서울 4급지 구축 대단지 전고점 대비 -19% 가격에 매수한 후기

실전투자경험
5시간 전

지방 1호기에 이어서 고생 끝에 서울 2호기 잔금이 남긴 했지만 전세입자까지 구한 관계로 마무리 되었다 판단하여 후기, 복기 글을 짧게?라도 남겨봅니다. (시간 지나면 절대 남기지 않을 것을 알기에…)

그동안 같은 조에서 많이 응원해주시고 같이 열심히 노력해주신 분들에게 모두 감사드립니다. 덕분에 저도 열정은 적었지만 집요하게 결국 투자할 수 있었던 것 같습니다. 큰 건 하나 마무리한 느낌이지만, 서울 3~4호기까지 불타는 열정은 아니더라도 꾸준히 결과를 내며 나아가보겠습니다.

2호기 투자 방향 결정

원래 지방 1호기 투자 후 남은 자금으로 수도권 하급지나 지방광역시 투자를 고민했으나, 추가 자금이 생겨 서울 투자를 고려하게 되었습니다. (고마워요 💟)

지방 1호기 투자해놓은 물건이 수익 구간이기는 하지만 보유 기간이 1년 밖에 되지 않는 관계로 (양도세율 60%..) 1호기는 26년에 매도하면서 수도권 3호기로 갈아끼우는 쪽으로 방향을 수립했습니다.

물론 양도세 크게 내고 팔아서 2호기를 아주아주 크게... 할수도 있었지만 아직 그정도 매매가 수준은 제 현재 상황에서 감당하기는 어렵다고 판단했습니다. 2~3급지가 가격이 꽤 오른 탓도 있구요.

투자하게 된 계기

올 초부터 다양한 지역들을 임장하면서 투자할 만한 곳은 없는지 물색해보고 있었습니다. (12월 구성남, 1월 강서구, 2월 분당, 3월 동작구, 4월 수지 임장)

그리고 그동안 쌓은 앞마당을 포함, 시세를 가급적이면 자주 보고 강의를 통해 시장 상황을 계속해서 캐치업 하려고 했습니다. (강의 없이, 조원 없이 혼자 했으면 포기하지 않았을까 싶네요)

원래 투자는 7월 계약을 목표로 생각하고 있었는데 그 전부터 매물코칭을 2~3번 넣어보면서 가격 적정성을 확인하려고 스스로 목표를 세웠습니다. 그리고 결과로 첫 번째 매물코칭이 바로 통과하게 되면서 얼떨결에 투자하게 됐습니다. (자유를향하여 멘토님 감사합니다)

매물 코칭 후기 (feat.자유를향하여 멘토님)

22년 말부터 임장과 보고서 작성, 1호기 투자 경험을 통해 부족하지만 조금이라도 보는 눈을 키웠다고 생각합니다. 확실히 임장을 하든, 시세를 보든 간혹가다가 “이 정도 입지, 물건이면 이 정도 가격이면 충분히 싼 것 같다”는 생각이 조금씩 들기 시작했는데요, 매물코칭은 결국 제가 경험이 있고 오래 쳐다봤던 단지를 넣게 됐습니다. (앞마당을 계속 만들면서 단지들을 봐도 계속 비교하게 됐던 기준 단지이기도 했습니다) 심지어 매물도 단지 모두를 털진 않았고 2~3개 정도만 보고 괜찮은 가격대인지 매물코칭을 통해 확인하고자 했던 마음이 더 컸습니다.

매물코칭의 경우 자향님이 전화 연결되자마자 제 재정 상태 체크하고 바로 하신 말씀이 아직도 기억에 많이 남습니다.

“낙성이님 OOO 단지 싸죠?”

이 말을 들었을때 정말 기분이 좋았고 제 투자에 확신을 심어주셨다고 생각합니다. 심지어 매물 안털었어도 이 정도 가격이면 그냥 매수해도 괜찮다고 말씀하시니까 오히려 제가 더 욕심이 생겨서 주변 단지까지 다 털게 됐네요.

또 코칭에서 기억에 남았던 부분은 매수한 물건을 전세로 내놓을 경우 적정 전세가 설정에 대한 의견을 주신 부분이었는데요, 인근 단지들 살펴봐 주시면서 전세 빼는 것도 어떻게 생각하면 좋을지 의견을 주셔서 큰 도움이 됐습니다.

그리고 또 마지막으로 인상 깊었던 내용은, 개인적으로 서울 구축과 경기도 신축 비교를 강의에서 많이 다뤄주시다 보니까 조금 헷갈리는 부분이 있기는 했는데 멘토님 말씀으로는 개인 사정마다 다른 것이고, 현재 저의 종잣돈과 저축 가능한 금액이라면 경기도 보다는 웬만하면 입지가 있는 서울을 하는 것이 장기적으로 좋겠다고 의견주신 부분이었습니다. 사실 저도 언뜻 비슷하게 생각은 했지만 경험 많으신 선배님의 의견을 들어보니 확신을 얻을 수 있어 좋았습니다.

(자향님 투자는 돈 조금 더 주고 구축 대단지 하게 됐습니다 감사합니다!)

협상 및 계약 과정

결국 좋은 물건을 찾고 투자하기 위해서는 나를 대신해서 일을 잘해주실 사장님을 찾는게 중요하다고 이번에도 절실히 느꼈습니다. 개인적으로 제가 투자 파트너로 적합하다고 생각하는 부동산 중개인의 특징은 다음과 같습니다.

단지 특징, 매물, 가격 등에 대해서 모두 다 꿰고 있는지?
투자하려는 나의 입장에 대해서 공감하고 이해하는 사람. 투자자에 거부적인 태도를 보이지 않는 사람인지?
상황과 상대 입장, 심리 등에 대해서 잘 파악하는 사람인지? 매도자/매수자/전세입자 중간 조율자로서 역할을 잘 할 수 있는 사람인지?
내가 먼저 말하지 않았는데도 깎일 만한 가격에 대해서 매도자에게 말해보겠다고 할 수 있는 사람인지?

운좋게 전화와 매물 임장을 통해 좋은 사장님을 만날 수 있었고 전세빼기까지 해서 매우 협조적인 태도를 보여주셔서 투자까지 수월하게 마무리 할 수 있었습니다.

1호기 계약 경험이 있었기에 이번에 제가 중점을 두었던 부분은 아무래도 1)매물 털기, 2)협상이였습니다.

‘매물 털기’를 통해서는 나와있는 매물 중에서 투자할 우선순위를 정립할 수 있었고, 각각의 매물별 상황을 정리한 뒤 협상 계획을 세웠습니다.

사실 거창한 계획은 없었고 각 매물 별로 목표 매수가를 설정하고, 협상 시나리오를 정리한 정도였습니다. 이렇게 계획을 세워놓으니 “1등 물건이 날아가면 2등을 하면 되겠네, 안되면 3등하지 뭐” 정도로 가볍게 마음을 먹을 수 있었고, 보다 여유롭게 사장님을 통해 협상을 적극적으로 시도할 수 있었습니다.

하지만 결국 투자 과정에서 제가 가장 중요하다고 생각한 포인트는 아래와 같습니다.

사업 파트너인 부동산 사장님에게는 ‘확실하고도 강력한 매수 의사’를 밝힌 것이 효과가 컸습니다. 제가 무조건 매수할 것 같다고 생각하는 순간 일 잘하는 사장님은 제게 올인해주었습니다. 그리고 확실히 친분도 많이 쌓으니 매도자 보다 매수인인 제 편에서 말씀을 적극적으로 해주셨습니다.
협상을 시도하려면 의사를 전달할 사장님부터 충분히 잘 설득하고 소통해야 합니다. 예를들어, 저는 가격 협상을 시도할 때 처음에는 충격적인 금액을 먼저 던집니다. 던져놓으면 매도자에게 가격이 어떻게 보면 잔상이 남아 중간 정도에서 가격 협상이 이루어질 수 있다고 생각하기 때문입니다. 하지만 중간에서 협상할 의지가 있다는 점을 사장님에게 충분하게 설명하지 않으면 사장님이 중간에서 소통조차 거부하는 경우가 많습니다. 나아가고자 하는 방향, 그리는 그림에 대해서는 파트너에게 충분히 전달이 되어야 한다는 점을 이번에도 크게 느꼈습니다.
내가 아닌 상대방을 조급하게 만들 것. 상대방을 설득할 때 굳이 사족을 붙이는 것이 도움이 됩니다. 굳이 누가봐도 매물 중에서 1등이라고 해도 굳이 여러 이유들을 대며 가격을 깎아줬으면 좋겠다고 말하는 식입니다. 예를들어, A단지 매물이 저에게는 1등이었지만 굳이 옆 후순위 B 단지 로얄동 물건이 더 싸고 ~~ 이유가 있어서 안깎아주면 이걸 사겠다는 식입니다. 이런식으로 풀어가면 사람이라면 아 그냥 조금 깎아주고 팔아버릴까? 하는 생각이 들기 마련입니다.
협상은 한 쪽만 이기는 것이 아니라는 점. 깎고자 한다면 매도자에게 양보해야 하는 것들이 있어야 하고, 매도자의 사정에 대해 충분하게 잘 파악하려고 했던 점이 중요하게 작용했습니다. 이번 투자의 경우 신용대출을 조금 끌어야 할 정도로 중도금을 높게 요구했지만, 그만큼 저는 매매가를 많이 깎을 수 있었습니다.

전세 빼기 및 투자 마무리

개인적으로 전세를 제대로 빼 본 경험이 없다 보니 가장 불안했던 파트입니다. 하지만 그동안 강의와 동료들을 통해서 충분히 조언을 얻은 것들이 있었기에 결과적으로 걱정과 다르게 수월하게 마무리할 수 있었습니다.

결국 전세 빼기에서 가장 중요한 것은 가격과 상태였습니다. 가격은 매우 비싸게 올려놨지만 다른 물건 대비 상태와 조건(공실,아무때나 입주 가능)이 압도적으로 좋았기 때문에 내놓은지 1주 만에 나갔습니다.

사실 처음에는 곧 여름이다보니 이사 시즌이 아니기도 했고, 아직 해당 지역의 입주장이 완전히해소되지 않았기에 걱정이 매우 앞섰습니다. 얘기 나누는 사장님마다 제발 가격을 낮췄으면 좋겠다고 말할 정도였으니까요.

하지만 결과적으로 경쟁 물건 중 최저가 대비 0.5억 이상 비싸게 올렸지만 보면 제 물건이 가격 협상이 되어 먼저 나갔습니다. 공실이고 상태가 가장 좋았기도 했고, 네이버에는 매우 비싸게 올려놨지만 사장님들을 통해 네고 여지를 충분히 남겨두었기 때문에 오히려 세입자가 사장님들에게 잘 설득되었습니다. 돌아보니 세입자를 설득하는 방법을 부동산 중개인에게 구체적으로 전달한 점이 도움이 되었습니다.

(개인적으로 다음에는 수리가 필요한 구축을 매수해보는 경험을 해보고 싶은 마음입니다)

회고) 잘한 점

관심 단지와 그 옆의 단지 모든 단지를 털털 털었던 점. 매물 하나하나 직접 보고 모든 조건을 다 따졌기 때문에 후회는 없음.
최선의 물건이라고 생각했을때 질질 끌지 않고 매수했던 점 (가격 좋고 수리 전혀 필요 없었기에 내가 아니더라도 금방 빠질 것으로 보였음) 그 상황에서 몇 백 만원 단위로 네고를 계속 시도하고 성공한 점.
처음부터 투자하기 좋은 물건을 고르고 매수하려고 최선을 다한 점. (투자 후보 1등은 공실 / 2등은 주전세 높게 가능했던 가능 물건)
1등 물건 조건을 가지고 2등 물건에 가서 네고하고, 반대로 2등 물건을 가지고 1등 물건 네고를 시도했고 결국 1등, 2등 물건 모두 협상이 통했던 점 (“이거 안깎아주면 그냥 다음 후보 물건 가계약금 넣기 전이에요 살거에요.”)
강의 내용을 복기해보고 투자에 반영하려고 노력한 점 (”단기간의 결과, 투자금 보다 10년 뒤를 생각해서 최대한 좋은 단지에 투자하면 좋겠다. 지금은 용기내도 되는 시점이다.”) 조금 더 투자금을 들이기는 했지만 보유 과정에서 전혀 불안하지 않을 만한 투자를 했다는 점.
사장님들 말에 전혀 휘둘리지 않았다는 점. 전세 안나간다 낮추라고 해도 내가 상황 판단하고 적정 가격 생각하기. 다른 부동산 사장님이 뭐이리 전세 비싸게 내놓냐고 x억으로 낮추라고 했지만 결국 사장님이 말한 전세 가격보다 2000만 원 비싸게 세입자를 맞추었던 점.
협상은 확실히 기다림의 미학. 무언가 제안을 들었을때 웬만하면 바로 결정하지 말고 핑계를 대면서 고민해보겠다고 말해보기. 기다리니까 부동산 사장님이 매매 복비까지 안받겠다고 하고, 기다리니까 세입자도 내가 원하는 가격에 잘 따라왔음.
물건 수리 상태가 매우 좋았기 때문에 처음부터 조급하게 전세 가격을 낮추지 않은 점.
내 물건의 상태가 전세 경쟁 매물 중에 가장 좋았기 때문에 계약 직후 가서 사진 촬영 후 네이버에 업데이트 한 점 > 이후 며칠 안에 사람들이 집 엄청 보기 시작했음
전세를 맞추는 경우에는 구축은 수리 상태가 매우 중요하다고 판단했는데 최대한 좋은 컨디션(+공실)을 좋은 가격에 매수하려고 노력한 점. 덕분에 같은 단지, 같은 평수에 전세 매물이 있었어도 올수리 해준다는 기본 물건보다도 4천 비싸게 내 물건이 먼저 나간 점.
매매, 전세 계약 모두 내가 원하는, 의도한 특약 99% 주도적으로 반영 잘한 점.
후순위 단지에서 상태가 주인용 특올수리 물건이 있었는데 눈에 보이는 것이 아닌 단지의 현재와 미래 가치를 고려해서 우선순위 단지를 잘 투자한 점.

회고) 아쉬운 점

투자 의사결정 전, 전세빼기 전 매물코칭 내역은 여러 번 다시 들어보기 (전세 돌지 않을 때는 잘 돌지 않아서 1000만 원 더 내려야 할수도 있다고 얘기하셨는데 전혀 모르고 있었다. 결국 원하는 가격에 빼긴 했지만)
가계약금 넣기 직전에 일이 바빴어서 갑자기 매도자의 요구를 들어준 점. 일 때문에 바빠서 정신 없이 들어주기는 했지만 다음에는 먼저 생각해 본다고 말하기. 하지만 결과적으로 큰 요구는 아니었고 대세에 지장은 없었기 때문에 괜찮았다고 생각한다.
빨리 투자 마무리 해야겠다는 생각 + 동작구처럼 내가 보는 단지가 금방 날아가는 것처럼 보였어서 협상을 여유있게 길게 끌고 가지 못한 점. 다음에는 여러 개의 지역, 단지를 후보로 두고 여유있게 네고하면 결과가 더 좋을것 같다는 생각이 든다. 다음에는 최소 1~2달은 끌어야겠다. (돌아보면 너무 투자를 하고 싶었던 것 같다)
전세를 목표했던 최소 금액으로 맞췄지만, 더 높게 받을 가능성도 있었다는 생각이 들었다. (세입자 가계약금 넣기 직전에 갑자기 전세 대기 인원이 생겼던…) 하지만 못빼는 상황을 생각해 봤을때 최악의 경우 2천 이상의 투자금이 더 지출될 수 있었기에 충분히 욕심내지 않고 잘 마무리했다고 생각한다.
세입자 만기 시점에 대해서 심도 있는 고민을 하지 않았다. 투자 단지가 지역내 학군 수요가 있어서 신학기에 맞춰 세팅해도 됐을것 같은데 고민 자체를 제대로 하지 않은 것이 복기 포인트. 다행히 서울 입주가 아예 없어서 맞물리는 입주는 없다.
네이버에 없는 장부 매물을 찾지 못했던 점 (다음에는 꼭!…) 부동산이 하두 많아서 다 방문은 못했던 점이 또 아쉽다.

마무리하며

1호기 때는 최선의 노력이 100이라고 하면 30 정도를 했던 것 같고, 이번 2호기는 70~80 정도의 노력을 했다고 개인적으로 생각하고 있는데요, 다음 3호기 투자할 때는 2호기 때 놓쳤던 부분들을 개인적으로 더 챙기려고 노력할 수 있겠다 정도로 긍정적으로 생각하고 있습니다. 이제 막 투자를 시작했다는 마음으로는 다음 3호기는 1,2호기에서 배운 점들을 토대로 더 열심히 해봐야겠다는 생각입니다. 확실히 1호기 대비 과정에 더 많은 노력이 들어가서 복기할 부분도 많다는 것을 글을 쓰면서도 많이 느낍니다.