안녕하세요 선배님들..!
내마중이나 서투기와 같이 서울투자 관련한 강의를 들으면서
가치성장투자에 대한 이야기를 많이 들었는데요...!
관련하여 궁금한게 있어 글을 쓰게 되었습니다.
선호도가 높은 단지들은 전세가가 붙기 전에 매매가가 날아가버릴 수 있어서
투자금이 좀 더 들더라도 매매가가 날아가기 전에 저렴할 때 사고,
소액투자를 할만한 단지는
하락장이 지속되면서
매매가가 좀 올라도, 전세가가 많이 올라 붙어서 매전차가 줄어들었을 때
적은 투자금으로 투자할 수 있다고 알고있습니다.
1. 가치성장, 소액투자의 개념이 제가 생각한 것이 맞는지 궁금하고
2.예전 서기 자모님 강의에서
'성동구의 래미안하이리버단지는 그 생활권내에서 선호되는 단지가 아니기때문에 가치성장투자가 아닌 소액투자단지로 바라봐야한다.'
라고 하셨는데 저는 하이리버는 꽤 선호되는 단지라고 생각했는데 소액투자단지라고 하셔서 이해가 어려웠어요 ㅠㅠ
단지마다 소액투자 할 단지인기, 가치성장투자할 단지인지를 어떤 부분을 참고해서 생각하시는지 궁금합니다.
금액도 59가 12억대인 단지여서..소액투자가 가능할까? 생각이 들었습니다.
3.단지를 분석할 때 가장 높았던 전세가율을 많이 보시던데
그건 얼마나 바짝 매전차가 줄어든 단지였는지 확인하고
비슷한 지역일 경우
'전세가율이 높을수록 -> 소액투자가 가능했던 단지이다. 앞으로도 비슷한 기회를 줄 수 있는 단지이다 '라고 해석을 하시는걸까요???
최고 전세가율이라는 자료를 통해 투자와 관련하여 어떤 생각까지 이어질 수 있는지가 궁금합니다..!
늘 친절히 답변주시고 나눔주셔서 감사합니다.
댓글
하쿠마타타님 안녕하세요 :) 가치성장투자와 소액투자에 대해서 궁금한 부분이 있으신 것 같아요! 가치성장투자와 소액투자 모두 '가치 있는 부동산을 싸게 사는 것'으로 이해했습니다. 여기에 더해 가치성장투자의 경우 '투자금이 많이 들어가는 상황일지라도 가격이 싸다면' 충분히 투자로 고려해볼 수 있다고 생각합니다. 그 이유는 하쿠마타타님께서 말씀해주신 것처럼 사람들이 좋아하는 단지는 매매와 전세의 차이, 즉 투자금이 줄어들기 전에 가수요가 많아서 매매가가 상승할 가능성이 많기 때문입니다. 반대로 소액투자의 경우 상대적으로 매매와 전세의 차이가 줄어들어도 매매가가 빠르게 상승하지 않는 단지들의 경우에 적용해볼 수 있을 것 같습니다. 매매가가 상승하는 폭보다 투자금이 줄어드는 폭이 더 빠르다면, 충분히 소액투자로 고려해볼 수 있을 것 같아요. 이어서 전세가율에 대해 질문 주셨는데요. 전세가율이 높았던 시기를 확인함으로써 지난 시장에서 기회가 있었는지 확인해볼 수 있고, 지난 시장에서 기회가 있었다면 앞으로도 충분히 기회를 줄 수 있는 단지임을 확인해볼 수 있습니다. 예를 들어 대한민국에서 가장 가치 있는 단지 중 하나라 할 수 있는 서초의 '아크로리버파크'의 경우 과거 최고 전세가율은 60% 중반대 수준이었습니다. 하지만 성동구의 '래미안옥수리버젠' 같은 경우 과거에 90%가 넘는 전세가율을 보여주기도 했습니다. 과거 시장을 통해 전세가율을 확인함으로써 '아크로리버파크' 같은 가치 있는 단지를 소액으로 투자하기 위해서 전세가율 85%가 될 때까지 기다려야지! 라는 생각은 무리일 수도 있다는 것이죠. 과거의 시장이 반복된다는 보장은 없지만 과거를 통해 미리 공부하고 미래를 대비하는 차원에서는 꼭 필요한 부분이라고 생각합니다. 하쿠마타타님 오늘도 화이팅입니다!
하쿠마타타님 안녕하세요 ^^ 깊이있는 질문 감사합니다 :) 가치성장투자, 소액투자의 차이를 투자금 뿐만 아니라 보유 관점에서 다르게 바라보고 있습니다. 우선 가치성장투자에 해당하는 물건은 절대 가격 자체가 높은 것이 사실입니다. 같은 전세가율 80% 이더라도 소액투자 단지에 비해 투자금이 많이 들어갑니다. (예를 들어, 매매가 10억에 전세가 8억이면 투자금이 2억입니다) 하지만 그 만큼 상대적으로 더 좋은 가치를 가진 단지일 확률이 높습니다. 좋은 가치를 가진 단지를 싼 가격에 매수하였다면, 중장기적으로 보유할 수 있습니다. 반면에 소액투자에 해당하는 물건은 절대 매매가 규모 자체가 가치성장투자 단지에 비해 낮은 것이 사실입니다. 그러므로 같은 전세가율 80%일 때, 투자금 규모도 상대적으로 적습니다. (예를 들어, 매매가 3억에 전세가 2.4억이면 투자금이 6000만원입니다) 소액투자의 경우, 종자돈을 불린다는 개념으로, 단기적으로 보유한다고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 내 종자돈 규모, 나의 체력, 시간, 투자 목표 등을 고려하여 바로 가치성장투자를 해나갈 수도 있고, 그렇지 않다면 소액투자를 통해 종자돈을 모은 후 향후에 가치성장투자를 할 수도 있습니다. 가치성장투자로 바라봐서 중장기적으로 끌고 갈지, 아니면 소액투자로 보고 단기적으로 끌고 갈지는 물건의 '가치'에 따라 결정된다고 보시면 될 것 같습니다. 서울이라고 모든 아파트가 가치가 있고 좋은 것만은 아닐 수 있습니다. 오히려 지방 광역시 상위 단지보다 못하는 단지들도 있을 수 있습니다. 그러므로, 정말 가치있는 단지인가 ? 내가 오래 갖고 가고 싶은 단지인가? 오래 갖고 갈수 있는 단지인가? 의 관점에서 가치성장투자일지 소액투자일지 결정할 수 있습니다. 투자금 규모는 과거와 다르지만, 전세가율은 반복될 수 있다는 가정 하에 최고 전세가율을 참고 해볼 수 있습니다. 반드시 최고 전세가율이 아니더라도 그에 근접하는 전세가율을 기대하며, 과거 데이터를 분석해보는 시간은 의미가 있다고 생각합니다 :) 답변에 도움이 되셨길 바랄게요 ^^
