시가 10억 상당의 아파트를 부모님이 보유중이십니다. 이 집을 자녀에게 넘겨주고 싶어요. 어려운 말로 이를 ‘소유권을 이전한다’ 혹은 ‘명의를 이전한다’라고 하죠. 그럼 어떻게 하면 될까요?
첫 번째 방법은 ‘그냥 주는 것’ 입니다.
이걸 좀 고상하게 말하면 ‘증여’라고 합니다(만약 부모님이 돌아가시고 사후에 이를 주신다면 ‘상속’이라고 하죠). 이때 세금이 나올까요? 당연히 나옵니다.
해당 아파트를 물려주신 부모님은 ‘증여자’라 하고, 이를 받은 자녀는 ‘수증자’라 합니다. 이 경우 누가 이득을 봤나요? 네, 수증자인 자녀가 이득을 봤습니다. 부모님 명의 아파트를 고스란히 받았으니까요. 그래서 우리 세법은 이때 이득을 본 수증자에게 ‘증여세’를 내라고 합니다. 헷갈리지 마세요. 부모님이 증여세를 내시는게 아닙니다(거기까지 바라신다면 놀부심ㅃ…).
그런데 여기에서 끝날까요? 그렇지 않습니다. 명의가 이전되었으므로 이에 따른 취득세를 내야 하는데, 이 취득세를 ’증여 취득세‘라 합니다. 참고로 증여 취득세는 3.5%인데, 만약 조정대상지역이고 공시가격 3억 이상이라면 12%까지 올라갈 수 있습니다(단, 1세대1주택 상태에서 배우자, 직계존비속 증여시는 3.5%)
따라서 증여할 때 발생하는 세금은 다음과 같습니다.
- 부모님(증여자) : 세금 없음
- 자녀(수증자) : 증여세, 취득세 (증여 취득세 중과 조심)
두 번째 방법은 ‘그냥 주긴 하는데 채무를 좀 얹어서 주는 것’ 입니다.
이를 ‘부담부증여’라고 합니다. 말 그대로 채무를 부담하는 증여라는 의미죠. 예를 들어 10억 상당의 아파트가 있는데 해당 아파트에 담보대출 4억원이 있다고 해볼까요? 아니면 전세보증금 4억도 좋습니다. 이때는 어떤 세금이 나올까요?
먼저 수증자 자녀의 경우 비록 10억 아파트를 받았지만 실제 이득 본 건 얼마죠? 네, 6억 입니다. 떠 안은 채무 4억은 나중에 갚아야 할 ‘부채’이지 이득을 본 것이 아니니까요. 따라서 증여세는 10억이 아닌 6억에 대해서만 나옵니다. 딱 봐도 증여세가 많이 줄어들거 같죠? (물론 공짜는 없습니다. 다른 세금이 나오는데 밑에서 설명드리죠)
그리고 증여 6억에 대해서는 ‘증여 취득세’가 나옵니다.
여기까지만 보면 부담부증여를 하는 것이 무조건 이득으로 보이죠? 그렇다면 과세당국이 가만 있을까요? 그렇지 않습니다. 즉 채무 4억에 대해 세금이 나오는데요, 이 4억에 대해서는 증여자 부모가 ‘양도세’를 부담합니다.
이유는 부모가 져야하는 채무 4억이 자녀에게 넘어가면서 사라졌기 때문인데, 우리 세법은 이를 대가성이 있다라고고 봅니다. 즉 실제 돈이 오고간건 아니지만 자녀가 4억을 대신 갚고 다시 4억 채무를 떠 안은 상태로 10억 아파트를 받았다고 보는 것이죠. 따라서 채무 4억에 대해서는 부모는 양도세 그리고 자녀는 ‘일반매매 취득세’를 부담합니다. 상대방 부모가 양도세를 부담했기 때문으로, 이때 자녀가 다주택자라면 당연히 8% 또는 12%의 취득세 중과를 맞습니다.
따라서 부담부증여시 발생하는 세금은,
- 부모님(증여자이자 양도자) : 양도세 발생 (비과세 가능하나 중과도 조심!)
- 자녀(수증자이자 매수자) : 증여세, 증여 취득세, 그리고 일반 매매 취득세 (취득세는 중과 조심!)
아주 복잡하죠?
마지막, 세 번째 방법은 ‘그래도 자녀인데 싸게 팔자’, 즉 특수관계자 저가양수도 입니다.
이 방법은 앞서 살펴본 증여와 완전히 다른 내용입니다. 즉 앞의 증여와 부담부증여는 증여가 메인이라면, 저가양수도는 일반매매로, 다만 특별히 더 싸게 팔 수 있다고 보시면 되겠습니다.
그럼 얼마까지 싸게 팔 수 있느냐? 그건 바로 매매가액에서 ‘특정 금액‘을 차감한 값만큼 싸게 팔 수 있는데 이때 특정금액이란 ’시세의 30% 또는 3억 중 낮은 금액‘ 입니다. 꼭 기억하세요, 이 두 가지 중 낮은 금액입니다!
예를 들어 시가 15억 아파트를 저가양수도로 매각한다면, 시세의 30%는 4.5억이고 이것과 3억 중 ‘낮은’ 금액은 3억 입니다. 따라서 15억에서 3억을 차감한 12억까지 싸게 팔 수 있다는 것이고, 만약 이보다 더 낮게 가령 10억까지 싸게 팔아버리면 법에서 정한 것보다 2억을 더 저렴하게 판 것이니 2억에 대해서는 다시 증여세가 붙습니다.
아주 복잡하죠?
저가양수도를 했을 때 절세 효과를 드라마틱하게 보려면, 이를 매각하는 부모 주택이 ‘양도세 비과세'에 해당해야 합니다. 그렇다면 세부담을 크게 줄일 수 있습니다. 실제 시가 20억, 취득가 10억 상당의 아파트를 저가양수도로 거래시, 해당 아파트가 양도세 비과세가 된다면 일반 증여보다 약 6억 정도나 세금을 줄일 수 있습니다.
물론 이건 케이스마다 모두 다릅니다. 특히 양도세 비과세가 아닌, 양도세 중과에 해당한다면 오히려 세부담은 더 커질 수 있습니다.
오늘 내용, 좀 어렵죠? 아래 핵심 내용으로 복습해 볼까요?
- 자녀에게 부동산을 소유권이전시, 1)증여, 2)부댬부증여, 3)저가양수도를 할 수 있다.
- 이중 부담부증여는 일반적으로 증여보다 유리하지만 양도세 중과(증여자인 부모 세대가 다주택인 경우), 또는 취득세 중과(수증자인 자녀 세대가 다주택인 경우)를 유의하자.
- 특수관계자 저가양수도 역시 상당히 좋지만 해당 물건을 증여가 아닌 사고 파는 매매형식이기에, 매수자인 자녀가 이에 대한 자금조달을 확실하게 해야 한다. 특히 저가양수도는 소명요청을 받을 확률이 매우 높기에, 원칙대로 진행하는 것이 좋다!
구체적인 계산 법 등은 다음 시간에 또 살펴볼게요. 너무 어렵게 생각하지 마시고, 결론 위주 그리고 어떤 방식으로 과세가 되는지 그 ‘원리'를 잘 습득하시기 바랍니다. 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 아낄 수 있기 때문입니다! (그래야 부자됩니다!)
감사합니다.
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