[골드트윈] 아직도 그래프만 복붙하는 단지분석 하시나요? (ft.투자에 활용하는 단지분석)

안녕하세요

어제보다 1% 더 발전하고자 노력하는

골드트윈 입니다.

벌써 한달의 반이 지나고

지금쯤 단지분석을 시작하셨을텐데요

혹시 그래프와 실거래가를 복붙하는

단지분석 장표를 만들고 계시진 않나요?

저도 한때는 수많은 단지분석 장표에

열심히 그래프와 실거래가를 복붙하고

대체 단지분석 장표는 왜 해야하는거지?

하는 회의감에 빠지기도 했었습니다.

혹시 저와 같은 고민을 하고 계신 분들에게

조금이라도 도움이 되고자

투자와 연결되는 의미 있는

단지분석 장표를 작성하는 방법을 나눠보겠습니다.

| 1. 그래프에서 인사이트 뽑기

먼저 단지분석 장표에 가장 많이 들어가는

아실 실거래가 그래프입니다.

예전의 저는 그래프를 복붙하고

인사이트를 뽑을 생각 조차하지 않았지만

지금의 저는 그래프를 보면서

이런 저런 생각을 해보려고 합니다.

① 기다려주는 단지인가?

그래프의 과거 상승장을 보면서

사람들이 좋아하는 단지인지를 알 수 있습니다.

전세가가 매매가를 밀어올리는 단지

전세가 붙으면 매매가가 뛰어오르는 단지

어떤 단지가 사람들이 더 선호하는 단지일까요?

매수자의 입장에서는 이정도 전세가면

그냥 차라리 매수를 하자고 생각하는 단지와

전세가 보다 매매가 차이가 얼마 나지 않음에도

매수 보다는 전세에 그냥 살고자 하는단지

저는 전세가와 매매가 차이가 얼마 나지 않을때

사람들이 이정도면 사자! 라고 판단하는 단지가

선호도가 더 높은 단지라고 생각합니다.

그리고 투자를 할때도 전자와 같은 단지라면

기회가 온다면 빠르게 움직여야되겠다는 생각도 할 수 있고

기회를 오랫동안 주는 단지라면

더 좋은 선택지는 없는지 한번 더 고민해볼 것 가습니다.

② 전고점을 힘있게 넘기는 단지인가?

그래프의 과거 상승장을 보면서

사람들이 전고점 보다 비싸게 사주는

단지인지를 알 수 있습니다.

전고점을 힘있게 넘기는 단지

전고점을 넘기지 못하는(겨우넘기는) 단지

어떤 단지가 사람들이 더 선호하는 단지일까요?

매수자의 입장에서 과거 최고가보다

더 비싼 돈을 주고도 사고 싶어하는 단지와

과거 최고점 보다

비싸게는 사고 싶어하지 않은 단지

저는 당연히 전고점을 힘있게 넘긴 단지를

더 선호 한다고 생각합니다.

그리고 추가적으로 매수를 결정할때도

이 단지가 과거의 전고점을 넘길 수 있을까?

사람들이 더 비싸게 사줄까? 라는 고민을 해봅니다.

③ 지금은 과거의 어느정도 가격인가?

그래프의 과거의 가격과

현재의 가격을 비교하면서

절대가적으로 과거보다 싼 구간에 있는지

과거보다 싼 구간은 아닌지를 알 수 있습니다.

과거 상승장 이전의 가격과 같은 단지

과거 상승장과 같은 가격의 단지

어떤 단지가 상대적으로 저평가 되있을 가능성이 높을까요?

정답은 아니지만 저는 현재의 가격이

과거 상승장 이전의 가격인지, 상승장때 가격인지를 통해서

와 정말 싸다! 음 엄청 싸진 않을거 같은데?

라는 생각을 해보곤합니다.

우리가 투자하는 단지는 더 좋은 단지가 아니라

가치 대비 더 싼지가 (저평가) 먼저라는 관점에서

현재의 가격이 과거의 어디쯤에 있는지를

판단해 절대적 저평가 구간에 있는가?를 판단해봅니다.

| 2. 실거래가 & 호가



우리는 투자자 이다보니

항상 매수자의 입장에서 가격을 바라보곤합니다.

그런데 0호기를 매도하면서

매도자의 입장이 되어보니,

실거래가를 보면서

실거래가보다는 더 비싸게

최소한 같은 가격에는 매도하고 싶더라구요

하지만 정말 급하게 매도해야되는 사람은

다른 사람들이 받은 가격보다

더 낮은 가격이라도

눈물을 머금고 매도하게 됩니다.

그래서 실거래가와 매물의 호가를 통해서

매도인의 심리를 유추해볼 수도 있습니다.

① 실거래가 < 호가

일반적으로 실거래가 보다는

호가가 높거나 같은게 정상입니다.

(물론 실거래된 날짜도 봐야합니다.)

이런 경우에는 특별한 사정이 있는급매가 없다면

흔히 말하는 매도인 우위 시장일 수도 있어

네고가 어려울 수도 있겠다 생각합니다.

실거래가 대비 호가가 높을 수록

더 높은 가격을 받고자 하는 상승장일 수 있습니다.

② 실거래가 > 호가



일반적인 매도인의 심리는

실거래가보다 더 높은 가격에 매도하고 싶어하는데

위의 경우에는 실거래보다 낮은 가격에

매물들이 많은 모습을 보이고 있습니다.

이런 시장(단지)의 경우에는

매도인들의 심리가 무너져

네고하기가 용이한 매수인 우위 시장이구

열심히 깎아보자! 라는 생각을 할 수 있습니다.

그리고 최저가 매물을 보면

가격을 낮춘 매물로 꼭 매도하고자 하는

매도인의 급한 마음이 보입니다.

(공략대상!)

| 3. 전임 & 매임 정보

우리가 전임과 매임을하면서

해당 단지에 대한 많은 정보를 얻게됩니다.

로얄동, 뷰가 나오는 동, 지하철에 가까운 동을 선호하는지

학교가 가까운 동을 선호하는지

의사들이 거주하거나, 맞벌이 부부들이 거주하거나

사실 우리가 전임시트, 매임시트에

해당 정보들을 기록해놓지만

지나고 나면 임장보고서는 열어보지만

전임, 매임을 했던 정보는 잘 열어보지 않습니다.

따라서 저는 단지분석 장표에

전임과 매임으로 알게 된 정보들을

전임&매임 정보 라는 필드를 만들어서

별로도 기록하는 편입니다.

| 4. 목표 매수가 & 전세가

우리가 단지분석을 하는

가장 중요한 이유는 결국

목표 매수가 & 전세가를

정하기 위함이라고 생각합니다.

과거의 흐름, 최근 실거래가, 단지의 선호도 등

모든 정보를 분석하여

이 단지를 매수 후보로 볼것이냐 아니냐

얼마에 매수하고 얼마에 전세를 셋팅할 것인가

그 의사결정을 위해서

단지를 분석하는 것이라고 생각합니다.

예를들어 천안 서북구 성성동의

천안레이크타운푸르지오 27평을 분석할때

전고점 대비 -30% 하락한 가격 : 3.3억

상승장 전 `20년대 가격대 : 3.3억~3.9억

최고 전세가율 : 77%

3.3억의 전세가율 77% 적용시

전세 : 2.5억

투자금 : 0.8억

현재 매매호가 : 3.6억

현재 전세호가 : 매물없음

(최근 전세 2.6억)

저는 이렇게 단지에 대해서 따져보고

상승장 전인 `20년대 정도의 가격의 하단과

-30%정도 하락한 가격인

3.3억을 목표 매수가로 잡습니다.

그리고 최고 전세가율 일때

전세가는 2.5억이지만

공급으로 인해 시장 분위기가 안좋은

현재도 2.6억이 거래되고 있기에

전세가율 85%를 목표로

2.8억원을 목표 전세가로 잡습니다.

즉, 저는 천안레이크타운푸르지오를

매매가 3.3억, 전세가 2.8억, 투자금 5천을 기준으로

시세트래킹을 하겠다 결론을 내립니다.

물론 원하는 매수가까지 네고가 안되거나

하락하지 않을수도 있습니다.

그리고 목표하는 전세가로

셋팅이 어려울 수 있습니다.

그러면 이단지를 매수하지 않으면 됩니다.

과거에는 단순히 그래프와 실거래가를 붙여넣고

단지임장에서 내용을 정리하는 단지 분석 장표를 그렸다면

이제는 제 투자에 활용할 수 있는

의미있는 단지분석 장표를 작성할 수 있습니다.

1. 그래프에서 인사이트를 뽑아내고

2. 실거래가를 통해서 매도인의 심리를 예측해보고

3. 전임, 매임의 기록을 남기고

4. 최종적으로 목표 매수가, 전세가를 결정

물론 제 방식이 정답이 아니고

목표 매수가, 전세가도 제 생각에 불과할 수 있습니다.

하지만, 단순이 복붙에서 끝나는 장표가 아니라

고민하고 연습해보는 단지분석 장표를 작성하면서

조금씩 투자 인사이트를 쌓아보길 추천드려 봅니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀