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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요. 임장조입니다.
어느덧 24년 한 해가 마무리 되고
25년 새로운 한 해가 시작되었습니다.
오늘은 24년 한 해 동안 뉴스기사를 작성하며
뉴스를 통해 어떤 식으로 시장 변화가 생겼는지
알아보는 글을 쓰려고 합니다.
1월
1월은 태영건설의 부도위기로 인한 건설업
전체 분위기 안정을 위해 미분양 주택에 대한
취득세, 양도세 감면 이야기가 있었습니다.
그리고 전세대출 갈아타기와 GTX와 관련된
이야기들이 주를 이루고 있습니다.
또한, 대출 문제로 인해 경매에
넘어간 물건들도 많은 것 같습니다.
'전체적으로 좋지 않은 시장이다'라는
메시지를 담고 있습니다.
강남과 서초의 단지들을 살펴보면
신축인 원베일리는 매매하락, 전세상승
대치팰리스는 매매 보합 전세 약소하락입니다.
2월
전세가가 오른다는 뉴스와
스트레스DSR, 재건축 규제완화,
PF위기 등이 보입니다.
반대로 매매지수가 하락하면서
매매물량은 늘어나고 있습니다.
전세와 월세 물량이 급감하면서
전세지수도 올라가는게 보입니다.
3월
3월부터는 이전과 비슷한 뉴스로 진행됩니다.
주담대 금리 인하, 전세상승,
미분양 증가는 이전달과 비슷하고
새로운 뉴스로 '특례대출로 인한 9억 이하 아파트
매매 비중 증가'가 등장합니다
4월
4월에는 특례대출로 인하여
9억 이하 단지들 매매가 증가하고
서울 아파트 값이 4주 연속 상승이라는
뉴스들이 보입니다. 거기다가 특례대출의 기준도
연소득 2억까지로 완화를 해주다보니
더욱 기름을 붓게 됩니다. 여기서 포인트는
더이상 '하락'에 대한 뉴스가 나오지 않습니다.
24년 1월에서 4월까지의 매매(좌측)/전세(우측) 증감률
5월
서서히 전세가 상승으로 매매가도 동반 강세가 이어진다는 뉴스가 나옵니다.
O년차 아파트는 힘을 못썻다. 6억 이하 아파트 씨가 말라간다.
매매/전세 동반 강세라는 뉴스가 나옵니다.
그만큼 시장 상승세가 나오고 이때까지만 해도
저평가된 단지들(준신축~구축)등이 많이 남았다는 얘기로 보여집니다.
6월
전세가 상승하는 가운데 특례 대출 완화와
주담대 금리감소로 영끌 이야기가 나오기 시작하고
하반기 대출 어려워진다는 뉴스도 같이 나옵니다.
생애 첫주택 매수 증가와 대출로 인한 매수로 인해서
사람들의 심리가 매수로 쏠리기 시작합니다.
매매지수 상승과 매물량 감소가 눈에 띄게 일어납니다.
7월
상승전환과 함께 스트레스DSR 도입 전
사람들의 대출을 통한 아파트 매매거래가
많아지는 뉴스가 나옵니다. 대출금리를
상승시키기 시작합니다
8월
공급 부족에 의한 그린벨트 해제와 신규 공급 그리고
전세가율 상승과 갭투자 방지를 위한
조건부 전세대출 중단 등 규제가 시작됩니다.
반대로 지방은 악성 미분양 물건이
쌓인다는 뉴스가 나옵니다.
*24년 8월 기준 서울 미분양 약 1000세대, 경기도 약 10000세대, 부산 약 5000세대, 대구 약 9000세대
수도권보다도 인구가 적은 대구와 부산에는
훨씬 더 많은 미분양 물량이
쌓여있다는 걸 확인 할 수 있습니다.
하지만 미분양 물량의 해소가
조금씩 보여집니다.
9월
대출 억제, 스트레스 DSR로 상승폭 축소,
대출 증가폭이 반토막 나게되면서
상승의 기운이 줄어들기 시작합니다
4월에서 9월까지 매매(좌측)는 5%, 전세(우측)는 4.2% 증가
10월
서울 집값 상승률 둔화와 수도권 아파트
상승세는 여전하다는 뉴스가 보입니다.
추가적으로 전세대출DSR도 이야기가 나옵니다.
10월 한달 동안의 수도권 매매가 증가율 많이 감소된걸 알 수 있습니다.
11월
대출을 막자 2금융권 대출 쏠림과 서울 청약
과열 그리고 아파트 거래 감소가 이어집니다.
신축 분양에도 관심을 가지기 시작합니다.
서울 거래량이 현저히 감소한게 보입니다.
12월
아파트 양극화와 계엄으로 정책 관련 딜레이,
경매로 넘어가는 물건, 청약 조건 대상 변경, 미분양 급증과
수도권 미계약 속출도 보입니다.
1년 동안의 주요 지역들의 매매변동
✅ 24년 뉴스 정리
1) 먼저 3월부터 특례대출에 의한 실수요의 쏠림으로
상승세의 기조가 시작되었다는 점
2) 대출에 대한 수요가 미비하자 한번 더 완화를 진행
4월부터는 매매가 하락에 대한 뉴스가 사라지고
매매가 상승이 시작됩니다
3) 상승이 시작되고 급등하는 시장에 맞춰서
스트레스DSR과 금리 인상을 진행합니다.
4) 약 3~9월까지 상승의 기운이 지속되었지만
스트레스DSR과 금리 인상, 대출규제로
매매 수요가 줄어들고 상승세가 잦아듭니다.
5) 올라가는 단지들의 매매가를 보고 이전에는
높다고 생각했던 신축 분양가를 받아들이고
서울에 분양 단지에 눈을 돌립니다.
6) 갑작스런 국내 정치 관련 일들이 일어나면서
보합인 상태가 진행됩니다.
✅ 알 수 있는 점들
매매가 하락과 부동산 관련 침체에 대한 뉴스가
사라지기 시작하면 이미 상승이나 보합에 들어갔다는 점들을
알 수 있습니다. 그리고 이번 상승장은 실수요자들의
매매에 따른 투자자들도 매매에 들어간 상승장으로
투자자만이 아니라 실수요자와 투자자가 같이
들어가야 상승한다는 걸 알게 된 것 같습니다.
약 6개월 정도의 시간이면 수요가 충분한 단지들의
경우에는 이전고점을 뛰어넘는 모습을 보여줄 수 있으며,
4급지까지의 파장이 나타나는 걸 알 수 있습니다.
그리고 결국 사람들의 매매가 일어나는 건 대출완화에
따라서 일어나는 점도 알 수 있습니다.
이번 글은 24년 뉴스를 통해서
시장의 분위기 반전을
뉴스에서 어떻게 표현되는지
정리하면서 알아보았습니다.
상승 이전의 어떤 분위기가 나타나는지
또 어떤 점들이 영향을 미치는지
그리고 아직 지방은 오르지 않았다는 점들 등등
뉴스에 먼저 기조가 나오는 경우가 많기 때문에
앞으로의 투자를 진행할 때도 조금씩 참고하면
좋을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
추운 겨울 독감 조심하세요!
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