함께 하는 동료들.. 그들이 행복을 느낄 수 있도록 제가 작은 힘이 되어주고 싶습니다.  그것이 돈이든, 지식이든..   그렇기에 저는 어제보다 나은 오늘의 내가 되고 싶고, 그래서 더 열심히 하고, 오늘도 저의 유리 천장을 두드립니다.      ———————  제 이야기를 보면 엄청 시행착오를 많이 겪었구나, 그래도 했구나 하는것을 느끼실 수 있으실텐데요.   마지막으로 최근에 본 내용을 전하고 싶어서 남기고 마무리 하겠습니다.   “당신의 첫 운동은 형편 없을겁니다.당신의 첫 팟캐스트는 형편 없을겁니다.당신의 첫 발표는 형편없을 겁니다.당신이 하는 모든 첫 시작은 형편이 없을겁니다.   하지만 당신의 100번째는 첫번째 시도없이는 만들어지지 않습니다. 그러니 에고는 내려놓고 시작하세요”       긴 글 읽어주셔서 감사합니다.   < 제 투자 경험담> [지방 구축 투자]https://weolbu.com/s/FX2wLIi5pe [서울 소형 투자] https://weolbu.com/s/Gsmw55GoRC [1호기 수도권 투자: 월부와서 투자한것] https://weolbu.com/s/Gsm0BCP8CM [2호기 서울 투자: 월부와서 투자한것] https://weolbu.com/s/GEBPwgDlRm    

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