여러분의 꿈을 희망으로 바꾸어드리고 싶은 우도롱입니다🍜
실전투자경험
안녕하세요, 우도롱입니다. 혹시 매매 계약을 앞두고이렇게 생각한 적 있으신가요? 1년 전에 누수가 났었다고?이제 문제 없으니 괜찮겠지... 하자담보책임 잔금 후 6개월이요?매도인과 부딪치는데 그냥 하자.. 매수할 땐 별일 아니라 생각한 작은 것들이나에게 큰 일로 찾아올 수 있습니다. 초보시절 매수한 물건의 누수로 알게 된매수시 지나치면 안되는 것을 나누며저와 같은 어려움을 겪지 않으시길 바랍니다. 1. 누수이력, 지나치지 마세요."윗집에서 혹시 누수난 적 있나요?" 투자 매물 방문시 내부 하자 체크하고,가계약과 계약을 진행하실텐데요. 매매계약 전 지나치면 안되는 첫 번째,매수 세대 누수이력 매수 세대의 누수이력을 확인한하려계약 당일 아랫집에 방문했습니다. "선생님 안녕하세요~제가 윗집을 사서 들어오려고 하는데요~혹시 윗집에서 누수난 적 있으실까요~?" "아 그래요?화장실 누수나서 공사한 적 있어요.공사하고 몇달 됐는데 이제 괜찮네요."- 아랫집 (계약 30분 전) 계약 30분 전, 여러분이라면어떻게 하시겠어요? 당시 초보였던 저는 당황했고,매몰비용을 생각하게 됩니다. '열반기초에서 누수난 집은 사지 말라고 하셨는데.. 이미 코칭도 받고 가계약금 보냈고계약 당일인데.. 어떡하지..?' '누수 공사하고 괜찮다고 하셨잖아.이 물건 싸고 투자금도 적은 기회야.' 누수를 겪지 않을 수 있던기회를 이렇게 놓쳤습니다. 누수가 수리되었다고 생각했지만 알고보니임차인이 거실 화장실을 사용하지 않아누수가 나타나지 않았던 것이었습니다. 이 경험으로 배우고 난 후 ✅ 가계약 전에 아랫집에 방문해매수세대 누수이력을 확인합니다. ✅ 만약 누수이력이 있었다면가능한 매수하지 않겠습니다. 2. 매매특약, 지나치지 마세요.하자담보책임, 안 날로부터 6개월 찜찜한 마음을 흘려보내고,계약서 특약을 수정하러 부동산으로 갔습니다. 그런데 매도인이 약속시간보다 일찍 방문했고매도인을 앞에 두고 특약 수정이 시작됩니다. 당시 계약서 속 문제의 특약입니다. <누수(바닥누수)는 잔금일로부터 30일까지 매도인하자 책임으로 한다> "사장님, 하자담보책임은 민법상안 날로부터 6개월이니 특약 수정해주세요." "이 동네는 원래 잔금 후 30일이야.매도인도 매수할 때 30일로 계약했는데매도할 때 그렇게 할 수는 없지."- 부동산 사장님과 매도인 매매계약 전 지나치면 안되는 두 번째,하자담보책임 특약 내용 민법상 하자담보책임에 따르면,매매 당시 있던 누수가 뒤늦게 발견되더라도 안 날로부터 6개월 내에매도인에게 손해배상을 청구하고,비용 부담을 협의할 수도 있습니다. 하지만 초보였던 저는 현장에서 언쟁하다가'하자담보책임은 잔금일로부터 3개월'로매매계약을 체결하고 나왔습니다. 누수에 대응할 수 있는기회를 그렇게 흘려보냈습니다. 위 경험으로 배우고 난 후 ✅️ 계약서 초안은 방문 전(전날)에미리 받아 특약 수정까지 끝마칩니다. ✅️ 하자담보책임은 특약에 별도로기재하지 않고 민법에 따르도록 합니다. +) 누수가 발생했다면미루지 않고 신속히 대응하기 그렇게 매매 이후 한참이 지나고새로운 세입자가 입주하여 화장실 사용 후누수가 시작되었고 공사 후 누수... 또 누수...누수 경험치를 쌓게 되었습니다. [누수 발생시 대응법] 1) 관리사무실에 연락- 누수의 원인이 공용부분인지 세대 전용부분인지 확인합니다.(공동배관, 우수관 등 공용부분 누수인 경우 관리실 수리) 2) 전용부분 누수인 경우- 부동산/지인께 누수 업체를 소개받거나- '숨고' 어플에서 도시 내 업체 중 리뷰 많고 경력이 오래된 5곳이상 통화해 선정합니다.★ 누수 원인과 수리범위, 비용에 대해 "소통"이 잘 되는지를 중점으로 보았습니다. (수리 후에도 문의할 일들이 발생할 수 있는데, 간혹 수리 후 연락이 끊길 수도 있습니다....) 3) 손해배상 청구 (하자담보책임)하자담보책임 규정에 따라 부동산을 통해매도인에게 연락하여 상황을 설명하고공사 비용 분담을 협의합니다. 매매계약 전지나치면 안되는 두가지 1. 누수이력 지나치지 마세요.: 가계약 전 누수이력 확인2. 매매특약 지나치지 마세요.: 하자담보책임은 민법 따라 +) 누수 발생시 대응법1) 관리사무실 연락 (공용부분인지)2) 숨고 업체선정 (리뷰,경력,소통)3) 손해배상 청구 (하자담보책임) 매매 이전의 작은 것들을 지나치지 않으시어큰 일로 고생하지 않으시길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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안녕하세요, 우도롱입니다. 요즘 월부에서 투자하신 분들도 많지만,어떤 선택을 해야하는지 고민이 되어투자를 결정하지 못한 분들도 계십니다. 시세는 땄는데, 어디를 투자해야하지?전고점이 같으면 더 싼 게 나은가?아니면 그냥 매매가 제일 비싼거? 작년 하반기에 제가 본 서울 매물들 중 투자금 2~3억대 물건들의최근 6~9개월 시세변화를 복기해투자를 앞둔 분들께 도움이 되시길 바랍니다. 서울 투자, 선택이 어렵다면 (카페로 이동) #1전고점이 같다면,더 싼 걸 투자해야할까? 실제 투자를 검토한다고 감정이입하고같이 한 번 봐볼게요. 작년 하반기 기준,투자금 2~3억대에서전고점 9.7억~9.9억 단지입니다. 매매가는 8억 5천 ~ 7억 8천 전고점이 비슷한데 매매가 차이로전고점 대비 하락률이 다릅니다. 영등포구 양평한신 25평전고점 9.7억 ▶ 8.5억 (-12%) 성북구 월곡두산위브 33평전고점 9.8억 ▶ 7.8억 (-20%) 전고점이 같으면 가치도 비슷한거 같은데 월곡두산위브가살때부터 버는거 아니야? ... 6개월이 지난 지금,어떻게 되고 있을까요? 전고점이 비슷한 것들 중매매가가 저렴했던 은평, 노원, 성북보다 매매가가 비쌌던영등포구 양평한신이 먼저 상승흐름을 보이고 있습니다. 이런 시세 흐름을 복기해보면,우리는 어떤 선택을 해야할까요? 🔽 "전고점은 같았지만땅의 가치가 더 좋은 양평한신이더 빨리 많이 올라가는구나. 당시 가양/길음 구축 8억 중반이면양평한신도 저평가였던건데. 내 투자금 범위 내에서입지가 좋은 걸 찾고저평가인지 판단해보자." #2내 투자금 범위 내에서매매가 제일 비싼걸 투자해야할까? 다시 돌아와서, 투자금 3억 초반으로고민하고 있다고 빙의해보겠습니다. 작년 하반기 기준,투자금 3억~3.5억 단지들입니다. 매매가는 10억대 ~ 7억대 단지들을 쭉 살펴보니대부분 8억대인 와중에 눈에 띄는매매가가 제일 높은 물건 4급지 강서구등촌아이파크 32평매매가 10.2 / 전세 6.8(1단지 기준) 내가 할 수 있는 제일 좋은 걸 하라고? 제일 좋은 거?제일 비싼 게 좋은건가? 등촌아이파크가 제일 비싸고전고점도 제일 높네!? 4급지 강서구 30평대냐3급지 영등포구 20평대냐뭐가 더 좋은건지 고민이 되어선택하기가 어려워집니다. ... 6개월이 지난 지금,어떻게 되고 있을까요? 매매가격이 제일 비쌌던10억대 등촌 아이파크 30평대보다 8억대 영등포구양평한신 20평대가 먼저 상승흐름을 보이고 있습니다. 이런 시세 흐름을 복기해보면,우리는 어떤 선택을 해야할까요? 🔽 "매매가격이 제일 높다는 게제일 좋은 건 아니구나. 20평대이더라도땅의 가치가 더 큰 곳,사람들이 더 좋아하는 단지에서투자 기회를 찾아보자." 서울 수도권 투자이렇게 선택하겠습니다.(지난 6개월 상승 복기) 1. 전고점이 같더라도싼 것 보다는땅의 가치가 좋은 것 2. 투자금 내에서매매가 높은 것보다는땅의 가치가 좋은 것 (땅의 가치 = 위치 + 직장, 교통, 환경, 학군) 최근 많은 분들의투자 소식에 기쁘기도 하지만 투자를 결정하지 못해주저하시는 분들을 보며함께 애가 타기도 합니다. 저는 마지막에 주저될 때이런 마음으로 투자를 결정했는데요. "이 정도면 나는 충분히 노력했어.지금 이곳을 투자하는 게 내 실력인거고,이걸 초석으로 다음엔 더 잘하게 될거야." 아래가 보이지 않아 두려우시겠지만여러분이 쏟아부은 시간과 노력을 믿고첫 발을 내딛어보시길 진심으로 바라겠습니다. 감사합니다.
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"사장님,O억O천만원으로깎아주시면 거래하겠습니다." "여기 집주인 급한거 하나도 없어.그렇게는 못 해요." ... (6시간 뒤)"매도인 계좌 전달합니다." ▼월급쟁이 부자들 카페 원문글로 이동(클릭)▼안된다던 그 집은 왜? 3천만원 깎였을까? 안녕하세요, 우도롱입니다. 투자금을 초과하는 그 집,매매가를 깎아서투자하고 싶다고 생각하고 계신가요? 지금은 깎고 시작하는 시장이라는데어떻게 해야 원하는 가격으로협상을 해낼 수 있을까요? 협상의 경험을 복기하면서협상을 준비하는 분들께도움이 되셨으면 합니다. 먼저, 협상에 앞서아래 네 가지 정보는 파악해야협상카드를 제시할 수 있습니다. 가격 조정을 요청하던 당시,저와 부동산 사장님대화의 일부입니다. "근저당 있으시네요?이거 조금이라도 빨리 갚으실 수 있도록제가..." "이거 많이 갚고 지금은 얼마 없지~" "여기 정리하고 이사가셔야 하는데빠르게 거래..." "이분 여기 비우고이사 갈 수 있어서 안 급해요~여기 동도 좋고 로얄층이야.그 가격으로는 안돼요~" 나름 카드라고 생각한 근저당과이사날짜(기한)를 빌미로 한 협상에사장님은 떨떠름 하셨습니다. 그런데 어떻게 가격이 조정되었을까요? ☑️투자하려는 진심 전하기 "사장님, 이 집 등기부등본볼 수 있을까요? 여기 전세 나와있는 물건들컨디션 어떤가요?" 비협조적인 사장님이셨지만우연히 저렴한 물건을 소개받아 등기부등본도 떼어서 보고사장님과 물건에 대해 이야기하며 '이 단지 투자하고 싶어요'라는 마음을 전해드렸습니다. 이전에 다른 매물을 본 후최종적으로 투자하지 않게 되었을 때에도작은 선물을 문자로 전달하며진심을 전해드렸습니다. ☑️가격 조정의 이유와협상 명분 "사장님, 저 사실 (이런 이런 사정으로)이 가격엔 매수가 어려워요. 그래서 (3천만원 깎은) 이 가격이 되어야매수할 수 있어요. 여기 앞동도 이 가격에 거래됐잖아요.사장님께서 말씀 한번 해주세요. 매도자분 대출 미리 갚으실 수 있게제가 중도금조 대출 알아볼게요." 무턱대고 깎아주세요!! 가 아니라 왜 지금 가격에는 투자할 수 없는지,그럼 얼마에는 투자할 수 있는지,내가 줄 수 있는 건 무엇인지 조정 이유와 매수가격을 제시하고대신 매도자에게 유리한 부분을저도 손해지만 만들어보겠다라고 어필했습니다. 내가 제시하는 카드가상대방에게 실효적인 도움이 아닐지라도작더라도 나도 양보하는 거래라는느낌을 주기 위해 제시했습니다. ☑️다른 투자후보 언급 "사장님, 사실OO 지역에도 괜찮은 게 있어서이따가 보러 가거든요. 근데 (이런 이런 이유로)여기에 투자하고 싶어요. 사장님께서 너무 좋은 물건 소개해주셔서이거 투자해서 사장님과 거래하고 싶은데 지금 가격에는 제가 매수할 수 없다보니사장님께 이렇게 부탁드려요." 부동산 사장님은거래가 성사되어야수익을 얻으실 수 있습니다. 저는 원하는 가격으로 조정되어야거래가 성사되고투자할 수 있습니다. 급한 것 없다고 했지만집 비워도 된다고 했지만 부동산 사장님, 매도인, 매수인 모두결국 '거래'라는 목표가 같은 사람들입니다. 아쉽지만 현재 가격엔 못합니다.안되면 다른 곳 매수하겠습니다. 라고 했을 때, 저는 선택하는 사람이 되고부동산 사장님과 매도인은선택을 받는 사람이 되어 '거래'라는 목표 달성을 위해조급한 마음이 생기게 됩니다. (▼중고거래 플랫폼 협상 사례) ☑️제시하고 기다리기 무엇보다 가장 중요한 부분은, 매도자가 이렇게 해줄 이유가 없잖아?내가 이렇게 말하면 사장님이 화낼 것 같은데?세입자가 시세를 알고 있는데? 라고 상대방의 입장을지레 짐작하고 헤아리기 보다 협상 조건을 제시하고기다리는 것 그것이 무엇보다 강력한힘을 발휘하지 않나 싶습니다. '상대측'이 겉으로는 침착하고평온해 보일지 몰라도그들에게도 마감 시한은 있다. 대부분은 그 고요함 뒤에엄청난 스트레스와 압박감을 감추고 있다.-협상의 기술- 이렇게 협상이 성공했던 네 가지 이유를 살펴보았는데요. 안된다던 그 집은 왜? 깎였을까 1. 투자한다는 진심 전하기이 단지 투자하고 싶어요.2. 가격조정의 이유와 협상 명분이런 이유로 이 가격엔 어렵지만저도 ㅇㅇ 드릴테니 0억에 해주세요.3. 다른 투자후보 언급저기도 보고 있는데,여기 투자하면 좋겠어요.4. 제시하고 기다리기뇌피셜 그만하고 던져보기 반대로 협상에 실패했던 경험을 돌이켜보면 1. 부동산 사장님께 신뢰를 얻지 못했고2. 가격 조정의 명분이 부족했고3. 다른 투자후보를 꺼내지 못했고4. 제가 매수에 조급했습니다. ... 위의 네 가지 협상 방법을 활용해더 좋은 물건을 더 좋은 가격에매수하실 여러분을 응원하겠습니다! 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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