안녕하세요!
꿈을 이루는 투자자 날아라신신입니다.
3년전, 월부카페에서 10억달성기를 보며
‘어떻게 2-3년만에 10억달성하신 분들이 참 많구나, 부럽다..’ 생각했습니다.
제가 이렇게 글을 쓰게 된게 신기하기도 하고 부끄럽기도 하지만
꿈을 갖고 시작하시는 분들과, 또 함께 꿈을 향해 달리고 계신 분들께
작지만 제 경험을 나누고자 합니다.
1. 시작
저는 부동산에 대해서 아무것도 모르고
경제관념도 없이 결혼생활을 시작했습니다.
전세로 버팀목 대출을 받아 살았고,
1년간은 신혼여행자금과 혼수로 구매한 가전제품 카드값을 갚으며 살았습니다.
가계 소득도 합산하지 않았고, 정확히 남편이 얼마를 버는지도 몰랐습니다.
국내외여행을 다니고, 인스타에 유명한 곳들을 들르며
카드값 잘 내고, 각자 남는 돈 저축하며 그렇게 신혼생활을 보냈습니다.
결혼한지 1년, 2년 시간이 지나자, 집을 사야되지 않을까? 하는 생각과 함께
지역안에서도 살고싶은 좋은 집을 보러 갔습니다.
그때가 21년도였습니다.
5억대정도면 많이 비싸긴하지만, 30~40년정도 대출갚으며 살수있겠지 하고 갔는데,
2-3주 정도 집을 보러 다니는 사이에 집값이 5천만원씩 올랐습니다.
저는 집값 상승하던 시기라는 것조차 몰랐습니다.
“이전보다 5천이나 올랐는데 고점잡는거 아니야?” 고민하는 순간,
가격은 6억에서 7억까지나 올라갔고, 저희는 매수를 포기했습니다.
“그때 5억후반일 때 바로 살걸” 후회하며, 남편과 저는 속이 너무도 쓰렸습니다.
집값이 고공행진하여, 직장에서도 자주 언급이 되었기에
집 이야기가 나오면 정말 밥이 넘어가지 않을 정도였습니다.
그렇게 집을 사지 못한 채 시간이 흘렀고,
이런저런 경제 유튜브를 보던 와중, 월급쟁이부자들을 알게 되어
카페를 가입하고 ‘강의 딱 한번만 들어보자’ 생각한 것이
이 모든 것의 시작이었습니다.
출산하고 어느정도 몸을 회복한 후
23년부터 부동산 공부에 몰입의 시간을 가졌습니다.
월부학교는 광클이 어려워서 수강하지 못했지만,
기초와 중급, 실전 강의는 모두 들었고, 특강도 10개이상을 들으며
주말엔 임장을 하고, 주중 밤에는 임보를 썼습니다.
남들과는 다르게 살고싶다는 목표가 있었기에,
남들과 같은 시간으로 살 수는 없었습니다.
잠을 줄였고, 우는 아이를 앞에두고 꾸벅꾸벅 졸았습니다.
임장할땐, 집에서 남편이 신생아를 혼자 돌보고 있었기 때문에
토요일 하루 임장하는 시간에는, 도저히 앉아서 쉴 수가 없었습니다.
그렇게 1-2년이 지나니, 이전보다는 많은 것이 수월해졌습니다.
2. 기회를 잡다
시스템투자에 대해 배우고
소액으로 여러채를 투자하고 경험해보자는 생각으로
지방임장과 지방투자부터 시작했습니다.
저는 지방 중소도시에 살고있기에 지방들이 익숙했고
투자금도 소액이어서, 몇 개월만에 빠르게 투자했습니다.
하지만 투자를 하고나서 앞마당을 계속 넓히다보니
내가 투자한것보다 더 좋은것들이 참 많이도 보였습니다.
그래도 제 첫 투자가 없었더라면, 다음투자를 생각하기 어려웠을 것 같습니다.
24년초, 투자방향성을 더 정확히 정하기 위해 투자코칭을 받았는데,
전세금을 자산재배치를 해서 서울투자를 하는것으로 방향성을 설정하게 되었습니다.
그렇게 1년간, 서울 앞마당을 만들기위해
늘 새벽 첫차를 타고 서울을 갔고, 막차를 타고 내려왔습니다.
24년 하반기, 대출규제로 시장이 차가워지는 시기를 맞았고,
강의에서 차가워진 시장에서 기회를 잡으라는 메시지들과 함께
저도 이제는 투자해야겠다는 생각이 들었습니다.
이번 서울 매수를 하게되면 3주택으로 8%이상의 취득세를 내야하는데,
1호기를 매도할것인가, 7-8천만원 정도의 취득세를 낼것인가를 고민했고,
1호기도 기다리면 수익이 날 수 있는 자산이었지만,
매도후 갈아타기하면 더 좋은 자산을 매수할 수 있게 되기에
1호기를 매도하기로 했습니다.
제가 해야할 액션플랜은 3가지였습니다.
- 1호기 매도한다.
- 동시에 매수대상 찾는다.
- 전세금 자산재배치한다.
1호기 매도는
부동산 사장님께 현재 시세와 시장분위기를 먼저 확인후 매물을 내두었고,
아직 상승장이 오기 전인 지역이었기에
산 가격에 그대로 매도해서 수익이 없더라도
‘이번에 갈아탄다’를 목표로 했습니다.
동시에 매수대상을 찾기위해
앞마당중에서 내 투자금+1억원 단지들을 리스트업하고,
투자로 접근가능한 대상들을 매물임장하였습니다.
대체로 전고점 보다는 싼 구간들이었기 때문에
‘내가 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 투자한다’로 목표를 잡았고
3급지 구축, 4-5급지 신축 중에서
입지를 우선으로 투자하게 되었습니다.
전세금 자산재배치도 우여곡절이 많았는데,
저는 여전히 전세로 살고있었기 때문에
전세를 맞춰주고 월세집을 구해 나가려했지만
집주인의 반대로, 기나긴 설득의 시간을 가졌고, 우리가 월세로 거주하는 대신
월세보증금 상향, 대출중도상환수수료 부담(집주인이 대출로 전세보증금을 빼주는 상황),
그리고 집이 팔리면 계약기간 만료전이라도 맞춰서 나가는 등의 조건으로
거주중인 전세집을 월세로 전환했고
서울투자에 대한 매수 결단을 내릴 수 있었습니다.
사실 서울 매수 목표를 세웠지만
정말 매수 결정을 내리기까지는 여러 고민이 있었습니다.
자산재배치의 어려움도 있었고,
아이를 데리고 월세로 여러 번 이동해야하는 단점 등
매수를 25년 하반기로 미루고싶기도 했습니다.
하지만 매수에 대한 편익과 비용을 생각해 보았을 때
편익이 더 크다고 판단하여 매수를 결정했고,
그 판단에 대한 결과는 25년 서울 상승장을 통해 배울 수 있었습니다.
‘어떤 시장에 있든지, 내가 할 수 있는 것을 해나간다.’
그래서 저는 서울투자 이후에도,
또다른 기회가 있어 이제는 8% 취득세를 내고 투자를 이어갔습니다.
3. 투자복기★
▶1호기 - 지방 30평대 매수
- 23년 7월 계약, 투자금 3천만원
- 중소도시 구축A, 신축B, 구축C 중, 매물코칭받고 수요 큰 구축A 선택
- 전세 최고가로 투자금 줄였지만, 임차인 입주날짜 맞추느라 잔금함.
- 1호기 상승장되기 전이지만, 3호기를 취득세 8.4% 부담할지 1호기 매도할지 고민
- 투자코칭을 통해 매도하여 취득세 아끼고 3호기를 더 좋은 자산으로 갈아타기 결정
- 3호기 매수과정과 동시에 매도 진행
- 시장상황과 시장에서 팔릴만한 가격 파악. 원래 매수가격으로 매도결정
- 수익 없음, 취득세, 중개수수료 등 부담
▶2호기 – 분양권 실입주
- 실입주, 투자금 0원
- 23년 9월, 2호기 지방 물건 매물코칭 중, 기존 보유한 분양권이 취득세 주택수에 포함되어 지방투자에 8.4% 취득세를 내야하는 상황 발견
- 더 소액 투자물건을 찾다가 투자코칭(마스터멘토님) 후 서울투자로 방향선회
- 분양권은 준공후 주택담보대출을 받아 실입주. 주담대는 분양가가 아닌 입주시 감정가의 LTV 60% 적용하여 분양가만큼 대출이 나옴. 투자금0.
- 계약금, 중도금 등 선투자 되었던 금액 회수하여 4호기 투자 진행
- 감정가 기준 매매 3.5억원 수익
▶3호기 – 서울 3급지 20평대 매수
- 25년 2월 계약, 투자금 3.5억원(수리비포함)
- 24년, 1년간 서울 임장하며, 하반기 차가운 시장에서 서울투자 결심.
- 24년 12월 투자코칭(제주바다멘토님): 3호기 매수시 1호기 매도로 방향설정
- 3급지20평대구축, 4급지30평대구축, 4-5급지신축 중 입지를 우선 선택
- 전세금 자산재배치: 집주인과 협의하여 월세변경 후 서울투자 진행.
- 매수협상: 투자후보군들 날라갔으나, 차순위 후보군 협상, 천만원 네고함
- 중도금 지급 후 공실로 올수리: 올수리통한 전세금 상향 전략
- 집주인 변경 전세대출 금지 정책 : 현금 임차인 맞춤. 일부 전세대출 받는 소액은 내 자금활용하여 먼저 잔금하고, 이후 전세대출 실행.
- 호가기준 매매 4.1억 수익, 전세 변동없음
→ 3호기 복기글: 왕복7시간, 지방 워킹맘도 서울투자 했습니다!!!
▶4호기 – 수도권 30평대 매수
- 25년 11월 계약, 투자금 2.1억원
- 2호기에서 투자금 회수여부 확인 후 서울 및 수도권 임장 진행
- 10.15대책 발표(서울25+경기12)로 투자가능지역 범위가 좁혀짐
- 선호생활권 구축 & 신축 중 수요가 높은 구축 선택
- 약간 낮게 전세 낀 집이었으나, 6개월 후 만기여서 투자금 회수가 빠른 매물.
- 평일저녁에 단지 방문 및 협상: 500만원 협상하던 타부동산 있었으나, 천만원 네고되면 당일 계약금 입금하고, 잔금일도 1개월 내로 하겠다고 매도인 설득. 매수완료.
- 호가기준 매매 비슷한 수준, 전세 5천만원 상승
4. 순자산 10억이란
저축, 부동산 소액투자, 주식투자,
어떤 방법으로든 어느정도 종자돈을 마련한 이후에는
서울수도권 1채 또는 2채로 10억 달성이 가능합니다.
- 3~4억으로 2채 투자 → 3억 상승 x 2채 → 10억
- 또는, 5억으로 1채 투자 → 5억 상승 x 1채 → 10억
물론, 종자돈 모으는 것이 쉽지 않다라고 하실 수도 있습니다.
저 또한 무급 육아휴직기간을 보내면서
허리띠를 졸라맸고, 남편에게 한달용돈을 10만원만 주던 시기도 있었습니다.
극단적이었지만, 남편도 함께 힘을 보태주었기에 가능한 일이었습니다.
순자산 10억을 달성하고 나서야, 용돈을 올렸습니다.
저는 그렇게 어렵게 모은 종자돈을 좋은 곳에 심어,
서울 상승 4억 이상, 지방 상승 3억 이상,
4호기는 수익이 나지 않은 상태이지만,
앞의 2채의 상승으로 순자산 10억을 달성했습니다.
이제는 심어둔 씨앗들이 자라나도록
시장안에 남아있으면서 기다림의 시간을 보내고,
또 좋은 시기에 더 좋은 자산들로 갈아타기 할 계획입니다.
3년전, 이 모든 과정을 시작하기 전에는
5년 정도면 10억을 달성할 수 있지 않을까? 하고
‘28년까지 순자산 10억 달성한다’를 목표로 잡았습니다.
아래는 아직도 제 모니터에 붙어있는 포스트잇 입니다.
기회는 언제 어디서 올지 모르며
내가 감당가능한 범위에서 시장에 참여하면서
생각보다 더 빠르게 단기목표했던 자산에 이르게 되었습니다.
저는 월부학교를 이번에 처음 수강합니다.
확실히, 다른 분들보다 실력이 뛰어나지는 않지만
지금까지 제가 할 수 있는 것들을 해왔고
최고의 선택을 하지 못했는지는 몰라도
내 최선의 선택들을 하려고 행동했습니다.
어려울 땐 거인의 어깨를 빌렸습니다.
혼자 임장하기보단 기초강의를 들으며 시장분위기를 파악했고
전체적인 투자방향성 설정이 어려울땐 투자코칭을 받았습니다.
월부 환경을 통해 만난 동료들에게 많은 도움도 받았습니다.
저 같은 지방 중소도시 사는 평범한 직장인이
이런 자산을 가질 수 있게 된 것은
월부를 만나지 못했다면
어쩌면 로또나 기적같은 일인지도 모릅니다.
하지만 월부를 통해 꿈과 목표를 키우게 되었고
실제로 하나씩 실현해가고 있습니다.
사실, 10억 달성을 하고나서
아직 크게 달라진 것은 없습니다.
여전히 절약하고, 여전히 임보쓰고 임장하며, 배우고 있습니다.
앞으로도 시장에 남아 내가 할 수 있는 투자를 해나갈 것이고
안정적인 노후와 가족의 행복을 위해
노력할 계획입니다.
지금도 함께 열심히 노력하고 계신 많은 분들께
용기와 희망을 나누고 싶었습니다.
여러분도 함께 좋은 소식들을 많이 나눠주시면 좋을 것 같네요.
우리 모두의 꿈을 응원합니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
월부환경을 만들어주신 너바나님, 너나위님 감사합니다.
투자 방향성을 설정해주신 마스터 멘토님, 제주바다 멘토님 감사합니다.
글을 쓸 수 있게 용기주신 오렌지하늘 튜터님 감사합니다.
그동안 함께하며 힘을 주신 많은 동료분들 모두 정말 감사하고 사랑합니다♥
