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실전투자경험

"지금 가격이 오르고 있어. 빨리사"...언제 사는 것이 가장 좋을까?

안녕하세요. 긍휼과열정, 긍정입니다. 요즘 서울 부동산을 다니면 부동산 사장님의 이런 이야기를 많이 듣습니다. “이미 가격이 올랐어. 왜 이제 왔어”“지금 가격이 오르고 있어. 빨리 사” 그리고 최근 신문기사를 보면 이런 부동산 사장님들과 신문 기사그리고 조금씩 가격이 올라가는 부동산 시장을 보면서여러분은 어떤 생각이 드나요? # 좋은 투자 같은 아파트를 투자한 2명의 투자자가 있습니다. A라는 사람은 최하의 가격은 아니지만 그래도 많이 저렴하게 투자를 합니다 그리고 4년후 B라는 사람은 매매가격이 1억이상 상승 후에뒤늦게 매수하게 됩니다. 여러분은 누가 잘한 투자일 것 같나요? 저렴한 가격에 산 A일까요?추격 매수한 듯한 B일까요? 마음 속으로 꼭 생각해보세요.먼저 산 A가 잘했다고 생각하는지아니면, B가 더 잘했다고 생각하는지요. 위 예시는 '공덕 삼성아파트'입니다.5호선과 6호선 그리고 공항철도와 경의중앙선이 지나는 교통의 요지에 자리잡고 있는서울 상위 20% 입지의 좋은 아파트입니다. 최고가 16.2억까지 올랐고현재는 최저 매물이 14.6억에 있습니다. 자 그럼 A,B 투자자의 결과를 볼까요 그럼 다시 한번 질문드립니다. 수익을 많이 낸 A일까요?적은 투자금에 적은 투자기간을 투자한B일까요? 아니요둘 다 잘한 투자자입니다. # 상황에 맞는 투자 A라는 투자자는 열심히 투자금을 모아2억 이상의 투자금을 가지고 있었습니다. 사람들이 전부 부동산은 아니다라고 할 때열심히 임장 다니고 여러가지 사고 싶은 단지들을 눈여겨 보고 있었습니다.결국 최저점은 아니지만 그래도 저렴한 가격에 투자합니다그리고 4년이 지나니매매가가 1억이나 올랐지만 무엇보다전세금이 2.2억이나 올라 팔지도 않았는데세금도 없이 2.2억이나 전세금을 돌려받습니다. B라는 투자자는 조금씩 오르는 부동산 가격을 보고조급한 마음에 부동산 공부를 시작합니다.하지만 투자금이 없었지만투자금을 모으면서 임장을 다닙니다.처음 보았던 가격보다 상승한 가격이었지만모은 투자금 8천만원으로 용기를 내어할수 있는 가장 좋은 자산을 구매합니다. 여러분 어떤가요?지금 아파트 가격이 반등한 것처럼 보이는 지금아직도 조급하신가요? # 선택하세요 A가 되겠습니까?B가 되겠습니까?이것은 우리가 선택하는 것이 아닙니다. A가 될수도 B가 될수도 있습니다.누가 되는게 중요한 게 아니고 A와 B 중간 어딘가에 우리는 투자하면 됩니다. A가 되는게 쉬울까요?아니요. 모두가 부동산은 아니라고 이야기할 때자기 자산의 대부분을 투자해서10년을 기다렸습니다. B처럼 나중에 투자하는 것이 쉬울까요?아니요. 1억이나 올랐는데 (5억의 20%나 오른거니지금의 자산 가격으로 비교하면 3억이나 오른것입니다)역시나 부동산은 끝났다고 사람들은 이야기를 하는데가격보다 20%나 오른 자산에힘들게 모은 1억 투자가 쉬울까요 # 우리가 해야할 일내가 투자금이 있다면제일 좋은 투자는 무엇일지 고민해 봅시다그리고 선호도가 높은 단지라면①투자를 진행합시다. 만약 선호도가 높은 단지가 무엇인지 모르겠다면괜찮습니다.강의를 듣고 임장을 다니며②좋은 선호도가 무엇인지 배우고투자해도 늦지 않습니다. 내가 투자금이 없다면③투자금을 모으세요. 그리고 투자금이 있는 사람보다②좋은 선호도가 무엇인지 배우세요.더 많이 임장 다니고 강의를 통해 지식을 더 많이 레버리지 하세요.가격이 오른 시장에서 투자를 하려면선호도에 대한 확신이 없으면부동산 시장과 투자에 대한 이해가 없으면투자를 진행하기 어렵습니다.암울한 시장에서 많은 사람들이 전세를 찾고 있을 것이고내가 보았던 지금의 시장보다 최소 2~3억 아니 그 이상으로 올라 있을 것입니다.용기와 실력이 없다면투자가 쉽지 않을 것입니다. 올바른 결정과 올바른 위치,그리고 올바른 능력 범위안에서 여러분의성공적인 투자를 응원합니다 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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실전투자경험

생활권 순위 매기는 방법 핵심과 노하우 [긍휼과열정]

안녕하세요.긍휼과열정, 긍정입니다. 오늘은 많은 분들이궁금해하시고 물어보시는생활권 순위 매기는 방법에 대해알려드리려고 합니다. <생활권 순위를 매기는 이유> 먼저, 생활권 순위를 매기는목적에 대해 살펴보겠습니다.우리는 한달동안 한 지역을 임장 할 때분위기 임장 - 단지 임장 - 매물 임장순서로 진행합니다. 이 때의 결과물은생활권 순위 - 단지 순위 - 매물 순위기 나와야 합니다. 왜 이렇게 할까요?결론부터 이야기하면최종 매물 1등을 쉽게 뽑기 위해서 입니다. 임장한 지역 전체에서 1등을 뽑는 것은 어렵지만범위를 점점 좁혀 가며 1등을 뽑는 것이 더 쉽습니다. 예를 들면예를 들면 1)생활권 순위 뽑기1등 : A지역2등 : B지역3등 : C지역 2)단지 순위 뽑기1등 : A-1단지2등 : A-2단지3등 : A-3단지...1등 : B-1단지2등 : B-2단지3등 : B-3단지...... 3)매물 순위 뽑기조건(설명 위해 단순) : 투자금 5천1등 : A-1단지, 투자금 8천 --> X2등 : A-2단지, 투자금 6천 --> X3등 : A-3단지, 투자금 7천 --> X...1등 : B-1단지,투자금 6천 --> X2등 : B-2단지,투자금 4천 --> O (선택)3등 : B-3단지,투자금 3천 --> O... 이와 같이 내가 할수 있는 조건에서(조건 = 투자 원칙 = 저환수원리)제일 좋은 1등을 찾아내기 위한 것입니다. 그 중에 시작인 생활권 순위 매기는 방법은그만큼 중요합니다.<생활권 순위 매기는 방법> 방법은 많습니다.여기서 제가 쉽게순위를 매기는 방법을알려드리겠습니다. 우선 모든 단계에서 핵심은"선호도 확인"입니다. #1단계 : 분위기 임장전 1등 뽑기분위기 임장하면서 1등을 뽑기가 어려우신 분은가기전부터 생활권 순위를 고민하면서 가셔야 합니다. 저는 가기전 2가지를 보고 임장지를 상상하며 갑니다.1) 세대당 인구수2) 10대 이하 인구와 30~50대 인구비율 다음 글을 참고하시면쉽게 데이터를 얻을수 있습니다.1)세대당 인구수https://cafe.naver.com/wecando7/33234092)연령별 인구 비율https://cafe.naver.com/wecando7/4065939세대당 인구수가 높고 어린 인구 비율이 높으면가족들이 선호하는 지역으로 판단하고30~50대 인구비율이 높으면경제력이 있으신 분들의 선호 지역으로 판단합니다. 다음과 같이 노원구를 임장지라고 가정합시다. 우선 분위기 임장에 앞서세대수와 아이와 경제활동 인구 비율을 확인합니다. 동그라미 안에 쓰여 있는 것이세대수, 아이인구비율, 경제활동인구비율의각각의 순위 입니다. 세대수와 인구 비율을 보고임장가기전 다음과 같이 생활권 순위를 주었습니다. 중계 > 상계 > 하계 > 공릉 > 월계 #2단계 : 분위기 임장하면서 1등 뽑기위에서 뽑은 기준을 근거로실제 분위기 임장을 하며 확인합니다. 미리 정한 생활권 순위가 있기 때문에임장하면서 바로 순위를 수정하며 정할수 있습니다 분위기 임장에서 다음을 확인하며생활권 순위를 수정합니다. 1) 위치 : 지역내 최우선 선호도 지역 혹은 강남까지 가까운가?2) 교통 : 지역내 최우선 선호도 지역 혹은 강남으로 이동이 편리한가?2) 환경 : 유해한 환경 혹은 선호될 환경이 있는가?3) 인구 : 사전 조사해온 대로 아이들이 많은가? 사람들의 복장은 부유한가? 분위기 임장 이후생활권을 새롭게 조정하고분위기 임장에서 본 것을 근거로다시 생활권 순위를 조정합니다. 중계동 > 중계/하계동 > 상계동 > 공릉동 > 월계동 > 당고개 #3단계 : 손품으로 1등 뽑기 분위기 임장에서 볼수 없었던 부분혹은 빠트린 부분을입지 분석으로 채웁니다. 대표적 입지분석으로1)교통 : 주요 일자리까지 걸리는 소요시간4)직장 : 대기업2)환경 : 생활권에서 이용 가능한 백화점/마트, 유해상권3)학군 : 공부 잘하는 중학교와 선호도 높은 초등학교, 학원가 보통 수도권은교통 위주의 선호도가 높고지방은환경 위주의 선호도가 높습니다. 이것을 기준으로2단계에서 나온 순위를 다시 체크합니다. 저는 생활권별로 간단히 정리합니다. #4단계 : 가격 검증하기 마지막으로 생활권 순위가 맞는지가격으로 검증합니다. 가격을 보는 방법은1)생활권 전체 단지를 연식별 가격별로 나열하여 비교A지역 : 구축 4~6억대, 준신축 6~7억대, 신축 8~10억대B지역 : 구축 3~5억대, 준신축 5~6억대, 신축 6~7억대--> A지역 가격 > B지역 가격2)생활권 대장 비교 (비슷한 연식으로 추천)A지역 구축 대장 vs B지역 구축 대장 각 대표 단지를 비교함으로 중계동 > 중계/하계동 > 상계=당고개=공릉=월계 기존 입지평가와 비슷한 결과가나왔음을 알수 있습니다. #5단계 : 부동산 검증하기 4단계까지 왔다면어느정도 순위가 명확할 것입니다. 하지만 다음과 같은 경우도 있습니다3단계의 내 생각 vs 4단계의 가격이 다르다면즉 내가 판단한 입지 vs 가격흐름이 다르다면무엇이 맞고 왜 그럴까? 이것을 알아야 합니다.지금까지 과정중에서 정말 중요한 과정입니다.이것은 마지막 매물임장에서 확인할수 있습니다. 부동산 사장님을 통해1)이 생활권 사람들은 어떠한 것을 선호하는지2)다른 생활권과 비교하면 어떤 장점이 있는지확인할수 있습니다. 여쭙는 방법은 다양한데부동산 사장님과 경험을 하면서자연스럽게 질문을 익히시는 것을권해드립니다.<주의 사항> 생활권 순위를 매길때 주의사항이 있습니다. 첫째로1~5단계의 순서를 따라왔다면분명 명확한 생활권 순위가 나왔을 것입니다.물론 모든 단계를 밟아야 하는 것은 아닙니다.단, 초보자일수록 단계를 생략하면 안됩니다. 특히 가격을 먼저 보고생활권 순위를 매기면절대 안됩니다. 1)가격 왜곡으로 틀릴수도 있고2)사람들의 선호도를 생각하지 않으므로투자 실력이 성장하지 않습니다. 두번째로생활권 순위가 처음부터 끝까지명확하게 안나올수 있습니다.아마 동료들과 내 생각이 틀릴것입니다.이럴때는 가격과 부동산을 통한 검증에도답이 안나옵니다.즉 그 지역의 선호도는 비슷하다는 것입니다.그래도 초보자일수록생활권 순위를 매기려고 노력하세요그리고 동시에그 생활권이 절대 답이라고 생각하지는 마세요결국 최종은 단지와 단지에서 결정됩니다. 마지막으로 정리드리면다음과 같은 절차를 따르면 됩니다. 1단계 : 사전조사2단계 : 분위기임장3단계 : 입지조사4단계 : 가격검증5단계 : 부동산검증 그리고 각 단계는1) 앞 단계의 생활권 선호도를 확인하여 (피드백)2) 다음 단계를 진행하며 생활권 선호도를 수정해서 아웃풋을 낸다긴 글 읽어주셔서 감사합니다.임장 파이팅!!

...더보기 ∙ 2년 전

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초보경험담

투자의 기본, 독서 잘하는 방법부터 추천 독서 목록까지 [긍휼과열정]

안녕하세요.긍휼과열정, 긍정입니다.투자 잘하는 방법이 무엇일까요?"독서, 강의, 임장, 투자" (독강임투) 너무 잘아시지요?4가지 모두 중요하지만 오늘은 맨 앞에 있는 독서(그만큼 투자의 가장 기초입니다)에 대해 이야기하려고 합니다. 무엇을 하던기초부터 쌓아올리는 것은 정말 중요합니다. 그럼 제가 생각하는 "독서 잘하는 법"에 대해 말씀드리겠습니다. 1단계) '양'으로 승부한다독서의 기초가 없다면 초반에 양으로 독서의 습관을 잡는 것이 중요합니다.여기서 독서의 기초가 없다는 것은"일주일에 한권 읽는데 무리가 있다"우선 이 부분이 안되어 있다면다른 것은 필요없습니다. 다음을 반드시 지키십시요.1)한달 목표세우기2)목표 달성을 위해 하루 책 읽는 양 세우기3)평일 책 읽는 루틴 시간 확보 (예시)1)한달 목표 세우기 : 한달에 4권-타이탄의 도구들, 원씽, 레버리지,웰씽킹)2)일주일 기준으로 하루 책 읽는 양 세우기 : 타이탄의 도구들 (총 360페이지)-월~금 : 하루에 72페이지 읽기, 토 : 독서후기 정리3)평일 72페이지 읽는 시간 확보 (보통 분당 1페이지. 1시간 20분 시간 확보)-출근전 50분 독서, 출근하면서 30분 독서 (퇴근시 부족한 부분 읽기) 2단계) '질'로 승부한다이젠 일주일에 한권 읽는데 문제가 없고나만의 독서 루틴이 잡혔다면이제는 무조건 양으로 승부하기보다책을 통해 성장하는 것에 집중합니다.저는 본,깨,적으로 성장합니다. 1) 본 것 : 독서를 공부처럼 하기책의 내용을 정리합니다.저는 책이 어려울수록 책의 단락이나 문장에서 하는 이야기보다목차를 보면서 책의 내용을 정리합니다. (예시) 이웃집 백만장자 변하지 않는 부의 법칙이 책은 숫자가 너무 많이 나와서 읽다보면 혼미해지는 책인데 목차를 보면서 정리합니다.1장에서는 우선 이웃집 백만장자가 어떤지 정의히거2장에서는 우리가 가진 잘못된 생각을 깨부시고(부에 관한 7가지 신화)3장에서는 백만장자가 어떻게 되는지 어린시절부터 힘든시절을 극복해내는 백만장자를 소개하고4장에서는 백만장자의 소비 모습과 5장에서 부자의 핵심요소인 인내심을 소개하고6장에서 부자들의 직업관을7장에서는 마지막으로 백만장자의 투자에 대한 소개합니다. 2) 깨달은 것 : 나의 생각을 넘어책을 보면서 내가 깨달은 것을 정리합니다.특히 다른 사람과 책에 대해 이야기 하는 것이 이 부분을 극대화 합니다. 월급쟁이부자들에서'돈버는독서모임'과 '열반스쿨 중급반'을 통해 독서모임을 할수 있습니다.여기서 나와 다른 사람들과 책에 대해 이야기를 나누며사고의 확장을 할 수 있습니다. 3)적용하기 : 반드시 (벤치마킹. 벤마 혹은 BM)이 부분이 초반 성장에는 가장 중요합니다.1,2번이 부족해도 3번 '적용하기'를반드시 지켜나가면 성장합니다. 다만 적용하기에만 집중하면 초반은 급격하게 성장하지만이후 독서로 성장하기에 정체기가 옵니다.이는 책을 내 입맛에 맞게 BM하기 때문입니다.이럴때는 1,2번(내용 정리와 다른 사람 의견 듣기)에 다시 집중하셔야 합니다. 여기서 적용하기의 저의 팁을 드리면1)독서에서 적용은 보통 3개이하 정도만 뽑는다보통 책을 읽으면 적용할 것이 너무 많습니다.오히려 이것은 나를 성장하는데 방해가 됩니다.집중이 안되기 때문입니다.갯수를 줄이기 어렵다면 이렇게 질문하십시요"나의 목표(투자, 혹은 돈을 버는데)에 관련이 있는가?" 2)적용할 것을 정리해서 주기적으로 체크한다저는 독서, 강의 등에서 적용할 것을 엑셀에 정리해서매달 말일에 주기적으로 체크합니다.(연달아 3번이상 체크되면 완료되어 그 항목은 숨깁니다) (예시)2022년 BM  이번주부터 열반스쿨 중급반이 시작합니다.'열반스쿨 중급반의 목적'이 독서라고 생각하시는 분들이 계시는데이것은 WHAT과 WHY를 헷갈리는 것입니다. 열반스쿨 중급반의 목적은 '본격적 투자자가 되기 전 현재 부동산 시장 상황, 투자의 프로세스, 투자이후 관리 방안 등실전 투자에 필요한 기본기를 배우는 강의' 입니다.바로 그 실전 투자에 필요한 기본기가 독서인 것입니다. 반대로 생각하면실전 투자에서 독서가 그만큼 중요하다는 의미입니다. 지금 열반스쿨 중급반을 들으신다면실전 투자에 필요한 기본기인 독서의 벽을 깨십시요.반드시 강의 시작전에 본인의 확고한 목표를 세우세요 그리고 열반스쿨 중급반 수강이 아니시더라도투자자가 되기로 결심했는데 양이 부족했다면 양으로 목표를 세우시고 독서로 성장하겠다고 생각하면 적용을 철저히 하시고독서로 성장이 더디어졌다면 책의 내용을 열심히 정리하고다른 사람과 독서모임을 통해 깨달음을 확장하세요. 열반스쿨 중급반 33,34기 여러분을 응원합니다.그리고 투자자로 여러분의 기본기를 응원합니다. 참고로 아래는 제가 3번이상 반복해서 보았던 책입니다.대부분 월부 필독서이네요.

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