생활권 순위 매기는 방법 핵심과 노하우 [긍휼과열정]

안녕하세요.

긍휼과열정, 긍정입니다.

오늘은 많은 분들이

궁금해하시고 물어보시는

생활권 순위 매기는 방법에 대해

알려드리려고 합니다.



<생활권 순위를 매기는 이유>

먼저, 생활권 순위를 매기는

목적에 대해 살펴보겠습니다.



우리는 한달동안 한 지역을 임장 할 때

분위기 임장 - 단지 임장 - 매물 임장

순서로 진행합니다.

이 때의 결과물은

생활권 순위 - 단지 순위 - 매물 순위

기 나와야 합니다.

왜 이렇게 할까요?

결론부터 이야기하면

최종 매물 1등을 쉽게 뽑기 위해서 입니다.

임장한 지역 전체에서 1등을 뽑는 것은 어렵지만

범위를 점점 좁혀 가며 1등을 뽑는 것이 더 쉽습니다.

예를 들면

예를 들면

1)생활권 순위 뽑기

1등 : A지역

2등 : B지역

3등 : C지역

2)단지 순위 뽑기

1등 : A-1단지

2등 : A-2단지

3등 : A-3단지

...

1등 : B-1단지

2등 : B-2단지

3등 : B-3단지

...

...

3)매물 순위 뽑기

조건(설명 위해 단순) : 투자금 5천

1등 : A-1단지, 투자금 8천 --> X

2등 : A-2단지, 투자금 6천 --> X

3등 : A-3단지, 투자금 7천 --> X

...

1등 : B-1단지,투자금 6천 --> X

2등 : B-2단지,투자금 4천 --> O (선택)

3등 : B-3단지,투자금 3천 --> O

...

이와 같이 내가 할수 있는 조건에서

(조건 = 투자 원칙 = 저환수원리)

제일 좋은 1등을 찾아내기 위한 것입니다.

그 중에 시작인 생활권 순위 매기는 방법은

그만큼 중요합니다.



<생활권 순위 매기는 방법>

방법은 많습니다.

여기서 제가 쉽게

순위를 매기는 방법을

알려드리겠습니다.

우선 모든 단계에서 핵심은

"선호도 확인"

입니다.

#1단계 : 분위기 임장전 1등 뽑기

분위기 임장하면서 1등을 뽑기가 어려우신 분은

가기전부터 생활권 순위를 고민하면서 가셔야 합니다.

저는 가기전 2가지를 보고 임장지를 상상하며 갑니다.

1) 세대당 인구수

2) 10대 이하 인구와 30~50대 인구비율

다음 글을 참고하시면

쉽게 데이터를 얻을수 있습니다.

1)세대당 인구수

https://cafe.naver.com/wecando7/3323409

2)연령별 인구 비율

https://cafe.naver.com/wecando7/4065939



세대당 인구수가 높고 어린 인구 비율이 높으면

가족들이 선호하는 지역으로 판단하고

30~50대 인구비율이 높으면

경제력이 있으신 분들의 선호 지역으로 판단합니다.

다음과 같이 노원구를 임장지라고 가정합시다.

우선 분위기 임장에 앞서

세대수와 아이와 경제활동 인구 비율을 확인합니다.

동그라미 안에 쓰여 있는 것이

세대수, 아이인구비율, 경제활동인구비율의

각각의 순위 입니다.

세대수와 인구 비율을 보고

임장가기전 다음과 같이 생활권 순위를 주었습니다.

중계 > 상계 > 하계 > 공릉 > 월계

#2단계 : 분위기 임장하면서 1등 뽑기

위에서 뽑은 기준을 근거로

실제 분위기 임장을 하며 확인합니다.

미리 정한 생활권 순위가 있기 때문에

임장하면서 바로 순위를 수정하며 정할수 있습니다

분위기 임장에서 다음을 확인하며

생활권 순위를 수정합니다.

1) 위치 : 지역내 최우선 선호도 지역 혹은 강남까지 가까운가?

2) 교통 : 지역내 최우선 선호도 지역 혹은 강남으로 이동이 편리한가?

2) 환경 : 유해한 환경 혹은 선호될 환경이 있는가?

3) 인구 : 사전 조사해온 대로 아이들이 많은가? 사람들의 복장은 부유한가?



분위기 임장 이후

생활권을 새롭게 조정하고

분위기 임장에서 본 것을 근거로

다시 생활권 순위를 조정합니다.

중계동 > 중계/하계동 > 상계동 > 공릉동 > 월계동 > 당고개

#3단계 : 손품으로 1등 뽑기

분위기 임장에서 볼수 없었던 부분

혹은 빠트린 부분을

입지 분석으로 채웁니다.

대표적 입지분석으로

1)교통 : 주요 일자리까지 걸리는 소요시간

4)직장 : 대기업

2)환경 : 생활권에서 이용 가능한 백화점/마트, 유해상권

3)학군 : 공부 잘하는 중학교와 선호도 높은 초등학교, 학원가

보통 수도권은

교통 위주의 선호도가 높고

지방은

환경 위주의 선호도가 높습니다.

이것을 기준으로

2단계에서 나온 순위를 다시 체크합니다.

저는 생활권별로 간단히 정리합니다.



#4단계 : 가격 검증하기

마지막으로 생활권 순위가 맞는지

가격으로 검증합니다.

가격을 보는 방법은

1)생활권 전체 단지를 연식별 가격별로 나열하여 비교

A지역 : 구축 4~6억대, 준신축 6~7억대, 신축 8~10억대

B지역 : 구축 3~5억대, 준신축 5~6억대, 신축 6~7억대

--> A지역 가격 > B지역 가격

2)생활권 대장 비교 (비슷한 연식으로 추천)

A지역 구축 대장 vs B지역 구축 대장



각 대표 단지를 비교함으로

중계동 > 중계/하계동 > 상계=당고개=공릉=월계

기존 입지평가와 비슷한 결과가

나왔음을 알수 있습니다.

#5단계 : 부동산 검증하기

4단계까지 왔다면

어느정도 순위가 명확할 것입니다.

하지만 다음과 같은 경우도 있습니다

3단계의 내 생각 vs 4단계의 가격이 다르다면

즉 내가 판단한 입지 vs 가격흐름이 다르다면

무엇이 맞고 왜 그럴까?

이것을 알아야 합니다.

지금까지 과정중에서 정말 중요한 과정입니다.

이것은 마지막 매물임장에서 확인할수 있습니다.

부동산 사장님을 통해

1)이 생활권 사람들은 어떠한 것을 선호하는지

2)다른 생활권과 비교하면 어떤 장점이 있는지

확인할수 있습니다.

여쭙는 방법은 다양한데

부동산 사장님과 경험을 하면서

자연스럽게 질문을 익히시는 것을

권해드립니다.



<주의 사항>

생활권 순위를 매길때 주의사항이 있습니다.

첫째로

1~5단계의 순서를 따라왔다면

분명 명확한 생활권 순위가 나왔을 것입니다.

물론 모든 단계를 밟아야 하는 것은 아닙니다.

단, 초보자일수록 단계를 생략하면 안됩니다.

특히 가격을 먼저 보고

생활권 순위를 매기면

절대 안됩니다.

1)가격 왜곡으로 틀릴수도 있고

2)사람들의 선호도를 생각하지 않으므로

투자 실력이 성장하지 않습니다.

두번째로

생활권 순위가 처음부터 끝까지

명확하게 안나올수 있습니다.

아마 동료들과 내 생각이 틀릴것입니다.

이럴때는 가격과 부동산을 통한 검증에도

답이 안나옵니다.

즉 그 지역의 선호도는 비슷하다는 것입니다.

그래도 초보자일수록

생활권 순위를 매기려고 노력하세요

그리고 동시에

그 생활권이 절대 답이라고 생각하지는 마세요

결국 최종은 단지와 단지에서 결정됩니다.

마지막으로 정리드리면

다음과 같은 절차를 따르면 됩니다.

1단계 : 사전조사

2단계 : 분위기임장

3단계 : 입지조사

4단계 : 가격검증

5단계 : 부동산검증

그리고 각 단계는

1) 앞 단계의 생활권 선호도를 확인하여 (피드백)

2) 다음 단계를 진행하며 생활권 선호도를 수정해서 아웃풋을 낸다



긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

임장 파이팅!!