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10억 아파트를 자녀에게 물려주는 3가지 방법

시가 10억 상당의 아파트를 부모님이 보유중이십니다. 이 집을 자녀에게 넘겨주고 싶어요. 어려운 말로 이를 ‘소유권을 이전한다’ 혹은 ‘명의를 이전한다’라고 하죠. 그럼 어떻게 하면 될까요? 첫 번째 방법은 ‘그냥 주는 것’ 입니다. 이걸 좀 고상하게 말하면 ‘증여’라고 합니다(만약 부모님이 돌아가시고 사후에 이를 주신다면 ‘상속’이라고 하죠). 이때 세금이 나올까요? 당연히 나옵니다. 해당 아파트를 물려주신 부모님은 ‘증여자’라 하고, 이를 받은 자녀는 ‘수증자’라 합니다. 이 경우 누가 이득을 봤나요? 네, 수증자인 자녀가 이득을 봤습니다. 부모님 명의 아파트를 고스란히 받았으니까요. 그래서 우리 세법은 이때 이득을 본 수증자에게 ‘증여세’를 내라고 합니다. 헷갈리지 마세요. 부모님이 증여세를 내시는게 아닙니다(거기까지 바라신다면 놀부심ㅃ…). 그런데 여기에서 끝날까요? 그렇지 않습니다. 명의가 이전되었으므로 이에 따른 취득세를 내야 하는데, 이 취득세를 ’증여 취득세‘라 합니다. 참고로 증여 취득세는 3.5%인데, 만약 조정대상지역이고 공시가격 3억 이상이라면 12%까지 올라갈 수 있습니다(단, 1세대1주택 상태에서 배우자, 직계존비속 증여시는 3.5%) 따라서 증여할 때 발생하는 세금은 다음과 같습니다. 부모님(증여자) : 세금 없음자녀(수증자) : 증여세, 취득세 (증여 취득세 중과 조심) 두 번째 방법은 ‘그냥 주긴 하는데 채무를 좀 얹어서 주는 것’ 입니다. 이를 ‘부담부증여’라고 합니다. 말 그대로 채무를 부담하는 증여라는 의미죠. 예를 들어 10억 상당의 아파트가 있는데 해당 아파트에 담보대출 4억원이 있다고 해볼까요? 아니면 전세보증금 4억도 좋습니다. 이때는 어떤 세금이 나올까요? 먼저 수증자 자녀의 경우 비록 10억 아파트를 받았지만 실제 이득 본 건 얼마죠? 네, 6억 입니다. 떠 안은 채무 4억은 나중에 갚아야 할 ‘부채’이지 이득을 본 것이 아니니까요. 따라서 증여세는 10억이 아닌 6억에 대해서만 나옵니다. 딱 봐도 증여세가 많이 줄어들거 같죠? (물론 공짜는 없습니다. 다른 세금이 나오는데 밑에서 설명드리죠) 그리고 증여 6억에 대해서는 ‘증여 취득세’가 나옵니다. 여기까지만 보면 부담부증여를 하는 것이 무조건 이득으로 보이죠? 그렇다면 과세당국이 가만 있을까요? 그렇지 않습니다. 즉 채무 4억에 대해 세금이 나오는데요, 이 4억에 대해서는 증여자 부모가 ‘양도세’를 부담합니다. 이유는 부모가 져야하는 채무 4억이 자녀에게 넘어가면서 사라졌기 때문인데, 우리 세법은 이를 대가성이 있다라고고 봅니다. 즉 실제 돈이 오고간건 아니지만 자녀가 4억을 대신 갚고 다시 4억 채무를 떠 안은 상태로 10억 아파트를 받았다고 보는 것이죠. 따라서 채무 4억에 대해서는 부모는 양도세 그리고 자녀는 ‘일반매매 취득세’를 부담합니다. 상대방 부모가 양도세를 부담했기 때문으로, 이때 자녀가 다주택자라면 당연히 8% 또는 12%의 취득세 중과를 맞습니다. 따라서 부담부증여시 발생하는 세금은, 부모님(증여자이자 양도자) : 양도세 발생 (비과세 가능하나 중과도 조심!)자녀(수증자이자 매수자) : 증여세, 증여 취득세, 그리고 일반 매매 취득세 (취득세는 중과 조심!) 아주 복잡하죠? 마지막, 세 번째 방법은 ‘그래도 자녀인데 싸게 팔자’, 즉 특수관계자 저가양수도 입니다. 이 방법은 앞서 살펴본 증여와 완전히 다른 내용입니다. 즉 앞의 증여와 부담부증여는 증여가 메인이라면, 저가양수도는 일반매매로, 다만 특별히 더 싸게 팔 수 있다고 보시면 되겠습니다. 그럼 얼마까지 싸게 팔 수 있느냐? 그건 바로 매매가액에서 ‘특정 금액‘을 차감한 값만큼 싸게 팔 수 있는데 이때 특정금액이란 ’시세의 30% 또는 3억 중 낮은 금액‘ 입니다. 꼭 기억하세요, 이 두 가지 중 낮은 금액입니다! 예를 들어 시가 15억 아파트를 저가양수도로 매각한다면, 시세의 30%는 4.5억이고 이것과 3억 중 ‘낮은’ 금액은 3억 입니다. 따라서 15억에서 3억을 차감한 12억까지 싸게 팔 수 있다는 것이고, 만약 이보다 더 낮게 가령 10억까지 싸게 팔아버리면 법에서 정한 것보다 2억을 더 저렴하게 판 것이니 2억에 대해서는 다시 증여세가 붙습니다. 아주 복잡하죠? 저가양수도를 했을 때 절세 효과를 드라마틱하게 보려면, 이를 매각하는 부모 주택이 ‘양도세 비과세'에 해당해야 합니다. 그렇다면 세부담을 크게 줄일 수 있습니다. 실제 시가 20억, 취득가 10억 상당의 아파트를 저가양수도로 거래시, 해당 아파트가 양도세 비과세가 된다면 일반 증여보다 약 6억 정도나 세금을 줄일 수 있습니다. 물론 이건 케이스마다 모두 다릅니다. 특히 양도세 비과세가 아닌, 양도세 중과에 해당한다면 오히려 세부담은 더 커질 수 있습니다. 오늘 내용, 좀 어렵죠? 아래 핵심 내용으로 복습해 볼까요? 자녀에게 부동산을 소유권이전시, 1)증여, 2)부댬부증여, 3)저가양수도를 할 수 있다. 이중 부담부증여는 일반적으로 증여보다 유리하지만 양도세 중과(증여자인 부모 세대가 다주택인 경우), 또는 취득세 중과(수증자인 자녀 세대가 다주택인 경우)를 유의하자. 특수관계자 저가양수도 역시 상당히 좋지만 해당 물건을 증여가 아닌 사고 파는 매매형식이기에, 매수자인 자녀가 이에 대한 자금조달을 확실하게 해야 한다. 특히 저가양수도는 소명요청을 받을 확률이 매우 높기에, 원칙대로 진행하는 것이 좋다! 구체적인 계산 법 등은 다음 시간에 또 살펴볼게요. 너무 어렵게 생각하지 마시고, 결론 위주 그리고 어떤 방식으로 과세가 되는지 그 ‘원리'를 잘 습득하시기 바랍니다. 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 아낄 수 있기 때문입니다! (그래야 부자됩니다!) 감사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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전문가칼럼

현금인출, 딱 OOO까지만 뽑으세요!

현금 인출, 얼마까지 하면 좋을까요? 자, 결론부터 말씀드립니다. 이론상 ‘999만원’ 입니다. 하지만 이건 어디까지나 이론상입니다. 그렇다면 실제로는 어떤 상황들이 벌어지는 걸까요? 우리가 놓치고 있는 문제들은요? 우선 왜 999만원인지 봅시다. 현재는 금융기관에서 1,000만원 이상을 인출하면 해당 내용이 금융정보분석원(FIU, FInancial Intelligence Unit)으로 흘러들어갑니다. 이는 세무조사를 위한 것이라기 보다는, 자금세탁 혹은 불법 테러 조직 등에 자금이 흘러들어가는 것을 방지하기 위한 목적이 큽니다. 그래서 1차적으로는 1,000만원 보다 낮은 999만원이라는 숫자가 나온 것입니다. 그렇다면 999만원을 얼마든지 뽑아도 되는 것일까요? 그렇지 않습니다. 가령 어떤 사람이 자녀에게 현금 증여를 은밀하게 하기 위해 999만원을 인출했다고 합시다. 해당 행위가 1회 혹은 소수에 그친다면 그냥 넘어갈 수 있습니다. 개인간의 자금 거래를 100% 완벽하게 추적할 수는 없기 때문입니다. 하지만 당사자가 이런 행위를 매일 혹은 주기적으로 반복해서 한다고 가정해봅시다. 그렇다면 금융기관은 ‘어, 이 거래 이상한데?’ 하고 다시 금융정보분석원에 ‘의심거래’로 신고를 할 수 있습니다. 이걸 의심거래보고제도(STR, Suspicious Transaction Report)라고 합니다. 그 결과 편법증여 사실이 발각될 수도 있는 것이죠. 그렇다면 1,000만원 이하로 인출도 했고, 또 이걸 적당히(?) 분산해서 의심거래보고 역시 피했다고 합시다. 이제 안전한 걸까요? 그렇지 않습니다. 이렇게 은밀하게 흘러들어간 자금은 결국 밖으로 나오게 되어 있기 때문입니다. 그리고 이걸 활용해서 편법증여 등을 잡아내는 방식을 ‘소득-지출 분석 시스템(PCI, Property, Consumption and Income Analysis)’이라고 합니다. 보시는 것처럼 소득-지출 분석시스템은 특정인의 재산증가액과 소비지출액에서 신고된 소득금액을 차감하고 그 결과값을 ‘탈루 혐의금액’으로 봅니다. 따라서 이 금액이 크면 클수록 조사받을 확률이 높겠죠? 이 자료는 특정인의 과거 5년치 데이터를 봅니다. 따라서 어떤 사람이 5년 동안 취득한 재산이 30억이고, 소비지출액은 5억인데, 그 동안 신고된 소득금액(가령 급여 등)이 5억 원이라면(연봉 1억 원 가정) 탈루 혐의금액은 30억이 됩니다. (30억 + 5억 - 5억) 누가봐도 해당 금액이 크죠? 놀라운 건 그 다음입니다. 이 금액에 대해 과세당국이 어떤 방식으로 자금이 흘러들어갔는지를 보지 않습니다. 오히려 반대로, “이에 대해 입증해보시죠” 라고 당사자에게 되묻습니다. 그리고 여기에 제대로 소명을 하지 못하면 증여세 추징입니다. 이제 다시 처음 질문으로 돌아가봅시다. 하루 현금인출 얼마면 되나요? 999만원이면 무조건 되는 건가요? 그렇지 않습니다. 100만원이라도 지나치게 횟수가 많다면 걸리는 것이고, 천 만원이 넘더라도 단순 이체이거나 증여가 아니라면 문제 없이 넘어갈 수도 있는 것입니다. 앞으로는 소득-지출 분석 시스템을 통한 세무조사 대상자 선정이 더 늘어날 것으로 보입니다. 이미 2009년도에 도입된 제도이구요, 따라서 이를 미리 알고 가급적 원칙대로, 증빙을 갖춰 두시길 권합니다. 감사합니다.

...더보기 ∙ 7개월 전

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양가 부모님이 5억씩 증여해주신다고 해요. 이때…?

10억 원의 주택을 취득할 때 부모님이 도와주신다고 할 때 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 차용증을 작성하고 필요한 만큼 자금을 빌리는 것입니다. 이에 대해서는 아래 기존에 작성한 월부칼럼을 참고하세요. 👉 차용증 똑똑하게 작성하는 법! 다른 방법은 10억 원을 증여받는 것입니다. 물론 증여세는 상당히 나오지만, 해당 자금을 수증자인 자녀가 마음대로 활용할 수 있고 세무조사 가능성도 크지 않으니 매우 좋은 방법 중 하나가 됩니다(아주 해피한 케이스입니다). 그렇다면 이때 10억 원을 어떻게 받으면 될까요? 절세의 기본은 ‘분산’, 즉 나누는 것입니다. 따라서 해당 자금을 물려주시는 부모님 즉 증여자도 나누시고, 이를 받는 자녀, 즉 수증자도 나누시면 유리합니다. 예를 들어 남자쪽 집안에서 10억 원을 모두 증여한다고 가정해봅시다. 이때 증여세는 218,250,000원이 나옵니다(10년간 증여 사실이 없고, 증여재산공제 3% 적용). 이 경우 10억 원을 받고 세금 증여세를 납부하면 약 8.2억 정도가 남으므로 여기에 다시 부족자금과 부대비용(취득세 등)을 더하여 10억 주택을 취득해야 합니다. 하지만 이렇게 하면 어떨까요? 양가 5억 원씩 나눠서 각자 자녀에게 증여하는 것입니다. 즉, 남자쪽 집안에서 자녀(남편 가정)에게 5억 증여, 여자쪽 집안에서 자녀(아내 가정)에게 마찬가지로 5억 원을 증여하는 것입니다. 이때 5억 원에 대한 증여세는 77,600,000원이 나옵니다(10년간 증여 사실이 없고, 증여재산공제 3% 적용). 따라서 총 부담세액은 155,200,000원(=77,600,000원 * 2인)이 되며 이는 앞서 살펴본 218,250,000원보다 무려 6천3백5만원이나 절세가 됩니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다. 이렇듯 증여에 있어서도 명의를 분산하면 꽤 큰 금액을 절세할 수 있습니다. 이는 마치 양도세에 있어서 단독명의보다 부부공동명의가 더 유리한 것과 다름없는 이치죠. 다만 이때 조심해야 할 부분이 있습니다. 만약 장인어른이 사위에게 증여를 할 경우 이때는 직계존비속 관계가 아니므로 증여재산공제금액이 5천 만원이 아니라 1천 만원입니다(드라마에서 나오는 “박 서방, 오늘부터 자네는 우리 아들일세”라는 말은 세법에선 통하지 않습니다). 그리고 이 경우 아주 드물게 장인어른이 딸에게 줄 돈을 사위 명의를 통해서 우회 증여한 것으로 볼 수 있으니 유의 바랍니다. 또 하나, 위 도표처럼 양가 부모님이 각각 5억 원을 증여하였는데 이때 받은 자금을 부부한쪽에게 몰아주고 단독명의로 취득을 할 경우, 역시 우회 증여 이슈가 발생할 수 있습니다. 따라서 각각 5억 원을 증여받으신다면 그에 맞게 부부공동명의로 5:5 지분으로 취득을 하시거나, 만약 양가 자금 사정이 다르다면 그에 맞게 6:4, 7:3 등 자유롭게 지분 조정을 하셔서 취득을 하시면 되겠습니다. 어쨌거나, 아주 해피한 케이스라 할 수 있겠는데요 꼭 이게 아니더라도 우리 모두는 부모님께서 물려주신 건강한 정신과 신체가 있습니다. 따라서 이를 바탕으로 열심히 노력하시면 모두들 좋은 결과가 있으실 것입니다. 그리고 이걸 다시 자녀들에게 가르쳐주세요. 이게 바로 최고의 증여입니다! 감사합니다.

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