수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
절대 포기하지 않는 제리파파입니다.
한동안 날씨가 더워서 반팔을 꺼냈었는데
오랜만에 비가 오면서 다시 날씨가 추워졌네요.
모두 옷 따뜻하게 입으시고 감기 조심하시기 바랍니다.
처음 임장에 익숙하지 않았을 때는
분위기 임장을 위한 사전 준비를 거의 하지 않았는데요
점점 시간이 지나면서 임장을 다녀와서 임장보고서를 작성하다보면
'여기에 이런 것이 있었네?
저기는 자세히 보지 못했는데...'
라며 아쉬워할 때가 있었습니다.
그거 아시나요?
1달에 1개의 앞마당을 만들어나가기 위해
분위기 임장을 할 기회는 단 한번이라는 사실!
오늘은 후회 없는 단 한번의 분위기 임장을 위해
준비해야 할 3가지에 대한 주제로 이야기를 해보려고 합니다.
이 방법은 여러 시행착오를 겪으면서
실제로 제가 사용하고 있는 방법이기도 합니다.
자, 그럼 시작해볼까요?
1. 나만의 입지지도 만들기
저는 '부동산은 사람들의 삶' 이라는 쏘쿨님의 말씀을 좋아하는데요.
우리가 임장을 가는 이유가 전부 이 말에 담겨있다고 생각합니다.
사람들이 좋아하는, 살고 싶어하는 곳은 어디인지, 그 이유가 무엇인지
주변에 사람들이 싫어할 만한 것들은 없는지를 살펴보는 과정인 것 같습니다.
현장에 나가 분위기 임장을 하다보면 이러한 것들을 파악하기 위해
주변을 살펴보는데 집중해야 하기 때문에
학원가는 어디에 있는지? 상권은 어디에 있는지?
사람들이 좋아하는 편의시설 (백화점, 대형마트, 종합병원, 스타벅스)
등에 대한 정보를 그때마다 찾는 것은 시간이 많이 걸리고 효율적이지도 않고
실수로 꼭 봐야 하는 상권이나 학원가를 제대로 보지 못하고 지나칠 수도 있습니다.
그래서 반드시 이러한 것들을 한 눈에 쉽게 볼 수 있는 지도를 만들어야 합니다.
아래의 그림은 제가 강남구와 영등포구의 입지지도를 만든 내용입니다.
제가 가장 중요하게 생각하고 입지지도에 올리는 내용은
1. 학원가와 상권 ▶ 호갱노노
2. 편의시설 (백화점/종합병원/대형마트/스타벅스) ▶카카오맵
3. 중학교 (학업성취도 85% 이상 or 특목고 진학률 4% 이상) ▶ 아실
4. 교통 호재 (지하철) ▶ 아실, 호갱노노
5. 최고가 아파트 1~10위 (상승장 끝자락 기준) ▶아실
호갱노노/아실에서는 학원가와 상권들의 수만 표현이 되고
사람들이 좋아하는 깔끔한 곳인지, 유흥상권이 섞여있는 곳인지 등은
직접 눈으로 보고 판단해야 하기 때문에 반드시 봐야 합니다.
보통 사람들은 편의시설이 가까운 곳에서 살고싶어하기 때문에 어디에
사람들이 좋아할 만한 것들이 많이 모여있는지도 중요하게 볼 수 있습니다.
최고가 아파트를 보면서 사람들이 가장 좋아하는 곳이 어디인지 가늠해보고
실제 임장을 하면서 도대체 왜 여기가 이렇게 높은 가격을 형성하고 있는지 이유를 생각해봅니다.
입지지도를 만드는 가장 쉬운 방법은
1. 호갱노노에서 학원가를 체크한 상태로 지도를 캡쳐
2. 카카오맵에서 '백화점', '대형마트', '종합병원', '스타벅스' 키워드 입력하여 지도 위에 올리기
3. 아실에서 교통호재, 중학교 학업성취도, 최고가 아파트1~10위 를 찾아서 지도 위에 올리기
이렇게 나만의 입지지도를 만드셨다면
이제 한눈에 지역 내의 위상을 파악할수가 있을겁니다.
그리고 임장을 하면서 검색을 하는데 시간을 낭비할 필요도 없습니다.
그럼 다음 단계로 넘어가겠습니다.
2. 나만의 생활권 구분하기
사람들은 보통 혼자서 살기보다는 무리를 지어 커뮤니티를 형성해 살고자 하는 본능이 있기 때문에
하나의 지역을 바라보면 전체 지역에 사람들이 고르게 분포하기 보다는 군집이 형성되어 있곤 합니다.
이것을 우리는 생활권이라고 합니다.
생활권은 사람들이 통근을 하고, 쇼핑을 하고 식사를 하는 등 일상생활을 하는 권역을 의미하는데요.
분위기 임장을 하기 전에 지역의 생활권을 미리 생각하여 구분해보고
현장에서 사람들의 동선을 보고 내가 그 지역의 거주민이 되었다고 생각해보면서
미리 나눠 놓은 생활권을 수정해나가면 더 다채로운 임장을 할 수 있습니다.
간단히 제가 생활권 구분을 위해 사용하는 방법을 영등포구를 예시로 소개해드리면
1. 호갱노노에서 아파트 단지들이 뭉쳐있는 부분을 고려하여 생활권 설정
(단지가 너무 많은 경우 세대수 필터를 통해 한 화면에 나오게 조정)
2. 나만의 생활권의 명칭은 실제 행정동/법정동 활용하여 설정
(생활권 명칭은 추후에 수정이 가능하니 최대한 빠르고 직관적으로 설정)
참 쉽죠?
나먼의 생활권 구분이 완료되었다면 이미 1번에서 만들어둔 입지지도에 생활권까지 추가해봅니다.
아래 그림은 위에서 소개한 강남구, 영등포구의 입지지도에 생활권 구분을 추가한 내용입니다.
자 이제 마지막입니다.
3. 최적의 분위기 임장 동선 그리기
마지막으로 입지지도와 생활권 구분까지 준비가 되었다면
이것을 기반으로 최적의 임장 동선을 뽑아낼 수 있습니다.
내가 구분한 생활권을 모두 지나가면서
입지지도에 표시한 내용들을 잘 볼 수 있는 최적의 동선을 그리시는 겁니다.
제가 실제로 사용하고 있는 방법을 소개해드리면
1. 내가 구분한 모든 생활권을 지나가도록 연결하여 출발점과 도착점을 설정한다
(지역이 작다면 입체적으로 보기 위해 시작점과 도착점을 동일하게 한다)
2. 큰 길을 중심으로 이동하되 (작은 길들은 단지임장을 하면서 보완 가능함)
규모가 큰 학원가를 지나가도록 첫번째 동선을 그린다.
상권을 보면서 빠진 곳이 있다면 동선을 수정하며 두번째 동선을 그린다.
마지막으로 나만의 입지지도를 보면서 동선에 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)이나
지역 내 높은 가격이 형성된 단지들을 놓치지 않도록 수정하여 세번째 동선을 그린다.
3. 지역을 입체적으로 보기 위해 인접한 지역(다른 구)을 포함해서 임장루트 그리기
(지역의 경계를 봐야만 다음에 옆에 지역을 임장할 때 연결시켜서 볼 수 있다)
(강남구를 볼 때는 서초구의 반포와 서초동을, 영등포구를 볼 때는 구로의 신도림을 같이 보면 좋다)
아래 그림은 앞의 예시로 소개드린 강남구, 영등포구의
최종 완성된 분위기 임장 동선입니다.
