안녕하세요
끝까지 살아남는 투자자
행복엔딩입니다
지방에 1호기를 할 당시,
여러 지역, 여러 단지를 두고
투자 고민을 했었는데요
24년 2월 이후,
약 1년이 지난 지금,
어디에 어떤 단지에 투자를 했어야
수익률, 수익 측면에서 좋은 투자인지
복기해보는 시간을 가져보겠습니다
당시 제 앞마당은
천안, 청주, 울산, 대구, 대전이었고
투자금은 6천만원 이하였습니다
(앞마당이 아닌 지역은 참고로 보려 합니다)
대전, 청주
대전과 청주는
27년까지 공급이 계속 많은 곳입니다
매매가가 보합하거나 하락한 모습을 보이네요
향후 1~2년 동안
이런 모습을 보이지 않을까 싶습니다
당시에도 매력적인 가격 구간이었는데
더 매력적인 가격이 오기를 기대합니다
천안
천안은 24년에 공급이 가장 많고
점차 줄어 26년에는 공급이 없는 곳입니다
(아산과 합치면 여전히 많긴 합니다)
4등 생활권의 20평대 신축과
3등 생활권의 30평대 구축을
가져왔습니다
호갱노노로 보니
가격이 더 떨어졌네요
그런데
20평대 신축이
가격 방어가 더 잘 되었습니다
이유를 생각해보면,
첫째, 공급 위치
2024년 말, 3등 생활권에
1500세대의 입주가 예정되었는데요
천안의 적정수요를 3000세대로 볼 때,
한 생활권에 1500세대는
대규모 입주로 볼 수 있는 것 같습니다
중소도시 규모상 모든 생활권에
영향을 줄 수 있지만
특히, 해당 생활권과 인접 생활권에
큰 영향을 주기 때문에
가격 차이가 발생한 것 같습니다
둘째, 공급 평형
국민 평형을 주력 평형으로
공급을 했기 때문에
20평대에 영향을 덜 주었을 수도
있다고 생각합니다
셋째, 연식
같은 생활권 내
신축 단지들의 경우에도
매매가 및 전세가가 하락하였지만
준구축 단지보다 가격 방어가 되었습니다
넷째, 가격
위 세 가지 이유만 본다면
2등 생활권의 신축 A단지 20평대의 경우,
가격 방어가 될 수도 있겠지만
생각보다 가격 방어가 잘 안되었습니다
4등 생활권보다 인접해 있기 때문에
그럴 수도 있지만
당시 그 가격이 시장 대비 고평가된 상황일 수도 있겠다는
생각이 듭니다
당시 준구축 단지를
투자 대상으로 고려할 때
인근의 공급을 크게 고려하지 않았는데
중소도시에, 생활권 내에
도시 규모 대비 많은 입주 물량이 있을 경우
굉장히 보수적으로 접근해야겠다는 생각이 드네요
그럼
지방 구축 30평대 vs 지방 신축 20평대,
“20평대라도 지방은 신축이 짱이네!!”
라고 할 수 있을까요?
이제 울산으로 가보겠습니다
울산
울산은 2024년부터 쭉~
공급이 적은 곳입니다!
좋은 생활권은 가격이 오른 상황이었고
나머지는 꿈틀대고 있었습니다
해당 구의 2등 생활권 구축 30평대를 가져왔습니다
24년 1월까지의 그래프인데
그 다음은 어떻게 될까요?
그 당시 저의 고민은
“지방도 구축이 될까?”
“1등 생활권 구축이 아닌데도 괜찮을까?”
“지방은 신축이랬는데…”
이랬습니다…
.
.
.
.
.
천안과는
아예 다른 분위기네요
당시 제가 매수를 고려했던 물건은
매매 평균가보다 저렴했기 때문에
수리비를 고려하더라도
괜찮은 가격이었는데요
현재 기준,
수익 +3700만 원
수익률 약 52%
입니다
지방 구축 30평대 vs 신축 20평대
무 자르듯
뭐가 좋다고 말하기는 어려운 것 같고
지역 내, 지역 간 선호도 등을
비교해봐야 하지만
우선적으로 고려해야 할 사항이
"해당 지역의 공급이 어느정도인가?"
인 것 같습니다
제 앞마당은 아니지만,
울산과 상황이 비슷한
전주로 가보겠습니다
전주
전주는 21년부터 공급이 적었고
24, 25년은 공급이 아예 없는 곳입니다
앞으로도 공급이 부족한 곳이죠
1등 생활권에 인접해있는
준신축 30평대를 가져왔습니다
이곳도 매매, 전세가 상승이
장난 아닌데요…
현재 매매가가 주춤하고
전세가 상승이 도드라집니다
선호 생활권의 경우
당시 1억 이상의 투자금이 드는 곳이었지만,
현재 전세가가 20%이상 상승하여
투자금을 거의 회수할 수 있는 곳도 있습니다
수익 +3300만 원
수익률 약 55%
입니다
당시 저의
“전주는 좀…”
이라는 못난 에고가 발동하여
앞마당을 만드는 데 소홀히 했는데요…
전주 가격을 볼 때도
전주라는 도시에 비해 너무 비싸다는 생각을 했습니다
다시 한 번 반성할 포인트입니다
지역에 대한 편견을 버리고
감정이 아닌
사실과 원칙에 기반하여
투자를 해야 한다는 것!!
“지방은 공급이다”
라는 말을 많이 들었지만
머리로 이해하는 것과
눈으로 보고 피부로 느끼는 것은
확실히 다릅니다
제 돈을 넣어보고
어떤 선택이 최선의 선택이었고
더 많은 수익을 낼 수 있는지
복기해보니 알겠습니다
지방에서는 저평가가
꼭 우선순위가 아니겠구나,,
당시에는
‘저평가’에 너무 신경을 쓰다 보니
지역의 특성, 공급 상황을
다소 가볍게 여겼습니다
공급이 있지만
“이 정도 공급은 충분히 소화할 수 있겠는데?”
“저평가 되었으니 이 정도 시간은 기다릴 수 있어~”
라는 생각을 가졌습니다
하지만,
다른 단지들에 비해
오르지 않은 1호기가 아쉽고
26년 수도권 갈아타기를 생각하면
덜 오른 가격으로 매도해야 한다는 생각에
더 아쉽습니다
매수가 가장 쉽고
보유와 매도가 어렵다는 말,
보유해보니 알겠습니다
하지만, 저렴한 구간에
샀다는 확신은 들기 때문에
잘 보유하고
매도 계획을 잘 세워보겠습니다
지방 투자를 고민하시는 분들께
조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다
감사합니다
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