2년을 가득채우고 찾아온 1호기 투자후기
안녕하세요!! 이음입니다 :) 저도 꼭 실전투자 경험담에글을 남기고 싶었는데요!ㅎㅎㅎ 드디어 남길 수 있어서 감사합니다. 지난 주 목요일에 예비 배우자와 함께본계약 및 잔금을 치루고 왔습니다. 그리고 신규 임차인을 맞추기 위해서주인전세를 협조한 상황입니다. 아직은 '전세세팅' 이라는1호기 투자 과정이 남아있지만, 처음 1호기를 찾는 시작점부터매수까지의 과정들을 복기하면서 저에게는 더 나은 2호기 투자를 위해서 그리고 누군가에게는 투자하는 과정에서조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 투자후보단지 가장 먼저 행동한 것은 정확한 투자금을확인하는 것이었습니다. 예금, 청약, 보험 등 실제로 투자한다면우리가 사용할 수 있는 투자금이 얼마인지, 그리고 리스크 대응을 위한 대출은얼만큼 나오는지 하나하나 확인했습니다. 그래야만 어느 정도 수준의 단지를내가 타겟할지 알 수가 있었습니다. 그렇게 정한 투자금으로 앞마당 원페이지와전수조사를 통해서 집중적으로 봐야 할 지역을찾기 시작했습니다. 그간 다녀온 서울수도권 앞마당 11개 지역에 대해현재 가격수준과 공급상황을 확인하고전수조사로 개별 단지의 가격까지 눈으로 보고나니 내가 할 수 있는 지역인지, 우선순위가 맞는 지역인지기준이 잡히기 시작했습니다. 제 자금상황과 지역별 단지의 매매가 수준을 보니2,3급지는 꽤 많이 반등해서 싸다는 느낌을 주는단지들이 보이지 않았고 투자금 범위에 들어오는단지들 또한 거의 없었어요. 4,5급지에서는 투자금범위에 들어오는 단지들이많이 보였고 싸다고 느껴지는 단지들 리스트 또한찾을 수 있었습니다. 특히, 전수조사를 하면서 느낀 부분은 지금 시장에서4-5급지에서는 59타입이 먼저 반응해서 가격이조금 올랐고, 84가 아직은 오르지 않아서 상대적으로싸다는 느낌을 받았습니다. 투자후보단지들을 뽑을 때에는 각 지역 안에서매매가로 필터를 걸어서 상대적으로 싸다고 느껴지는단지들을 러프하게 뽑았습니다. 최대한 많은 단지들을 가져와서 비교했습니다. 싼 단지들 중에서 지금 투자금에 +5천만원더 드는 단지들까지 추렸습니다. 그렇게 추려진 단지들의 모든 매물을 전임했습니다. 물건별로 실제 거래가 되는 가격은 얼마인지,지금 분위기가 가격조정이 잘 되는 분위기인지,전세분위기는 어떤지,세낀 매물이나 주전 매물은 있는지,소유권 이전 후 전세세팅 협조해주는 물건은 있는지, 그 과정에서 지울 단지들은 지우고살아남은 단지들을 대상으로 좋은 것부터순서대로 매물임장을 하기 시작했습니다. 매물임장 운이 좋게도 이번 여름학기 첫 임장지는예전부터 제가 가볼까 고민만하고임장을 가지는 않았던 지역이었습니다. 게다가 임장지 매물임장을 끝내고 나서앞마당 매물임장을 가야 했기 때문에 최대한 임장지에서 투자로 의미있는단지들을 열심히 찾으려 노력했어요. 이게 의미있었던 건, 임장지의 TOP3가하나의 기준점이 되어서 앞마당에서 이 단지들의 물건보다더 좋은 단지와 더 좋은 물건을찾으면 되는거였어요. 앞에서 이미 투자후보단지로10개 이상의 물건들을 추려놨기 때문에 임장지 물건보다 앞마당 물건이가치 대비 더 싼지 비싼지,투자금이 더 드는지 덜 드는지,공급리스크와 전세세팅이 가능한물건인지 아닌지를 계속 비교했습니다. 초심자의 행운(?) 제가 투자한 단지는처음에는 후보단지가 아니었습니다. (편의를 위해 A단지라고 하겠습니다) 시세보다 조금은 낮은 전세가 껴있는최저가 집이었는데, 제 투자금보다+4천만원이 더 들어가는 단지였습니다. 최근 실거래된 매매가 수준이었고단지내 최저가 물건이었고, 이것보다 더 아래로 가격조정은되지 않는 분위기였습니다. 그래서 같은 생활권의 다른 단지들도그 날에 많이 봤기 때문에 오히려싸고 투자금에 들어오는 단지는 바로 옆에 있는 10년 정도 차이나는애매한 연식의 B단지였습니다. 하지만 비역세권 생활권이었기 때문에환경적인 부분, 상품성이 중요한 곳이라이 투자금으로 여기를 하는건 너무 아쉽다는생각이 들었어요. 그리고 투자금은 4천만원이 초과되지만자꾸 먼저 본 A단지가 연식도 훨씬 좋은데 같은 생활권에 있는 연식차이도 많이 나는B단지랑 가격차이가 이것밖에 안나나..?하며 이상하게 생각했습니다. 그래서 A단지보다 더 좋은 C단지를 볼 때에도다른 사장님한테 A단지를 여쭤봤습니다. 투자로 추천하는 A단지 물건이 있었지만제가 원하는 전세가격보다 3,500만원이 낮게껴있어서 아쉬운 물건이었습니다. 세입자와 시간이 맞지 않아 집을 보기 어려워서대신에 같은 타입의 다른 물건을 봤습니다. 주인거주하시는 물건으로 10월에 당장 이사를가셔야 해서 투자로 보기는 어렵고 실거주자에게매도하려고 하시는 물건이었습니다. 특이하게도 이삿짐을 미리 다 싸두시고메인화장실과 주방, 안방 일부만 사용하시고나머지는 사용감 없이 새 집 그대로였습니다. '도대체 언제부터 이사를 계획하셨길래사용감이 이렇게 없지..?' '더워죽겠는데 이 날씨에 에어컨도 안트시네..' 그냥 이런 생각을 하며 집을 다 보고 나왔습니다.매물임장표 정리를 하면서 A단지는 투자금이안되는구나라고 생각하며 넘겨버렸습니다. ... 그리고 다음 날 반모임을 했는데, A단지가 주변 단지들에 비해서 싸다고생각하는 것에 어느 정도 공감대가 있었고 좀 더 투자금을 줄여서 투자할 수 있는지적극적으로 시도해보는 것도 좋겠다는튜터님의 말씀에 세낀거 말고 주인전세 물건은 있는지,소유권 먼저 받고 전세입자 새로 맞추는거협조해주는 물건은 있는지. 다시 한번 확인해보고 물건 찾아봐야지라는 생각을 가지고 평일 저녁에 다시 한번A단지의 물건을 찾아보기 시작했습니다. A단지의 모든 매물들을 다 문의해보니주인전세되는 물건이 2개가 있었고..!! 나머지는 세낀물건인데 처음 본 매물들과같은 조건으로 투자금이 많이 들었습니다. 주인전세되는 물건 중에서 하나는 근저당이많이 잡혀 있어서 제가 원하는 전세가격으로주인전세 거주가 어려운 물건이었고, 제가 원하는 전세가격으로 주전이 가능한물건은 마지막 남은 1개였습니다. 목표매수가는 그 물건의 매매가보다-1천만원이었기 때문에 부사님과 함께매도자를 설득하려고 시도했습니다. 운이 좋게도 일주일동안매도자의 고민이 이어져서 덕분에 저는 그 와중에 A단지보다더 좋거나 가치가 비슷하거나가치는 조금 떨어지지만 조건이 좋은C, D, E 단지들을 볼 수 있었습니다. C단지는 나와있는 모든 매물 중에서유일하게 투자로 접근 가능한 매물은특올수리 주인전세 매물이 하나 있었는데, 최고가 매물이었어서 목표매수가에 비해5천이 비싼 물건이었습니다. 후보로 올릴 수 있었던 건 다른 매물 호가가이 매물보다 7천만원이나 싼게 있었기 때문에.. 실제로 거래되는 가격, 실제로 투자할 수 있는매물의 가격을 확인하는게 정말 중요하다는 것을다시 한번 느낀 매물이었습니다. 늦은 저녁시간에 C단지 매물을 보고사장님에게 4천만원 조정을 매도자에게전달해달라고 한참을 이야기하며 겨우겨우이야기했고, 200만원 정도는 해주겠다는답변을 들었습니다. 6.27 대출규제 이후 상급지로 갈아타려는수요자들이 갈아타기가 어렵게 되었고, 그래서 주인전세로 더 거주하시려는매도자였기 때문에 제가 그 상황에서 줄 수 있는게 없었고저는 받기만을 바라는 상황이었어서 가격조정되거나 다른 물건 나오는거있으면 연락달라고 말씀드리고 나서미련없이 나올 수 있었습니다. 그리고 D, E 단지의 매물까지 주말에 보면서7월에 보려고 했던 모든 후보단지 매물을 보고투자 우선순위에 맞춰서 A단지 협상을기다리고 있었습니다. ... 그러던 중에 A단지에 다른 주전되는 물건이있다고 연락을 받게 됩니다. 회사 업무로 정말 어쩔 수 없이2일 뒤에서야 그 집을 볼 수 있었습니다. 그리고 집을 보러 가는 길에 동호수를 다시확인해보고 나서 조금 당황했습니다. '어..? 이 물건 10월에 이사가셔야해서실거주자한테 매도한다고 했던 물건인데..?' 이 물건은 임장지 매물임장하면서원래 보려고했던 물건을 대신해서이미 한번 봤던 물건이었습니다. 매도인의 상황을 좀 더 들어보니집이 여러 채 있는 투자자셨고, 23년도에 매수해서 2년 실거주하고1억 시세차익을 얻고자 매도하고 본인은 이제 전원주택 실거주를위해서 가시는 거였습니다. 자금상황도 여유있으신데얼른 정리하고 가고싶으시다는 상황. 이 때 일잘러 부사님께서 나서서, "사장님(매도인), 저 0.0억에 지금 바로투자하려고 기다리는 손님 있어요!" "-1천만원 하신다고 하셨는데, -2천만원해주시면 바로 할 수 있는데 조정해서 내봐요!" "소유권이전등기하고 6개월까지도 본다던데임차인 맞출때까지 주인전세 기간 길게 주세요" "투자자가 젊은데 자금이 여유롭지 않을거에요.대출규제 때문에 전세맞추는 것도 부담이 커요." 매도인에게 처음 이 집을 사주신 부사님이지만라포가 잘 형성되어 있으신 덕분에거래가 성사될 수 있도록 제 편에 서서적극적으로 협상을 시도해주셨습니다. 원하는 목표매수가 0.0억원과원하는 투자금으로 협상할 수 있었고, 주인전세기간은 올해 12월까지로 하고,그때까지도 임차인이 구해지지 않으면25년 2월까지 더 거주하되 매월 그에 대한이자를 주기로 하였습니다. 전세 0.0억의 보증금에 대한 월 이자비용도적정이자의 2-30% 수준으로 적게 받기로..(자금 상황이 어려운 젊은 투자자인 나...) 그렇게 해서, 자금이 여유로운 매도자와일잘러 부사님을 잘 만난 덕분에 감사하게도 저는 준게 많지 않은데받은 것만 가득한 매수거래를 하게 되었습니다. (아직 가장 중요한 신규 임차인전세세팅이 남아있습니다) 마무리까지 잘 하도록 하겠습니다 :) 짧은 복기글이지만 과정 과정에서 느꼈고중요하다고 생각되는 포인트들은더 생각해서 글로 나눌 수 있도록하겠습니다. 솔직함과 수용성 23년 9월에 월부를 시작해서24년 3월에 첫 실전반을 수강했습니다. 저의 첫 실전반 튜터님은줴러미 튜터님이셨습니다. 누구나 처음은 어렵잖아요.저도 마찬가지였어요. 매일 임장과 임보에 허덕이고그저 매일 매일 해야 하는 과제를해내는데에 급급했습니다. 동료들과의 수준차이와앞으로 해야 할 높은 벽을 보고압박감에 좌절하고 울기도 했습니다. 그렇게 저는튜터님께 제대로된 질문도 하지 못했고앞으로의 방향성조차 잡지 못했던스쳐지나가는 제자 중 한명이 되었습니다. 그리고 지금은 월부학교 여름학기를줴러미 튜터님과 다시 함께 하고 있습니다. 첫 실전반 당시에 튜터님께 '생각이음님, 24년 1호기 투자 응원합니다!' 라는 문구와 함께 사인을 받았는데요ㅎㅎㅎ(당시에 절대 어디 올리지 말라고 하셔서..올리고 싶은 마음 꾹 참았습니다🫶🏻) 근데 24년도에는 투자를 하지 못했어요. 24년도 내내 저는 '투자공부' 에 전념했지'실전투자' 라는 것에는 회의적이었습니다. 내가 지금 실전투자를 할 수 있는 수준일까?N억이나 되는 돈을 내가 넣을 수 있을까?전화도 부동산 방문도 어려워하는 내가지금 아파트 계약을 할 수 있을까? 이런 걱정들이 머릿속에 가득차있었고강의를 수강하며 그저 하루하루가 바쁜직장인의 모습으로 살아갔습니다. 실전투자라는 것이 두려웠나봅니다.제가 가진 전 재산을 넣는 일이니까요. 2년을 가득채운 지금에서야결심을 하고 투자를 하게 되었는데, 지금까지 가르침 주신 튜터님들과함께 해온 모든 동료분들 덕분입니다. 최근에 가장 마음을 울린 조언이 있었습니다. 누구나 어려운 시기가있다고 생각해요. 첫 투자를 준비하는 시간은저도 많이 어려웠던 것 같아요. 그렇지만 그런 자신을 잘 드러내고조언을 구하는게항상 도움이 되었더라고요. 적극적으로 소통하세요. 그 동안 투자를 못했는데어떻게 갑자기 투자를 할 수 있었을까? 단순히 월부학교를 와서환경이 바뀌어서 그런걸까? 생각해보니 저의 태도의 변화였습니다. 단순히 모르는걸 묻는 것을 넘어서 내가 생각한 계획내가 행동한 결과결과에 대한 내 판단과정에서 느낀 내 감정 사소한 것까지 모두 튜터님과 반장님,그리고 반원분들과 소통하면서한 걸음 한 걸음 나아갔던 것 같아요. 월부학교를 시작하기 전부터기초반, 실전반을 하면서부터 계속해서솔직함과 수용성에 대해서 조언을 들어왔지만그 동안 받아들이지 못했습니다. 복지부동이었던 저를 포기하지 않고계속해서 조언해주고 살펴주시고응원해주셨던 모든 분들께 감사합니다. 정말 모두의 덕분에 생겨난 1호기입니다.감사합니다.
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