부동산Q&A

가치성장투자관련하여 질문드립니다

24.05.08


안녕하세요 선배님들..!


내마중이나 서투기와 같이 서울투자 관련한 강의를 들으면서

가치성장투자에 대한 이야기를 많이 들었는데요...!

관련하여 궁금한게 있어 글을 쓰게 되었습니다.


선호도가 높은 단지들은 전세가가 붙기 전에 매매가가 날아가버릴 수 있어서

투자금이 좀 더 들더라도 매매가가 날아가기 전에 저렴할 때 사고,


소액투자를 할만한 단지는

하락장이 지속되면서

매매가가 좀 올라도, 전세가가 많이 올라 붙어서 매전차가 줄어들었을 때

적은 투자금으로 투자할 수 있다고 알고있습니다.


1. 가치성장, 소액투자의 개념이 제가 생각한 것이 맞는지 궁금하고


2.예전 서기 자모님 강의에서

'성동구의 래미안하이리버단지는 그 생활권내에서 선호되는 단지가 아니기때문에 가치성장투자가 아닌 소액투자단지로 바라봐야한다.'

라고 하셨는데 저는 하이리버는 꽤 선호되는 단지라고 생각했는데 소액투자단지라고 하셔서 이해가 어려웠어요 ㅠㅠ

단지마다 소액투자 할 단지인기, 가치성장투자할 단지인지를 어떤 부분을 참고해서 생각하시는지 궁금합니다.

금액도 59가 12억대인 단지여서..소액투자가 가능할까? 생각이 들었습니다.


3.단지를 분석할 때 가장 높았던 전세가율을 많이 보시던데

그건 얼마나 바짝 매전차가 줄어든 단지였는지 확인하고

비슷한 지역일 경우

'전세가율이 높을수록 -> 소액투자가 가능했던 단지이다. 앞으로도 비슷한 기회를 줄 수 있는 단지이다 '라고 해석을 하시는걸까요???

최고 전세가율이라는 자료를 통해 투자와 관련하여 어떤 생각까지 이어질 수 있는지가 궁금합니다..!


늘 친절히 답변주시고 나눔주셔서 감사합니다.


댓글


험블creator badge
24. 05. 08. 20:10

하쿠마타타님 안녕하세요 :) 가치성장투자와 소액투자에 대해서 궁금한 부분이 있으신 것 같아요! 가치성장투자와 소액투자 모두 '가치 있는 부동산을 싸게 사는 것'으로 이해했습니다. 여기에 더해 가치성장투자의 경우 '투자금이 많이 들어가는 상황일지라도 가격이 싸다면' 충분히 투자로 고려해볼 수 있다고 생각합니다. 그 이유는 하쿠마타타님께서 말씀해주신 것처럼 사람들이 좋아하는 단지는 매매와 전세의 차이, 즉 투자금이 줄어들기 전에 가수요가 많아서 매매가가 상승할 가능성이 많기 때문입니다. 반대로 소액투자의 경우 상대적으로 매매와 전세의 차이가 줄어들어도 매매가가 빠르게 상승하지 않는 단지들의 경우에 적용해볼 수 있을 것 같습니다. 매매가가 상승하는 폭보다 투자금이 줄어드는 폭이 더 빠르다면, 충분히 소액투자로 고려해볼 수 있을 것 같아요. 이어서 전세가율에 대해 질문 주셨는데요. 전세가율이 높았던 시기를 확인함으로써 지난 시장에서 기회가 있었는지 확인해볼 수 있고, 지난 시장에서 기회가 있었다면 앞으로도 충분히 기회를 줄 수 있는 단지임을 확인해볼 수 있습니다. 예를 들어 대한민국에서 가장 가치 있는 단지 중 하나라 할 수 있는 서초의 '아크로리버파크'의 경우 과거 최고 전세가율은 60% 중반대 수준이었습니다. 하지만 성동구의 '래미안옥수리버젠' 같은 경우 과거에 90%가 넘는 전세가율을 보여주기도 했습니다. 과거 시장을 통해 전세가율을 확인함으로써 '아크로리버파크' 같은 가치 있는 단지를 소액으로 투자하기 위해서 전세가율 85%가 될 때까지 기다려야지! 라는 생각은 무리일 수도 있다는 것이죠. 과거의 시장이 반복된다는 보장은 없지만 과거를 통해 미리 공부하고 미래를 대비하는 차원에서는 꼭 필요한 부분이라고 생각합니다. 하쿠마타타님 오늘도 화이팅입니다!

꽃을든둘리
24. 05. 09. 01:28

하쿠마타타님 안녕하세요 ^^ 깊이있는 질문 감사합니다 :) 가치성장투자, 소액투자의 차이를 투자금 뿐만 아니라 보유 관점에서 다르게 바라보고 있습니다. 우선 가치성장투자에 해당하는 물건은 절대 가격 자체가 높은 것이 사실입니다. 같은 전세가율 80% 이더라도 소액투자 단지에 비해 투자금이 많이 들어갑니다. (예를 들어, 매매가 10억에 전세가 8억이면 투자금이 2억입니다) 하지만 그 만큼 상대적으로 더 좋은 가치를 가진 단지일 확률이 높습니다. 좋은 가치를 가진 단지를 싼 가격에 매수하였다면, 중장기적으로 보유할 수 있습니다. 반면에 소액투자에 해당하는 물건은 절대 매매가 규모 자체가 가치성장투자 단지에 비해 낮은 것이 사실입니다. 그러므로 같은 전세가율 80%일 때, 투자금 규모도 상대적으로 적습니다. (예를 들어, 매매가 3억에 전세가 2.4억이면 투자금이 6000만원입니다) 소액투자의 경우, 종자돈을 불린다는 개념으로, 단기적으로 보유한다고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 내 종자돈 규모, 나의 체력, 시간, 투자 목표 등을 고려하여 바로 가치성장투자를 해나갈 수도 있고, 그렇지 않다면 소액투자를 통해 종자돈을 모은 후 향후에 가치성장투자를 할 수도 있습니다. 가치성장투자로 바라봐서 중장기적으로 끌고 갈지, 아니면 소액투자로 보고 단기적으로 끌고 갈지는 물건의 '가치'에 따라 결정된다고 보시면 될 것 같습니다. 서울이라고 모든 아파트가 가치가 있고 좋은 것만은 아닐 수 있습니다. 오히려 지방 광역시 상위 단지보다 못하는 단지들도 있을 수 있습니다. 그러므로, 정말 가치있는 단지인가 ? 내가 오래 갖고 가고 싶은 단지인가? 오래 갖고 갈수 있는 단지인가? 의 관점에서 가치성장투자일지 소액투자일지 결정할 수 있습니다. 투자금 규모는 과거와 다르지만, 전세가율은 반복될 수 있다는 가정 하에 최고 전세가율을 참고 해볼 수 있습니다. 반드시 최고 전세가율이 아니더라도 그에 근접하는 전세가율을 기대하며, 과거 데이터를 분석해보는 시간은 의미가 있다고 생각합니다 :) 답변에 도움이 되셨길 바랄게요 ^^