꾸준함의 대명사이자 상위 0.1%를 꿈꾸는 투자자입니다. 경제적 자유를 얻기 위한 여정에 있습니다.


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초보경험담

★★잔금일 준비사항 총정리

  안녕하세요?꾸준함의 대명사! 날아라신신입니다. 얼마전 서울투자를 진행하고,(왕복7시간, 지방 워킹맘도 서울투자 했습니다!!!)_link 드디어 등기를 마치고 왔는데요!사실 매매계약이 잘 진행되었다면, 등기에는 크게 어려움이 없으시겠지만몇가지 미리 준비해야할 사항들은 있답니다~ 등기하기전에는 어떤것들을 준비해야하는지간단히 정리해보겠습니다.   [1] 비용 계산하기 사실 이부분은 매수전부터 이미 확인하셨겠지만,잔금일 발생되는 비용의 착오를 없애기 위해다시한번 더 확인하시는게 좋습니다. 잔금일에 발생할 수 있는 비용은아래와 같습니다. 1 잔금= 매수금-계약금-중도금2 등기비용(취득세+채권료+인지대+등기수수료)3 중개수수료(매매복비+전세복비)  잔금계약시 매도자에게 계약금을 지급했고,중도금은 경우에 따라 지급하지 않을 수도 있습니다.투자로 매수해서 전세를 맞췄다면,임차인의 전세금과 내 돈을 합친 금액으로 잔금을 치르게 됩니다. (예시)매수금 5억이면계약금 0.5억 기지급중도금 없을시잔금일에 매도인에게 전달할 잔금은 4.5억.만약 전세금이 3억이면당일 필요한 내 돈은 (매수금 5억 - 계약금 0.5억) - 전세금 3억 = 1.5억 등기비용과 중개수수료 계산하는세부적인 내용은 아래 글을 참고하실 수 있습니다.부동산 매매 전체비용 계산하기_link   [2] 누수보험 가입하기 사실 서울수도권에서는신축보다는 구축을 투자하게 될 경우가 많은데요!그래서 추후 누수의 가능성이 있어서누수보험의 가입은 필수라고 생각합니다. 누수보험 종류도 다양하지만임대인 배상책임 화재보험을 가입하시면 됩니다.보상한도는 일반적으로 1억한도에 자기부담금 20만원정도이고삼*화재 또는 D*화재 임대인배상책임 보험으로많이들 가입하시는 것 같습니다. 잔금일에 임차인이 이사오는 경우가 많으니잔금일에 맞춰서 또는 빠른시일내로누수보험을 가입하시는게 좋습니다.혹시 모르니까요..ㅎ   [3] 법무사 알아보기 잔금과 동시에 등기를 진행하게 되고,등기는 셀프등기를 할 수도 있지만직접 시간과 노력을 들이기 보다는비용을 내는 편이 좋습니다. 법무사를 알아보는 방법은강의에서도 종종 알려주시곤 하는데요. 1.부동산 사장님이 아시는 법률사무소 소개받기2.법무통에서 견적받기3.자가 구입으로 은행대출시 은행 연계 법무사와 진행하기 수도권은 법무통이 잘 되어있는 편이라최저가로 견적을 주는곳과 진행하면 되고,지방은 법무통으로 견적이 잘 안오는 경우가 많습니다. 법률사무소에서 견적을 받으면 취득세를 포함하여 견적을 내주기 때문에수수료부분이 많이 헷갈리실텐데요 취득세(교육세,농특세포함) + 채권료 + 인지세 15만원 + 등기신청수수료 1만5천원 위 4가지를 제외한 금액은 모두 합쳐서 순수 법무사 수수료로 보시면 됩니다.수수료는 20~30만원 내외가 적정 금액입니다.   [4] 취득세 분할납부경우 카드준비 서울 수도권에서 매수하는 경우매수 금액대에 따라서취득세도 무시할 수 없는 금액대를 납부하게 되는데요!이때 취득세를 분할납부 하는 방법도 있습니다. 무이자 분할납부 카드는대표적으로 토스 이벤트와 연계한 롯데카드 LOCA likit 카드가12개월 무이자 할부가 가능했었는데요아쉽게도 25.4월에 종료되었습니다.혹시 다시 이벤트가 재개될 수 있으니 토스에서 확인해보시면 좋을 것 같네요. 꼭 토스 이벤트가 아니더라도무이자 할부 가능한 카드는 많이 있습니다.서울시 ETAX에 해당 카드에 대해 자세히 나와있습니다.ETAX 카드 무이자 이벤트 | 서울시ETAX_link 농협NH카드의 경우무이자 6개월 할부가 가능하네요.개인별로 적합한 카드를 선택하셔서 납부를 진행하시면 됩니다.     [5] 당일 준비서류 법률사무소와 부동산사장님께서미리 준비해야할 서류를 알려주신답니다. 1 매매계약서 원본2 주민등록등본3 가족관계증명서4 도장5 신분증 사본 위 서류들을 들고 잔금일에매도자, 매수자(본인), 법무사님, 부동산사장님이렇게 부동산에 모여서등기서류 확인하고, 법무사님이 관련서류 도장 뚝딱 찍고,매도자에게 잔금 이체하면끝~ 이후에는 법무사님이 등기신청을 해주시고당일 등기접수증을 보내주시면3~10일 뒤 등기권리증을 받을 수 있답니다.   매수하신 분들 모두 잔금까지 잘 마무리하시길 바랍니다.모두의 성공적인 투자를 응원합니다:)   [날아라신신 나눔글 list] 차곡차곡 모아가보겠습니다:) 경험>>왕복7시간, 지방 워킹맘도 서울투자 했습니다!!!부동산 매매 전체비용 계산하기잔금일 준비사항 총정리  강의정리>>(`25.5) 2배 오를 아파트찾는 단지분석 비법노트 (`25.5)비교평가의 완성! (`25.5)목표에맞춰 확실한 실행력 발휘하기  

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수강후기

2배 오를 아파트찾는 단지분석 비법노트 [서투기25기 자산 2배 위해 평촌 앞마ㄷ6 만들러가조♡ 날아라신신]

 안녕하세요?꾸준함의 대명사! 날아라신신입니다. 오늘은 3강 강의후기와 함께 찾아왔습니다.이번주 강의는 프메퍼 튜터님이 강의해주셨는데요!지역의 급지로 퉁쳐서 생각하지 않고단지의 가치를 정확히 파악할 수 있도록알려주신 강의였습니다.  #단지분석에서 반드시 체크할 3가지 서투기 1강부터 지금까지투자하기 전 반드시 고려할 부분은가치, 가격, 리스크라는 것을 반복해서 배웠습니다. 임보를 쓰면서 3주차가 되면많은분들이 단지분석의 늪에 빠지게 됩니다ㅎㅎ하지만 단지분석을 하는 목적을 아는게 중요한데요!우리가 임보에서 열심히 단지분석을 하는 이유는가치, 가격, 리스크 를 체크하기 위함입니다. 분석하고 있는 이 단지가(가치)장기보유할 가치가 있는 단지인지(가격)현재가격이 가치대비 싼지          (리스크)전세수요와 내 투자금으로 전세세팅 가능한지를 단지분석 장표에 작성하면 됩니다. 예를들면 간단히 이렇게 해볼 수 있겠네요저는 안양시 동안구 앞마당을 만들고 있어서 평촌의 단지를 가져와보겠습니다.(강의예시 아닙니다)  여기서 단지임장 후 가치부분에 단지의 세부적인 내용들을 추가하면 되겠죠^^   #단지 선호도 분석 (1) 수익 사실 위에 단지분석한 내용을 보면가겨과 리스크는 네이버부동산에서 손쉽게 알 수 있습니다.가치를 아는 것이 가장 어려운데요! 기초반부터 다양한 강의를 통해단지의 가치에 대한 간단한 공식은 아래와 같이 배워왔습니다.단지 가치 = 땅+상품 땅은 불변하는 요소입니다.사실 서울 수도권에서는 이 불변하는 요소가 정말로 중요합니다. 하지만, 상품성에 따라서도단지의 선호도도 많이 차이가 나기때문에땅과 상품을 동시에 고려한 단지 가치와 선호도 파악이어렵게 느껴질 수 있습니다.그래서 단지 선호도를 파악한 뒤에 비교해볼 수 있는다양한 보조지표들로 검증해볼 수 있습니다. 마찬가지로 현재 앞마당 만드는 중인안양시 동안구 단지들을 가져와 보겠습니다.  단순히 두 단지의 그래프를 붙여서 가격만 보는 것이 아니라단지대 단지를 분석해보는 것입니다. 선호도 높은 단지는가격 상승시점이 더 빠르고,더 많이 오르기 때문에더 높은 수익을 가져다 줍니다.그렇기에 위 두 단지중 선호도는귀인마을현대홈타운이 더 높다고 볼 수 있습니다. 그래서 이러한 보조지표도 단지 장표에 함께 추가한다면,단지분석에 유용할 것 같습니다.    #단지 선호도 분석 (2) 전세가  전세가는 실수요 가치,즉 거주 선호도를 반영하는 지표입니다. 전세가가 높으면선호도가 높은, 가치있는 단지임을 증명함을 동시에투자금도 줄 일 수 있고,전세금 상승분을 활용할 수 있으므로투자 운영시에도 유리합니다. 따라서 우리는전세가가 꾸준히 상승하는 단지를 투자대상으로 선택해야합니다. 물가는 10년에 약 2배가 오릅니다.실수요 가치인 전세가는이러한 물가에 연동하여 상승하므로10년간 2배가 상승될 수 있으며,전세가 2배가 되는 단지가어느정도 선호도를 갖는다고 볼 수 있을 것 같습니다.   #정리 우리의 최종 목표는서울 수도권에서 가치성장투자 하는 것입니다.팔지않을 가치있는 좋은자산을모아나가는 행위입니다. 단지 가치와 선호도를 파악하기 위해서다양한 분석툴을 활용해볼 수 있습니다.하지만 결국 중요한 것은,투자를 하는 것입니다. . 프메퍼 튜터님이 마지막에정리해주신 말씀이 정말 와닿았는데요. 부자가 되는 길은부자의 태도를 갖고오랜 시간이 필요한 여정입니다. 투자를 하는 것은단기간에 돈을 버는 것이 아닙니다.오를 때까지 버텨야하고마인드를 단단하게 다져가야합니다.그렇기 위해서는 독서와 동료가 중요합니다. 1학년에 머무르기보다6학년이 되려고 노력하세요.인풋이 아웃풋임을 알고모든 것이 선불임을 알아야합니다. 튜터님처럼 꾸준히 노력하는 투자자가 되고싶습니다:) 좋은강의 감사합니다.     [날아라신신 나눔글 list] 차곡차곡 모아가보겠습니다:) 경험>>왕복7시간, 지방 워킹맘도 서울투자 했습니다!!! 강의정리>>(`25.5)비교평가의 완성! (`25.5)목표에맞춰 확실한 실행력 발휘하기  

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실전투자경험

왕복7시간, 지방 워킹맘도 서울투자 했습니다!!!

  안녕하세요?꾸준함의 대명사! 날아라신신입니다. 저는 우리나라 남쪽 끝,중소도시에 살고 있습니다.ktx로 편도 3시간이 걸려서부산보다도 더 긴 이동시간이 필요한 곳입니다. 이렇게 서울과는 동떨어진 지방에 사는 사람이서울에 자산을 갖게 될 수 있었던 건모두 월부 덕분이라 생각합니다♡  투자생활의 시작 열반스쿨기초반에서 너바나님 강의에이런(?)세계가 있다는 사실을 알고너무나 큰 충격을 받게 되었는데요.3개월된 아기를 남편에게 맡겨두고,,2023년 초 본격적으로 투자생활을 시작하여독서,강의,임장,투자를 반복했습니다. 1년에 하나씩 씨앗을 심으며자산을 늘려가면 된다고 생각해서소액투자가 가능한 지방만 다니다가,23년 12월 실전반에서 서울 2급지를 임장하며갭 5-7억의 매물들을 보며 간(?)을 키우게 되었고ㅎㅎ 마스터멘토님의 투자코칭을 통해앞으로의 투자방향을 서울투자로 정하게 되었습니다.하지만, 종자돈이 투자자산과 실거주자산 등에 묶여있는 상황에서성급하게 자산재배치를 하기보다는서울앞마당을 늘려가며 가치를 보는 눈을 키워야만 했습니다.  고난의 서울 임장기 그렇게 저의 1년간의 서울 임장기가 시작되었습니다.아이가 어려서 남편의 도움을 받아야 했기에주 1회 토요일만 임장할 수 있어서늘 5시 첫 기차 - 22시 마지막차를 예매했고거의 한 주도 쉬지 않았습니다. 우리 가족이 내어준 소중한 하루를 온전히 활용하기 위해분임을 한 뒤, 당일 단임을 시작할 수 있게 미리 준비해야했고하루 5만보를 걷는 것에 익숙해졌고매임이 끝난 뒤, 밤7시 8시에도 다른지역 추가 임장하기도 하고,임보를 1.5개, 2개씩 쓰는 달도 있었고잠은,, 기차에서 잤습니다.ㅎ 그렇게 서울 1급지부터 5급지까지18개의 앞마당을 만들었습니다.  계약에 이르기까지 서울 임장을 하던 중 24년 여름 뜨거워진 시장 이후하반기 뜸해지는 시장분위기를 느끼며반복해서 듣고있는 기초강의들을 통해차가운 시장에서 투자해야 한다는여러 시그널을 받게 됩니다. 앞마당 시세 전수조사를 했고자산재배치를 했을 때, 투자 가능한 단지리스트를 뽑고입지와 단지 특징 등의 인사이트를 배울 수 있는 단지들을 선정하여12월, 제주바다님께 투자코칭을 받았습니다. 취득세 중과를 피하기 위해기존 투자자산을 매도해야할지보유하며 높은취득세를 감당할지 고민이었는데,멘토님과 이야기하며, 보유해도 괜찮지만더 좋은 서울물건을 투자하기 위해 매도하기로 했습니다. 일반적으로는 기존 물건이 매도 된 후에 매수하는 것이 맞지만당시 시장분위기 상 투자물건이 깎이는 가격에 따라 보유물건의 가격을 조정해서 팔 수 있기 때문에 제 경우 먼저 물건의 가격 깎아보는 것이 우선이었습니다. 그렇게 25년 1월 한달간은 매물만 보며 투자대상을 좁혔고 1-6등까지를 선정했는데실거주 전세집의 집주인과 자산 재배치를 협상하며 시간이 지체되었습니다. 집주인이 이 집을 매도해야하니새로 전세입자를 맞추지말라는 얘기를 들었고매도 될 때까지 기다려야하는 상황. 하지만 언제 매도될지도 모르고전세계약기간은 하반기까지여서 투자시기가 너무 늦어지기에넋 놓고 기다릴 수도, 포기할 수도 없었습니다.시세대비 높은 월세, 매도될시 매수자 입주시기 수용 등의  조건들을 제시하며 겨우겨우 집주인을 설득하여 자산재배치를 진행할 수 있었고,드디어 2월 초 투자물건들의 협상을 시도할 수 있었습니다. 그러는 중에 1-2등 단지는 계약되어 날아갔고,3등 물건부터 협상을 진행했습니다.올수리된 집의 가격을 00까지 협상 시도했으나 불가.수리되지 않은 집의 가격을 00까지 협상하여드디어 계약을 진행하게 되었습니다. 그리고 보유물건은 가격을 조정하여 다시냈고1주일 만에 매도되었습니다.보유물건은 지방 구축이었지만 선호도 높은 단지였고,나와있는 매물들 중에서는 수리상태가 가장 괜찮은 집이어서매도가 잘 진행되었습니다.이때 다시 단지선호도의 힘에 대해 느낀것 같습니다.  #복기해보니 잘했던 점은(1)포기하지않고 여러 조건을 제시하면서 원하는 자산재배치를 이뤄낸 것(2)뽑아두었던 1-2등 물건이 날아갔지만, 바로 3등 물건 협상 시도한 것(3)3등 협상이 잘 안되었지만 바로 그 다음 물건 협상한 것(4)지체하지 않고 보유물건을 팔릴만한 가격에 낸 것 입니다. 미리 매물을 봐두었던 다음 투자 대안들이 이미 있었기 때문에차례대로 다음 물건들 협상하여 결과를 이뤄낼 수 있었던 것 같습니다.  등기를 앞둔 시점에서 힘들지 않았던 것은 아니지만그래도 즐거웠습니다.함께하는 동료들도 있고아는 지역이 늘어가고성장하고 있다고 느껴져서그 과정이 행복했던 것 같습니다. 그래도 복기하다보니 괜시리 눈물이 핑 돌긴 합니다…그동안 고생했을 남편에게도 미안하고아이와도 더 시간보내주지 못해 미안하고새벽에 임보쓰며 꾸벅꾸벅 졸기도 하고직장 회의실에 숨어서 매물예약도 하고인테리어하느라 전화하러 계속 뛰쳐나간통에무슨일이 있기에 전화기 붙들고 사냐는 이야기도 듣고뜨거운 여름에도, 눈보라 치는 겨울에도 임장했던제 자신에게도 고생했다고 말해주고 싶어서..  어떻게 이렇게 먼 거리에 사는 지방 사람이서울에 집을 살 수 있었는지. 그래서 이야기해주고 싶습니다.지방에 거주하시는 분들도서울 투자하실 수 있고원하시는 목표를 이루실 수 있다고.어렵지만, 용기를 내시라고. 지방에 계신 모든 투자자들께 희망을 전하며,긴 글 읽어주셔서 감사합니다.   감사한분들.월부콘에서 짧은시간인데도 답변해주셔서, 용기내게 해주신 너바나님코칭해주신 마스터멘토님, 제주바다멘토님3개월내 목표를 세우라고 해주신 권유디튜터님전세빼기와 수리 신경써주신 대흙튜터님인사이트 나눠주신 동료분들과 많은시간 함께해주신 임장메이트 유원장님인테리어 진짜 큰 도움주신 징기스타님, 이루리님, 굿럭제이님, 창동님정말 감사합니다.      

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