1호기 하고 싶으시면 '이것'을 만드세요 - 1호기 복기글(매수 전) [행복엔딩]

안녕하세요

끝까지 살아남은 투자자 행복엔딩입니다!

투자를 한 지

벌써 3개월이 지나고 있는 이 시점에

휘발되고 있는 기억들을

더 이상 날려 보낼 수 없어

1호기 복기글을 작성해 보려 합니다.

시간이 조금 지난 후 복기글을 작성하니

첫 투자의 아쉬운 점들이 더 보이고

투자 후의 생각들도 정리해볼 수 있었습니다.

어떻게 하든 1호기에는

아쉬운 점이 많이 남는다고 하니

이를 인정하고,

2호기는 이보다 더 나은 자산을 취득하면 된다는 생각으로

이미 했던 실수들을 반복하지 않도록 곱씹어보겠습니다.

1호기 찾을 결심을 하다

2023년 10월,

운좋게 지투반을 수강하며

투자 결론을 내고

투자할 물건을 찾는 데

자신감이 붙었습니다!!

월부에 입성하여

막연하게 세웠던 목표,

'1년 정도 공부하고 1호기를 하겠다!!'

지금 당장 해야 할 것은?

'내가 실천해야 할 단 하나는 지방 앞마당을 만드는 것!'

11월, 12월, 1월,,,

앞마당을 만들기 위해 지방으로 떠납니다.

11월 D지역,

매매가 수준이 높았고

투자 가능한 물건들이 보이지 않았습니다.

'뭐야,, 기존 앞마당이 투자하기 더 매력적이잖아!!'

투자할 물건을 찾지 못했지만,

1호기를 투자한 동료와 최임 발표를 완료했습니다.

"제 결론은 ~"

'컥...'

실전투자자 동료는 저와 많이 달랐습니다.

"입지분석할 때 강의 자료를 많이 활용해요!"

"남은 시간에 투자 물건 찾아야죠!"

'나는 그 동안 임보를 작성하기 위해 임장을 다녔나?'

저는 분명 1호기를 하고 싶었기 때문에

투자 우선 순위를 정하고

투자할 물건에 집중해야 했는데...

아직도 저는 머리만 선명한 말 그림을 그리고 있었던 겁니다.

동료분의 말은 뒷부분이 매우 진한데 말이죠!!

그렇게 최임 발표가 아닌 30분짜리 강의를 듣고

기본도 안 되어 있던 저를 반성하며

11월을 마무리합니다...

<복기 포인트1>

▶ 투자를 하려면 매물에 집중한다.

▶ 앞마당 중 투자 가능한 물건 매임, 전임을 해야 한다.

1호기 물건에 점점 가까워지다

2023년 12월,

매매가가 저렴하고

전세가율이 보다 높은

C지역으로 떠납니다.

12월인데,

눈이 어찌나 많이 내리던지

눈을 맞으며 임장을 하기도 했습니다...!

이전 임장지 D지역에 비해

절대적인 매매가가 낮다 보니

투자가능한 물건들이 꽤 보였습니다.

선호 생활권의 아직 덜 오른 단지들을 보면

가격대가

4.2/3.5,

3.9/3.2,

이 정도로 형성되어 있었고,

조금만 더 깎아본다면

충분히 투자할 수 있겠다는 생각이 들었습니다!!

당시,

"투자하기 전에 실전 경험담을 읽고 BM 해두세요!"라는 말에

실전 경험담을 종종 읽고 있었는데,

네이버 부동산 어플에서

관심 단지의 신규 매물 알림 설정을 한 후

알림이 뜨자마자 매물을 보러 갔다는 글을 읽고

바로 실천했습니다!

그렇게 투자 후보 단지를

알림 설정해 놓고 1월로 넘어갑니다.

<복기 포인트2>

▶ 투자 후보 단지가 생기면 네이버부동산 알림 설정하기

▶ 투자 전, 실전 경험담 읽고 정리하는 루틴 만들기

'조급함'이라는 괴물을 만나다

2024년 1월 XX일,

실준반으로 E지역을 임장하기 전,

"띵~!"

c매물 4.1/3.5

'오! 지난달 임장할 때보다 천 만원이 싸네!'

바로 매임을 잡고

다른 단지들도 매임 예약을 했습니다.

우연히 연락이 된 동료분...

"비싼데요?"

"3.8~3.9 정도는 되야겠는데..."

"네...?'"

"아니... 고점대비 20%빠진건데..."

"그 가격 들으면 부사님들이 나가라고 해요..."

"그럼 버리고 다른 곳 가면 되죠!!"

"심호흡하고 차분하게!"

생각보다 저렴하다고 생각한 물건이

그냥 그랬다는 것,

제가 물건에 점점 사랑에 빠지면서

사리 분별을 하지 못했던 것이죠.

그리고

당시 가격보다 저렴한 물건이 나오니

'이 물건 날아가면 어떡하지?' 라는

조급함이 생기기 시작했던 겁니다.

그래서

조급한 마음을 다스리기 위해

'이 물건 아니면 저 물건 해야지' 라는

생각으로 매임을 다녀옵니다~.

<복기 포인트3>

▶ 조급함은 재앙

▶ 투자 후보 매물을 최소 3개 이상 만들기

큰 수확은 없었지만,

주변 부동산을 싹 돌아다니며

시장 상황을 느낄 수 있었습니다.

"4억 짜리 물건 있을까요?"

"없어요~"

"네~"

당시 C지역은 매매가가 조금 상승했고

지금 생각해보니

매도자 우위 시장으로 전환되고 있는 듯 했습니다.

부사님들 반응이 시큰둥했고

두 분 정도만 이름과 번호를 적어 놓고 가라고 하셨죠

결국 연락은 오지 않았지만요...

2024년 1월 XX일,

"띵~"

d매물 4.1/3.5

전세 낀 물건

'전세 낀 물건이면 첫 투자로 괜찮겠는데?'

'이러다 투자하는거 아니야????'

"사장님~, 4억이면 사고 싶은데 어떻게 안 될까요~?"

"일단, 와보세요~."

뭔가 긍정적인 반응에 기대감을 갖고

바로 B지역으로 달려갑니다.

"진짜 살 생각 있어요?"

"확답 주면 제가 어떻게든 4억 만들어 올게요"

"여기 사장님이 큰 욕심이 없어서 가능할 것 같아요~"

그 단지와 먼 곳에 위치한 부동산인데

매도자와 친분이 있어 매물을 등록하셨고,

보유한 다른 아파트 때문에

빠르게 매도하고 싶다는 상황을 알게 되었습니다.

사연이 있으면 협상이 보다 쉽다는 걸 알았고

현장에 답이 있다는 얘기를 몸소 깨달았습니다.

(아쉽지만 무산ㅠㅠ)

이 외에도 3.95억으로 저렴하게 나온 물건이 있었는데

잔금을 한 달 안에 하는 조건이라

초보 투자자인 제가 하기에 어려움이 있어

이것도 보내주고 마무리가 되었네요...

이 곳에 제가 투자를 하지 못했지만

절대 후회가 남지 않는데요.

왜냐하면 투자 전 고려하지 못했던 부분들이

너~~~무 많았기 때문입니다ㅠㅠ.

여기서 동료분과 멘토님의 도움이 아니었다면

바로 가계약금을 보낼 수도 있었습니다.

이 때, 제가 저평가에만 몰두하다 보니

시장 상황을 면밀히 파악하지 못한 부분이 많았는데요.

그 당시,

B지역은 향후 3년간 입주 물량이 꽤 있던 상황이라

지방 특징 + 새 아파트 입주 대기자들로

전세가가 주변 도시보다 꽤 높은 수준이었습니다.

그리고

24년 초에 전세를 맞출 경우

전세 만기 시점이 26년이라

입주 물량 때문에 역전세의 위험도 있었습니다.

이런 이유로

진짜 저렴한 물건이 아니라면 B지역은 포기하고

매수자 우위에 있는 시장으로 가기로 합니다.

<복기 포인트4>

▶ 매수자 우위 시장인지 확인하기

(아니라면 다른 곳으로!!)

▶ 전세 만기 시점의 입주 물량 확인하기

(입주 아파트 위치도 확인)

투자 어떻게 하는 거에요...?

그 때부터

집중적으로 보게 된 곳은 A지역입니다.

25년까지 입주 물량이 있는 상황이지만

26년부터는 입주 물량이 적어

전세가, 매매가 상승을 기대해볼 수 있는 곳입니다.

현재 전세가가 저렴하거나 적당한 수준이라

전세 상승분도 기대해볼 수 있는 것이죠!

동료분과 멘토님의 도움으로

가이드라인을 정리한 결과,

저는 솔로 투자자이기 때문에

1호기 잔금 리스크를 최대한 줄여

2~3억대 물건을 위주로 후보를 물색합니다.

(지방은 수요가 적기 때문에

전세를 못 맞출 위험이 있어

잔금 여유가 있는 게 좋다고 하셨습니다!)

그런데

2억 대 물건은 연식이 좋지 않거나

20평대 물건만 있더군요...

3억 초반 대 물건도

썩 괜찮은 물건들이 보이지 않았습니다ㅠㅠ

2~3억 대 물건 중

너무 좋은 물건을 찾으려다 보니

눈에 안 들어온 것 같습니다...

그래서

A지역에서 2~3억 대로

너무 좋은 물건은 투자할 수 없다는 것을 받아들이고

아쉬운 점이 있지만

하락장에도 거래가 되고

수요가 꾸준히 많은 단지를

투자 우선 순위로 둡니다.

<복기 포인트5>

▶ 우리가 투자할 것은 가장 좋은 물건이 아닌

가치가 있는 물건 중 저평가된 물건을 싸게 사는 것

2024년 1월 XX일,

준구축 3.1/2.5 e매물

선호 생활권에서

중간 정도의 선호도를 갖는 단지로

연식이 아쉽지만

거주 환경이 괜찮아 관심을 가졌습니다.

"전세 문의가 아예 없어요..."

물건 컨디션은 괜찮았는데

2월에 생활권 내 입주 물량이 있어

전세 맞추는 데 리스크가 있을 수 있겠다 싶었습니다.

다음으로

상위 생활권은 아니지만 신축 아파트로

급매가 소진 중이었습니다.

"사장님~ 3.1억(예시)에 물건 있을까요?"

"아이고~, 그런 가격 없어요"

"그 가격에 사실 거면 작년에 오셨어야지"

(저도 그러고 싶었죠...)

"그럼 지금 3.25억이 가장 저렴한거죠?"

"이 가격 밑으로는 어려워요~"

신축 3.25/2.6 b매물

네이버 매물에는 3.3억부터 시작했고

3.25억 물건은 하나 남은 상황이었습니다.

그 외 3.15억 물건은 월세 물건이라

투자하기 어려운 물건이었죠ㅠㅠ.

다른 부사님은

앞으로 이보다 싼 가격은 안 나온다며

저에게 30분 동안 투자 강의까지 해주셨습니다...

지금 사야 한다며...

그렇게 명함만 받고 떠납니다...

동료분과 또 다시 이야기를 나누었는데요.

3.25억 정도 가격에 투자하신

동료도 있다고 하셔서

가격 가이드 라인이 명확히 설정되었습니다.

'이 가격보다 비싸게 사지 말자!!'

그런데

매물을 하나, 둘 떠나보내고

임장지에 몰두하며

알림이 온 신규 매물을 보다 보니

전세가는 1000만 원 ↓

매매가는 500만 원 ↑

제가 생각했던 투자 범위에서 멀어지게 됩니다...

A지역도 안녕...

그런데

1월 임장지 투자 결론이 나오고

1월 임장지와 제 앞마당을 비교해보니

A지역이 도시 특성, 가격 면에서

너무 괜찮다는 확신을 얻을 수 있었고,

(1월 임장지가 너무 비싸다고 느껴졌습니다)

투자금이 많이 들어

투자 후보로 생각하지 않았던

E 지역 신축이 투자 범위에 들어왔습니다.

'트래킹을 계속 하니

생각지도 못한 곳 매전 갭이 붙는구나!!'

<복기 포인트6>

▶ 시세트래킹의 중요성!!

▶ 투자할 단지의 적정 가격 설정하기

나에게 1호기가...?

2024년 2월 XX일 토요일 아침,

E지역 신축 매임 약속을 잡고

시세트래킹을 하던 중,

"띵!!"

A지역, 제가 목표한 매수가로

a매물이 나왔습니다!!

분명, 1월 TOP3에 들지 못한 단지였는데

그 가격이라면 투자가 가능했습니다

바로 짐을 싸고

흥분되는 마음으로

기차에 몸을 싣습니다...

'이거 뭔가 투자할 수도 있겠는데...?'

혹시 모를 일에 대비해

실전 경험담을 읽고

정리해뒀던 가계약금 관련한 글을

다시 읽어봤습니다!

(다행히 최근 제가 들어갈 전세 계약을 하며

가계약금 관련 주의사항을 정리해 둔 게 있었습니다)

https://cafe.naver.com/wecando7/2467364

이 때부터 이미 마음은... 흑...

조급하지 말라고 하셨는데...

"저녁에 한 분 더 오신다고 하셨어요~."

"먼저 하시는 분이 임자죠 뭐~."

진짜로 오시는지 모르겠지만

저를 조급하게 했던 말인 것 같네요...

지난 달에 봤던 물건과 비교해서

비슷한 컨디션인데

층수가 더 높다는 장점이 있었습니다

동료분, 멘토님 모두

괜찮은 것 같다는 얘기를 해주셨고

조금 침착하라는 말씀을 하셨지만,,,

저를 주체할 수 없었습니다...

"엔딩님, 그래도 후회 남지 않게

지금 할 수 있는 건 다 해보고 결정해보세요!"

그래서

다시 주변 부동산을 다 들어가며

"3.25억에 나온 매물 있을까요?"

"없어요~."

"다른 부동산 이미 다녀오셨죠?"

"상황 다 똑같아요~."

위 말들을 듣고

왜 안도가 되었던 걸까요...ㅎ

한 부동산에서는

3.15억에 월세 낀 물건이 있었고

월세 임차인께 이사비용+@를 드리고

전세를 새로 맞춘다면

3.2억에 매수하는 것과 같은 상황이 되지만

이미 그렇게 협상을 시도하신 분이 계셨고

임차인 분이 절대 나가지 않겠다고

하신 상황이었습니다...

"이사할 집을 미리 알아봐 드려야 해요."

"다 준비된 상황이어도 사실 힘들어요..."

그렇게 주변 모든 부동산을 돌아다녔고

지금 제가 보고 있는 물건이

현재로서는 가장 저렴하다고 생각했으며

다른 후보 물건과 비교해서도

괜찮다는 판단이 들어

결국 가계약금을 보내기로 결정합니다

가계약금을 보내기 전,

매도자분께 이 물건이 애증의 물건이라

빨리 팔고 싶다는 점,

약 2천만원 정도의 수익이 있다는 점을 이용해

100만 원, 50만 원,

조금이라도 깎아보려 했는데

가격 네고는 실패했네요...ㅠㅠ.

<복기 포인트7>

▶ 협상 카드를 구체적으로 많이 생각하고 제시하기

ex) 소음 영향을 받을 수 있는 동 위치

▶ 투자 물건은 내가 만들어가는 것

ex) 월세입자를 내보내고 전세를 맞추기

계약금을 보내기까지

제가 어떤 도움을 받았을까요?

처음부터 끝까지 모든 걸 받았습니다

동료와 멘토님이 안 계셨으면

절대 도달할 수 없는 길인 것 같습니다

복기글을 적으니

그 중요성을 더욱 느낄 수 있었습니다!

이제 겨우 매수 전의 과정이었습니다ㅎㅎ

매수 중, 후의 과정이 남아 있어

다음 글에서 찾아뵙겠습니다!

감사합니다!

<1호기 복기글 2편>

https://weolbu.com/community/1125490

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀