https://n.news.naver.com/article/014/0005482950
기사 요약
1. 배경
- 정부/금융당국이 임대사업자 포함 2주택 이상 다주택자에 대해 대출 연장 제한 방안을 유력 검토 중
- 등록임대사업자 제도는 임차인 주거 안정 목적으로 1994년 도입
- 2017년(문재인 정부) 세제·금융 혜택 확대 → 등록 유도
- 2020년 아파트 등록임대사업자 제도 폐지
- 현재 등록임대는 원룸, 빌라, 오피스텔 등 비아파트 중심
2. 이해관계자 주장
(1) 임대사업자
- 비아파트는 수요가 약해 매각이 어렵다. “강남 오피스텔 10채를 내놨는데 1년째 한 채도 안 팔림”
- 임대사업자는 현금 여력이 충분한 계층만이 아니라 대출 기반 운영도 많음
- 대출 만기연장 제한이 현실화되면 임대인이 버티기 어려워지고, 피해가 임차인에게 전가될 수 있다고 주장
(2) 지역·유형별 애로
- 다세대는 호수가 많아 통매각이 어렵고 세대별 과세/거래 구조라 “아파트와 동일 규제 시 출구가 없다”는 주장
- “정부가 등록을 유도해 제도권에서 임대료 상한(5%)을 지켜왔는데 이제 와서 대출 연장 제한은 부당”이라는 반발
3. 파급효과
(1) 임대시장, 주거비 압박 리스크
- 대출 상환 압박 → 전세 매물 감소 → 월세 전환 가속 → 주거비 상승 가능
- 비아파트 거주층이 청년 및 1~2인 가구·저소득층 비중이 높아 충격이 클 수 있다고 주장
(2) 임차인 리스크
- 임대인이 보증금을 제때 못 돌려주면 보증금 미반환 → 경매 → 세입자 피해
(3) 금융권, 보증기관 리스크
- 전세보증 사고 증가 시 HUG/HF 대위변제 부담 확대 가능
- 비아파트 대출은 소액·다건이 많아 상환 불능 확산 시 은행권 채권가치 하락 우려 제기
집을's 생각
서울 투자 강의에서 늘 강조되는 키워드가 강남 접근성입니다. 그만큼 강남은 일자리(업무지구), 학군, 생활 인프라, 교통, 환경 등 핵심 요소가 밀집해 있어서 수요가 두텁습니다. 다만 서울의 주거 수요가 전부 아파트로만 흡수되는 것은 아닙니다. 특히 사회초년생 및 1~2인 가구는 임대 시장에 먼저 진입하는 경우가 많습니다. 이때 비중을 크게 차지하는 주택이 빌라, 다세대, 오피스텔 같은 비아파트입니다.
라는 매수 수요가 약해 환금성이 낮고, 세대수가 적어 시세 형성이 불투명합니다. 관리, 주차, 커뮤니티 등 주거 품질 편차도 크며, 전세사기 이후에는 리스크 자산으로 인식되는 경향까지 더해졌습니다. 이런 이유로 시장이 불안해질수록 비아파트는 대체재 역할을 충분히 하지 못하여 임대 시장에서 힘을 발휘하지 못하고 있습니다.
다주택자 대출 만기연장 제한 논의는 이런 비아파트 임대시장에 특히 큰 충격이 될 수 있다고 봅니다. 비아파트 임대는 아파트 임대보다 대출 기반으로 운영되는 생계형(현금흐름 의존) 사례가 많고, 동시에 환금성도 좋지 않아 만기연장이 제한되면 매도 해서 갚는 엑시트 구조가 좋지 않습니다.
한편 이러한 비아파트 리스크 확대는 단기적으로는 아파트 쏠림 현상을 강화할 수도 있다고 봅니다. 실수요자 입장에서는 불확실성이 큰 비아파트보다 상대적으로 안전하다고 인식되는 아파트를 선호할 가능성이 커지기 때문입니다. 서울은 아파트의 비율이 50% 미만인데 수요가 아파트로 더 집중되면 가격 압력이 커질 수 있습니다. 이 관점에서는 서울수도권 아파트를 보유한 사람들에게는 단기적으로 유리하게 작용할 가능성도 있다고 봅니다.
다만 정부는 주택가격이 과도하게 오르지 않고 안정적으로 움직이기를 원하기 때문에 아파트 쏠림으로 가격 상승이 커지면 규제를 추가로 강화할 가능성이 있습니다. 규제가 나와도 버티면 된다는 단순한 접근이 항상 통하지는 않는다고 생각합니다. 토허제, 양도세 중과, 대출 규제 등은 버티기가 가능한 구간이 있어도, 보유세 강화처럼 매년 현금 유출을 만드는 규제가 강하게 들어오면 세금 부담이 커져 결국 매도를 선택해야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다. 대출 연장 제한은 단순한 다주택자 압박이 아니라, 비아파트 임대 구조의 취약성을 드러나는 계기가 아닐까 싶습니다.
