행복엔딩 | 월급쟁이부자들

35억 자산가 끝까지 살아남는 투자자

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1호기 하고 싶으시면 '이것'을 만드세요 - 1호기 복기글(매수 전) [행복엔딩]

안녕하세요끝까지 살아남은 투자자 행복엔딩입니다! 투자를 한 지벌써 3개월이 지나고 있는 이 시점에휘발되고 있는 기억들을더 이상 날려 보낼 수 없어1호기 복기글을 작성해 보려 합니다. 시간이 조금 지난 후 복기글을 작성하니첫 투자의 아쉬운 점들이 더 보이고투자 후의 생각들도 정리해볼 수 있었습니다. 어떻게 하든 1호기에는아쉬운 점이 많이 남는다고 하니이를 인정하고, 2호기는 이보다 더 나은 자산을 취득하면 된다는 생각으로이미 했던 실수들을 반복하지 않도록 곱씹어보겠습니다. 1호기 찾을 결심을 하다 2023년 10월,운좋게 지투반을 수강하며투자 결론을 내고투자할 물건을 찾는 데자신감이 붙었습니다!! 월부에 입성하여막연하게 세웠던 목표,'1년 정도 공부하고 1호기를 하겠다!!' 지금 당장 해야 할 것은?'내가 실천해야 할 단 하나는 지방 앞마당을 만드는 것!' 11월, 12월, 1월,,,앞마당을 만들기 위해 지방으로 떠납니다. 11월 D지역,매매가 수준이 높았고투자 가능한 물건들이 보이지 않았습니다.'뭐야,, 기존 앞마당이 투자하기 더 매력적이잖아!!' 투자할 물건을 찾지 못했지만,1호기를 투자한 동료와 최임 발표를 완료했습니다. "제 결론은 ~" '컥...' 실전투자자 동료는 저와 많이 달랐습니다."입지분석할 때 강의 자료를 많이 활용해요!""남은 시간에 투자 물건 찾아야죠!" '나는 그 동안 임보를 작성하기 위해 임장을 다녔나?' 저는 분명 1호기를 하고 싶었기 때문에투자 우선 순위를 정하고투자할 물건에 집중해야 했는데...아직도 저는 머리만 선명한 말 그림을 그리고 있었던 겁니다. 동료분의 말은 뒷부분이 매우 진한데 말이죠!! 그렇게 최임 발표가 아닌 30분짜리 강의를 듣고기본도 안 되어 있던 저를 반성하며11월을 마무리합니다... <복기 포인트1>▶ 투자를 하려면 매물에 집중한다.▶ 앞마당 중 투자 가능한 물건 매임, 전임을 해야 한다. 1호기 물건에 점점 가까워지다 2023년 12월,매매가가 저렴하고전세가율이 보다 높은C지역으로 떠납니다. 12월인데,눈이 어찌나 많이 내리던지눈을 맞으며 임장을 하기도 했습니다...! 이전 임장지 D지역에 비해절대적인 매매가가 낮다 보니투자가능한 물건들이 꽤 보였습니다. 선호 생활권의 아직 덜 오른 단지들을 보면가격대가4.2/3.5,3.9/3.2, 이 정도로 형성되어 있었고, 조금만 더 깎아본다면충분히 투자할 수 있겠다는 생각이 들었습니다!! 당시,"투자하기 전에 실전 경험담을 읽고 BM 해두세요!"라는 말에실전 경험담을 종종 읽고 있었는데, 네이버 부동산 어플에서관심 단지의 신규 매물 알림 설정을 한 후알림이 뜨자마자 매물을 보러 갔다는 글을 읽고 바로 실천했습니다! 그렇게 투자 후보 단지를알림 설정해 놓고 1월로 넘어갑니다. <복기 포인트2>▶ 투자 후보 단지가 생기면 네이버부동산 알림 설정하기▶ 투자 전, 실전 경험담 읽고 정리하는 루틴 만들기 '조급함'이라는 괴물을 만나다 2024년 1월 XX일,실준반으로 E지역을 임장하기 전, "띵~!" c매물 4.1/3.5 '오! 지난달 임장할 때보다 천 만원이 싸네!' 바로 매임을 잡고다른 단지들도 매임 예약을 했습니다. 우연히 연락이 된 동료분... "비싼데요?""3.8~3.9 정도는 되야겠는데..." "네...?'""아니... 고점대비 20%빠진건데...""그 가격 들으면 부사님들이 나가라고 해요..." "그럼 버리고 다른 곳 가면 되죠!!""심호흡하고 차분하게!" 생각보다 저렴하다고 생각한 물건이그냥 그랬다는 것, 제가 물건에 점점 사랑에 빠지면서사리 분별을 하지 못했던 것이죠. 그리고당시 가격보다 저렴한 물건이 나오니 '이 물건 날아가면 어떡하지?' 라는조급함이 생기기 시작했던 겁니다. 그래서조급한 마음을 다스리기 위해'이 물건 아니면 저 물건 해야지' 라는생각으로 매임을 다녀옵니다~. <복기 포인트3>▶ 조급함은 재앙▶ 투자 후보 매물을 최소 3개 이상 만들기 큰 수확은 없었지만,주변 부동산을 싹 돌아다니며시장 상황을 느낄 수 있었습니다. "4억 짜리 물건 있을까요?" "없어요~" "네~" 당시 C지역은 매매가가 조금 상승했고지금 생각해보니매도자 우위 시장으로 전환되고 있는 듯 했습니다. 부사님들 반응이 시큰둥했고두 분 정도만 이름과 번호를 적어 놓고 가라고 하셨죠결국 연락은 오지 않았지만요... 2024년 1월 XX일, "띵~" d매물 4.1/3.5전세 낀 물건 '전세 낀 물건이면 첫 투자로 괜찮겠는데?''이러다 투자하는거 아니야????' "사장님~, 4억이면 사고 싶은데 어떻게 안 될까요~?" "일단, 와보세요~." 뭔가 긍정적인 반응에 기대감을 갖고바로 B지역으로 달려갑니다. "진짜 살 생각 있어요?""확답 주면 제가 어떻게든 4억 만들어 올게요""여기 사장님이 큰 욕심이 없어서 가능할 것 같아요~" 그 단지와 먼 곳에 위치한 부동산인데매도자와 친분이 있어 매물을 등록하셨고,보유한 다른 아파트 때문에빠르게 매도하고 싶다는 상황을 알게 되었습니다. 사연이 있으면 협상이 보다 쉽다는 걸 알았고현장에 답이 있다는 얘기를 몸소 깨달았습니다.(아쉽지만 무산ㅠㅠ) 이 외에도 3.95억으로 저렴하게 나온 물건이 있었는데잔금을 한 달 안에 하는 조건이라초보 투자자인 제가 하기에 어려움이 있어이것도 보내주고 마무리가 되었네요... 이 곳에 제가 투자를 하지 못했지만절대 후회가 남지 않는데요.왜냐하면 투자 전 고려하지 못했던 부분들이너~~~무 많았기 때문입니다ㅠㅠ. 여기서 동료분과 멘토님의 도움이 아니었다면바로 가계약금을 보낼 수도 있었습니다. 이 때, 제가 저평가에만 몰두하다 보니시장 상황을 면밀히 파악하지 못한 부분이 많았는데요. 그 당시,B지역은 향후 3년간 입주 물량이 꽤 있던 상황이라지방 특징 + 새 아파트 입주 대기자들로전세가가 주변 도시보다 꽤 높은 수준이었습니다. 그리고24년 초에 전세를 맞출 경우전세 만기 시점이 26년이라입주 물량 때문에 역전세의 위험도 있었습니다. 이런 이유로진짜 저렴한 물건이 아니라면 B지역은 포기하고매수자 우위에 있는 시장으로 가기로 합니다. <복기 포인트4>▶ 매수자 우위 시장인지 확인하기(아니라면 다른 곳으로!!)▶ 전세 만기 시점의 입주 물량 확인하기(입주 아파트 위치도 확인) 투자 어떻게 하는 거에요...? 그 때부터집중적으로 보게 된 곳은 A지역입니다. 25년까지 입주 물량이 있는 상황이지만26년부터는 입주 물량이 적어전세가, 매매가 상승을 기대해볼 수 있는 곳입니다. 현재 전세가가 저렴하거나 적당한 수준이라전세 상승분도 기대해볼 수 있는 것이죠! 동료분과 멘토님의 도움으로가이드라인을 정리한 결과, 저는 솔로 투자자이기 때문에1호기 잔금 리스크를 최대한 줄여2~3억대 물건을 위주로 후보를 물색합니다. (지방은 수요가 적기 때문에전세를 못 맞출 위험이 있어잔금 여유가 있는 게 좋다고 하셨습니다!) 그런데2억 대 물건은 연식이 좋지 않거나20평대 물건만 있더군요... 3억 초반 대 물건도썩 괜찮은 물건들이 보이지 않았습니다ㅠㅠ 2~3억 대 물건 중너무 좋은 물건을 찾으려다 보니눈에 안 들어온 것 같습니다... 그래서A지역에서 2~3억 대로너무 좋은 물건은 투자할 수 없다는 것을 받아들이고아쉬운 점이 있지만하락장에도 거래가 되고수요가 꾸준히 많은 단지를투자 우선 순위로 둡니다. <복기 포인트5>▶ 우리가 투자할 것은 가장 좋은 물건이 아닌가치가 있는 물건 중 저평가된 물건을 싸게 사는 것 2024년 1월 XX일, 준구축 3.1/2.5 e매물 선호 생활권에서중간 정도의 선호도를 갖는 단지로연식이 아쉽지만거주 환경이 괜찮아 관심을 가졌습니다. "전세 문의가 아예 없어요..." 물건 컨디션은 괜찮았는데2월에 생활권 내 입주 물량이 있어전세 맞추는 데 리스크가 있을 수 있겠다 싶었습니다. 다음으로상위 생활권은 아니지만 신축 아파트로급매가 소진 중이었습니다. "사장님~ 3.1억(예시)에 물건 있을까요?" "아이고~, 그런 가격 없어요""그 가격에 사실 거면 작년에 오셨어야지" (저도 그러고 싶었죠...) "그럼 지금 3.25억이 가장 저렴한거죠?" "이 가격 밑으로는 어려워요~" 신축 3.25/2.6 b매물네이버 매물에는 3.3억부터 시작했고3.25억 물건은 하나 남은 상황이었습니다. 그 외 3.15억 물건은 월세 물건이라투자하기 어려운 물건이었죠ㅠㅠ. 다른 부사님은앞으로 이보다 싼 가격은 안 나온다며저에게 30분 동안 투자 강의까지 해주셨습니다...지금 사야 한다며... 그렇게 명함만 받고 떠납니다... 동료분과 또 다시 이야기를 나누었는데요. 3.25억 정도 가격에 투자하신동료도 있다고 하셔서가격 가이드 라인이 명확히 설정되었습니다.'이 가격보다 비싸게 사지 말자!!' 그런데매물을 하나, 둘 떠나보내고임장지에 몰두하며알림이 온 신규 매물을 보다 보니 전세가는 1000만 원 ↓매매가는 500만 원 ↑ 제가 생각했던 투자 범위에서 멀어지게 됩니다... A지역도 안녕... 그런데1월 임장지 투자 결론이 나오고1월 임장지와 제 앞마당을 비교해보니 A지역이 도시 특성, 가격 면에서너무 괜찮다는 확신을 얻을 수 있었고,(1월 임장지가 너무 비싸다고 느껴졌습니다) 투자금이 많이 들어투자 후보로 생각하지 않았던E 지역 신축이 투자 범위에 들어왔습니다. '트래킹을 계속 하니생각지도 못한 곳 매전 갭이 붙는구나!!' <복기 포인트6>▶ 시세트래킹의 중요성!!▶ 투자할 단지의 적정 가격 설정하기 나에게 1호기가...? 2024년 2월 XX일 토요일 아침, E지역 신축 매임 약속을 잡고시세트래킹을 하던 중, "띵!!" A지역, 제가 목표한 매수가로a매물이 나왔습니다!! 분명, 1월 TOP3에 들지 못한 단지였는데그 가격이라면 투자가 가능했습니다 바로 짐을 싸고흥분되는 마음으로기차에 몸을 싣습니다... '이거 뭔가 투자할 수도 있겠는데...?' 혹시 모를 일에 대비해실전 경험담을 읽고정리해뒀던 가계약금 관련한 글을다시 읽어봤습니다! (다행히 최근 제가 들어갈 전세 계약을 하며가계약금 관련 주의사항을 정리해 둔 게 있었습니다)https://cafe.naver.com/wecando7/2467364 이 때부터 이미 마음은... 흑...조급하지 말라고 하셨는데... "저녁에 한 분 더 오신다고 하셨어요~.""먼저 하시는 분이 임자죠 뭐~." 진짜로 오시는지 모르겠지만저를 조급하게 했던 말인 것 같네요... 지난 달에 봤던 물건과 비교해서비슷한 컨디션인데층수가 더 높다는 장점이 있었습니다 동료분, 멘토님 모두괜찮은 것 같다는 얘기를 해주셨고조금 침착하라는 말씀을 하셨지만,,, 저를 주체할 수 없었습니다... "엔딩님, 그래도 후회 남지 않게지금 할 수 있는 건 다 해보고 결정해보세요!" 그래서다시 주변 부동산을 다 들어가며"3.25억에 나온 매물 있을까요?" "없어요~." "다른 부동산 이미 다녀오셨죠?""상황 다 똑같아요~." 위 말들을 듣고왜 안도가 되었던 걸까요...ㅎ 한 부동산에서는3.15억에 월세 낀 물건이 있었고 월세 임차인께 이사비용+@를 드리고전세를 새로 맞춘다면3.2억에 매수하는 것과 같은 상황이 되지만 이미 그렇게 협상을 시도하신 분이 계셨고임차인 분이 절대 나가지 않겠다고하신 상황이었습니다... "이사할 집을 미리 알아봐 드려야 해요.""다 준비된 상황이어도 사실 힘들어요..." 그렇게 주변 모든 부동산을 돌아다녔고지금 제가 보고 있는 물건이현재로서는 가장 저렴하다고 생각했으며다른 후보 물건과 비교해서도괜찮다는 판단이 들어 결국 가계약금을 보내기로 결정합니다 가계약금을 보내기 전, 매도자분께 이 물건이 애증의 물건이라빨리 팔고 싶다는 점,약 2천만원 정도의 수익이 있다는 점을 이용해 100만 원, 50만 원,조금이라도 깎아보려 했는데가격 네고는 실패했네요...ㅠㅠ. <복기 포인트7>▶ 협상 카드를 구체적으로 많이 생각하고 제시하기 ex) 소음 영향을 받을 수 있는 동 위치▶ 투자 물건은 내가 만들어가는 것 ex) 월세입자를 내보내고 전세를 맞추기 계약금을 보내기까지제가 어떤 도움을 받았을까요? 처음부터 끝까지 모든 걸 받았습니다 동료와 멘토님이 안 계셨으면절대 도달할 수 없는 길인 것 같습니다 복기글을 적으니그 중요성을 더욱 느낄 수 있었습니다! 이제 겨우 매수 전의 과정이었습니다ㅎㅎ 매수 중, 후의 과정이 남아 있어다음 글에서 찾아뵙겠습니다! 감사합니다! <1호기 복기글 2편>https://weolbu.com/community/1125490 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

...더보기 ∙ 1년 전

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실전투자경험

지방 1호기 투자 이후 1년이 지났습니다. OO, 이게 너무 중요했네요! [행복엔딩]

안녕하세요끝까지 살아남는 투자자행복엔딩입니다 지방에 1호기를 할 당시,여러 지역, 여러 단지를 두고투자 고민을 했었는데요 24년 2월 이후,약 1년이 지난 지금,어디에 어떤 단지에 투자를 했어야수익률, 수익 측면에서 좋은 투자인지복기해보는 시간을 가져보겠습니다 당시 제 앞마당은천안, 청주, 울산, 대구, 대전이었고투자금은 6천만원 이하였습니다(앞마당이 아닌 지역은 참고로 보려 합니다) 대전, 청주 대전과 청주는27년까지 공급이 계속 많은 곳입니다 대전 신축 20평대청주 준신축 30평대 매매가가 보합하거나 하락한 모습을 보이네요향후 1~2년 동안이런 모습을 보이지 않을까 싶습니다 당시에도 매력적인 가격 구간이었는데더 매력적인 가격이 오기를 기대합니다 천안 천안은 24년에 공급이 가장 많고점차 줄어 26년에는 공급이 없는 곳입니다(아산과 합치면 여전히 많긴 합니다) 4등 생활권의 20평대 신축과3등 생활권의 30평대 구축을가져왔습니다 천안 30평대 준구축천안 20평대 신축 호갱노노로 보니가격이 더 떨어졌네요 그런데20평대 신축이가격 방어가 더 잘 되었습니다 이유를 생각해보면, 첫째, 공급 위치2024년 말, 3등 생활권에1500세대의 입주가 예정되었는데요 천안의 적정수요를 3000세대로 볼 때,한 생활권에 1500세대는대규모 입주로 볼 수 있는 것 같습니다 중소도시 규모상 모든 생활권에영향을 줄 수 있지만특히, 해당 생활권과 인접 생활권에큰 영향을 주기 때문에가격 차이가 발생한 것 같습니다 둘째, 공급 평형국민 평형을 주력 평형으로공급을 했기 때문에20평대에 영향을 덜 주었을 수도있다고 생각합니다 셋째, 연식 같은 생활권 내신축 단지들의 경우에도매매가 및 전세가가 하락하였지만준구축 단지보다 가격 방어가 되었습니다 넷째, 가격위 세 가지 이유만 본다면2등 생활권의 신축 A단지 20평대의 경우,가격 방어가 될 수도 있겠지만생각보다 가격 방어가 잘 안되었습니다 4등 생활권보다 인접해 있기 때문에그럴 수도 있지만당시 그 가격이 시장 대비 고평가된 상황일 수도 있겠다는생각이 듭니다 2등 생활권 신축 20평대 당시 준구축 단지를투자 대상으로 고려할 때인근의 공급을 크게 고려하지 않았는데 중소도시에, 생활권 내에도시 규모 대비 많은 입주 물량이 있을 경우굉장히 보수적으로 접근해야겠다는 생각이 드네요 그럼지방 구축 30평대 vs 지방 신축 20평대, “20평대라도 지방은 신축이 짱이네!!”라고 할 수 있을까요? 이제 울산으로 가보겠습니다 울산 울산은 2024년부터 쭉~공급이 적은 곳입니다! 좋은 생활권은 가격이 오른 상황이었고나머지는 꿈틀대고 있었습니다 해당 구의 2등 생활권 구축 30평대를 가져왔습니다 24년 1월까지의 그래프인데그 다음은 어떻게 될까요? 그 당시 저의 고민은 “지방도 구축이 될까?”“1등 생활권 구축이 아닌데도 괜찮을까?”“지방은 신축이랬는데…” 이랬습니다… ..... 천안과는아예 다른 분위기네요 당시 제가 매수를 고려했던 물건은매매 평균가보다 저렴했기 때문에수리비를 고려하더라도괜찮은 가격이었는데요 현재 기준,수익 +3700만 원수익률 약 52%입니다 지방 구축 30평대 vs 신축 20평대 무 자르듯뭐가 좋다고 말하기는 어려운 것 같고 지역 내, 지역 간 선호도 등을비교해봐야 하지만 우선적으로 고려해야 할 사항이"해당 지역의 공급이 어느정도인가?"인 것 같습니다 제 앞마당은 아니지만,울산과 상황이 비슷한전주로 가보겠습니다 전주 전주는 21년부터 공급이 적었고24, 25년은 공급이 아예 없는 곳입니다앞으로도 공급이 부족한 곳이죠 1등 생활권에 인접해있는준신축 30평대를 가져왔습니다 이곳도 매매, 전세가 상승이장난 아닌데요… 현재 매매가가 주춤하고전세가 상승이 도드라집니다 선호 생활권의 경우당시 1억 이상의 투자금이 드는 곳이었지만,현재 전세가가 20%이상 상승하여투자금을 거의 회수할 수 있는 곳도 있습니다 수익 +3300만 원수익률 약 55%입니다 당시 저의“전주는 좀…”이라는 못난 에고가 발동하여앞마당을 만드는 데 소홀히 했는데요… 전주 가격을 볼 때도전주라는 도시에 비해 너무 비싸다는 생각을 했습니다 다시 한 번 반성할 포인트입니다지역에 대한 편견을 버리고감정이 아닌사실과 원칙에 기반하여투자를 해야 한다는 것!! “지방은 공급이다”라는 말을 많이 들었지만머리로 이해하는 것과눈으로 보고 피부로 느끼는 것은확실히 다릅니다 제 돈을 넣어보고어떤 선택이 최선의 선택이었고더 많은 수익을 낼 수 있는지복기해보니 알겠습니다 지방에서는 저평가가꼭 우선순위가 아니겠구나,, 당시에는‘저평가’에 너무 신경을 쓰다 보니지역의 특성, 공급 상황을다소 가볍게 여겼습니다 공급이 있지만“이 정도 공급은 충분히 소화할 수 있겠는데?”“저평가 되었으니 이 정도 시간은 기다릴 수 있어~”라는 생각을 가졌습니다 하지만,다른 단지들에 비해오르지 않은 1호기가 아쉽고 26년 수도권 갈아타기를 생각하면덜 오른 가격으로 매도해야 한다는 생각에더 아쉽습니다 매수가 가장 쉽고보유와 매도가 어렵다는 말, 보유해보니 알겠습니다 하지만, 저렴한 구간에샀다는 확신은 들기 때문에잘 보유하고매도 계획을 잘 세워보겠습니다 지방 투자를 고민하시는 분들께조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다 감사합니다

...더보기 ∙ 3개월 전

실전투자경험

1년 2개월 만에 2호기 투자, 행동했습니다(feat. 가계약금~잔금에 필요한 시간, 단4일)[행복엔딩]

안녕하세요.끝까지 살아남는 투자자행복엔딩입니다~ 2024년 2월, 1호기 투자 이후1년 2개월 만에 2호기 투자를 완료했습니다! 투자과정을 복기하며잘한 점, 아쉬운 점을 정리해보려 합니다 1호기 복기글을 읽어보니다음과 같은 말을 했더군요… 글을 마무리할 때,1호기 때의 아쉬운 점들이 나의 자산이 되었는가?2호기는 1호기보다 더 좋은 투자였는가?에 대한 답을 적을 수 있지 않을까 싶습니다 투자금 투자를 하기 전 가장 먼저 고려해야 할 것,바로 투자금인데요 12월 투자코칭을 받을 때만 하더라도저의 투자금으로 볼 수 있는 곳은경기도 외곽 20평대와 광역시였습니다 지역의 특성에 따라 장단점이 있었고어디에 투자할 지는 선택의 문제였습니다 경기도 외곽은 사이클이 길어늦게 오를 수 있지만 안정적인 수요가 있다는 점,광역시는 사이클이 짧아투자금 회수 시기가 빠르다는 장점이 있습니다 고민 끝에그 동안 공급이 많아 여전히 싸고앞으로 공급이 적어 기대가 되는 광역시A를2개월 동안 뒤져가며 투자 후보 물건을 찾았습니다 그런데투자금 내에서 할 수 있는 단지들의 선호도가애매하다는 생각이 들었고 결정적으로 독모 김인턴 멘토님께서그 지역의 특성,광역시A 구축과 신축 투자에 대한 생각,그에 맞는 투자금 설정까지 말씀해주시니제가 놓치고 있었던 부분이 많음을 깨달았습니다… 그렇게 잠시 접어두고3월, 서기 강의를 수강합니다 이 곳에서 만난 서기21기 86조 조원분들의따끈따끈한 1호기 경험담을 들을 수 있는 기회가 있었는데느낌이 팍 왔습니다!! ‘나도 수도권 투자를 할 수 있겠는데…?’ 다시 저의 투자금을 하나하나 정리해보니+＠를 할 수 있는 부분이 보였습니다! 주택청약저축연금저축기타 비용과 편익을 계산해봤을 때투자금으로 활용하지 않을 이유가 없었습니다!(당시 튜터님, 실전경험담의 글을 많이 참고했습니다)https://cafe.naver.com/wecando7/11405535 예산을 세울 때,분명 현금가용자산으로 표기해놨으나위 자산을 제외한 현금만투자금으로 생각했던 저의 불찰이었네요… 이 외에도 투자금과 관련하여주의해야 할 사항이 있는데요 매매가 6억 초과 ~ 9억 이하의 경우,취득세 1~3%로 금액에 따라 가산되기 때문에예상보다 몇 백만원, 많게는 천 단위로 늘어날 수 있으니매수할 물건의 금액대에 따른 취득세를 정확하게 파악할 필요가 있습니다 투자 복기포인트1▶ 활용할 수 있는 현금자산 정확하게 파악하기▶ 매매가에 따른 취득세율 미리 파악하기 ▷ 비용과 편익을 생각하여 결정 내림 투자 후보 정하기 약 1주일 동안 서울, 수도권 앞마당 전수조사를 실시했고더 좋은 자산을 취득하기 위해 투자금+3천만원까지 설정하고투자 후보를 찾았습니다(처음에는 +5천만원까지 설정하였으나투자금 범위를 줄여 선택과 집중을 했습니다) 마침, 서기4강에서 주우이 튜터님께서알려주신 의사결정 전략을 그대로 적용해봤습니다 매매 절대가 산정매매가로만 저평가 단지 찾기원금보존 확인다른 곳과 비교 특히, 2단계 ‘매매가로만 저평가 단지 찾기’에서투자금, 전고점을 미리 확인하면저평가 파악에 영향을 미칠 수 있기 때문에위 순서를 꼭 지켰습니다 생활권 내 > 생활권 간 > 지역 내 > 지역 간비교평가를 진행하고금액별, 투자금별로도 비교를 해보니 투자 후보 물건은7억대, 6억대 물건 위주로 좁혀졌습니다(서울 4급지 20평대, 경기도 20~30평대) 그런데전화임장을 하고 실거래가를 확인하니월세 낀 최저호가 물건,욕심이 가득한 전세 호가 물건으로투자금이 적어졌던 단지가 걸러지더군요…! 최종적으로10개 정도의 단지로 정해졌는데우선순위를 파악하기 어려웠습니다ㅠ(저환수원리 충족) 이 단지들을 좀 더 심층적으로 분석해보고 싶어최고 전세가에 비해 현재 전세 수준은 어느 정도인지,주변 단지들에 비해 전세가는 어떤 수준인지,거래량은 많은 단지인지,21년도 전고점을 찍을 때 그 가격 수준이 적절한 지,생각해보고 정리해봤습니다 <투자 후보 단지>(참고 : https://cafe.naver.com/wecando7/11476606) 투자 복기포인트2▶ 투자금+5천만원에 해당하는 단지는 협상 가능성이 적을 것이라 생각하고 일부 단지에만 협상 시도를 한 점, 가능성이 적더라도 일단 던져보는 용기가 필요함▶ 투자 후보를 정하기 전, 매물임장보다 전화임장을 주로 활용하기(시간, 노력 절약) ▷ 투자금 범위를 줄여 선택과 집중을 한 점▷ 전고점 의존을 줄이고 저평가 단지를 파악하려고 점▷ 투자 후보 단지를 10개 이상 고려한 점 매물 털기 평일, 주말 가릴 것 없이투자 후보 물건을 보러 다녔습니다 "매물 50개 이상은 봐야급매 물건 1개 정도 볼 수 있습니다"라는 튜터님의 말씀을 생각하며단 1개의 물건을 찾기 위해 다녔는데요 선호도가 높은 지역, 단지는500만원 깎기도 어려웠고매도자들이 호가를 계속 높이는 곳도 있었습니다 이전부터 봐왔던 곳이라4개월 전 가격이 아른거렸고‘그 때 살 걸…’ 하는 후회 섞인 생각도 들었습니다 하지만,그 당시 그 가격이라 할지라도제가 준비되지 않았기 때문에 매수하지 못했을 것입니다 그리고잘 깎이지 않는 분위기의 지역, 단지는이미 흐름이 왔다고 생각하여 보내주고다음 우선순위의 단지들에 집중했습니다 계속 임장을 하다 보니‘현장에 답이 있다'고 말씀하시는 이유를확실히 알 수 있었는데요 네이버 매물 최저호가에 비해천만원 정도는 거뜬히 깎였기 때문입니다 그래서제가 매도자에게 해줄 수 있는 게 무엇인지 생각해보고사연 있는 물건들에 더욱 집중했습니다 ‘4월 말에 잔금해야 하는 물건’‘집주인이 외국으로 이민 간 물건’‘전세금이 낮게 껴 있지만 곧 만기인 물건’‘수리가 안 되어 있지만 빨리 팔고 싶어하는 물건’… 그렇게투자 후보 물건 a와 b를 만나게 됩니다 공교롭게도 두 물건 모두 세 낀 상태로단지 내에서 아무나(?) 보여주지 않는 매물이었습니다 매물a는 두 번의 방문 끝에 볼 수 있었고매물b는 사장님께서 왠지 투자할 것 같아서 보여준다고 하셨습니다 단지 a와 b모두 협상의 여지가 있었는데요(사실, 지역에 대한 선입견으로매물b보다 매물a에 투자하고 싶다는 생각이 있었습니다…) 매물a의 집주인은부사님과 래포가 꽤 형성되어 있고부사님의 코칭(?)을 받는 느낌이었습니다 매물을 내놓은지 오래되었고빨리 매도하여 다른 단지를 매수할 계획이 있었습니다 매물b의 집주인은수원에 본인이 거주할 아파트를 사기 위해매도를 해야 하는 상황이었습니다 두 물건 모두 괜찮은 투자처라 생각했으나매물a는 2~3천 만원 정도,매물b는 1~2천 만원 정도는 더 깎여야투자금 범위에 들어왔습니다 다행히 부사님들 모두거래를 성사시키려는 의지가 대단하여1~2천 만원은 깎을 수 있을 것 같다고 말씀하시고확답을 달라고 하셨습니다 저도 어떤 선택이 더 나은 건지확신이 들지 않아거인의 어깨를 빌려야 했습니다 하지만,물건이 날아갈 것 같아 불안하거나 조급하지 않았습니다 위 물건들 말고도투자할 수 있는 매물이 더 있었기 때문입니다 <투자 후보 매물>(참고 : https://cafe.naver.com/wecando7/11469190?tc=shared_link) 투자 복기포인트3▶ 지역에 대한 선입견 갖지 않기▶ 한 단지와 사랑에 빠지지 않기 ▷ 최저호가 물건 외에도 매물을 본 점▷ 매물 단위로 투자 후보 물건이 더 있었던 점 매물 코칭 3번의 도전 끝에빈쓰 튜터님께 매물 코칭을 받을 수 있었는데요 매물a,b 모두 투자해도 좋지만보유 및 매도의 관점에서, 최선의 선택에 있어고려해야 할 점들을 알려주셨습니다 매물a가 생활권 내 선호도가 있는 편이기 때문에보유 관점에서는 괜찮지만환금성 측면에서 아쉬울 수 있다 매물b는 선호동이 아니기 때문에같은 가격이라면 더 좋은 동을 선택해야 한다 매수 후 후회할 수 있을 부분을 미리 생각해보고지금 할 수 있는 최선의 행동을 한 다음결정을 내리는 게 중요했습니다 매수 적정 금액도 알게 되었기 때문에이제 협상의 여부와 저의 선택만 남게 됩니다 자세한 내용은 매물 코칭 후기에 남겨보겠습니다:) 투자 복기포인트4▶ 투자 플랜을 다양하게 설정하기(플랜B, 플랜C…) ▷ 매물 코칭이 안 된다고 조급해 하지 않았던 점 협상 이제 부사님께“이 가격이면 살게요!”를 말할 시간입니다 매물코칭이 끝나고바로 부동산 사장님들께 전화를 돌립니다 부사님들마다 반응이 각양각색이었는데요 “알겠어요~, 말해볼게요~”“네? 그 가격은 좀 힘들 것 같은데…일단 알겠습니다”“그 가격은 힘들어요…” 이전에는 너무 가격을 낮게 부르는 것 같아자신 있게 말하지 못했는데거인의 어깨를 빌리니부담 갖지 않고 말할 수 있게 되었습니다 ‘이거 안 되면 저거 하지 뭐~’라는 마음이 장착되니협상의 우위가 된 느낌이었습니다 b매물은 목표 금액으로 협상이 되지 않았고같은 단지의 다른 매물에 입질(?)이 왔습니다동은 괜찮지만 향이 다소 아쉬운 물건인데일단 가격을 질러봤습니다 동시에a매물 부사님께도 연락이 왔는데요 “엔딩님, x.x억까지는 될 거 같은데 그 밑은 어려워요…”“집 주인이 그 가격 듣고 당황했어요…”“거기서 100만원은 어떻게든 빼줄 테니까 거래하는 게 어때요?” “아, 죄송합니다.. 제가 이 금액이 아니면 돈이 부족해요…”“지금 다른 곳도 협상 중이라 먼저 깎이는 곳 하려고 해요~”“저도 사장님이랑 거래하고 싶은데 잘 좀 부탁드려요ㅠㅠ”“잔금일은 최대한 빨리 맞춰드릴 수 있어요!” “아,,, 알겠어요. 한 번 더 해볼게요…” ... “엔딩님, 집주인이 그 가격에 한대요…”“저도 그 생각은 못했는데 너무 잘하셨어요” ‘??? 이게 정말 된다고?’ 처음에 생각한 목표 금액도호가에서 2천만원 조정한 가격인데거기에서 천만원을 더 깎아 매수했습니다(잔금일을 가계약 날 3일 후로 약속) 환금성이 다소 아쉽지만정말 싸게 샀다는 생각이 들어매도 시 까치밥을 준다는 생각으로 싸게 내놓는다면위 단점을 충분히 보완할 수 있겠다는 생각이 들었습니다 투자 복기포인트5▶ 다음 투자에서는 환금성에 대해 더 고민해볼 것 ▷ ‘다른 곳도 협상 중’이라는 말을 던짐 2호기도 교통사고처럼 찾아왔습니다 하지만,최고의 선택은 아닐지라도제 앞마당에서제가 할 수 있는 일 중에서최선의 선택을 했다고 생각합니다 꼭 시간을 많이 들여야투자를 할 수 있는 것이 아니고충분히 비교 평가하고월부 방식으로 의사 결정을 했다면망하지 않을 것이라 생각합니다 아직 실력이 부족하기 때문에더 버는 투자를 했는지 모르겠지만잃지 않는 투자를 했다는 확신이 듭니다 제가 한 선택이추후에 어떤 결과를 나을지 아무도 모르지만아쉬운 선택이라 할지라도지금 제가 행동했다는 사실이 더 중요하다고 생각합니다 처음 글을 쓸 때 했던 질문으로 돌아오면,1호기 때의 아쉬운 점들이 나의 자산이 되었는가?2호기는 1호기보다 더 좋은 투자였는가? 더 좋은 투자인지는 나중에 확인해 볼 수 있겠지만첫 번째 질문에 대한 답은 할 수 있겠네요 1호기 때 가장 아쉬웠던 점은‘조급함’이었습니다 이 물건이 날아갈까봐…이 가격에 매수 못하면 가격이 오를까봐… 하지만2호기 투자 때는 투자할 단지, 물건이 많았습니다1등, 2등이 날아가도 아쉽지 않겠다고 생각했습니다(조금은 아쉬웠겠죠…?ㅎㅎ) 마음의 여유를 가지니부사님들의“이번주에 다른 사람이 보기로 했어~”“이 물건 곧 나갈 것 같아~”와 같은 말들에 전혀 휘둘리지 않았습니다 그러니 협상에서도좋은 위치를 선점할 수 있었습니다 투자를 해야 하는 이유,투자를 준비하고 실행하는 과정에서 배운 것은확실하게 저의 자산이 되기 때문입니다 이상으로2호기 복기글을 마치겠습니다감사합니다! 투자 과정에 도움 주신 김인턴 멘토님, 빈쓰 튜터님서기21기 86조 조원분들 너무 감사합니다~!! <1호기 복기글 1편><1호기 복기글 2편>

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