안녕하세요
안산월부가즈아 입니다.
지난 몇 주간 임장가기 정말 힘들었는데
입추 매직인지 날씨가 조금 선선해지고 있습니다 ㅎㅎ
오늘은 공급에 대해서 제 생각을 풀어보려합니다.
지방 광역시에서 공급을 어떻게 봐야하며 투자자로서
어떤 인사이트를 남겨볼 것인지에 대해 작성해보겠습니다
해당 프로세스를 접목해서 임장보고서를 작성하면
지역을 조금 더 넓게, 뾰족하게 이해하실거라 생각합니다 :)
시작해보겠습니다
#지역의 이해
먼저, 지역 상황에 대한 이해입니다.
울산은 23년 하반기 과공급 이후
26년 현재까지 ‘적정 수준’ 이하의 공급이 유지되고 있는데요.
23년 부터 적은 공급량에 있던 공급도 소진이 되며
시장에 나온 물량이 감소하여 전세가 상승 압력을 가했고
매매가 상승으로 이어졌습니다.
이런 비슷한 흐름을 가지는 곳에서
기회를 찾아볼 곳은 어딜까요?
바로 부산광역시 입니다.
(강의에도 많이 나오죠ㅎㅎ!)
위에서 볼 수 있는 것 처럼
부산 공급상황은 22, 23년도 과공급.
24년부터 적정수요 근처로 공급이 이루어집니다
매/전 지수에서 확인할 수 있는 것은
24년 여름부터 슬슬 전세가 움직이더니
25년에는 아주 강력히 상승하는 모습을 보입니다
지방투자에서 투자하기 좋은 시기라는 것은
공급 물량이 현저히 적은 상태에서 (리스크 최소화)
전세가 상승압력을 지속적으로 받는 (지방은 전세 상승이 곧 매매 상승 확률 높음) 상황입니다
전세반등과 매매반등은 시간을 두고 일어나는데
아직 매매가 반등이 뚜렷한 시기가 아니기에 아직 기회가 있다는 생각이 듭니다
전세가 상승함에 따라 투자금이 줄어드는 시기는 맞습니다만
전세가격이 계속 상승하지 않을 것이고
투자 시 경쟁 매물도 나올 수 있기에
단지별로 리스크를 잘 확인해서 투자해야 될 것입니다
#과거에는 어땠을까?
앞으로 어떤 일이 벌어질지 확신을 할수는 없지만
과거를 통해서 앞으로 어떤 일이 벌어질지에 대해
공부 해보면 투자할 때 확신 한스푼이 더해질 것입니다
이런 시기가 과거에 또 있었는지 살펴보겠습니다
13년부터 공급을 살펴보고 시기별 상승, 하락 원인과
현재와의 공통점. 차이점을 남겨보겠습니다
2013년-2017년 (초과공급)
초과공급이지만 상승 요인은 신축에 대한 열망, 유동성
정책 : 박근혜 정부 ("집 사서 이사가라") / LTV, DTI 완화, 취득세 인하, 청약 1순위 자격 완화
→ 투자 및 실수요 유입 증가
공급 : 08년 리먼브라더스 사태 이후 신축 분양, 입주 물량이 크게 부족했는데. 13년부터 시작된 공급이 2014~2016년 입주를 하면서 매매, 전세 상승압력으로 작용
금리 (저금리 기조) : 한은 기준금리 2.5% (2013년) 에서 1.25% (2016년) 지속적으로 하향 → 유동성이 풍부해지며 부동산으로 돈이 몰릴 수 있는 시장 상황 조성
분위기 : 해, 수, 남 중심 재개발, 재건축 열풍 → 실제로는 해운대구 연제구 재개발 만 모두 추진. (부익부 빈익빈)
2017년 11월 ~ 2019년 11월 (초과공급)
조정 대상지역 지정, 입주 폭탄으로 인한 조정기
정책 : 문재인 정부 출범. 17년 8·2 대책 이후 부산 7개구(해수동남연진금) 조정대상 지역 지정
양도세 중과와 대출 규제 강화. 분양권 전매 제한 시작
공급 : 14~16년 분양시작했던 단지들의 입주 17~19년 집중되어 엄청난 입주가 몰려 역전세난, 매매가 하락 동반
(남구 - 대연롯데캐슬레전드 18y. 3,149 해운대구-엘시티 더샵 19y,882, 동래구 명륜자이 19y 671, 명륜아이파크 14y , 연제롯데캐슬앤데시앙 18y, 1,168 등)
금리 : 기준금리 1.25% → 1.75% 소폭 인상
분위기 : 대규모 공급으로 인해 부산 시장은 “끝났다” 심리 확산. 원도심, 외곽 지역 중심으로 미분양 물량 쌓임
2019년 11월 ~ 2021년 하반기
코로나 유동성과 규제 해제로 인한 대폭등장
정책 : 2019년 11월 6일, 부산 전 지역 조정대상지역 해제
전매제한 완화, 대출 한도 원복, 양도세 중과 완화 → 매수세 폭발
(2020년 11월 주요 구 조정대상지역 재지정 되었지만, 폭등 한 이후의 대응)
공급 : 19년까지 입주 물량 폭탄이 정리가 되면서.2020~21년에는 비교적 안정화
좋은 곳만 좋아해.
금리 : 역대 최저금리 0.5%. 2020년 초 코로나로 인해 한은이 기준금리 0.5%로 인하.
수도권, 지방 너나할 것 없이 대세 상승장
분위기 : 해, 수, 남, 동 중심으로 하루 만에 호가 1, 2억씩 뛰는 현상 발생
부산은 현재 19년 하반기
조정기의 끝자락, 전세가 반등기와 유사하지 않나 싶습니다
과거 19년 하반기처럼 신규 입주 물량이 적정 혹은 이하
수준으로 줄어들고 있으며 공급의 안정화, 전세 물량 부족으로
전세가가 먼저 오르고 매매가를 밀어올리고있는 상황이기 때문입니다
(아직 반응은 뜨뜨 미지근하게, 좋은 곳만 왔음)
차이점이라고 하면 대출규제로 인해 과거보다는
집을 매수하는 데 있어 대출을 일으키는 정도가 줄었다는 점입니다
또한 해운대구, 수영구, 남구 주요 입지에 들어오는 신축 아파트
분양가격과 외곽 지역의 신축 분양가격의 차이를 보면 알 수 있듯
선호지역 쏠림 현상이 부산에도 있다는 점 입니다
따라서
사람들이 가장 좋아하는 동부산권(해운대구, 수영구, 남구) 에서 부터 시작하여
도심/학군지 (동래구, 연제구), 서부산권 및 외곽으로 퍼지는 형태에서
지금 현재 부산은 어느 시점에 와있는지 생각해보면서 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다
다음편 은 부산의 한 지역을 Zoom in 하여
어떻게 가치있는 단지를 찾는 것인지 그 방법과
리스크와 기회에 대해서 생각을 정리해보도록 하겠습니다
감사합니다 ♥
