5급지 비역세권 신축아파트에서 3급지 초역세권 신축 아파트로의 여정
안녕하세요 요x + 태x’s daddy = 요태디입니다.훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워 할 수 있도록하루 하루를 열심히 보내고 있습니다. 생애 첫 월부학교를 수강하며저에게 가장 중요하고 우선순위였던 목표서울 투자에 대한 복기를 하고 있는데요.지난 번의 1편을 안 읽으신 분들은 먼저읽어보시는 것을 추천드립니다. https://weolbu.com/s/GFr35qH6Os (나는 왜 실패했을까) 4급지 역세권 신축 대단지 매수에 실패하고,3급지 초역세권 신축단지 매수에 성공한 이야기 (이 글에서 나오는 가격은 예시입니다) [Part2. 좋은 지역부터 보세요 태디님] 4급지 역세권 신축단지를 보기전에,좋은것부터 보라는 튜터님의 말씀을 듣고제가 가진 앞마당 중 3급지의 한 단지를 보러갔습니다. 하지만 이 단지의 물건은 이미 처음부터제 투자금에서 1억이 벗어나 있었습니다. 솔직히, 매일 시세를 조사하면서도 제끼던 단지였습니다.왜냐면 어차피 투자 못할 단지였기 떄문에... 그래도, 보러갔습니다. 거기서부터 시작을 해야 후회를 안할 것 같았고못하더라도, 현장에서 보고 못하는걸 직접 체감 해보자 하는 마음으로 갔습니다. 그리고 무엇보다, 튜터님께서 저의 앞마당 중좋은 지역부터 먼저 보라는 말씀을이미 학교를 시작하는 OT에서 말씀해주셨기 때문입니다. 그렇다 해도 무턱대고 아무 단지나 갈 수는 없는 노릇.매일 시세를 조사하고, 물건을 찾았지만제 투자금 범위안에 들어오는 3급지의 단지들은선호도가 떨어지는 구축 위주였습니다. 그런데 어느날, 제가 맨날 제끼던 그 단지를우리반 부반장님이신 김뿔테님이 “태디님 이거 좀 투자금 범위에 안들어오긴 하지만,일단 한번 보시겠어요?” 그 한마디에 같이 갔습니다. 그리고 예약된 물건 두 개를 봤습니다. 두 물건 모두 제 투자금에서 1억~1억5천이 벗어난 물건이었습니다. 그런데 물건을 보는 우리 두사람이 좀 진지하게 보였던 모양입니다. 사장님이 네이버 광고물건이 아닌 장부 물건을 소개시켜주신겁니다. 근데 장부물건이라해도, 여전히 투자금 범위에는 1억이 벗어났습니다. 사장님은 저에게, 이 물건을 소개해주시면서,매수의사가 있다면 본인이 어느 정도는조정해 볼 수 있다고 하셨습니다. 그렇게 해도, 투자를 할 수 없는 상황이었지만,일단 조정을 부탁드렸습니다. 그렇게 부동산 사무실을 나오고,뿔테부반장님과 근처 부동산을 돌며 더 좋은 가격, 더 좋은 조건의 물건이 있는지 알아봤습니다.(부끄럽게도, 저는 이런 경험이 한번도 없었습니다.) 그런데 뿔테님과 그 과정을 겪고 나니,부사님이 소개해준 장부물건 이상의 물건은 없다는게확인되었습니다. 그렇게 그 물건을 보고,4급지 신축단지의 물건을 발견하게 된거고,그 물건이 5천이나 조정되면서투자 바로 눈앞까지 갔었던 겁니다. 가계약금의 배액을 배상받긴 했으나,저는 너무 힘이 빠지고, 사기가 저하됐습니다. 아마 이런 생각을 했던 것 같습니다.‘아 이거보다 좋은거 못할거같은데....’ 튜터님은 물건이 날아간 저를 위로해주시면서“지난번에 본 00구 그 단지부터 다시 시작해봅시다.물건 만들어볼수 있겠어요?‘ 투자금이 1억 벗어난 그 단지.아무리 조정을 해도 약 5천만원이 모자른 그 단지. 여기서부터 다시 시작하자는튜터님의 말씀을 듣고, 바로 당일날부사님께 전화를 걸어 물건 볼수 있냐고 부탁드렸습니다. 부사님은,”이 집 주인은 매수의사가 확실해야 집을 보여줘요.물건 안내놓은거 봐요. 지난번에도 괜히 보여줬다가 막 깎아달라고 한 이후부터집을 안보여줘요. 급한 사람도 아니고...“ ”사장님. 저 이 물건 꼭 사고싶어요.근데 제가 가용자금 탈탈 털어도 1억이 부족해요“”이거 어떻게 안될까요?“ ”아휴 1억을 무슨수로 조정해요. 그건 불가능해요“ ”그래도 말씀만 한번 해주세요. 집을 너무 보고싶어요“ 사장님이 집주인께 한번 여쭤본다고 하셨습니다.그리고, 다시 전화가 왔는데”그럼 오늘 저녁에 오실래요?집주인 부부 퇴근하고 보자고 하시네요“ 저녁에 갔습니다.집주인 부부가 계시더군요. 인상이 굉장히 서글서글하고,저를 좀 호의적으로 보시는 듯한 느낌을 받았습니다.(이건 제 착각일수도 있습니다.) 집을 다 둘러보았는데, 진짜 보면 볼수록 너무 좋았습니다.갖고 싶다는 생각이 너무 강하게 들었습니다.그리고 참 이상하게도 ’나 이 집 투자할거같은데?‘ 라는 생각이 들었습니다. 그러나, 마음을 좀 차분히 다스렸습니다.다시 실패하고 싶지 않았습니다.바로 가격을 깎아달라는 이야기는실패할 거란 직감이 들었습니다. ”사장님. 저 이 집 너무 맘에 드는데요?“”여기 사시면서 어떤 점이 좋으셨는지 좀 듣고 싶은데,말씀해주실수 있으세요?“ 바로 가격협상이 아니라,부드러운 분위기를 만들고 싶었습니다. 그리고, 대화가 이어지도록 해서그 대화 속에서 어떤 힌트를 얻고 싶었습니다. 집주인 부부는, 잠깐 쇼파에 앉으라고 권하시면서,그 집의 장점을 계속 말씀하셨습니다.지하철역이 코앞이고,강남이 직장인데 너무 가깝고,한강 걸어서 5분이라주말마다 애들하고 운동가고,정말 좋다고 계속 말씀하셨습니다. 그리고, 그 대화를 들으며 틈새를 보고,”아 이렇게 좋은데 매도하셔서 굉장히 아쉬우시겠어요“라고말을 던졌습니다. 집주인 부부는 서로를 잠시 보더니,”아 저희 분양받은게 있어서요“ ’어? 분양? 아 그럼, 입주까지의 기간동안 여기서 전세로 살려고 하시는거구나‘ 그리고 이분들이 혹시 입주전까지 돈이 필요하실수도 있겠다는생각이 들었습니다.그것도 시기에 맞게 필요하겠구나라는 추측을 했고 ”사장님 말씀대로 이 집 너무 좋아요. 이런 집 살면 진짜 행복할 것 같습니다“”그런데 제가 지금 가용자금을 다 동원해도 1억이 부족해요...“ 딱 거기까지만 말씀을 드렸습니다. 매도인 부부는 서로를 보며 생각을 교환하는 듯 하더니자기들이 매매가 조정은 5천까지는 안되고,4천만원을 조정해준다는거였습니다.그러나, 그 이상 조정은 안된다고 단호하게 말씀하셨습니다.그리고, 전세금을 6천 올리면 어떻겠냐고 제안하셨습니다. 저는 그 때 집주인 부부의 이 제안을 듣고들었던 생각이 있었습니다. 바로 저의 0호기 매도할때가 생각났습니다.그때 제 0호기의 매수인도 가격을 깎아달라고 했었고,저도 매도액 가이드라인이 있었기에,O천만원 이상은 안됩니다 라고단호하게 이야기 했던 것이 생각나면서 이 가격이 매도인 부부에게는 마지노선이었을 거란 생각을 했습니다.새로 분양받은 곳에 가기 위한 자금의 마지노선!!더 이상 깎으려 했다가는 제 물건이 될 것 같지 않았습니다. 그런데...!! 이렇게 되면 제 투자금 범위에 들어오는거였습니다. 최초 이 물건의 가격조건은매매가 14.5억 / 전세가 8.0억이었습니다.투자금 6.5억이 들어가는 물건이었는데집주인 부부와의 10분 남짓한 대화로매매가는 4천을 낮추고, 전세가를 6천 올려서매매-전세 차이를 5.5억으로 만들어 놨습니다. 그리고, 4급지 신축단지를 날리며 받은 배액배상금 천만원!!! 여기서 잠깐!!!이해를 돕기 위해 제 투자금 상황을 설명드리자면(금액은 예시입니다)0호기 매도에서 나온 금액 4억24년 지방1호기 투자 이후25년 7월까지 저축한 종잣돈 1.1억합계 5.1억으로 투자처를 찾아야했고지난번 매수에 실패한 4급지 역세권 신축단지의매매-전세 차이는 5.2억이었습니다.다들 아시다시피 거래비용이 대략 5천만원이 들어가기 때문에와이프와 상의 후, 와이프는 본인의 주식계좌에서 5천만원을지원 해줬습니다.(저와 와이프는 23년3월 동시에 도원결의를 맺고,저는 부동산, 와이프는 주식으로우리 가족의 자산을 늘리자는 결의를 했었습니다)그렇게 저의 최종 투자금은 5.6억이 되었습니다.아니, 그 배액배상 천만원을 포함하니 5.7억이 되었습니다. 그렇게 가격 조건을 구두로 합의하고,그 집을 나오며 부동산 사무실로 들어가, 부사님께 ”사장님 이 물건 이 조건이면 제가 할게요.그러니 주말동안 이 물건 아무도 보여주지 마시고 꽁꽁 숨겨두시면 안될까요?“ 사장님은 웃으시면서”아니 사장님이 물건을 다 만들어놨는데, 제가 다른 사람 보여주면 안되죠요즘 투자자가 좀 오는 데이 물건은 브리핑 안할게요“ 그리고, 그날 저녁 용맘튜터님께 매물문의를 넣었고 (금요일 저녁)튜터님은 주말동안 검토해주시고, 월요일에 매물코칭을 받을 수 있었습니다. 그리고 마지막으로 저의 0호기, 그리고 투자할 뻔했던 4급지 신축그리고 투자 할 3급지 신축의 가치를 비교해봤습니다. 드디어 월요일!! 매물코칭을 다시 받았습니다.또 유디튜터님이셨습니다. 스윗한 유디튜터님은 제 물건이 날아간 소식에 함께 안타까워 해주셨고배액 배상 받는 경험 생각보다 좋은 경험(?)이라는 말씀을 해주셨습니다.그리고, 또 한번 제가 가져간 물건에 강한 확신을 주셨습니다.이번에도 싼 걸 잘 찾았다고 해주셨습니다. 그리고 제가 코칭 설문지에 넣은 질문 하나하나도굉장히 디테일하게 답을 주셨습니다. 제가 투자물건의 저평가를 설명하기 위해앞마당 다른 단지들을 끌고오면서이 투자물건이 가치 대비 싸다는 점을 설명드렸었는데유디튜터님은 일부 단지에 대해선 동의해주셨고또 일부 단지들에 대해서는 왜 그 가격이 나가는지에 대해정말 풍부한 인사이트로 설명해주셨습니다.제 투자물건 뿐 아니라, 비교를 위해 가져갔던 단지의설명을 듣고, 그 단지들에 대한 가치도 제대로알 수 있었던 기회가 되었습니다. 유디 튜터님은”태디님. 잘 찾으셨어요. 지난번 4급지 물건보다 훨씬 좋은 물건입니다.연식은 비슷하지만, 입지는 훨씬 좋아요.이 투자금으로 할 수 있는 몇 안되는 단지입니다.이번에는 끝까지 계약이 잘 마무리 되셨으면 좋겠어요 그리고, 배액배상을 받으며 물건이 날아가는 경험을 저도 투자 초창기에 몇 번 했었어요.그때는 세상이 무너지는 것 같은데, 결국 투자 실력이 늘고, 경험이 쌓이면 되요.투자후보들이 많아지면, 배액배상 받는 경험이 오히려 좋은 상황이 됩니다“ 정말 지옥같았던 그 배액배상의 경험이,더 좋은 물건을 할 수 있는 씨앗이 되었습니다. 그날, 투자에 성공했다고 생각했던 그 날계약이 어그러지면서 한없이 자존감이 내려갔던 그날용맘 튜터님은 저를 위로해심과 동시에다시 시작할 수 있는 용기를 주셨습니다. ”태디님, 더 좋은 물건 찾으면 되요“용맘튜터님이 해주신 말씀이 계속 생각났습니다. 나는 할 수 없다고 생각한 더 좋은 물건으로의 투자. 그런데 본인의 투자도 아닌학교 제자의 투자에 이렇게 까지 진심으로 해주신 튜터님의 말씀대로 저는 날린 물건보다 훨씬 좋은 물건에 투자할 수 있었습니다. 그리고 가계약 과정에서 첫 번째 실패의 복기포인트를 모두 점검했고 하나의 실수도 용납하지 않으며 진행했습니다. 그리고 3일 뒤 이어진 본계약도단 1의 흥분 없이냉정하게, 그리고 여유롭게부사님과 매도인을 핸들링하며본계약을 마무리했습니다. 이제, 중도금과 잔금만 치루면이 물건은 온전히저와 제 와이프의 소유가 됩니다. 너무 빨리 운처럼 찾아온 첫 번째 투자기회를 날리고절망하고 동굴로 들어갈 수 있었던 저를즉시 꺼내주신 용맘 튜터님께 정말 감사드립니다. 그리고, 짱2반장님 테부님 에부님매일매일 응원해주신 우리 썸머용즈 반원분들 또, 그동안 월부에서 저를 만나고 기억해주시고계속 응원을 보내주신 동료분들에게도 한없는 감사를 드립니다. 더 나누고, 그렇게 함으써 더 성장하는학교 생활을 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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