골드트윈 | 월급쟁이부자들

어제보다 1% 더 발전하는 투자자

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★ 월부학교에서 3일만에 사전임보 작성하는 방법 (ft.인구,소득,직장,학군,교통,환경,공급 모음) [골드트윈]

안녕하세요어제보다 1% 더 발전하고자 노력하는 골드트윈 입니다. 월부학교에서는사전임보를 3일 만에 작성하곤 합니다.이게 가능해? 하는 생각이 들지만다들 해내는데요그 비결은 바로"레버리지"카페의 많은 기버분들께서 남겨주신자료를 레버리지 하는 것입니다!테이커 같다구요? NoNo~소중한 자료를 작성해주신분들께감사의 댓글로 보답하세요 ♡그럼 사전임보 자료 모음집시작해볼까요?(feat. 좋은 자료 나눔해주신많은 분들께 감사인사드립니다!) 1. 인구 & 소득 [엔티제이] 수도권, 지방 인구 데이터 만능툴 ver2 사용법https://cafe.naver.com/wecando7/7956270 (캐논)(입지결정요소-인구) 전국 인구수(2023.3)(3월)https://cafe.naver.com/wecando7/8611366 [바람숲] 임보마스터★전국 시군구읍면동 인구 업데이트 (2023.10.05)https://cafe.naver.com/wecando7/10024588 [어웨이크] 전국 '법정동'별 인구 총정리 (2023.07.) + 완성형 가족 추가https://cafe.naver.com/wecando7/9728302 [2023년 업데이트] 전국 기초단체별 일자리와 근로소득 수준 [아리팍] https://cafe.naver.com/wecando7/10472684 수도권 월평균 가구소득 차트(ft.2022 최신버전 사회조사보고서) [해율]https://cafe.naver.com/wecando7/10372831 전국 종사자 및 사업체수(2020ver) & 근로소득 연말정산 총정리 [엔티제이]https://cafe.naver.com/wecando7/7875370 전국, 광역시 10년간 1인당 GRDP & GRNI, 최신 2021년 기준 비율 데이터 및 그래프 총집합!!! [웰뜨]https://cafe.naver.com/wecando7/7768660 [리버티맨] 전국 GRDP, GRNI Data (서울,경기도,광역시,지방중소도시)https://cafe.naver.com/wecando7/6018730 [레이먼드카버] GRNI/GRDP 자료, 전국 시군구별 GRDP자료, 중소도시 GRDP 그래프(아산, 원주, 천안, 창원, 전주, 김해, 포항, 구미, 목포, 청주)https://cafe.naver.com/wecando7/3412625 광역시 가구당 월평균 소득 차트&평단가 [골드트윈]https://cafe.naver.com/wecando7/8338102 2. 입지등급 [멤생이] 전국 입지 등급 정리 One Page (인구,직장,교통,학군,환경,공급)https://cafe.naver.com/wecando7/8849698 3. 직장 [누미] 수도권 직장데이터 정리(수면양발님 자료 업뎃 _23년기준)https://cafe.naver.com/wecando7/10506257 [제너스] 서울 직장지도(종사자수, 사업체수, 월급여)https://cafe.naver.com/wecando7/8406128 [월천1] 전국 산업단지 2022년 누계생산, 인당생산액https://cafe.naver.com/wecando7/7141813 [모찌롱] 수도권(서울/경기) 및 광역시 직장데이터 정리 : 양과 질을 한 번에 (시별/구별 사업체수, 종사자수)https://cafe.naver.com/wecando7/10431134 [모찌롱] 광역시 직장데이터 정리 : 양과 질을 한 번에 (시별/구별 사업체수, 종사자수)https://cafe.naver.com/wecando7/9803936 [아수라킹] 직장의 질 - 시군구별 산업별 1인당급여https://cafe.naver.com/wecando7/9210944 [레잉] 전국 중소도시 주요직장 위치 카카오맵https://cafe.naver.com/wecando7/7661372 [다솔마미] 크레딧잡이 안되면 부동산지인으로! (직장 찾아보는 법)https://cafe.naver.com/wecando7/9333965 [그린아이] 500인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨 (서울)https://cafe.naver.com/wecando7/8623990 [란별] 500인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨 (경기)https://cafe.naver.com/wecando7/8623988 [썸머제이] 300인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨 (인천/부산)https://cafe.naver.com/wecando7/8623985 [골드트윈] 300인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨 (대구/대전)https://cafe.naver.com/wecando7/8623980 [위모] 300인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨(광주/울산)https://cafe.naver.com/wecando7/8623965 [킴나두] 300인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨 (충남/충북)https://cafe.naver.com/wecando7/8623962 [계란] 300인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨 (경남/경북)https://cafe.naver.com/wecando7/8623960 [홍영기] 500인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨 (전남/전북)https://cafe.naver.com/wecando7/8623951 [훌륭해맨] 300인&5천만원 이상 직장(기업) 목록 + 구글맵 + 라벨 (강원/세종)https://cafe.naver.com/wecando7/8623950 4. 학군 [jay재희] 수도권 및 서울 학군 정리(Feat 도시 & 구별 & 비율 포함)https://cafe.naver.com/wecando7/10400500 [리버티맨] 학군 Data (서울,경기도,광역시,지방중소도시/수도권 맵)https://cafe.naver.com/wecando7/5664143 2023 서울대 합격 고등학교 순위 + 최초합격자, 최종등록자 Update 2.0 [프메퍼]https://cafe.naver.com/wecando7/8250097 초등학교 학생수 증감 및 과밀학급 최신 데이터 (23.4.1.기준) [재이리]https://cafe.naver.com/wecando7/10216121 5. 환경 [캐논] 2023년 전국 백화점 수 / 대형마트 수 + 2022년 백화점 매출https://cafe.naver.com/wecando7/7811731 [라라예요] 2023년 백화점 매출순위 +지역 표기https://cafe.naver.com/wecando7/10500057 [부자캐릭터] 업종밀집도 지도https://cafe.naver.com/wecando7/8743015 [릴리쌤] 입지 지도용 기호 (스타벅스, 학교, 병원, 지하철 등)https://cafe.naver.com/wecando7/3028863 [릴리쌤] 입지 지도용 기호 2탄 (스벅, 아실, 호갱노노)https://cafe.naver.com/wecando7/3729137 6. 공급 공급 파트 그래프 작성 자동화 (2023년 12월 업데이트) [후후아빠]https://cafe.naver.com/wecando7/10365936 라즈베리 튜터님의 전국공급표 업데이트_1월[우가울]https://cafe.naver.com/wecando7/10473911 공급 캘린더 & 매매/전세지수 그래프 만들기 (23년 11월 기준)[원루트]https://cafe.naver.com/wecando7/10326819 전국 인허가 물량, 입주량 (00년~21년) 데이터 해석하는 법 [월천1]https://cafe.naver.com/wecando7/7516020 [떠라링] 전국 주요도시 미분양 증감 및 매매전세지수 그래프 (2023년 8월 기준)https://cafe.naver.com/wecando7/10106007 7. 교통 전국 통근 교통수단 이용비율 [엔티제이]https://cafe.naver.com/wecando7/6872781 2023년 전국 지하철 승하차 현황 최신 자료 [골드트윈]https://cafe.naver.com/wecando7/9517176

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실전투자경험

[골드트윈] 아직도 그래프만 복붙하는 단지분석 하시나요? (ft.투자에 활용하는 단지분석)

안녕하세요어제보다 1% 더 발전하고자 노력하는골드트윈 입니다. 벌써 한달의 반이 지나고지금쯤 단지분석을 시작하셨을텐데요 혹시 그래프와 실거래가를 복붙하는단지분석 장표를 만들고 계시진 않나요? 저도 한때는 수많은 단지분석 장표에열심히 그래프와 실거래가를 복붙하고 대체 단지분석 장표는 왜 해야하는거지? 하는 회의감에 빠지기도 했었습니다. 혹시 저와 같은 고민을 하고 계신 분들에게조금이라도 도움이 되고자 투자와 연결되는 의미 있는단지분석 장표를 작성하는 방법을 나눠보겠습니다. | 1. 그래프에서 인사이트 뽑기 먼저 단지분석 장표에 가장 많이 들어가는아실 실거래가 그래프입니다. 예전의 저는 그래프를 복붙하고인사이트를 뽑을 생각 조차하지 않았지만 지금의 저는 그래프를 보면서이런 저런 생각을 해보려고 합니다. ① 기다려주는 단지인가? 그래프의 과거 상승장을 보면서사람들이 좋아하는 단지인지를 알 수 있습니다. 전세가가 매매가를 밀어올리는 단지전세가 붙으면 매매가가 뛰어오르는 단지 어떤 단지가 사람들이 더 선호하는 단지일까요? 매수자의 입장에서는 이정도 전세가면그냥 차라리 매수를 하자고 생각하는 단지와 전세가 보다 매매가 차이가 얼마 나지 않음에도매수 보다는 전세에 그냥 살고자 하는단지 저는 전세가와 매매가 차이가 얼마 나지 않을때사람들이 이정도면 사자! 라고 판단하는 단지가 선호도가 더 높은 단지라고 생각합니다. 그리고 투자를 할때도 전자와 같은 단지라면기회가 온다면 빠르게 움직여야되겠다는 생각도 할 수 있고 기회를 오랫동안 주는 단지라면더 좋은 선택지는 없는지 한번 더 고민해볼 것 가습니다. ② 전고점을 힘있게 넘기는 단지인가? 그래프의 과거 상승장을 보면서사람들이 전고점 보다 비싸게 사주는단지인지를 알 수 있습니다. 전고점을 힘있게 넘기는 단지전고점을 넘기지 못하는(겨우넘기는) 단지 어떤 단지가 사람들이 더 선호하는 단지일까요? 매수자의 입장에서 과거 최고가보다더 비싼 돈을 주고도 사고 싶어하는 단지와 과거 최고점 보다비싸게는 사고 싶어하지 않은 단지 저는 당연히 전고점을 힘있게 넘긴 단지를더 선호 한다고 생각합니다. 그리고 추가적으로 매수를 결정할때도이 단지가 과거의 전고점을 넘길 수 있을까?사람들이 더 비싸게 사줄까? 라는 고민을 해봅니다. ③ 지금은 과거의 어느정도 가격인가? 그래프의 과거의 가격과현재의 가격을 비교하면서 절대가적으로 과거보다 싼 구간에 있는지과거보다 싼 구간은 아닌지를 알 수 있습니다. 과거 상승장 이전의 가격과 같은 단지과거 상승장과 같은 가격의 단지 어떤 단지가 상대적으로 저평가 되있을 가능성이 높을까요? 정답은 아니지만 저는 현재의 가격이과거 상승장 이전의 가격인지, 상승장때 가격인지를 통해서 와 정말 싸다! 음 엄청 싸진 않을거 같은데?라는 생각을 해보곤합니다. 우리가 투자하는 단지는 더 좋은 단지가 아니라가치 대비 더 싼지가 (저평가) 먼저라는 관점에서 현재의 가격이 과거의 어디쯤에 있는지를판단해 절대적 저평가 구간에 있는가?를 판단해봅니다. | 2. 실거래가 & 호가 우리는 투자자 이다보니항상 매수자의 입장에서 가격을 바라보곤합니다. 그런데 0호기를 매도하면서매도자의 입장이 되어보니, 실거래가를 보면서실거래가보다는 더 비싸게최소한 같은 가격에는 매도하고 싶더라구요 하지만 정말 급하게 매도해야되는 사람은다른 사람들이 받은 가격보다 더 낮은 가격이라도눈물을 머금고 매도하게 됩니다. 그래서 실거래가와 매물의 호가를 통해서매도인의 심리를 유추해볼 수도 있습니다. ① 실거래가 < 호가 일반적으로 실거래가 보다는호가가 높거나 같은게 정상입니다. (물론 실거래된 날짜도 봐야합니다.) 이런 경우에는 특별한 사정이 있는급매가 없다면흔히 말하는 매도인 우위 시장일 수도 있어네고가 어려울 수도 있겠다 생각합니다. 실거래가 대비 호가가 높을 수록더 높은 가격을 받고자 하는 상승장일 수 있습니다. ② 실거래가 > 호가 일반적인 매도인의 심리는실거래가보다 더 높은 가격에 매도하고 싶어하는데 위의 경우에는 실거래보다 낮은 가격에매물들이 많은 모습을 보이고 있습니다. 이런 시장(단지)의 경우에는매도인들의 심리가 무너져 네고하기가 용이한 매수인 우위 시장이구열심히 깎아보자! 라는 생각을 할 수 있습니다. 그리고 최저가 매물을 보면가격을 낮춘 매물로 꼭 매도하고자 하는매도인의 급한 마음이 보입니다. (공략대상!) | 3. 전임 & 매임 정보 우리가 전임과 매임을하면서해당 단지에 대한 많은 정보를 얻게됩니다. 로얄동, 뷰가 나오는 동, 지하철에 가까운 동을 선호하는지학교가 가까운 동을 선호하는지의사들이 거주하거나, 맞벌이 부부들이 거주하거나 사실 우리가 전임시트, 매임시트에해당 정보들을 기록해놓지만 지나고 나면 임장보고서는 열어보지만전임, 매임을 했던 정보는 잘 열어보지 않습니다. 따라서 저는 단지분석 장표에전임과 매임으로 알게 된 정보들을 전임&매임 정보 라는 필드를 만들어서별로도 기록하는 편입니다. | 4. 목표 매수가 & 전세가 우리가 단지분석을 하는가장 중요한 이유는 결국 목표 매수가 & 전세가를정하기 위함이라고 생각합니다. 과거의 흐름, 최근 실거래가, 단지의 선호도 등모든 정보를 분석하여 이 단지를 매수 후보로 볼것이냐 아니냐얼마에 매수하고 얼마에 전세를 셋팅할 것인가 그 의사결정을 위해서단지를 분석하는 것이라고 생각합니다. 예를들어 천안 서북구 성성동의천안레이크타운푸르지오 27평을 분석할때 전고점 대비 -30% 하락한 가격 : 3.3억상승장 전 `20년대 가격대 : 3.3억~3.9억최고 전세가율 : 77% 3.3억의 전세가율 77% 적용시전세 : 2.5억투자금 : 0.8억 현재 매매호가 : 3.6억현재 전세호가 : 매물없음(최근 전세 2.6억) 저는 이렇게 단지에 대해서 따져보고 상승장 전인 `20년대 정도의 가격의 하단과-30%정도 하락한 가격인3.3억을 목표 매수가로 잡습니다. 그리고 최고 전세가율 일때전세가는 2.5억이지만 공급으로 인해 시장 분위기가 안좋은현재도 2.6억이 거래되고 있기에 전세가율 85%를 목표로2.8억원을 목표 전세가로 잡습니다. 즉, 저는 천안레이크타운푸르지오를매매가 3.3억, 전세가 2.8억, 투자금 5천을 기준으로시세트래킹을 하겠다 결론을 내립니다. 물론 원하는 매수가까지 네고가 안되거나하락하지 않을수도 있습니다. 그리고 목표하는 전세가로셋팅이 어려울 수 있습니다. 그러면 이단지를 매수하지 않으면 됩니다. 과거에는 단순히 그래프와 실거래가를 붙여넣고단지임장에서 내용을 정리하는 단지 분석 장표를 그렸다면 이제는 제 투자에 활용할 수 있는의미있는 단지분석 장표를 작성할 수 있습니다. 1. 그래프에서 인사이트를 뽑아내고2. 실거래가를 통해서 매도인의 심리를 예측해보고3. 전임, 매임의 기록을 남기고4. 최종적으로 목표 매수가, 전세가를 결정 물론 제 방식이 정답이 아니고목표 매수가, 전세가도 제 생각에 불과할 수 있습니다. 하지만, 단순이 복붙에서 끝나는 장표가 아니라 고민하고 연습해보는 단지분석 장표를 작성하면서조금씩 투자 인사이트를 쌓아보길 추천드려 봅니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

...더보기 ∙ 1년 전

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4년차 투자자가 분위기 임장 후에 생활권 정리하는 방법 [골드트윈]

안녕하세요 어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다. 25년의 첫달이 시작되고 추운 날씨에도 분위기 임장을 시작하시느라 고생이 많으셨습니다. 힘들게 분위기 임장을 했는데 시간이 지나서 기억에 나지 않으면 속상하겠죠? 그래서 많은 사람들이 보고 느끼고 온 것들을 잊어버리기 전에 One page로 정리하는데요 아직 익숙하지 않은 실준반 동료분들을 위해서 분위기 임장 후 꼭 해야할 일을 정리해보았습니다. 1) 생활권을 나누는 방법과 2) One page로 정리 방법 1. 생활권을 나누는 방법 생활권은 통근·통학, 쇼핑, 사회적 관계 등 사람이 일상생활을 해나가는 공간적인 범위 생활권은 흔히 사람이 일상생활을 해나가는 공간적인 범위를 말하는데요, 오늘날과 같은 도시화된 사회에서는 법정동, 행정동 등의 동단위의 생활권을 소생활권 으로 나누기도 합니다. 하지만 그렇게 나누면 너무 많은 생활권이 구분되고 사람들이 거주하는 생활권이 정확하게 동단위와 일치 하지 않는 경우도 많기에 기본적으로 행정동을 참고하되 우리가 현장에서 분위기 임장을 하면서 사람, 상권, 환경, 교통 등의 분위기가 달라지는 것을 기준으로 생활권을 구분하려고 합니다. * tip : 사람들이 도보로 이동이 쉽지 않은 큰길/산/강 등 을 기준으로 나누면 쉽습니다. 글로 보면 무슨말인지 알겠는데 막상 내가 적용하려면 쉽지 않죠? 제가 동작구를 분위기 임장 후 나뉘었던 생활권입니다. # 흑석 생활권 (흑석동) 흑석 생활권은 흑석역을 중심으로 북으로는 한강, 동서남이 높은 언덕으로 둘러싸여 다른 지역과는 생확권이 분리되어 있고 흑석 뉴타운이 진행되면서 신축이 들어서고 있어 사진과 같은 깔끔한 분위기 분위기를 보여주었습니다. # 사당생활권 (사당 1~5동) 사당 생활권은 국립현충원으로 인해 흑석과 단절되고 이수역, 남성역을 중싱으로한 구축 택지 입니다. 물리적으로도 구분되며 분위기도 확연하게 차이가 나는 것을 알 수 있습니다. #노량진 생활권 (노량진1,2동) 노량진 생활권은 노량진역을 중심으로 재개발이 추진중인 지역입니다. 앞서 본 흑석, 사당 생확권과는 달리 아파트 보다는 많은 주택/빌라가 위치하며 곳곳에서 펜스가 쳐진 지역도 볼 수 있었습니다. 이처럼 기본적으로 행정동을 참고하여 베이스로 잡고 실제 현장에서 임장을 하면서 눈과 발로 느낀 분위기, 상권, 사람들을 기준으로 여기까지가 지역 사람들이 거주하는 생활 반경이겠다라고 구분하는 것이 생활권이라고 생각하시면 될 것 같습니다. 그리고 제가 처음 생활권을 구분할때 많이 가졌던 궁금증이 있었습니다. Q. 생활권은 왜 구분하나요?우리가 사는 부동산은 결국 땅위에 있기에 아파트가 위치한 땅의 가치가 비슷한 땅을 묶어 땅의 가치를 판단하기 용이하기 위함이라 생각합니다. Q. 생활권은 몇개가 적당한가요?저는 보통 4~6개 정도로 나누는 것 같습니다. Q. 생활권을 잘못 나누면 어쩌나요? (동료랑 제 생활권이 달라요)생활권을 나누는 것에는 정답이 없습니다. 저도 손품, 분위기 임장, 단지임장, 매물임장을 거치며 생활권에 대해서 생각이 바뀌면 지속적으로 수정해나가곤 합니다. 그리고 생활권을 다르게 나눈다고 투자를 못하지 않습니다. 2. 분위기 임장 후 One Page 정리 분위기 임장을 다녀오면 꼭 해야하는 것이 있습니다. 바로 생활권 One Page 정리인데요, 분위기 임장을 다녀온 당일 정리하지 않으면 휘발 되기에 꼭 당일 정리하길 추천합니다. 생활권 One Page에는 어떤 내용을 적을까요? 사람 / 상권 / 분위기 / 느낌을 바탕으로 키워드와 내가 생각하는 선호도 순위 정답은 없지만, 저는 위 4가지를남기려고 합니다. 왜냐하면, 분위기 임장이란 사람들이 좋아할 만한 생활권인지, 어떤 사람들이 살고, 나라면 어떤 느낌일지를 책상에서 손품으로 파악할 수 없는 현장의 분위기를 보는 것이라고 생각합니다. 그리고 그렇게 보고 느낀 것을 바탕으로 나라면 어떤 생활권을 더 좋아할지를 생각해 보는 것이 분위기 임장의 결과물 이라고 생각합니다. 말로는 알겠지만 막상하려면 막막하시겠죠? 제가 작성했던 동작구의 생활권 One Page 샘플을 공유드려봅니다. 다시 말하지만 One Page 도 정답은 없으며 어떤 양식이든, 어떤 형태든 내가 임장에서 느낀 점을 정리하여 기록하여 남겨 놓는 기록이라고 생각해보시고 잘하는 것 보다 하는 것이 더 중요하기에 어떤 형태든 정리해보시면 좋겠습니다. 컴퓨터가 익숙지 않으시면, A4 용지위에 펜으로 정리해도 상관없습니다. * tip : 경험이 많은 분들은 임장하면서 생긴 궁금증을 기록하고 입지분석에서 알가가면 실력을 덕욱 향상시킬 수 있어요! 그리고 생활권 One Page를 조원들과 공유하여 나와 다르게 생각하는 부분, 놓친 부분을 배우며 성장하는 시간을 가져보면 좋겠습니다! 추운 날씨에 주말 임장 화이팅입니다!

...더보기 ∙ 7개월 전

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