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1억달성기

누구보다 빠르게 1억 모은 파이프라인 공개합니다.

(*AI가 글의 작성을 도와줘서 글에 조금 어색한 부분이 있을 수 있습니다) 제가 처음 월부에 들어온 것은 2022년 10월경이었으며, 당시 열반 기초 강의를 들으면서 종잣돈을 제대로 모아야겠다고 굳게 다짐했던 기억이 납니다. 아마 기초반에서 과제로 제공된 ‘노후자금 및 수익률 계산’이 그 시작이었을 것입니다. 약 1년 반이 지나고, 본격적으로 투자를 시작하겠다고 다짐한 이후 많은 고민과 행동을 기록으로 남기고 싶었지만, 항상 핑계를 대며 글 작성을 미루어왔습니다. 순자산 1억 원을 모은 시점은 작년 초쯤입니다. 그때 글을 남기겠다고 마음먹었지만 역시나 게으름 때문에 임장만 하고 글은 쓰지 못했습니다. 제가 많은 책과 사람들에게 도움을 받은 만큼, 이 글이 누군가에게 (비록 한 명이라도) 도움이 되길 바라며 글을 쓰게 되었습니다. 사실 도움을 받을 만한 사람이 많을 것이라고는 생각하지 않지만, 과거의 제 생각과 행동을 복기하려는 의도가 더 큽니다. 필자는 원래 핵심만 요약해서 간단하게 글을 쓰는 것을 좋아합니다. 하지만 이번에는 의식의 흐름대로 과거를 계속 짚어보며 글을 이어나가 보려 합니다. 글이 이해되지 않는 부분이 있더라도 너그러히 이해해 주시면 감사하겠습니다.   왜 종잣돈을 모으는 게 중요할까? 저는 항상 “왜?”라는 질문을 많이 해왔습니다. 자본주의에서 ‘부자’라는 것이 어떤 의미를 가지는지, 왜 부자인 사람들이 1억만 모으면 달라진다고 하는지. 그게 왜 그렇게 중요한 걸까요? 저는 항상 이 '왜'가 납득이 되어야 몰입하고 목표를 달성하는 사람이었습니다. 어릴 때부터 저는 나보다 뛰어나고 존경할 만한 사람의 말과 행동을 본받으려 했습니다. 사업 아이템으로 성공하는 것이 아닌 이상 월급쟁이에게 새로운 차원의 성공은 없다고 생각했습니다. (물론 예외는 있다고 생각합니다) 그저 먼저 성공한 사람들의 생각을 본받고 그들과 비슷한 행동을 하는 것만으로도 평균 이상의 성공을 할 수 있다고 믿어왔고 지금도 동일하게 생각합니다. 그래서 좋은 학교에 가야 한다는 말에 뒤늦게 열심히 공부를 하기도 했고, 제가 존경하는 사람이 통계학과가 미래기 때문에 전공하라고 하셔서 복수전공을 시도하기도 했습니다. (물론 저도 통계학과를 전공했을 때의 미래를 꼼꼼하게 조사해보고 결정했습니다) 종잣돈 모으기도 비슷한 결입니다. 결과적으로 보면 신념을 가지고 계속 묵묵히 실천해왔던 지난 시간들이 좋은 결과를 내주었다고 생각합니다. (부동산도 그러해지길 간절히 바랍니다) 책 읽는 것을 좋아해서 재테크, 부동산 관련해서 수십 권을 읽었습니다. 또한 월부 강의를 포함하여 몇몇 강의를 들어봤습니다. 공통적으로 강사들이 강조하는 내용은 처음에는 종잣돈이 중요하다는 것입니다. 하지만 2021년에 사회초년생이었던 제가 푼돈으로 주식을 할 때는 그 중요성을 몰랐습니다. 당시에는 돈도 없는데, 주식에 넣어서 벌기도 하고 잃기도 하면서 소꿉놀이하고 있었습니다. 그러던 와중에 어떤 책에서 읽었던 문구가 큰 깨달음을 주었습니다. 대략 “투자를 해서 10% 이상의 수익을 낸다는 것은 불확실하고 어렵지만, 저축을 하면 저축한 만큼 확정적으로 수익을 만들어낼 수 있다.”라는 내용이었습니다. 주식을 해본 사람들은 시장 수익률 이상으로 수익을 내는 것이 얼마나 어려운지 알 것입니다. (저는 다행히 마이너스는 아니었지만, 이것도 초심자의 행운이라고 생각합니다) 또한 어떤 책인지는 정확히 기억나지 않지만, 이런 내용도 생각납니다. 젊었을 때는 종잣돈을 모으는 능력이 가장 중요하고, 나이가 들수록 투자 실력이 중요하다는 것. 정말 단순한 말이지만 실천하기는 상당히 어렵다고 생각합니다.오히려 가만히 생각해 보면 사회의 평균은 반대처럼 느껴집니다. 젊었을 때는 돈도 모으지 않고 공부도 하지 않다가, 뒤늦게 수십 년 동안 모은 큰돈을 부동산에 넣는 비이성적인 행위를 저는 많이 목격했습니다. (물론 그렇지 않은 사람도 많습니다) 저는 그러한 행동들이 부동산을 공부하면 할수록 이해되지 않았습니다. 쇼핑과 차를 고르는데 엄청난 시간을 들이면서 심지어 집도 안 보고 계약금을 넣는 사람이 있다고 합니다. 이런 사실은 제게는 엄청난 충격이었습니다. 하지만 이제는 잘못된 공부와 가치관이 수십 년간 누적되면 이런 행동이 나타날 수 있다고 저는 생각합니다.이건 여담이지만, 솔직히 부동산 투자는 유의미한 종잣돈이 있어야 덜 고생한다고 생각하기 때문에... 현실적으로 본인이 모으는 종잣돈이 너무 적다하면 투자 공부보다 소득을 늘리는게 보다 현실적이라고 생각합니다. (물론 제 개인 의견입니다) 너바나님의 경우처럼 극단적으로 절약을 실천하거나, 부업을 통해 저축량을 늘리는 방법도 좋지 않을까 싶긴 합니다. 그리고 부동산을 공부하고 실전 투자가 임박할수록 종잣돈의 중요성을 깨닫게 됩니다. 조금만 더 돈을 잘 벌고 저축을 잘했다면 굳이 지방을 보지 않고 수도권부터 시작할 수 있었을 텐데.. 조금만 더 아끼고 모았다면 지금 5급지가 아니라 3급지까지 고려할 수 있었을 것입니다. 이는 돈 없는 사람들만 느낄 수 있는 설움입니다. 하지만 현실은 현실입니다. 돈이 없으면 없는 만큼 상황에 맞게 종잣돈을 모으는 노력이 필요하다고 생각합니다. (하지만 저는 너바나님처럼 극단적으로 모을 자신은 지금도 없습니다)   그래서 어떻게 종잣돈을 모았는가? 강의와 책에서는 현명하게 소비하고, 신용카드를 자른 뒤 현금 쓰고, 선 저축 후 소비하라고 말합니다. 하지만 뭐든지 꼼꼼하게 챙기는 성격을 가진 저에게는 그렇게 쉽지 않았습니다. 지나고 나서 보면 굉장히 간단했지만, 당시에는 너무 버거웠습니다. 계좌에서 몇만 원씩 한달에 여러번 빠져나가는데 왜 빠져나가는지 확인하는 데만 며칠씩 걸렸습니다. 우리 모두가 그렇듯 일 때문에 혹은 육아 때문에 바쁘니까요. 처음에는 가계부를 왜 써야 하는지 공감하지 못했고, 쓰려고 마음먹었을 때 시중에 앱이 너무 많아 어떤 것을 골라야 할지도 헷갈렸습니다. (결국 저는 남이 만든 게 마음에 들지 않아서 가계부는 스스로 노션으로 만들어서 2년째 쓰고 있으며, 재무제표도 직접 만들어서 사용하고 있습니다) 부동산을 처음 공부할 때 모든 게 새로워서 어려웠던 것처럼, 종잣돈을 본격적으로 모으기로 마음먹고 여러 가지를 공부하고 시도하는 것도 너무 벅차고 어려웠습니다. 하지만 시간이 지나면서 남들이 버거워하는 것들을 저는 현재 어렵지 않게 조금의 시간을 들여 해낼 수 있게 되었다고 생각합니다. 무엇이든지 처음 허들을 넘는 건 어렵지만 한 번 넘으면 익숙해지고, 반복함으로써 남보다 적은 시간을 들여 어제보다 더 발전할 수 있다는 것을 깨달았습니다.  종잣돈을 빠르게 모으기 위해 제가 중요하게 생각하는 부분을 요약하면 아래와 같습니다. 각자 사정에 따라 조금씩 다를 수 있으며 제 사견이 들어간 부분이 있기 때문에 절대 정답은 아닙니다. 통장을 정리한다. (월급 통장 / 소비 통장 / 파킹 통장(현금) / 보상 통장 정도로 구분한다)불필요한 지출을 정리한다. (보험은 실손 보험비 약 5만 원, 통신비는 알뜰폰으로 약 1만 원 지출, 구독비는 네이버 멤버십만, 쿠팡 멤버십은 부모님 계정을 함께 사용한다)신용카드는 자르고, 현금(체크카드)만 사용한다. (극단적으로는 현금만 들고 다니는 것도 있지만, 현실적으로는 어렵다)선 저축 후 소비한다. (필자는 75%는 선저축하고, 나머지로 생활한다 / 독립한 경우에도 최소 50%는 해야 한다고 생각합니다) 참고로 감사하게도 저는 캥거루족이라서 75% 수치가 가능합니다.가계부를 반드시 쓴다. (반드시 모두 수기로 작성한다. 필자는 노션을 통해 자체 DB를 구축하여 사용하고 있다. 결제하는 순간 매번 노션에 기록합니다)현명하게 소비하는 법을 터득한다. (여름에는 운동이 중요하다는 마인드, 오래 입을 외투에는 돈을 쓰고 안에 입는 티는 싸게 산다든지)재무제표/현금흐름 표를 매달 작성한다. (순자산이 늘어나는 것을 지켜보는 재미가 있고 동기 부여가 됩니다)인센티브는 최대한 저축한다. (일부는 스스로에게 보상해도 괜찮다고 생각합니다) 필자는 위와 같은 기준으로 종잣돈을 모으고 있기 때문에, 선 저축하고 남은 돈으로 생각보다 여유롭게 생활하고 있습니다. 물론 강의비 혹은 지방 임장과 같은 지출로 실질적인 저축률이 낮아진 달도 많습니다. 그리고 사실 필자는 해외주식을 꾸준히 했기 때문에 적금 대비 수익률은 꽤 높은 편입니다. (물론 부동산 공부를 주식보다 상당 부분 투입했고 자신이 더 있기 때문에 올해 하반기 혹은 내년 초에 모두 갈아탈 생각입니다. 현재는 주식이 더 오를 때마다 수익을 천천히 실현하고 있으며, 환율이 높아질 때마다 환전 중입니다)  참고차 첨부하면 제가 간단하게 구성하고 있는 통장 파이프라인은 아래와 같습니다.   그래서 앞으로는? 확실히 부자들이 1억만 먼저 모아보라고 하는 이유가 있었습니다. 1억을 모아보니 그다음 1억을 모으는 시간은 그 전 대비 절반도 안 되는 것 같습니다. 필자는 올해가 지나면 순자산 목표가 1.8억 정도였는데 (이것도 높게 잡았다고 생각했습니다) 다행히 인센티브 덕분에 2억까지 모을 수 있을 것으로 예상합니다.  지금까지 해왔던 것처럼 저축은 저축대로 하되, 이제부터는 투자 실력이 중요하지 않을까 싶습니다. 월부에는 워낙 투자 공부에 몰입하는 사람이 많다 보니 스스로 그만큼 노력하지 못했다는 생각이 들 때마다 조금 우울해지기도 하지만, 제 장점은 금방 털고 일어날 수 있는 정신력을 가지고 있다는 점입니다. 하루빨리 다음 지역을 앞마당으로 만들고, 내년 초까지는 다음 2호기를 잘 찾아서 해보고 싶은 생각이 큽니다.  글은 제가 읽은 책 중에서 인상 깊었던 문구로 마무리해보려 합니다. 이제 막 종잣돈을 모으려고 마음 먹은 분들은 꼭 읽어보셨으면 합니다. “비관론자처럼 저축하고 낙관론자처럼 투자하라. 비관론자처럼 대비하고 낙관론자처럼 꿈꾸라” - 불변의 법칙 “고소득자 부부 대부분이 대차대조표상 부자가 아니라 소득명세서상 부자다.” - 이웃집 백만장자 변하지 않는 부의 법칙  24년 말 기준 업데이트 : 개인 순자산 2.5억 달성 (1호기와 미국주식이 같이 오른 덕분에)

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실전투자경험

서울 4급지 구축 대단지 전고점 대비 -19% 가격에 매수한 후기

지방 1호기에 이어서 고생 끝에 서울 2호기 잔금이 남긴 했지만 전세입자까지 구한 관계로 마무리 되었다 판단하여 후기, 복기 글을 짧게?라도 남겨봅니다. (시간 지나면 절대 남기지 않을 것을 알기에…) 그동안 같은 조에서 많이 응원해주시고 같이 열심히 노력해주신 분들에게 모두 감사드립니다. 덕분에 저도 열정은 적었지만 집요하게 결국 투자할 수 있었던 것 같습니다. 큰 건 하나 마무리한 느낌이지만, 서울 3~4호기까지 불타는 열정은 아니더라도 꾸준히 결과를 내며 나아가보겠습니다.   2호기 투자 방향 결정 원래 지방 1호기 투자 후 남은 자금으로 수도권 하급지나 지방광역시 투자를 고민했으나, 추가 자금이 생겨 서울 투자를 고려하게 되었습니다. (고마워요 💟) 지방 1호기 투자해놓은 물건이 수익 구간이기는 하지만 보유 기간이 1년 밖에 되지 않는 관계로 (양도세율 60%..) 1호기는 26년에 매도하면서 수도권 3호기로 갈아끼우는 쪽으로 방향을 수립했습니다. 물론 양도세 크게 내고 팔아서 2호기를 아주아주 크게... 할수도 있었지만 아직 그정도 매매가 수준은 제 현재 상황에서 감당하기는 어렵다고 판단했습니다. 2~3급지가 가격이 꽤 오른 탓도 있구요.   투자하게 된 계기 올 초부터 다양한 지역들을 임장하면서 투자할 만한 곳은 없는지 물색해보고 있었습니다. (12월 구성남, 1월 강서구, 2월 분당, 3월 동작구, 4월 수지 임장) 그리고 그동안 쌓은 앞마당을 포함, 시세를 가급적이면 자주 보고 강의를 통해 시장 상황을 계속해서 캐치업 하려고 했습니다. (강의 없이, 조원 없이 혼자 했으면 포기하지 않았을까 싶네요) 원래 투자는 7월 계약을 목표로 생각하고 있었는데 그 전부터 매물코칭을 2~3번 넣어보면서 가격 적정성을 확인하려고 스스로 목표를 세웠습니다. 그리고 결과로 첫 번째 매물코칭이 바로 통과하게 되면서 얼떨결에 투자하게 됐습니다. (자유를향하여 멘토님 감사합니다)   매물 코칭 후기 (feat.자유를향하여 멘토님) 22년 말부터 임장과 보고서 작성, 1호기 투자 경험을 통해 부족하지만 조금이라도 보는 눈을 키웠다고 생각합니다. 확실히 임장을 하든, 시세를 보든 간혹가다가 “이 정도 입지, 물건이면 이 정도 가격이면 충분히 싼 것 같다”는 생각이 조금씩 들기 시작했는데요, 매물코칭은 결국 제가 경험이 있고 오래 쳐다봤던 단지를 넣게 됐습니다. (앞마당을 계속 만들면서 단지들을 봐도 계속 비교하게 됐던 기준 단지이기도 했습니다) 심지어 매물도 단지 모두를 털진 않았고 2~3개 정도만 보고 괜찮은 가격대인지 매물코칭을 통해 확인하고자 했던 마음이 더 컸습니다. 매물코칭의 경우 자향님이 전화 연결되자마자 제 재정 상태 체크하고 바로 하신 말씀이 아직도 기억에 많이 남습니다.“낙성이님 OOO 단지 싸죠?”이 말을 들었을때 정말 기분이 좋았고 제 투자에 확신을 심어주셨다고 생각합니다. 심지어 매물 안털었어도 이 정도 가격이면 그냥 매수해도 괜찮다고 말씀하시니까 오히려 제가 더 욕심이 생겨서 주변 단지까지 다 털게 됐네요. 또 코칭에서 기억에 남았던 부분은 매수한 물건을 전세로 내놓을 경우 적정 전세가 설정에 대한 의견을 주신 부분이었는데요, 인근 단지들 살펴봐 주시면서 전세 빼는 것도 어떻게 생각하면 좋을지 의견을 주셔서 큰 도움이 됐습니다. 그리고 또 마지막으로 인상 깊었던 내용은, 개인적으로 서울 구축과 경기도 신축 비교를 강의에서 많이 다뤄주시다 보니까 조금 헷갈리는 부분이 있기는 했는데 멘토님 말씀으로는 개인 사정마다 다른 것이고, 현재 저의 종잣돈과 저축 가능한 금액이라면 경기도 보다는 웬만하면 입지가 있는 서울을 하는 것이 장기적으로 좋겠다고 의견주신 부분이었습니다. 사실 저도 언뜻 비슷하게 생각은 했지만 경험 많으신 선배님의 의견을 들어보니 확신을 얻을 수 있어 좋았습니다. (자향님 투자는 돈 조금 더 주고 구축 대단지 하게 됐습니다 감사합니다!)   협상 및 계약 과정 결국 좋은 물건을 찾고 투자하기 위해서는 나를 대신해서 일을 잘해주실 사장님을 찾는게 중요하다고 이번에도 절실히 느꼈습니다. 개인적으로 제가 투자 파트너로 적합하다고 생각하는 부동산 중개인의 특징은 다음과 같습니다.단지 특징, 매물, 가격 등에 대해서 모두 다 꿰고 있는지?투자하려는 나의 입장에 대해서 공감하고 이해하는 사람. 투자자에 거부적인 태도를 보이지 않는 사람인지?상황과 상대 입장, 심리 등에 대해서 잘 파악하는 사람인지? 매도자/매수자/전세입자 중간 조율자로서 역할을 잘 할 수 있는 사람인지?내가 먼저 말하지 않았는데도 깎일 만한 가격에 대해서 매도자에게 말해보겠다고 할 수 있는 사람인지? 운좋게 전화와 매물 임장을 통해 좋은 사장님을 만날 수 있었고 전세빼기까지 해서 매우 협조적인 태도를 보여주셔서 투자까지 수월하게 마무리 할 수 있었습니다. 1호기 계약 경험이 있었기에 이번에 제가 중점을 두었던 부분은 아무래도 1)매물 털기, 2)협상이였습니다.‘매물 털기’를 통해서는 나와있는 매물 중에서 투자할 우선순위를 정립할 수 있었고, 각각의 매물별 상황을 정리한 뒤 협상 계획을 세웠습니다. 사실 거창한 계획은 없었고 각 매물 별로 목표 매수가를 설정하고, 협상 시나리오를 정리한 정도였습니다. 이렇게 계획을 세워놓으니 “1등 물건이 날아가면 2등을 하면 되겠네, 안되면 3등하지 뭐” 정도로 가볍게 마음을 먹을 수 있었고, 보다 여유롭게 사장님을 통해 협상을 적극적으로 시도할 수 있었습니다. 하지만 결국 투자 과정에서 제가 가장 중요하다고 생각한 포인트는 아래와 같습니다.사업 파트너인 부동산 사장님에게는 ‘확실하고도 강력한 매수 의사’를 밝힌 것이 효과가 컸습니다. 제가 무조건 매수할 것 같다고 생각하는 순간 일 잘하는 사장님은 제게 올인해주었습니다. 그리고 확실히 친분도 많이 쌓으니 매도자 보다 매수인인 제 편에서 말씀을 적극적으로 해주셨습니다.협상을 시도하려면 의사를 전달할 사장님부터 충분히 잘 설득하고 소통해야 합니다. 예를들어, 저는 가격 협상을 시도할 때 처음에는 충격적인 금액을 먼저 던집니다. 던져놓으면 매도자에게 가격이 어떻게 보면 잔상이 남아 중간 정도에서 가격 협상이 이루어질 수 있다고 생각하기 때문입니다. 하지만 중간에서 협상할 의지가 있다는 점을 사장님에게 충분하게 설명하지 않으면 사장님이 중간에서 소통조차 거부하는 경우가 많습니다. 나아가고자 하는 방향, 그리는 그림에 대해서는 파트너에게 충분히 전달이 되어야 한다는 점을 이번에도 크게 느꼈습니다.내가 아닌 상대방을 조급하게 만들 것. 상대방을 설득할 때 굳이 사족을 붙이는 것이 도움이 됩니다. 굳이 누가봐도 매물 중에서 1등이라고 해도 굳이 여러 이유들을 대며 가격을 깎아줬으면 좋겠다고 말하는 식입니다. 예를들어, A단지 매물이 저에게는 1등이었지만 굳이 옆 후순위 B 단지 로얄동 물건이 더 싸고 ~~ 이유가 있어서 안깎아주면 이걸 사겠다는 식입니다. 이런식으로 풀어가면 사람이라면 아 그냥 조금 깎아주고 팔아버릴까? 하는 생각이 들기 마련입니다.협상은 한 쪽만 이기는 것이 아니라는 점. 깎고자 한다면 매도자에게 양보해야 하는 것들이 있어야 하고, 매도자의 사정에 대해 충분하게 잘 파악하려고 했던 점이 중요하게 작용했습니다. 이번 투자의 경우 신용대출을 조금 끌어야 할 정도로 중도금을 높게 요구했지만, 그만큼 저는 매매가를 많이 깎을 수 있었습니다.   전세 빼기 및 투자 마무리 개인적으로 전세를 제대로 빼 본 경험이 없다 보니 가장 불안했던 파트입니다. 하지만 그동안 강의와 동료들을 통해서 충분히 조언을 얻은 것들이 있었기에 결과적으로 걱정과 다르게 수월하게 마무리할 수 있었습니다. 결국 전세 빼기에서 가장 중요한 것은 가격과 상태였습니다. 가격은 매우 비싸게 올려놨지만 다른 물건 대비 상태와 조건(공실,아무때나 입주 가능)이 압도적으로 좋았기 때문에 내놓은지 1주 만에 나갔습니다. 사실 처음에는 곧 여름이다보니 이사 시즌이 아니기도 했고, 아직 해당 지역의 입주장이 완전히해소되지 않았기에 걱정이 매우 앞섰습니다. 얘기 나누는 사장님마다 제발 가격을 낮췄으면 좋겠다고 말할 정도였으니까요. 하지만 결과적으로 경쟁 물건 중 최저가 대비 0.5억 이상 비싸게 올렸지만 보면 제 물건이 가격 협상이 되어 먼저 나갔습니다. 공실이고 상태가 가장 좋았기도 했고, 네이버에는 매우 비싸게 올려놨지만 사장님들을 통해 네고 여지를 충분히 남겨두었기 때문에 오히려 세입자가 사장님들에게 잘 설득되었습니다. 돌아보니 세입자를 설득하는 방법을 부동산 중개인에게 구체적으로 전달한 점이 도움이 되었습니다. (개인적으로 다음에는 수리가 필요한 구축을 매수해보는 경험을 해보고 싶은 마음입니다)   회고) 잘한 점 관심 단지와 그 옆의 단지 모든 단지를 털털 털었던 점. 매물 하나하나 직접 보고 모든 조건을 다 따졌기 때문에 후회는 없음.최선의 물건이라고 생각했을때 질질 끌지 않고 매수했던 점 (가격 좋고 수리 전혀 필요 없었기에 내가 아니더라도 금방 빠질 것으로 보였음) 그 상황에서 몇 백 만원 단위로 네고를 계속 시도하고 성공한 점.처음부터 투자하기 좋은 물건을 고르고 매수하려고 최선을 다한 점. (투자 후보 1등은 공실 / 2등은 주전세 높게 가능했던 가능 물건)1등 물건 조건을 가지고 2등 물건에 가서 네고하고, 반대로 2등 물건을 가지고 1등 물건 네고를 시도했고 결국 1등, 2등 물건 모두 협상이 통했던 점 (“이거 안깎아주면 그냥 다음 후보 물건 가계약금 넣기 전이에요 살거에요.”)강의 내용을 복기해보고 투자에 반영하려고 노력한 점 (”단기간의 결과, 투자금 보다 10년 뒤를 생각해서 최대한 좋은 단지에 투자하면 좋겠다. 지금은 용기내도 되는 시점이다.”) 조금 더 투자금을 들이기는 했지만 보유 과정에서 전혀 불안하지 않을 만한 투자를 했다는 점.사장님들 말에 전혀 휘둘리지 않았다는 점. 전세 안나간다 낮추라고 해도 내가 상황 판단하고 적정 가격 생각하기. 다른 부동산 사장님이 뭐이리 전세 비싸게 내놓냐고 x억으로 낮추라고 했지만 결국 사장님이 말한 전세 가격보다 2000만 원 비싸게 세입자를 맞추었던 점.협상은 확실히 기다림의 미학. 무언가 제안을 들었을때 웬만하면 바로 결정하지 말고 핑계를 대면서 고민해보겠다고 말해보기. 기다리니까 부동산 사장님이 매매 복비까지 안받겠다고 하고, 기다리니까 세입자도 내가 원하는 가격에 잘 따라왔음.물건 수리 상태가 매우 좋았기 때문에 처음부터 조급하게 전세 가격을 낮추지 않은 점.내 물건의 상태가 전세 경쟁 매물 중에 가장 좋았기 때문에 계약 직후 가서 사진 촬영 후 네이버에 업데이트 한 점 > 이후 며칠 안에 사람들이 집 엄청 보기 시작했음전세를 맞추는 경우에는 구축은 수리 상태가 매우 중요하다고 판단했는데 최대한 좋은 컨디션(+공실)을 좋은 가격에 매수하려고 노력한 점. 덕분에 같은 단지, 같은 평수에 전세 매물이 있었어도 올수리 해준다는 기본 물건보다도 4천 비싸게 내 물건이 먼저 나간 점.매매, 전세 계약 모두 내가 원하는, 의도한 특약 99% 주도적으로 반영 잘한 점.후순위 단지에서 상태가 주인용 특올수리 물건이 있었는데 눈에 보이는 것이 아닌 단지의 현재와 미래 가치를 고려해서 우선순위 단지를 잘 투자한 점.   회고) 아쉬운 점 투자 의사결정 전, 전세빼기 전 매물코칭 내역은 여러 번 다시 들어보기 (전세 돌지 않을 때는 잘 돌지 않아서 1000만 원 더 내려야 할수도 있다고 얘기하셨는데 전혀 모르고 있었다. 결국 원하는 가격에 빼긴 했지만)가계약금 넣기 직전에 일이 바빴어서 갑자기 매도자의 요구를 들어준 점. 일 때문에 바빠서 정신 없이 들어주기는 했지만 다음에는 먼저 생각해 본다고 말하기. 하지만 결과적으로 큰 요구는 아니었고 대세에 지장은 없었기 때문에 괜찮았다고 생각한다.빨리 투자 마무리 해야겠다는 생각 + 동작구처럼 내가 보는 단지가 금방 날아가는 것처럼 보였어서 협상을 여유있게 길게 끌고 가지 못한 점. 다음에는 여러 개의 지역, 단지를 후보로 두고 여유있게 네고하면 결과가 더 좋을것 같다는 생각이 든다. 다음에는 최소 1~2달은 끌어야겠다. (돌아보면 너무 투자를 하고 싶었던 것 같다)전세를 목표했던 최소 금액으로 맞췄지만, 더 높게 받을 가능성도 있었다는 생각이 들었다. (세입자 가계약금 넣기 직전에 갑자기 전세 대기 인원이 생겼던…) 하지만 못빼는 상황을 생각해 봤을때 최악의 경우 2천 이상의 투자금이 더 지출될 수 있었기에 충분히 욕심내지 않고 잘 마무리했다고 생각한다.세입자 만기 시점에 대해서 심도 있는 고민을 하지 않았다. 투자 단지가 지역내 학군 수요가 있어서 신학기에 맞춰 세팅해도 됐을것 같은데 고민 자체를 제대로 하지 않은 것이 복기 포인트. 다행히 서울 입주가 아예 없어서 맞물리는 입주는 없다.네이버에 없는 장부 매물을 찾지 못했던 점 (다음에는 꼭!…) 부동산이 하두 많아서 다 방문은 못했던 점이 또 아쉽다.   마무리하며 1호기 때는 최선의 노력이 100이라고 하면 30 정도를 했던 것 같고, 이번 2호기는 70~80 정도의 노력을 했다고 개인적으로 생각하고 있는데요, 다음 3호기 투자할 때는 2호기 때 놓쳤던 부분들을 개인적으로 더 챙기려고 노력할 수 있겠다 정도로 긍정적으로 생각하고 있습니다. 이제 막 투자를 시작했다는 마음으로는 다음 3호기는 1,2호기에서 배운 점들을 토대로 더 열심히 해봐야겠다는 생각입니다. 확실히 1호기 대비 과정에 더 많은 노력이 들어가서 복기할 부분도 많다는 것을 글을 쓰면서도 많이 느낍니다.   작성한 글누구보다 빠르게 1억 모은 파이프라인 공개합니다.월부 1년 만에 1호기 지방 투자 경험 공유 (1탄)월부 1년 만에 1호기 지방 투자 경험 공유 (2탄)

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실전투자경험

월부 1년 만에 1호기 지방 투자 경험 공유 (1탄)

안녕하세요! 1호기 경험을 스스로 돌아보면서, 그리고 나눔겸 남기고자 글을 작성해 봅니다. 마지막에는 KPT 회고 방법으로도 정리해 볼 예정입니다. 내용 목차는 아래와 같고 이번 글에서는 투자 준비하기 파트까지 공유해보려 합니다 :) 1호기 하게 된 계기투자 준비하기 (시세트래킹, 투자 후보단지 정리, 투자 프로세스 정리)실제 투자 프로세스 (매매,전세 맞추기)마무리 KPT 회고  1. 1호기 하게 된 계기 먼저 제 상황을 공유하자면 저는 월부 강의를 1년이 조금 넘게 들으면서 조장도 몇 번 정도 했었는데요. 확실히 1년이 넘어가다보니 스스로 눈에 보일 만한 결과물이 없어 점점 지치고 있는게 조금씩 느껴졌습니다. (실전반은 아직 못듣기도 했구요) 확실히 선배 분들이 1년 정도에는 투자 한 채는 꼭 했으면 좋겠다고 말씀하시는 이유를 알겠더라구요. 이렇게만 어영부영 시간을 보내면 절대 안되겠다는 생각이 작년 말, 올 초에 강하게 들었고 명확한 목표를 세우지 않으면 강의만 들으면서 돈 낭비만 하겠다는 생각이 강하게 들었습니다. 그동안 모은 돈이 없는 것도 아니었고 첫 투자다 보니 신중하게 실수하지 않아야 한다는 생각으로 스스로 합리화 하면서 시간을 그동안 보내왔던것 같습니다. 결국 1호기가 너무 늦어지면 (부동산에 돈을 넣어두지 않으면) 그 자체도 큰 리스크라고 판단해서 ‘3월까지 계약금 쏘기’ 목표를 세웠었고 끊임없이 확언한 끝에 투자를 거의 마무리 했습니다. (전세도 동시에 맞췄고 잔금만 남은 상황) 물론 투자를 마음 먹기까지 여러 걸림돌이 있었습니다. 보유한 앞마당이 불완전하여 확신까지 가기가 조금 힘들었다는 점이 가장 컸습니다. 미래는 어떻게 될 지 모르지만 당장 제 자금만으로 만족할 만한 서울 투자를 하기에는 현실적으로 어렵기도 했고 지방에서 여러 경험을 쌓아 서울에서 본 실력을 발휘하고 싶다는 생각도 상당한 비중을 차지했습니다. 사실 1호기 투자는 작년 말부터 막연하게 해야겠다고 생각했었습니다. 이 때문에 지방 앞마당을 확보하고 있었고 2월 중소도시 앞마당까지 포함해서 광역시 1개, 중소도시 4개를 가지고 투자를 진행했습니다. 대부분은 수도권 앞마당을 가지고 있었기 때문에 아쉬움은 있었지만 현재 상황에서 최선의 결과를 내기 위해서 최대한 노력은 했다고 생각해서 후회는 없습니다 ㅎㅎ 투자금이 여유가 있어서 광역시를 가보면 좋겠다고 멘토님께서 말씀은 해주셨지만 그렇게 되면 몇 달 또 투자가 지연되고 제 직장생활과 관계까지 영향을 주리라 판단했습니다. (실제로 전화를 너무 많이 하느라 일이 잘 안됐습니다) 조금 조급하게 한 감도 없지 않아 있지만, 그래도 꾸준히 지속하고 살아남기 위해 투자를 했다고 보는게 맞겠네요.  2. 투자 준비하기 월별 지역 시세트래킹 앞마당을 털기 전까지 지속적으로 챙겼던 부분은 임장보고서 작성과 시세트래킹이었습니다. 이를 위해서 보고서를 작성하면서 내가 트래킹 해야겠다는 단지들은 지속적으로 수집했고, 이를 제가 별도로 만든(?) 구글 시트를 활용해 데이터를 쌓아나가고 있었습니다. 1년 정도 지속하다보니 그래도 꽤 익숙해졌고 지역의 위상과 가치를 조금 이해하게 되면서 단순 반복이 아니라 재미까지 덧붙여지게 되었습니다. 당연히 처음 대표 단지를 선정할 때는 기준이 없었습니다. 처음 작성한 보고서가 매우 부족한 것처럼요. 그래도 과거의 나보다 발전만 하면 된다는 생각으로 지속했다는 점에 점수를 주고 싶습니다.  앞마당 털어보기 (feat.워크인 시도) 시세트래킹 뿐만 아니라 실제 투자를 하기 위해서는 부동산 워크인까지도 다 해봐야 한다는 얘기를 들었어서 실제로 실천을 해봤습니다. 몇몇 지역은 월부에서 인기 있는 지역이라서 냉담한 반응이 많기도 했지만, 그래도 전화하는 것보다는 대면으로 여쭤봤었을때 조금 더 친절하게 반응해 주셨습니다. 이렇게 실제로 지방에 많이 가보기도 하면서 친절하게 대응해 주시는 몇몇 사장님들과 친분을 쌓았던 것도 1호기 투자에 큰 도움이 되었던것 같습니다. (실제로 몇몇 투자는 진행될 수 있었지만 매도자가 거두면서 몇 번 무산되기도 했는데 이 과정에서 사장님들이 많이 도와주셨습니다) 처음에는 사실 선배 투자자분들의 조언도 많이 도움되고 강의 내용도 도움되겠지만 우선 아무것도 모른다고 생각하고 부딪혀 보는 태도가 가장 중요하다고 느꼈던것 같습니다. 이 과정에서 감정적으로 대하는 사장님들도 분명히 많이 만나고 그랬지만 크게 상처받지 않고 도전하는게 또 중요하다고 느꼈는데요, 동료 분들을 보면 전임과 워크인에 큰 어려움을 많이 느끼시더라구요. 상처받을 수 있다는것 때문에 혹은 무지함이 들통날 수 있다(?)는 것 때문에 용기를 내시지 못하는 분들을 보면 조금 안타깝다는 생각도 들었습니다. 저도 이제 막 걸음마를 떼긴 했지만 임장보고서 작성 / 임장 / 전화임장/ 매물임장 모두 실제로 투자를 진행하는데 있어서 그 어느 것도 생략할 수 없다고 느꼈습니다. (실제로 투자해보니 임장과 보고서 작성을 더 열심히 하게 되는 효과가 있습니다) 만약 아직 1호기를 안해보신 분들은 임장과 별개로 따로 시간을 내서 워크인까지도 많이 해보시길 추천드립니다. 제가 워크인을 많이 했던 중소도시에서는 생활권별 워크인을 다 해보면서 단지의 선호도와 특징을 사장님 통해서 많이 들을 수 있었고 꽤 재밌는 경험이었습니다. (연세 있으신 사장님에게 1시간 동안 아파트가 아니라 토지를 투자하라는 강연도 들어봤고, 강의에서 무조건 언급되는 신축의 경우 선호도가 떨어지는 이유에 대해서 사장님이 20분 동안 설명해 주시기도 했습니다) 이 과정에서 급매가 나오면 평일에 박차고 지방에 내려가 보기도 하고, 실제 가계약금 넣기 직전에 매도자가 계좌를 거둬서 무산되기도 하고.. 어떤 매물은 가격까지 전화로 협상이 됐는데 일정이 안돼서 다음날 매물을 보기로 약속을 미뤘더니 남편이 매도를 말려서 무산되기도 했습니다. 이 과정에서 기회가 용기를 내는 것도 실력이구나 하는 생각도 많이 들었습니다. 하지만 용기를 내기 위한 제 실력이 부족한 탓이었겠죠 ㅎㅎ   최종 투자 비교평가  그 다음에는 제가 별도로 제작한 구글 시트를 활용해서 후보 단지들을 추렸습니다. (많은 분들이 제작한 시트를 충분히 레버러지 할수도 있었지만 어떤 부분들은 제가 직접 하지 않으면 만족스럽지 않더라구요 ㅎㅎ) 이렇게 정리를 하니 매매가와 전세가만 입력하니 실제 투자금을 명확하게 비교할 수 있어서 좋았습니다. 추가로 매물별 특이사항까지 꼼꼼하게 정리해서 비교도 할 수 있었구요. 강의에서 배운 것처럼 투자금이 조금이라도 더 드는 좋은 생활권부터 차근차근 내려가면서 정리를 진행했습니다. 이렇게 정리를 하다 보니까 실제 임장했던 경험과 보고서가 연결이 되면서 “이정도 지역 위상과 생활권 선호도를 생각하면 너무 비싼거 아닌가?” 혹은 “이 정도 단지에 이정도 투자금은 너무 과하지 않나?”와 같은 생각들이 자연스럽게 이어졌습니다. 또한 강의에서 배운 내용도 있었겠지만 나만의 투자 기준을 세우는 것도 굉장히 중요하겠다는 생각이 가장 많이 들었습니다. 각자 자금 사정도 다르기 때문에 모든 투자자가 투자 기준이 같을 수는 없다는 것을 크게 느꼈습니다. 투자에는 여러 factor 요소가 작용하기 때문에 이를 정리하는게 중요하다고 생각했고 강의를 벤치마킹해서 최종적으로 정리를 했습니다. 예를 들면 몇몇 기준은 아래와 같습니다. 구축은 또 다를 수도 있겠습니다.  중소도시 신축 투자 기준지역내 생활권 순위 중상 이상연식 5년 내전세가율 85% 수준세대수 500 이상전고점 대비 매매가 -XX%기대수익률 XXX% 이상투자금 XXXX 만 원 이내  투자 프로세스 정리 투자 후보를 정리하면서 동시에 워크인, 전임도 하고 사장님들과 친분을 쌓으면서 투자 매물에 조금 더 가까워지기 시작했습니다. 이 과정에서 언제든지 가계약금을 보낼 수 있다는 생각이 들었습니다. 이때 그럼 내가 바로 매매계약서, 임대차계약서 등을 실제로 작성한다고 했을때 실수하지 않고 꼼꼼하게 할 수 있나? 라는 질문을 스스에게 했을때 물음표가 가득했던것 같습니다. 적지 않은 돈이 오가는 만큼 보다 철저하게 빈틈 없이 정리해야 한다는 생각을 하게 되면서 이때까지 들었던 강의 자료를 들여다보고, 카페를 통해 실전투자 칼럼글을 계속해서 읽으면서 공부했습니다. 저는 아래와 같이 노션을 활용해서 투자하는 과정에서 놓칠 수 있는 부분들을 최대한 꼼꼼하게 정리하려고 노력했습니다.  한 번 A-Z 경험을 했기에 지금은 다음 투자를 하기 위한 템플릿을 천천히 제작해보고 있습니다.  도움 됐던건 아무래도 동료분들의 투자경험이었습니다. 실제로 투자를 하시면서 실수할 수도 있었던 부분들은 보면서 “아 나도 이렇게 실수하면 어떡하지?”하는 생각이 많이 들었던것 같습니다. 이런 생각 덕분에 더 꼼꼼하게 정리할 수 있었고 결과적으로 큰 실수 없이 전세까지 동시에 맞출 수 있었습니다. 먼저 투자를 진행하고 복기글 나눠주신 선배분들께 감사의 인사를 드립니다 :) 저는 이 과정에서 매물 케이스별로 어떤 협상을 진행할 수 있는지 까지 최대한 공부해 볼 수 있었고 실제 투자를 할 때도 만족할 만한 수준은 아니지만 가격 협상까지 이어질 수 있었습니다. (세 낀 경우, 주전세 경우, 급매로 잔금을 바로 치르는 경우 등등) 이외에도 잔금을 대비해서 주담대를 받는 방법도 공부해보고 투자를 위해 매물코칭까지 받아보는 등 다양한 경험을 해볼 수 있었습니다.  정리를 하다보니 내용이 길어져서 2탄은 다음에 이어서 정리하겠습니다 :)

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