제리파파 | 월급쟁이부자들

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단지임장을 할 때 절대 놓치지 말아야 할 단 한가지 [제리파파]

안녕하세요 절대 포기하지 않는 제리파파입니다 오늘은 제가 단지임장을 하면서 중요한 것을 놓쳤던 경험을 이야기해보려고 합니다. 혹시 이 글을 읽는 분들 중에서도 저와 비슷한 경험을 하고 있으신 분이 있으시다면 무엇을 놓치고 있는지 돌아보는데 도움이 되시면 좋겠습니다. 단지임장을 하면 본격적으로 아파트 단지에 직접 들어가게 됩니다. 단지 입구를 들어가며 멋지게 생긴 문주 사진을 한장 찍습니다. 그리고는 바로 호갱노노 어플을 켜서 주민들의 이야기를 봅니다. 이 단지의 장점과 단점, 그리고 사람들이 어떤 이야기들을 주로 하고 있는지를 살펴봅니다. 그러다 문득 가격이 궁금해집니다. 최근 실거래가는 얼마에 되었는지, 거래량은 많이 일어나는 단지인지를 봅니다. 이제 이미 거래된 과거의 가격이 아닌 현재 나와있는 물건의 가격대는 어느정도인지 봐야겠지요. 네이버부동산 어플을 열고 최근 어느 정도로 호가가 나오고 있는지, 올라온 물건들의 매매가와 전세가를 살펴봅니다. 그리고 내가 알고 있는 비슷한 가격의 단지를 떠올려 봅니다. 그리고 아파트 실거래가 어플을 열어서 그 단지와 지금 보고 있는 단지의 그래프를 붙여봅니다. 과거에는 이 단지가 조금 더 비쌌는데 현재는 비슷한 가격을 형성하고 있는 것을 확인합니다. '역시... 여기는 그래도 서울 4급지인데 경기도 보다는 당연히 나을 수 밖에 없지. 지금 이 단지가 더 싼 것 같은데?' 하는 생각을 하면서 저평가 단지를 하나 찾았다는 흐뭇한 표정을 짓고 있는 제 자신을 발견합니다. 여러가지 생각들을 하면서 스마트폰에 얼굴을 묻고 걷다보니 어느새 단지를 가로 질러 나와서 다음 단지로 이동하고 있는 제 자신을 발견하게 됩니다. 이제서야 부랴부랴 방금 본 단지를 머릿속에 떠올려봅니다. '방금 본 단지가 어떻게 생겼었지?' 그런데 머릿 속에는 떠오르는게 문주 밖에 없습니다. 이것저것 찾아보느라 막상 단지는 제대로 보지 않았기 때문이죠. 어느덧 다음 단지 입구에 도착했습니다. 시간이 없습니다. 그래도 연식이 조금 더 좋으니까 방금 본 단지가 더 좋지 않을까? 급하게 내가 본 단지들의 우선순위를 매겨봅니다. 그리고 다시 문주 사진을 찍으며 다음 단지로 들어갑니다. 이 이야기는 제가 실제로 단지임장을 할 때 했었던 방식을 있는 그대로 묘사한 것인데요. 단지 임장의 핵심을 놓치고 있는 것을 적나라하게 보여드린 내용이기도 합니다. 여러분도 이렇게 단지임장을 하고 있지는 않으신가요? 제가 놓친 것은 무엇일까요? '단지를 자세히 보지 않았다' 단지임장은 아파트 단지에 직접 들어가보고 구석 구석을 보면서 이 단지가 사람들이 좋아할 만한 요소를 갖추고 있는 곳인지 살펴보는 것이라고 할 수 있습니다. 그래서 어쩌면 당연한 이야기일지 모르지만 단지를 제대로 보는 것이 가장 중요합니다. 단지를 보고 내가 본 것들을 바탕으로 스스로 이런 결론을 낼 수 있으면 됩니다. '이 단지는 ~ 때문에 사람들이 좋아하겠구나''이 단지는 ~때문에 안좋아할 것 같다' 제가 호갱노노, 네이버부동산, 아실을 통해 찾아본 내용들도 의미가 있지만 단지를 먼저 본 이후에 봐도 상관이 없고, 시간이 없으면 집에 가서 천천히 정리하면서 봐도 되는 것들입니다. 하지만 단지는 다시 임장을 하러 오지 않는 이상 절대로 볼 수 없기 때문에 놓쳐서는 안되는 것이지요. 이제 제가 여러 시행착오들을 거치면서 현재 단지임장을 하는 모습을 한번 묘사해보면서 이 글을 마치려고 합니다. 사람마다 임장을 하는 모습은 전부 다르고, 이 부분은 정답이 없는 영역이기 때문에 여러가지를 시도해보시면서 자기만의 스타일을 찾아나가시면 좋을 것 같습니다. 중요한 것은 이 사람이 과거에는 어떻게 했는데 핵심적인 것을 놓치지 않기 위해 지금은 이런 식으로 해나가려고 노력하고 있구나 하는 것을 봐주셨으면 좋겠습니다. 단지임장을 위해 역에서 내려 단지 입구를 향해 걸어갑니다. '역에서 단지까지 걸어오는 길들이 비록 오래된 상권이지만 유동인구가 많아서 저녁에도 그렇게 위험하지는 않겠네. 단지까지 이어지는 언덕도 심하지 않아서 충분히 걸을만하네' 라고 생각하는데 어느덧 단지 입구에 도착했습니다. 단지 주변에 형성된 상권들을 슬쩍 봅니다. '주변에 오래된 빌라들이 많이 있기는 하지만 역에서도 가깝고 신축 아파트가 들어오면서 신축 상권들이 들어왔구나. 초록마을도 있네? 오~ 괜찮다. 아이들도 많이 보이고 아이키우는 엄마들이 좋아할만한게 많네~' 멋지게 생긴 문주 사진도 찍고, 주변 상권 사진도 한장 찍습니다. 이제 고개를 들어 단지의 모습을 크게 한번 힐끗 보고는 단지로 들어갑니다. 보도블럭은 깔끔하게 정비되어있고, 동간 거리도 답답하지 않은데 조경도 참 잘 되어있습니다. 얼마나 오래 되었는지 모를 소나무들이 단지 중앙에 위치하고 있는 모습도 유심히 살펴봅니다. '단지 관리를 깔끔하게 잘하고 있네' 주말을 맞이해 아빠들이 놀이터에 나와 아이들의 그네를 밀어주면서 웃으며 이야기를 나누는 모습도 보이고, 뛰어노는 아이들의 모습도 여럿 보입니다. '저 아빠들은 주말에 그래도 여유롭게 아이들과 함께 시간을 보내줄 수 있구나. 그래도 이정도 마음의 여유가 있는 사람들이 살고 있는 단지인가보다' 잠시나마 제리와 함께 유모차를 끌고 나와서 노는 모습도 상상하면서 내가 살아도 참 좋겠다는 생각도 해봅니다. 단지의 모습을 구석구석 눈으로 담고는 반대편 출구로 나옵니다. 주변에 상권이나 모습들을 한번 더 눈에 담고나서 잠시 문 앞에 서서 호갱노노를 열어봅니다. 간단히 실거래 가격과 그래프를 한번 보고 학교의 위치, 역과의 거리, 평형들은 어떻게 구성되어있는지, 구조는 계단식인지 복도식인지 , 방2개인지 3개인지와 같이 한눈에 볼 수 있는 간단한 정보들을 보고 나서 느낀 것들을 짧게 정리하는 시간을 가집니다. '이 단지는 역에서도 가깝고 단지도 관리가 잘 되어있고 규모가 크고 아이들도 많은 것을 보니 사람들이 좋아할 것 같다. 근데 초등학교가 큰 길을 건너가야 하는 단점이 있네. 이 부분을 사람들이 어떻게 생각할까? 체크해놓고 나중에 전화임장으로 확인해봐야겠다. 이전에 봤던 단지도 충분히 단지가 좋았는데... 세대수가 조금 더 적기는 하지만 큰 차이는 아니니까 초품아인 그 단지를 더 좋아할 것 같다. 우선순위는 이렇게 해봐야겠다' '역에서도 그렇지 멀지 않은 곳에 신축 59가 9억이면 내 앞에당에서 이 단지들과 비슷할 것 같은데? 이게 ~때문에 더 났지 않을까? 간단히 기록해두고 나중에 임장보고서 쓰면서 자세히 비교를 해봐야겠다' 필요한 내용들은 기록으로 남겨두고 이런 생각들을 해보면서 다음 단지로 이동합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 단지 임장을 할 때 절대 놓치지 말아야 할 단 한가지 가격, 그래프, 비교 보다단지를 자세히 살펴보는 것이 중요하다

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초보경험담

분위기임장 전 반드시 해야 할 3가지 [제리파파]

안녕하세요.절대 포기하지 않는 제리파파입니다.한동안 날씨가 더워서 반팔을 꺼냈었는데오랜만에 비가 오면서 다시 날씨가 추워졌네요.모두 옷 따뜻하게 입으시고 감기 조심하시기 바랍니다. 처음 임장에 익숙하지 않았을 때는분위기 임장을 위한 사전 준비를 거의 하지 않았는데요점점 시간이 지나면서 임장을 다녀와서 임장보고서를 작성하다보면'여기에 이런 것이 있었네?저기는 자세히 보지 못했는데...'라며 아쉬워할 때가 있었습니다. 그거 아시나요? 1달에 1개의 앞마당을 만들어나가기 위해분위기 임장을 할 기회는 단 한번이라는 사실! 오늘은 후회 없는 단 한번의 분위기 임장을 위해준비해야 할 3가지에 대한 주제로 이야기를 해보려고 합니다. 이 방법은 여러 시행착오를 겪으면서실제로 제가 사용하고 있는 방법이기도 합니다. 자, 그럼 시작해볼까요? 1. 나만의 입지지도 만들기저는 '부동산은 사람들의 삶' 이라는 쏘쿨님의 말씀을 좋아하는데요.우리가 임장을 가는 이유가 전부 이 말에 담겨있다고 생각합니다.사람들이 좋아하는, 살고 싶어하는 곳은 어디인지, 그 이유가 무엇인지주변에 사람들이 싫어할 만한 것들은 없는지를 살펴보는 과정인 것 같습니다.현장에 나가 분위기 임장을 하다보면 이러한 것들을 파악하기 위해주변을 살펴보는데 집중해야 하기 때문에학원가는 어디에 있는지? 상권은 어디에 있는지?사람들이 좋아하는 편의시설 (백화점, 대형마트, 종합병원, 스타벅스)등에 대한 정보를 그때마다 찾는 것은 시간이 많이 걸리고 효율적이지도 않고실수로 꼭 봐야 하는 상권이나 학원가를 제대로 보지 못하고 지나칠 수도 있습니다.그래서 반드시 이러한 것들을 한 눈에 쉽게 볼 수 있는 지도를 만들어야 합니다.아래의 그림은 제가 강남구와 영등포구의 입지지도를 만든 내용입니다.제가 가장 중요하게 생각하고 입지지도에 올리는 내용은 1. 학원가와 상권 ▶ 호갱노노2. 편의시설 (백화점/종합병원/대형마트/스타벅스) ▶카카오맵3. 중학교 (학업성취도 85% 이상 or 특목고 진학률 4% 이상) ▶ 아실4. 교통 호재 (지하철) ▶ 아실, 호갱노노5. 최고가 아파트 1~10위 (상승장 끝자락 기준) ▶아실 호갱노노/아실에서는 학원가와 상권들의 수만 표현이 되고사람들이 좋아하는 깔끔한 곳인지, 유흥상권이 섞여있는 곳인지 등은직접 눈으로 보고 판단해야 하기 때문에 반드시 봐야 합니다. 보통 사람들은 편의시설이 가까운 곳에서 살고싶어하기 때문에 어디에사람들이 좋아할 만한 것들이 많이 모여있는지도 중요하게 볼 수 있습니다. 최고가 아파트를 보면서 사람들이 가장 좋아하는 곳이 어디인지 가늠해보고실제 임장을 하면서 도대체 왜 여기가 이렇게 높은 가격을 형성하고 있는지 이유를 생각해봅니다.입지지도를 만드는 가장 쉬운 방법은 1. 호갱노노에서 학원가를 체크한 상태로 지도를 캡쳐2. 카카오맵에서 '백화점', '대형마트', '종합병원', '스타벅스' 키워드 입력하여 지도 위에 올리기3. 아실에서 교통호재, 중학교 학업성취도, 최고가 아파트1~10위 를 찾아서 지도 위에 올리기 이렇게 나만의 입지지도를 만드셨다면이제 한눈에 지역 내의 위상을 파악할수가 있을겁니다.그리고 임장을 하면서 검색을 하는데 시간을 낭비할 필요도 없습니다.그럼 다음 단계로 넘어가겠습니다. 2. 나만의 생활권 구분하기사람들은 보통 혼자서 살기보다는 무리를 지어 커뮤니티를 형성해 살고자 하는 본능이 있기 때문에하나의 지역을 바라보면 전체 지역에 사람들이 고르게 분포하기 보다는 군집이 형성되어 있곤 합니다.이것을 우리는 생활권이라고 합니다.생활권은 사람들이 통근을 하고, 쇼핑을 하고 식사를 하는 등 일상생활을 하는 권역을 의미하는데요.분위기 임장을 하기 전에 지역의 생활권을 미리 생각하여 구분해보고현장에서 사람들의 동선을 보고 내가 그 지역의 거주민이 되었다고 생각해보면서미리 나눠 놓은 생활권을 수정해나가면 더 다채로운 임장을 할 수 있습니다.간단히 제가 생활권 구분을 위해 사용하는 방법을 영등포구를 예시로 소개해드리면 1. 호갱노노에서 아파트 단지들이 뭉쳐있는 부분을 고려하여 생활권 설정(단지가 너무 많은 경우 세대수 필터를 통해 한 화면에 나오게 조정)2. 나만의 생활권의 명칭은 실제 행정동/법정동 활용하여 설정(생활권 명칭은 추후에 수정이 가능하니 최대한 빠르고 직관적으로 설정)참 쉽죠?나먼의 생활권 구분이 완료되었다면 이미 1번에서 만들어둔 입지지도에 생활권까지 추가해봅니다.아래 그림은 위에서 소개한 강남구, 영등포구의 입지지도에 생활권 구분을 추가한 내용입니다. 자 이제 마지막입니다. 3. 최적의 분위기 임장 동선 그리기마지막으로 입지지도와 생활권 구분까지 준비가 되었다면이것을 기반으로 최적의 임장 동선을 뽑아낼 수 있습니다.내가 구분한 생활권을 모두 지나가면서입지지도에 표시한 내용들을 잘 볼 수 있는 최적의 동선을 그리시는 겁니다.제가 실제로 사용하고 있는 방법을 소개해드리면 1. 내가 구분한 모든 생활권을 지나가도록 연결하여 출발점과 도착점을 설정한다(지역이 작다면 입체적으로 보기 위해 시작점과 도착점을 동일하게 한다) 2. 큰 길을 중심으로 이동하되 (작은 길들은 단지임장을 하면서 보완 가능함)규모가 큰 학원가를 지나가도록 첫번째 동선을 그린다.상권을 보면서 빠진 곳이 있다면 동선을 수정하며 두번째 동선을 그린다.마지막으로 나만의 입지지도를 보면서 동선에 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)이나지역 내 높은 가격이 형성된 단지들을 놓치지 않도록 수정하여 세번째 동선을 그린다. 3. 지역을 입체적으로 보기 위해 인접한 지역(다른 구)을 포함해서 임장루트 그리기(지역의 경계를 봐야만 다음에 옆에 지역을 임장할 때 연결시켜서 볼 수 있다)(강남구를 볼 때는 서초구의 반포와 서초동을, 영등포구를 볼 때는 구로의 신도림을 같이 보면 좋다)아래 그림은 앞의 예시로 소개드린 강남구, 영등포구의최종 완성된 분위기 임장 동선입니다. 어떠신가요?지역이 한눈에 잘 들어오시나요? 저는 Custom maps라는 어플을 이용해서위의 지도만 가지고 임장을 다니고 있습니다. 지금까지 분위기 임장을 하기 전 반드시 준비해야 하는 3가지에 대해 말씀드렸습니다. 분위기 임장을 하기 전 반드시 준비해야 하는 3가지1. 나만의 입지지도 만들기2. 나만의 생활권 구분하기3. 최적의 임장 동선 그리기모두 후회 없는 분임 화이팅입니다!분위기임장 후 해야할 일이 궁금하시다면 아래의 링크를 눌러주세요.https://m.cafe.naver.com/wecando7/8712642

...더보기 ∙ 2년 전

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초보경험담

지방에서도 교통을 반드시 봐야 하는 이유 [제리파파]

안녕하세요절대 포기하지 않는 제리파파입니다 지난주까지만 해도 만개한벚꽃을 보고 꽃비를 맞으며임장을 했던 것 같은데 어느새 날이 많이 더워졌습니다 요즘 같이 일교차가 큰 날에는 감기에 걸릴 수 있다보니 오전에는 짧은 옷을 여러겹 입고 오후에 하나씩 벗으면서 안전하고 건강하게 임장하시면 좋을 것 같습니다. 여러분은 지방을 임장하고 임장보고서를 쓰실 때교통을 어떻게 바라보고 있으신가요? '수도권과 다르게 지방에서 교통은 별로 중요하지 않아''어차피 자차 30분 이내 똑같지 않나?그냥 대충 넘어가자' 이렇게 생각하고 있지는 않으신가요? 지방에서 교통이정말 중요하지 않은 것일까요? 오늘은 지방 임장보고서를 작성할 때교통이 가지는 의미는 무엇일지,중요성을 판단하는 방법은 무엇인지쉽고 재미있게 이야기 해보려고 합니다 직장과 교통의 상관 관계(수도권 vs 지방) 혹시 직주근접이라는 이야기를 들어보셨나요? 집이 직장에 얼마나 가까운지를 의미하는 단어인데요 다른 말로는 '집에서 직장까지 출퇴근 거리가 얼마인지' '출퇴근하는데 시간이 얼마나 걸리는지'를 의미합니다 대부분의 사람들은 생계를 위해 평생 일을 하며 살다보니 매일 직장에서약 12시간 정도의 시간을 보내게 됩니다 그리고 자연스럽게 출퇴근 시간을절약하기 위해 직장 가까이에거주하려는 마음을 가지게 됩니다 그렇다면...우리나라에서 가장 많은 직장이 있는 곳은 어디일까요? 모두가 알고 있는 그곳! 바로 강남입니다. 강남과 그곳의 인접한 지역에는총 150만개의 직장이 있고매일 이곳으로 75만명 이상이출퇴근을 하고 있습니다 그래서 많은 사람들이 강남에 거주하고 싶어하기에자연스럽게 강남의 가격이비싸지게 된 것이죠 이것은 모든 사람들이 강남에거주할 수 없는 이유이기도 합니다 강남에 거주할 수 없다면 강남에서가까운 곳에 거주하고자 할텐데요 그래서 수도권에서는 직주근접이 가능한직장과 그 직장으로의 출퇴근 시간을 의미하는 교통이 모두 중요하고 이 둘은 떼려야 뗄 수 없는 관계를 가집니다 그렇다면 지방은 어떨까요? 지방은 수도권과는 다르게 지리적인 여건으로 인해사람들이 직장을 위해 이동하는데 제약이 많습니다 서울에서 창원으로 출퇴근을 하지 않고전주에서 울산으로 출퇴근을 하지 않고광주에서 구미로 출퇴근을 하지 않습니다 그만큼 거리도 멀고 출퇴근 소요 시간이 길기 때문에 대부분의 사람들이 지역 내의 직장으로 출퇴근을 합니다 따라서 지역 내의 직장이얼마나 많은지에 따라 지역에 거주하는인구수에 영향을 주고 그것이 곧 지역 내의아파트 수요가 되기 때문에 부동산에서 직장이 굉장히 중요한 역할을 합니다 지방은 대중교통이 불편하여교통수단으로 자차를이용하는 비율이 높고 지역 내의 생활권 간 거리가 멀지 않고인구 밀도가 수도권에 비해 낮기 때문에자차로 이동할 경우 대부분의 지역을30분 이내로 이동할 수가 있습니다. 따라서 직장에 출근하는데많은 시간이 걸리는 수도권에 비해교통이 중요하지 않다고 볼 수 있습니다 여기까지만 보면...'지방에서는 교통은 중요하지 않구나'라고 생각하실 수가 있는데요. 항상 그런 것은 아닙니다 지방에서 교통을 봐야 하는 이유(창원 사례) 창원을 예로 들어서 설명해보겠습니다 창원은 성산구, 의창구,마산(회원/합포), 진해구 총 5개의 구로 구분되어 있습니다. 특히 성산구의 종사자수가 18만명으로진해구(5만명), 합포구(6.8만명)에 비하면창원 내 다른 지역들에 비해 2~3배 정도직장 종사자수가 많은 것을 볼 수가 있는데요 그렇다면 대기업들은 주로어디에 많이 있을까요? 500인 이상 직장들을 지도에 표시해보면창원 내에서 500인 이상의 대기업들이성산구에 위치한 창원국가산업단지 안에대부분 모여있는 것을 쉽게 볼 수가 있습니다 정리해보면...창원에서 직장이 모여있는주요업무지구는창원국가산업단지라고 볼 수 있습니다 이제 출퇴근 시간에 각각의 생활권에서주요업무지구로 이동을 해보겠습니다 창원 내에서는 어느 지역에서든창원국가산단으로 이동하기 위해서는창원대로 라는 동서를 가로지르는 동양 최장의 일반도로로 알려진8차선 도로를 지나가야 합니다. 그런데 이 도로가 출퇴근 시간에는굉장히 많이 막히는 것을 볼 수 있습니다 성산구/의창구에서 합류해 들어오는 차와김해에서 불모산터널로 출퇴근 하는 차들마산에서 팔룡터널로 합류해 들어오는 차들진해에서 안민터널로 합류해 들어오는 차들 이 모든 수요가 출퇴근시간에 모여들면서평소 한산한 도로가 극심한 정체를 겪게되는 것이죠 현지 택시기사분의 약간의 과장을 보탠 설명을 덧붙이면 '운이 없으면 1시간 이상도로에 서있는 경우도 있다' 지방에서 출퇴근 시간에이렇게 많은 시간이 걸린다면상대적으로 업무지구에 가까운성산구/의창구와 더 멀리 떨어진 진해구, 마산, 김해의 경우는 교통의 중요성이다르게 느껴질 수 밖에없지 않을까요? 직장에 가까운 곳에 거주하려는 수요가더 크지 않을까요? 직관적으로 아파트의 시세를 확인해보면가장 높은 시세를 형성하고 있는 곳이직장에서 가장 가까운 곳에 위치한성산구인 것을 쉽게 볼 수가 있습니다. 그리고 상대적으로 직장과 멀리 떨어진지역들의 시세는 그만큼 조금씩 떨어지는모습을 어렵지 않게 볼 수가 있습니다. 물론 아파트의 가치와 가격이 단순히직장과 교통만으로 결정되는 것은 아닙니다. 하지만 지방이라고해서 교통이 중요하지 않다는 것이 대체적으로 맞더라도 무조건적인 것은 아니기 때문에 지방을 임장해나가실 때지역마다 교통이 중요한 곳인지를 잘 체크해봐야 한다는 것을말씀드리고 싶었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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