https://n.news.naver.com/article/277/0005727142
기사 요약
1. 정책 방향
- 이재명 대통령이 투자, 투기용 1주택, 특히 비거주 1주택자를 겨냥한 규제를 예고
- 다주택자 규제로 매물이 증가하자 규제 범위를 1주택까지 확장하는 흐름
2. 시장 상황
- 서울 강남 3구 및 용산구 중심:
- 급매 출현
- 호가 하향 사례 증가
- 강남구 아파트 매물:
- 1월 22일 7,256건
- 2월 25일 9,263건
→ 약 22% 증가
- 거래량:
- 강남 3구 + 용산구 최근 한 달 345건
- 전년 동기 1,886건
→ 80% 이상 감소
→ 서울 전체 감소율은 약 46%로, 핵심 지역의 거래 위축 폭이 더 큼
3. 세제 관련 전망
- 양도세 중과 시 차익의 최대 82.5% 과세 가능
- 보유세 부담 인상 가능성
- 보유 및 거주 공제 축소 가능성
- 간주임대료 과세 확대 가능성
→ 양도 단계뿐 아니라 보유 단계의 비용 증가 가능성이 언급
집을's 생각
이번 기사에서 가장 눈에 띄는 변화는 규제의 확장입니다. 그동안 정책의 초점은 다주택자 양도세 중과에 맞춰져 있었습니다. 그러나 이제는 비거주 1주택자, 그리고 보유 단계에 대한 언급까지 본격화되고 있습니다.
이러한 흐름은 다주택자 중과 유예 폐지 이후 일정 부분 매물 증가 효과가 나타났기 때문으로 해석할 수 있기도 하고 동시에 강남 3구와 용산구 등 초고가 시장을 제외하면 시장 전반의 흐름이 크게 흔들리지 않는 점도 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.
지금까지의 규제는 크게 두 축이었습니다. 첫째는 취득 제한입니다. 토허제는 진입을 막는 방식으로 신규 수요를 차단하는 구조입니다. 다만 이미 보유한 사람에게는 직접적인 영향이 제한적이었습니다. 둘째는 양도 압박입니다. 양도세 중과는 매도 시 차익을 줄이는 구조입니다. 하지만 거래를 하지 않으면 세금도 확정되지 않습니다. 일정 부분 버티기가 가능한 구조였습니다.
그러나 보유세는 다릅니다. 보유하는 한 매년 반복적으로 발생하는 비용입니다. 보유 및 거주 공제 축소나 과세 범위 확대가 현실화된다면 버티기 전략의 비용은 구조적으로 상승합니다. 규제의 무게 중심이 거래 단계에서 보유 단계로 이동하는 셈입니다.
이 지점에서 시장의 균열이 발생할 수 있습니다. 현금흐름이 충분한 보유자는 버틸 수 있습니다. 반면 레버리지 비중이 높거나 유동성이 약한 보유자는 압박을 받을 수 있습니다. 결국 누가 더 오래 버틸 수 있는가, 자산 체력의 싸움이 됩니다. 이 과정에서 시장 양극화가 가속화될 가능성도 배제할 수 없습니다.
따라서 단기 조정 가능성은 분명히 존재합니다. 특히 세제 변화가 구체화될수록 심리적 압박은 커질 수 있습니다.
다만 정책이 가격을 누르려 해도 최종 방향을 결정하는 것은 자본력입니다. 유동성이 충분하다면 매물은 쉽게 나오지 않을 것이고, 그렇지 않다면 조정 압력은 커질 것입니다.
한편 정책은 민주주의 구조 안에서 작동합니다. 집값 하락을 기대하는 무주택자와 가격 방어를 원하는 유주택자 사이에서 정책의 강도가 어디로 수렴할지도 중요한 변수입니다. 결국 이번 국면의 핵심은 세율 증가 자체가 아니라 소유자가 감내해야 할 현금흐름의 부담 수준이라고 봅니다.
