김인턴 | 월급쟁이부자들

월부 튜터, 6년차 투자자 경제적 자유를 꿈꾸는 모든 분들에게 인생의 턴잉포인트가 되어드리겠습니다.

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종잣돈 1억으로 무엇을 할지 고민된다면? 이렇게 투자해야 돈 벌 수 있습니다

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다. 무더운 습한 날씨가 계속되는데 다들 건강에 유념하셨으면 좋겠습니다. 오늘은 지난 부동산 투자 전략 1편에 이어서, 2편 1억 전후의 투자금으로 어떤 선택을 할 수 있을지, 그리고 그에 대한 전략에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. ▶ 부동산 투자 전략 1편 - "5천만원도 없는데... 저도 투자를 할 수 있을까요?" → 투자금 5천 이하▶ 부동산 투자 전략 2-1편 - “종잣돈 1억으로 무엇을 할지 고민된다면?” → 투자금 1억 전후▶ 부동산 투자 전략 2-2편 - “외곽 신축 vs 중심 구축, 20평대 신축 vs 30평대 구축” → 투자금 1억 중반 이상▶ 부동산 투자 전략 3편 - “2억 모았는데... 이 돈이면 서울아파트 살 수 있나요?” → 투자금 2억대▶ 부동산 투자 전략 4편 - “3억이면 집사기 쉬울 줄 알았는데...왜 더 막막하죠?”→ 투자금 3억대▶ 부동산 투자 전략 5편 - “4억 넘게 모았는데... 지금 이 돈, 어디에 넣어야 할까요?” → 투자금 4억대 이상 팔로우를 하시면 더 빠르게 확인하실 수 있고, 이외에도 투자나 내집마련에 있어 도움이 되는 다른 글들도 보실 수 있습니다. #지금 1억으로 투자를 한다면? 1억 정도의 투자금이라면 가장 먼저 수도권 투자를 고려해볼 수 있습니다. ‘아니, 1억이라는 돈으로 수도권 투자가 가능하다구요?’ 라는 의문이 드실 수 있겠지만 충분히 투자를 할 수 있습니다. 아래 3개 단지는 모두 다른 지역에 위치하고 있으며, 해당 단지부터 강남까지는 가는데 1시간 이내로 이동이 가능합니다. A단지와 C단지는 직전 상승장에 5억 이상, B단지는 7억 정도 수준까지 거래가 되었음을 고려하면 적게는 1억중반에서 많게는 2억 정도의 안전마진이 있는 상황입니다. 가격적으로 굉장히 매력적이라는 것을 알 수 있습니다. 다음으로는 지방의 신축 20평대도 투자가 가능합니다. 지방이니까 어..? 하실 수도 있는데 여기서 이야기 드리는 지방은 지방광역시 중에서도 규모가 가장 크거나 그 다음 정도 되는 수준의 도시들을 의미합니다. 입주한 지 5년차 되는 신축 59, 7년차 이내의 84, 그리고 높은 선호도를 가진 생활권 내 준구축이 1억 내외의 투자금으로 접근이 가능하며 신축 59와 선호 구축 59는 직전 상승장에 5억 중반 이상, 18년식 신축은 6억 이상까지 거래가 되었습니다. 역시나 1~2억 정도의 안전마진이 있으며 수도권의 단지들과 마찬가지로 굉장히 매력적인 가격임을 확인할 수 있습니다. 여기서 다시 고민이 시작됩니다. 수도권 외곽에 위치한 아파트와 지방광역시 신축 or 선호 구축 이라는 두가지 선택지 중에서 내가 가진 종잣돈으로 어떤 선택을 해야할까요? 이렇게 다소 애매한(?!) 선택을 해야하는 경우에는 장단점을 확인하고 내게 조금 더 유리한 선택을 하시면 됩니다. 수도권 외곽장점 수요의 크기에 있어서 지방 광역시보다 안정적지방 신축보다 상대적으로 오랜기간 보유가 가능 + 전세상승분을 통한 현금 흐름매도를 해야하는 상황에서 매도가 되지 않을 경우 전세 셋팅 후 보유하는데 부담이 크지 않음단점수도권 외곽에 위치하다보니 가격 상승에 대한 반응이 느림구축에 해당하는 단지들이 많다보니 수리 혹은 누수 등에 대한 운영적 측면에 있어 번거로움 위에 예시를 들었던 단지들의 그래프를 살펴보면 선호 지역이 상승했던 19년도가 지나고 나서야 가격이 점차 상승하고 있습니다. 전세의 경우는 꾸준하게 상승하는 것을 확인할 수 있구요. 지방 광역시 신축(or 선호 단지)장점수도권과 다르게 매매와 전세 가격 모두 공급에 직접적인 영향을 받아, 공급이 적은 도시라면 상대적으로 빠르게 수익 실현이 가능 (시장의 사이클이 빠름)신축의 경우 운영에 있어서 마음이 편안함단점매도를 반드시 고려해야하는 시장매도 타이밍을 놓치고 향후 공급이 겹칠 경우 역전세 시장을 마주할 수 있음연식이 오래될수록 직전 상승장의 수준만큼 가격이 상승하기 어려워짐 아래 사진은 지방 광역시내 단지들의 그래프입니다. 수도권 외곽 단지들의 그래프와 비교했을 때 확실히 오르고 내리는 텀이 짧은 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 시간이 지남에 따라 수도권과 다르게 매매와 전세 가격 하락의 폭이 상당합니다. 장기적으로 보유가 어렵고 매도가 필요하다는 것을 알 수 있습니다. #수도권 외곽 vs 지방 광역시 신축, 선택은?정리해보자면 수도권 외곽은 안정적이지만, 언제 오를지 알기 어렵습니다. 반면, 지방 광역시는 매도를 반드시 고려해야하지만 상대적으로 빠르게 시세차익이 생길 가능성이 높습니다. 이런 이유로 같은 1억을 들고 있더라도 내 상황에 따라서 해야하는 선택이 달라지게 됩니다. 수도권 외곽 - 연간 저축액 5천만원 이상연간 5천만원 정도라면 충분히 지방 신축에 투자할 수 있는 돈입니다. 그리고 기간을 늘려서 1년 6개월 정도 모은다면 7~8천 정도가 되고 시장 상황에 따라 수도권에 다시 또 투자를 할 수 있습니다. 이런 이유로 수도권 외곽에 투자를 한 뒤, 기다림이 길어진다고 해도 계속해서 투자를 해나가면서 자산을 쌓아나갈 수 있습니다. 지방 광역시 신축(or 선호 단지) - 연간 저축액 5천 이하내가 모을 수 있는 종잣돈이 적은 상황이라면, 다음 투자까지 일정 수준의 종잣돈을 모으기까지 적지 않은 시간이 필요합다. 그렇기에 언제 오를지 모르는 수도권 외곽에 투자를 해서 다음 투자까지 마냥 기다리기보다는 조금 더 빠르게 시세차익을 얻을 가능성이 높은 지방 광역시에 투자를 하는 것입니다. 그리고 추후 매도를 통해 늘어난 투자금과 그동안 모은 종잣돈을 더해서 더 좋은 투자를 해가거나 당시 상황에 따라 쪼개서 투자를 할 수도 있습니다. 물론 매도라는 산을 넘어가야하지만, 연식과 향후 공급을 고려하여 욕심을 내지 않는다면 충분히 할 수 있는 영역입니다. 물론 저축액이 적더라도 수도권 외곽에 투자를 할 수 있습니다. 다만, 위에서 정리해드린 장단점을 알고 선택을 하는 것이 중요하겠죠? #입지 좋은 곳의 10평대는 어떤가요? 외곽도 싫고, 지방도 싫고 그래도 입지가 좋아야 할 거 같은데이런 곳에 10평대도 1억 전후로 투자가 가능하던데 괜찮지 않을까? 아마 위와 같은 생각도 한번쯤은 해보셨을 것 같습니다. 실제로 아래는 강남까지 40분 정도 소요되는 곳에 위치한 10평대 역세권 아파트입니다. 입지가 중요한 수도권에서 그래도 상급지를 사야하는게 아닐까라는 고민이 생기는 것이죠. 투자를 하면 안되는 것은 아니지만 몇가지 생각해보는 것이 필요합니다. 10평대의 주요 수요층은 1인 가구의 비중이 높습니다. 풀어서 이야기해보자면 언제든지 쉽게 이동이 가능합니다. 그렇기에 임대인의 입장에서는 자주 전세를 맞춰야 하는 번거로움이 생기게 됩니다. 그리고 조금 더 생각해보면, 일정 수준 이상의 직장이 받쳐주는 곳이 아닐 경우 전세 상승이 상대적으로 아쉬울 수 있습니다. 오늘은 1억 정도의 종잣돈을 보유한 상황에서 어떤 전략을 가지고 부동산 투자를 해야할지 정리해봤습니다. 하면 안된다, 해도 된다 혹은 수도권이 좋다, 지방이 좋다라는 관점보다는 내 선택에 대해서 어떤 결과가 따라올지 알고 투자하는 것이 중요하다는 것을 기억하셨으면 좋겠습니다. 다음에는 분량 조절 실패로 미처 다루지 못한 종잣돈 1억 중반대 투자금의 전략으로 찾아오겠습니다. 외곽 신축 vs 중심 구축, 20평대 신축 vs 30평대 구축 등에 대한 이야기가 나올 예정입니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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전문가칼럼

무모했을까? 집도 안 보고 아파트 산 20대 사회초년생의 선택과 반전

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다. 부동산 투자 전략에 대한 내용의 칼럼을 작성함과 동시에 처음 부동산을 배운 순간부터, 첫 임장, 첫 계약, 그리고 투자자로 지금까지 성장해오기까지의 과정을 글로 시리즈로 연재하며 쭉 풀어가려 합니다. 책에서나 들을 법한 흔하거나 멀게 느껴지는 이야기 대신, 지금 내가 처한 상황과 비슷하거나 크게 다르지 않은 고민을 했던 사람은 어떻게 한 걸음씩 나아갔는지를 있는 그대로 담아내 보려고 합니다. 더불어 그 과정에서 배운 현장에서만 얻을 수 있는 투자 인사이트를 담아낼 예정입니다. 혹시 지금 부동산이 두렵고 투자 결정을 하는게 막막하신가요?아니면 이미 시작했지만 방향을 잃은 기분이 드나요? 이 이야기가 이 글을 읽는 모든 분들에게 ‘할 수 있다’는 용기와 ‘이렇게 하면 된다’라는 자신감을 갖는데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 그리고 누구나 다 할 수 있음을 꼭 기억하세요. #평범한 20대 사회초년생이 집도 안 보고 아파트를 덜컥 산 이유 “월급만으론 미래가 안 보였기 때문입니다.” 그날을 생각하면 정말 무모했던 것 같습니다. 아파트를 계약하는데, 그 단지가 있는 지역고 단지에 직접 가서 보지도 않았으니까요. ‘내가 이걸 해도 되나’ 하는 불안이 가득했지만 일단 사야겠다는 생각이 무엇보다 가장 컸던 것 같습니다. 하지만 무모했던 그 선택이 투자자로 내딛는 첫걸음이자 지금까지의 과정의 시작이 되었습니다. 2020년 5월, 월부에 들어오기 이전부터 부동산에 관심이 생겨 많은 분들이 부동산 투자에 관심을 갖게 되면서 하는 것들과 똑같이 유투브를 보면서 책도 이것저것 사서 읽기 시작했습니다. 그리고 여러가지 책이나 영상에서 본대로 종종 임장이라 쓰고 산책이라고 불리는 행위를 가끔씩 했습니다. 그 시기에 매일 같이 들려오는 뉴스는 계속해서 집값이 오른다는 소리 뿐이었고, 지역내 아파트의 가격들이 무섭게 오르는 모습을 보면서 가만히 있으면 안될 것 같다는 생각이 계속 맴돌았습니다. 사실 이때 사회 분위기가 어땠냐면, 기사 등 대중 매체 뿐아니라 회사 그리고 친구들을 만났을 때에도 집값 이야기가 가장 큰 이슈였던 시기였습니다. '개 집도 사면 오른다' 라는 말을 흔하게 할 정도로 뜨거웠던 시장이었고, 청약에 당첨이 되면 적게는 몇천에서 많게는 억대의 P라고 불리는 프리미엄이 붙으면서 쉽게 큰 돈을 벌 수 있었습니다. 이때 상황을 묘사한 짤이나 단어가 많았데 대표적인 것 중 선당후곰이라는 단어로 일단 청약에 당첨되고 자금에 대한 고민은 나중에 한다라는 의미를 가졌고, 누가 집을 가서 보고 사냐고 할 정도로 고민을 하면 바로 팔려버리는 패닉 그 자체의 시장이었던 것 같습니다. 그렇다보니 청약이 있다하면 누구나 다 지원을 하고, 그에 대한 이야기가 점심 시간의 주요 화두였습니다. 하지만 안타깝게도 싱글이었던 제가 상승장에서 청약에 당첨된다는 건 사실 불가능한 일이었습니다. 처음에는 왜 이렇게 당첨이 안되는걸까? 라는 의문을 품었지만 나중에서야 어렵다는 것을 깨닫게 되었죠. 그래서 매일 같이 네이버 부동산과 호갱노노를 보면서 어디 뭐 살거 없을까 하는 생각만 매일같이 하며 시간을 보냈습니다. 그러나 어느날 주말에 한 아파트 단지를 지나가는데 단지 상가내 부동산들 마다 넘쳐나는 매수자들을 보면서 심리적으로 뭔가를 해야겠다는 생각은 더욱 커졌고 엄청나게 큰 불안감이 덮쳐왔습니다. 그리고 뭐에 홀린거 마냥 뭐든 하나라도 사야겠다는 마음을 먹게 되었습니다. 지금 생각하면 왜 그랬는지 모를 정도로 머리속에는 '난 무조건 살거야'라는 생각뿐이었습니다. #사회초년생이 재테크 수단으로 주식 대신 부동산을 선택한 이유는? 코로나 시기 전부터 주식을 하긴 했지만 쉽게 사고 팔 수 있다보니 장기적으로 보유하지 못하고 매수하고 금방 팔아버리는 경우가 많았습니다. 초심자의 행운이 찾아왔다면 몰랐겠지만 주식을 통해 수익을 봤던 기억도 크지 않고, 주식을 하려면 오히려 큰 돈이 필요하다고 막연하게 생각했습니다. 3% 수익률이 생겼을때 천만원과 1억으로 얻게 되는 수익이 다르니까요. 그리고 작은 이 대한민국이라는 나라에서 땅이라는 걸 갖는게 중요하지 않을까라는 생각을 막연하게 했었던 것 같습니다. 무엇보다 어렸을때부터 내집에서 거주를 한게 아니라 전세로 거주를 해왔다보니 부동산에 대한 막연한 동경이 있었고 나도 내집을 갖고 싶다는 마음이 주식 대신 부동산을 선택한 가장 큰 이유였습니다. #그래서 어떻게 샀나...? 현재 투자가 가능한 아파트 단지를 호갱노노라는 어플을 사용해 폭풍 서치를 시작했습니다. 필터 기능을 사용해서 흔히 말하는 매전차 즉 갭으로 매수가 가능한 아파트만 찾았던 겁니다. 그리고 한 단지가 눈에 들어왔습니다. 인천 지하철이 지나가는 곳에 위치한 구축 10평대 아파트가 말이죠. 부동산에 전화를 해서 물어보니 돌아오는 답변은 '최근에 투자자들이 몰리면서 매물이 다 소진되어가고 있어요. 네이버 부동산에 올라와 있던 물건은 대부분 거래가 완료되었어요.' 라는 이야기 뿐이었습니다. 그렇게 세군데 정도와 통화를 하고 현재 매수가 가능한 매물들에 대해서 문자로 보내달라고 부탁을 했습니다. 지금 생각해보면 그때는 매도자가 우위에 있었고 이미 가격은 처음 생각했던 것보다 예산 초과된 물건들이 대부분이었습니다. 그래서 매전차가 0000만원 안쪽으로 나오면 연락달라고 부탁을 하고 잊으려고 마음을 먹었는데, 그러다가 '띠링'하고 울리는 문자소리에 화면을 보니 '시세보다 저렴한 1층' 물건이 하나 있다는 연락을 받아습니다. 어디서 들은건 있어서 1층을 사야하나 말아야 하나 1층 사면 안된다고 하는데...하며 고민하던 중에 전화가 한통 왔습니다. 부동산 : "매도자가 000만원을 더 올려서 계약을 하기를 원한다네요"인턴 : "000만원이요? 저 그럼 못사요...ㅜㅜ XXX만원까지만 더 드릴 수 있어요"부동산 : "다시 얘기해보고 연락드릴게요" 지금 돌아보자면 그냥 뒤도 돌아보지 말았어야 했고 차라리 가격을 오히려 깎으면 깎았어야 했는데 말 그대로 뭐라도 사야할 것 같아서, 가만히 있으면 안될 것 같아 조급함으로 인해 내 스스로가 을의 위치로 갔던것 같습니다. 다행히(?!) XXX만원만 올려서 계약을 하는데 매도자는 동의를 했고, 일단 그날 저녁에 집을 보러 가기로 했습니다. 그럼 보고 나서 확실하게 결정을 해야겠다라고 생각하던 상황에서 사장님이 날라온 문자 한통.'이거 지금 다른 곳에서도 계속 연락이 와서 조금이라도 계약금 걸었으면 하는데...' 저 한마디에 놓쳐서는 안된다는 마음과 불안한 때문에 결국 저는 이런 대답을 하게 됩니다. '네, 계좌 주세요' 이 선택이 어떤 결과를 몰고 올줄도 모르고, 너무나도 쿨하게, 집도 보지도 않고, 계약금을 쐈습니다. 그리고 하필 그날 회사에 일이 생겨 퇴근이 늦어지게 되면서 저녁에 집을 보러가기로 했지만 힘든 상황이 되었습니다. 그래서 일단 부동산에 전화를 걸었습니다. 인턴 - '사장님, 오늘 급하게 일이 좀 생겨서 못갈것 같아요'부동산 - '아 그래요? 그럼 계약서 쓰는 날 와요. 상태 좋아 괜찮아요'인턴 - '그렇게 할게요' 그렇게 집도 안보고 어영부영 계약서 쓰는 날이 찾아왔습니다. 매도하시는 분은 나이가 지긋하신 할아버지였는데, 보는 내내 싸게 파는 거라고 생색을 엄청 내셨습니다. 그래도 어찌되었던 계약서 작성을 마치고 잠시 커피를 한잔하고 있는데 이런 이야기를 하셨습니다. "아 근데, 여기 지금 아파트가 오래되서 그런지 몰라도, 벽에 누수 비슷하게 보이는 현상이 천장이랑 문쪽 벽에 생겼는데 관리 사무실에 이야기 해보니까 확인해서 조치해준다고 했어요" 여기서 중요한건 이 이야기를 듣고도 대수롭지 않게 생각했고 바로 확인하러 가지 않았는 것입니다. 보겠다고 마음을 먹고 막상 계약서를 쓰고나니 계약서를 썼다라는 뿌듯함에 히히덕 거리다가 그냥 집으로 돌아갔습니다. 그리고 3주 정도 뒤 약속한 잔금날이 되어 다시 부동산으로 향해 잔금을 마무리하고 앉아서 커피 한잔 하는데 매도자 분이 이야기하셨습니다. 매도자 - "아 근데 맞다, 그 천장 쪽에 저번에 누수 비슷한 현상 생겼다고 한거 관리 사무소에서 확인해 보니까 윗집에서 누수가 있는것 같다네?"인턴 - "윗집에서요? 그럼 그걸 어떻게 해요....?"매도자 - "그것은 윗집에 가서 말하면 해줄거예요. 관리사무소에 내가 전화는 넣어놓긴 할게요."인턴 - "......?!" 옆에 있던 부동산 사장님도 저번에 갔을때 그리 심하지 않았던 걸로 기억한다고 너무 걱정하지 말라고 한마디를 보태셨고, 너무나도 순진하게 그 말을 듣고 아 그런가보다 하고 웃으며 대화를 마무리 하고 나왔습니다. 그리고 나와서 기존 임차인에게 집주인이 바뀌었다는 사실을 알리기 위해 전화를 했습니다. 인턴 - "안녕하세요. 새로운 집주인입니다. 반갑습니다."임차인 - "안녕하세요. 반갑습니다."인턴 - "사시는 데 불편한 점은 없으세요?"임차인 - "천장에 곰팡이가 심하게 생겨서 지저분하기고 하고 냄새도 좀 나네요" 전화를 끊고나서 갑자기 순간 등에 식은 땀이 났습니다. 상태가 너무 궁금해서 임차인이 퇴근하는 시간에 맞춰 같이 확인하려고 했지만 임차인분이 집에 오는 시간은 거의 자정이 다되는 시간이었습니다. 여기서 바로 양해를 구하고 확인했어야했지만 뭔가 내가 사는 집도 아닌데 그러면 안될 것 같고 미안한 마음에 일단 집으로 향했습니다. 집으로 가는길 내내 불안함 마음에 집중하기 어려웠고 집에 오고나서 저녁을 먹자마자 고민끝에 임차인에게 다시 연락을 해서 확인을 위해 혼자 좀 들어가겠다고 양해를 구하고 다시 매수한 단지로 향했습니다. 그렇게 걱정을 가득 안고 매수한 집앞에 도착고 크게 심호흡을 하고 들어갔는데.. 들어가자마자 곰팡이 냄새가 났고 냄새가 나는 천장을 조심스레 올려다 보았습니다. #생애 첫 부동산 투자 그리고 누수 입에서 바로 욕이 튀어나오면서 이걸 어떻게 해결해야하나 그저 멘붕이 왔던것 같습니다. 밤 늦은 시간이라 어떻게 방법도 없어 일단은 먼저 임차인분에게 사는데 불편할거 같다고 미안하다고 말을 하며 금방 해결해 드리겠다고 이야기를 했습니다. 일단 집으로 와서 폭풍 검색을 통해 이런 상황에서 어떻게 상황을 해야해야하는지 찾아봤고 윗집과 이야기를 하는게 우선이라고 판단이 되었습니다. 그렇게 다음날 관리사무소 근무 시간이 시작되자 마자 전화를 걸었습니다. 관리사무소 - "네. 00아파트 관리 사무소입니다." 관리 사무소에서 돌아온 답은 현재 윗집에 살고 계신분이 주인인데 몸이 불편하신 할머니가 살고계신다는 이야기를 들었습니다. 윗집주인 분의 경우 개인 정보이기에 연락처는 직접 알려줄 순 없고 다른 가족들이 없는것 같다는 이야기만 돌아왔습니다. '그냥 이거 내가 다 그냥 직접해야하는 건가?'를 시작으로, 제대로 확인하지 않고 매수한 내 스스로에게 짜증도 나고, 어떻게 지금 상황을 해결해야할지 답이 나오지 않았습니다. 그렇게 자리에 서서 잠시 멍 때리다가, 이렇게 있어 봤자 해결되는 건 없다는 생각이 들었습니다. 내가 할 수 있는게 뭘까에 집중하기로 마음을 먹었습니다. 그리고 직접 찾아가서 해결하기로 마음을 먹고 일단 퇴근하자마자 해당 단지 관리사무소로 비타 500 한박스와 함께 향했습니다. 하지만 돌아오는 대답은 할머니가 몸이 불편하시고 대화가 잘 되지 않아서 관리사무소에서도 어떻게 해줄 방법은 없다고 윗집에 직접 가서 얘기해보시라는 이야기 뿐이었네요. 부랴부랴 근처 가게로 가서 과일을 샀습니다. 최대한 빨리 일을 마무리해야하고 이왕이면 복잡하게 일을 가지고가고 싶지 않아 마음이 컸기 때문이었습니다. 윗집으로 가는 길이 얼마나 길게 느껴졌는지 두근거리는 마음을 들고 윗집 초인종을 눌렀습니다. 안에 누가 없나 싶을 정도로 한참이 있다가 문이 열렸고, 들었던 대로 몸이 불편하셔서 늦게 문이 열렸구나라는 생각이 들었습니다. 그리고 최대한 공손하고 예의 바르게 상황 설명 드렸습니다. 처음에는 잘 안들리시는지 이해를 잘 못하셨지만, 차근차근 말씀드리면서 계속 설명을 드렸습니다. 그렇게 대화를 하다보니 아드님이 계시다는 사실을 알게 되었고 가까스로 아드님 전화를 번호를 받을수 있었습니다. 약 30분간 이야기 하는데 그 시간이 너무나도 길게 느껴졌지만 아드님 번호를 알 수 있어 정말 다행이었습니다.그렇게 이야기를 마치고 나오자마자 받았던 전화를 번호로 전화를 걸었고, 아드님께 상황 설명을 그렸고 바로 그 주 주말에 누수되는 부분을 찾아서 수리 하겠다고 이야기를 해주셨습니다. 누수로 인해 변색된 부분에 대한 벽지 도배에 대해서도 말씀드렸도 이부분에 대해서도 다행히도 흔쾌이 알았다고 해주셨습니다. 그리고 별탈없이 일은 진행 되었고 잘 마무리 될 수 있었습니다. #지금 돌아보면 모든 과정들이 하지 말아야 할것들 투성이였다는 걸 알 수 있습니다. 내가 사려고 하는 아파트가 어떤 가치를 가지고 있는지 그래서 이 가치 대비 싼지에 대한 생각을 해야한다는 걸 알지 못했습니다. 그냥 오를 것 같아서 혹은 내가 가진 투자금으로 살 수 있는 아파트라는 이유로 매수를 하게 되었죠. 제대로 아는 것이 없다보니 기준이라는 걸 세울 수 없었습니다. 기준이 없고 조급함만 가지다보니 매수를 하는 과정에 있어 정확한 판단을 하지 못하고 매도인과 부동산 사장님에게 끌려다니기 바빴습니다. 그리고 무엇보다 직접 눈으로 확인하지 하고 매수를 했다는것이 가장 큰 실수였습니다. 볼 수 있는 기회가 많았음에도 다른 사람들의 말만 듣고 안심했던게 가장 큰 아쉬움이었습니다. 결국 자본주의라는 시장은 차가운 곳이고 나는 내가 지켜야하는 것인데 말이죠. 스스로 직접 눈으로 확인하기 전까지는 그 누구의 말도 믿으면 안된다는 것을 배울 수 있었습니다. 그럼에도 잘했던 건 처음 경험하게 된 당황스럽고 걱정되는 상황에서 손을 놓고 어떻게 해야할지 고민만 하고 갈팡질팡하며 발을 동동 구르는 상태로 머물러 있지 않고 내가 지금 할수 있는게 무엇일지 생각했던 것입니다. 어렵게 느껴지는 문제들에 대해서 차근차근 해나가다보면 해결해 나갈 수 있다는 걸 몸소 알 수 있었습니다. 그렇게 모든 일이 잘 마무리 되었고, 이제는 가격이 오르는 것만 즐기면 될 줄 알았습니다.그날 전까지는요. 팔로우를 하시면 올라오는 글들을 더 빠르게 확인하실 수 있고,투자와 내집련에 도움이 되는 다른 좋은 글들도 보실 수 있습니다:)

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전문가칼럼

2억으로 강남·판교 10분컷 아파트? 지금 여기, 안 보면 진짜 후회합니다..

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다. 강남과 판교까지 10분대에 진입이 가능한 지역에 2억으로 투자가 가능하다면..?앞으로 다가오는 시장에서 꼭 알아두어야 할 지역은 어디일까요? 저라면 이 지역을 반드시 알아두고 지켜볼 것 같습니다.왜 '이 지역'을 주목해야하는지 그 이유부터 먼저 정리해보겠습니다. #서울, 수도권에서 중요한 입지서울, 수도권 투자를 하는데 있어서 가장 중요하게 봐야할 것을 뽑으라고 한다면 어떤게 가장 먼저 생각나시나요? 교통이 중요하니까 지하철? 혹은 역세권?, 직장 혹은 환경? 아니면 신축? 다양한 것들을 이야기할 수 있지만 무엇보다 여기서 중요한 건 직장과 교통이라고 말할 수 있습니다. 우리가 살아가는 사회는 자본주의를 기반으로 하고 있고 ‘자본주의’라는 심장을 뛰게 하는 피와 같은 역할을 하는 것이 바로 ‘돈’입니다. 그리고 이 ‘돈’이라는 것을 가장 쉽게 벌기 위한 방법이 있다면 바로 ‘노동’을 통한 ‘근로 소득’이고, 이 ‘근로 소득’을 얻기 위해서는 ‘직장’이 라는 곳에 가서 일을 해야 합니다. 이런 이유로 서울, 수도권에서 가장 중요한 입지 요소에는 바로 ‘직장’ 혹은 ‘직장’에 쉽게 접근할 수 있는 ‘교통’이라고 말할 수 있으며 우리의 생존과 직접적인 연관성을 가진 영역이기에 투자에 있어서 매우 중요하게 생각해야 하며 실제로 아파트 가격에 큰 영향을 미칩니다. 여기서 잠깐! 직장과 교통이 단순히 가격을 오르는데 중요하구나라고 생각하고 끝내기보다는 한가지 더 알아두어야 할게 있습니다. 이런 직장과 교통의 변화는 수요를 늘어나게 만드는데 이 수요에는 단순히 매매 수요만 있는 것이 아니라 전세 수요까지도 포함하게 됩니다, 즉, 직장과 교통이 뒷받쳐주는 지역은 다른 지역대비 높은 전세가격을 보일 가능성이 높으며, 이는 투자를 하는 입장에서 투자금을 줄여 수익률을 높이는데 도움을 줄 수 있습니다. #지난 상승장에서 직장이 늘어나고, 교통이 개선된 지역자, 직장과 교통이 중요하다는 것은 이제 정리가 되셨죠? 그렇다면 이런 직장이 늘어나거나 교통이 좋아지면서 변화하는 지역이 과거 시장에서는 어디였는지 한번 찾아보겠습니다. 그리고 그 지역의 변화된 모습과 가격을 통해 그와 비슷한 지역을 생각해볼 수도 있을거구요. 혹시 떠오르는 지역이 있으신가요? 직장이 늘어나고 교통이 좋아진 곳이라...바로 경부라인에 위치한 분당과 수지가 있습니다. 직장과 관련해서는 판교를 이야기할 수 있는데 판교의 경우 2012년부터 본격적으로 기업이 입주하기 시작했고, 작년 말 기준으로 종사자수가 약 7.9만명, 기업수는 약 1,800여개의 규모이며 대한민국의 첨단 산업을 선도하는 핵심 거점인만큼 질적으로 높은 수준을 보여주고 있습니다. 교통 관련해서는 신분당선을 이야기할 수 있으며 강남-정자 구간은 2011년, 정자~광교 구간은 2016년에 개통되었는데 직전 상승장의 시기를 고려했을 때 살펴볼 지역은 바로 수지구입니다. 정리해보자면 지난 상승장 기준으로 직장과 교통이라는 두마리 토끼를 잡았던 지역에 해당하는 곳이 바로 수지구라고 말할 수 있습니다. 그래서 얼마나 올랐을까? 아무래도 이게 중요하겠죠? 주요 단지를 살펴보면 오래된 구축이라 할지라도 시기에 따라 달라지겠지만 이미 한번 가격이 오르고 난 뒤였던 16~17년에 매수를 했어도 전고점 기준으로 5억에서 많게는 7억, 현재 호가 기준으로도 4억 이상의 시세 차익이 생겼음을 확인할 수 있습니다. 이 가격 수준은 과거 전고점과 지금 호가를 모두 고려해도 서울의 4급지와 비슷한 수준으로 그만큼 직장과 교통이라는게 서울, 수도권에서 얼마나 중요한 요소인지를 한번 더 느낄 수 있습니다. 그리고 한가지 더, 위와 같은 변화에 신축이라는 장점이 더해지면 굉장히 높은 가격까지 상승하는 것도 확인할 수 있습니다. 그렇다면 왜 이렇게 올랐을까요? 여라가지 이유가 있겠지만 수요가 늘어났다는 점이 가장 큰 이유라고 볼 수 있습니다. 판교라는 직장이 들어오면서 이곳으로 출퇴근하려는 사람들이 판교나 분당 쪽 아파트 가격이 너무 비싸다 보니까 쉽게 출근이 가능한 수지를 선택지에 넣게 되면서 수요가 늘어나는 원리죠. 여기에 신분당선이 개통되면서 강남까지 출퇴근 하던 사람들에게 거주지로 하나의 선택지가 되면서, 수요가 늘어나게 되었다는 점도 무시할 수 없게 된 것입니다. #그래서 도.대.체. 어떤 지역을 눈여겨 봐야하는가?그렇다면 현재 서울, 수도권에서 직장이 늘어나고 교통이 개선되는 지역은 어디일까요? 가장 먼저, 직장이 늘어나고 있는 대표적인 곳은 서울에서는 강서구의 마곡, 경기도에서는 과천이 있습니다. 다음 착공된 호재를 살펴보면 월판선, 인덕원-동탄선, 신안산선, 동북선 정도로 볼 수 있고, 여기서 교집합을 찾아보면 자연스럽게 주목해야할 지역을 찾을 수 있습니다. 어딘지 감이 오시나요? 반드시 눈여겨 봐야할 지역은 바로 평촌과 인덕원 그리고 의왕시(내손&포일 생활권)입니다. 지도를 살펴보면 아까 판교-분당-수지로 이어지는 경부라인에서 봤던 것과 느낌이 비슷한 것을 쉽게 확인할 수 있습니다. 판교와 비교하기에는 규모면에 많이 부족하긴 하지만 중견기업과 대기업이 지정타에 들어올 예정이며(일부 기업들은 이미 입주) 예상 종사자 규모는 3.2만명입니다. 입주가 예정된 기업 이외에도 해당 기업과 관련된 다른 기업들도 근처로 이동할 가능성이 높고 더 많아질 수 있습니다. 규모가 작은 대신 판교-분당-수지로 이어졌다면 지정타-평촌&인덕원&의왕(내손/포일)으로 바로 연결되어있다는 차이가 있기 때문에 규모의 차이는 있어도 이런 부분들이 충분히 수요를 집중시킬 수 있는 점으로 작용할 것입니다. 현재 착공된 월판선과 인동선은 평촌의 북쪽과 인덕원역을 지나갈 예정입니다. 특히, 월판선의 경우는 판교역과 직접적으로 연결되면서 해당 생활권은 기존에 판교까지 이동이 불편했지만 10분대로 도착이 가능한 생활권으로 바뀌게 됩니다. 여기에 GTX-C가 올해 계쇡한대로 착공에 들어간다면 강남권(삼성역)까지도 기존 30~40분에서 10분대로 이동 시간이 줄어들면서 접근성은 더욱 좋아지게 될 것입니다. #투자로 어떻게 생각하고 접근해야 할까?현재 위에서 이야기한 생활권내 단지들을 투자한다고 했을 때 필요한 투자금은 연식과 평형에 따라 다르겠지만 적게는 2~3억 수준에서 많게는 4억 이상의 돈이 필요합니다. 물론, 2억 정도 되는 돈으로 투자를 해도 충분히 좋은 선택이 될 수 있지만 이왕이면 조금 더 선호 아파트를 사고 싶은 마음은 누구나 원하는 것입니다. 수지의 최근 모습을 통해서 이런 고민에 대한 힌트를 한가지 얻을 수 있습니다. 바로 높은 전세가격이 힌트인데요, 작년 상반기부터 수지구의 전세가격이 신축을 중심으로 크게 회복하면서 상대적으로 적은 돈으로 투자가 가능했습니다. 실제 예시를 통해서 살펴보면, 24년 시기에 7억대 매매 가격의 단지들의 경우는 보통 4억대의 전세가격을 형성하고 있었지만 5억대까지 회복하면서 2억전후로 투자가 가능했습니다. 이외에도 가격대별로 다른 서울, 경기권 지역들과 비교했을때 적게는 5천에서 많게는 1억 이상 높은 가격을 보이면서 투자로 굉장히 매력적이었습니다. 시간이 지난 지금도 11억대 아파트의 전세가격이 7억대를 보이고 있으며 7억대의 전세가격을 보이는 서울 아파트는 4군내 선호 신축 정도 수준으로 이를 통해 상대적으로 더 높은 전세가격을 보인다는 것을 한번 더 확인할 수 있으며 직장과 교통의 영향력이 크다는 것을 알 수 있습니다. 그렇기에 당장은 아닐지라도 장기적으로 수요가 늘어나면서 수지와 같은 모습으로 전세 가격이 큰 폭으로 회복되면서 상대적으로 적은 투자금으로 투자가 가능한 시기가 찾아올 가능성이 높습니다. 그리고 그 우선순위를 생각해봤을때, 지정타 내 신축을 시작으로 인덕원 신축이 가장 먼저 그 다음은, 평촌내 신축, 내손/포일 준신축, 평촌 외곽 신축 그리고 나서 구축 단지 순서가 되지 않을까라고 정리해볼 수 있을 것 같습니다.(물론, 학원가 인근 및 역세권의 선호 구축도 충분히 먼저 따라가겠지만 범위는 한정적일거라 생각됩니다) 다시 한번 더 정리해보자면 인덕원을 중심으로 한 평촌, 내손/포일 생활권은 향후 더 많은 수요가 몰리게 될 지역이며 이로 인해 안정적인 전세 가격을 유지하면서 상승하고 다른 지역보다 적은 투자금으로 투자까지 가능한 기회가 있다는 것입니다. 항상 지역을 바라볼때는 그 지역에서만 끝내는 것이 아니라 내가 보고 있는 지역의 모습을 앞으로 비슷한 보여줄 지역이 어디일지를 생각해보셨으면 좋겠습니다. 다가오는 기회를 미리 잡기 위한 준비를 시작하시길 바라겠습니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)

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