인트로
안녕하세요, 순자산 10억 달성하고, 또 10억 쌓고, 또 10억 쌓을 또지또규입니다.
거주 보유 분리의 개념을 처음 알게 되었을 때의 충격을 잊을 수가 없습니다. 그때까지만 해도 저에게 집이란 ‘사는 곳(live)’이었고 ‘산다(buy)’는 의미는 ‘산다(live)’였기 때문입니다. 투자를 꿈꾸고 준비했지만 그건 어디까지나 차곡차곡 돈을 모아 여윳 자금으로 한 채 더 ‘사는(buy)’ 개념이었기에 저의 거주와는 관련이 없었습니다. 그래서 지방 중소도시 투자를 차근차근 준비하고 있었습니다.
그러다 작년 8월에 투자 코칭을 받게 되었습니다.
“지금 보유하신 단지도 살기 좋지만 조금 더 가치 있는 자산으로 갈아타는 것이 어떨까요?”
자산재배치를 통해 거주와 보유를 분리하는 수도권 투자를 권유 받는 순간이었습니다.
*투자 코칭 후기 : https://weolbu.com/s/EJiptVQ4Xe
그리고 같은 달 내집마련중급반 강의를 들으며 너나위님으로부터 거주 보유 분리의 개념과 방법을 꼼꼼하게 배울 수 있었습니다. 동시에 할 수 있다, 아니 하고 싶다는 마음을 단단히 먹게 되는 순간이었습니다. 이번 25년 8월 강의에 적용하자면 생활 반경이 인천이고, 소득이 많지 않으며, 목돈이 있는 저는 거주보유분리가 적절하다고 판단했던 것 같습니다. 안정성을 어느 정도 포기하고 나아가는 순간이기에 불안했지만 강의에서 배운대로 차근차근 해나가기로 했습니다.
단계별 진행
1단계 : 종잣돈 파악
먼저 저의 가용 예산을 파악했습니다. 보유 현금과 현금성 자산, 0호기 매도시 나올 돈, 그때까지 모을 수 있는 추가 투자금의 액수를 꼼꼼히 살폈습니다. 거기에서 사용해야 할 임차보증금과 투자 시 필요한 각종 부대비용을 빼자 대략 5억이라는 저의 투자금이 정해졌습니다.
2단계 : 후보 단지 물색
저는 바로 단지를 물색하지 않았습니다. 내집 마련 한 채에 그치지 않고 투자자를 꿈꾸고 있었기 때문입니다. 그래서 해온대로, 배운대로 앞마당을 만들기 시작했습니다. 당시 서울 앞마당이 한 개 밖에 없었기에 서두르지 않고 앞마당을 늘려가기 시작했습니다. 목표는 앞마당 6개를 만들어(목표 급지 앞마당 3~4개 + 상급지 1개 + 하급지 1~2개) 투자하는 것이었습니다.
그 사이에 앞마당 3개가 완성될 때 쯤 보유하고 있던 0호기를 매도하기 위해 내놓았습니다. 계획대로 된다면 서울 앞마당 6개는 25년 2월까지 완성, 0호기 잔금을 대략 3~4개월로 잡는다면 역시 25년 2월까지 매도 완료, 그래서 25년 2월로 투자 시점을 잡았습니다.
하지만 누가 그랬던가요? 인간이 계획하면 신은 비웃는다고? 인생은 변수 투성이었습니다. 조건부 전세 대출 제한 이후 주춤하던 시장이 계엄 이슈가 터지면서 얼어 붙어 버렸습니다. 덕분에 투자 하고 싶던 단지들의 가격 상승은 멈췄지만 동시에 제가 가지고 있는 0호기를 보러 오는 사람도 사라졌습니다.
‘아, 싼데… 일단 먼저 살까? 0호기는 가격을 더 낮추면 나가지 않을까?’
좋은 단지를 잡고 싶은 마음이 굴뚝 같았습니다. 하지만 머리 속에 너나위님의 얼굴이 떠나지 않았습니다. 실준 강의 때 그렇게 배웠던 ‘잃지 않는 투자’.
시간은 흘러만 갔습니다. 그 와중에 유리공 이슈도 터지면서 앞마당 작업도 딜레이 되기 시작 했고 결국 25년 2월은 0호기 매도도, 서울 앞마당 6개 완성도 이루지 못한 채 오고야 말았습니다.
어느 튜터님이 그러셨습니다. 1호기는 교통사고처럼 갑자기 온다고. 저에게는 0호기 매도가 그랬습니다. 단지 내 비선호 타입이라 더욱 매수 문의가 없던 저의 0호기는 3월에 갑자기 매수자가 나타났습니다. 한참 임장 중이던 저는 차분하게 매도 계약을 맺었습니다. 그러자 가슴이 다시 두근거리기 시작했습니다. 이제 단지를 찾으면 진짜 매수를 할 수 있었습니다. 마침 6번째 서울 앞마당도 완성이 되었습니다.
3단계 : 매수여부 결정
앞마당을 뒤지며 몇 개의 물건을 놓쳤지만 그래도 포기할 수 없었습니다. 저는 이미 안정적인 실거주 단지를 팔았으니까요. 매수 후보 단지 매물을 탈탈 털고 후보 단지를 3개 정도로 줄인 뒤 매물 코칭을 받게 되었습니다.
‘매물 코칭 받을 때 ‘더 넓게 보세요.’라는 말을 진짜 많이 듣는다는데 나도 컨펌이 안 나면 어떡하지? 또 뒤져야 하나?’
기대 반, 걱정 반으로 매물 코칭을 받았습니다. 다행히 튜터님께서는 제가 1번으로 픽한 단지에 오케이 사인을 주셨습니다. 비교할만한 다른 조건의 4급지 대장 단지가 있었지만 그건 제 앞마당이 아니기에 고민 끝에 1번 단지로 결정했습니다.
4단계 : 매수 및 임대
어렵게 매수한 물건은 주인 거주 세대였습니다. 제가 이 물건을 선택한 이유 중 하나가 부사님의 역량 때문이었는데요, 놀랍게도 부사님께서 제가 매수 가계약을 맺고 나서 바로 세입자를 구해주셨습니다. 저는 그렇게 힘들다는, 그래서 투자자의 가장 큰 리스크인 전세 놓기를 손 쉽게 해결했습니다. 행운이었습니다. 매수는 5월이었지만 0호기 잔금이 7월 말에 들어 오는데다, 학군지 파워도 좀 있는 단지의 특성을 살리기 위해 잔금을 여름 방학 이후인 9월로 정하고 매수, 임대 계약을 동시에 처리했습니다.
5단계 : 거주지역 임차
이제는 우리 가족이 이사 갈 곳이 필요했습니다. 단계 상으로는 5단계지만 사실 저는 이미 첫째의 중학교 진학도 고려해 지역 내 가성비 학군지의 월세 물건을 꽤 많이 임장하고 준비해왔습니다. 그런데 이사가 두 달도 채 남지 않은 순간 변수가 생겼습니다.
‘나 1학년은 꼭 여기서 마쳐야 해!’
예상하지 못한 둘째의 완고한 반대에 부딪혀 거주지 이동을 할 수 없게 된 것입니다. 어차피 중학교를 고려하면 이사를 갈 것이고, 조금이라도 어릴 때 전학을 가는 게 좋다고 판단했는데 그건 어디까지나 어른인 부모의 판단이었습니다. 적응이 중요한 1학년이기에 무시 할수도 없었습니다.
‘큰일이다. 얼른 단지 내에서 이사갈 집을 찾아야 한다.’
공교롭게도 그 몇 주 사이에 단지내 월세집이 씨가 말라 버렸습니다. 유일하게 하나 있던 월세집은 집주인의 변심으로 매도 물건으로 바뀌었습니다.
“사장님, 어떡해요. 저 집 좀 구해주세요!”
“아 참…. 그럼 전세는 어때요?”
저는 망설였습니다. 전세자금대출을 받아 전세에 들어가면 사실 한 달에 나가는 돈이 적어 좋지만, 이후 2호기 투자에 제약이 생깁니다. 1주택자는 전세자금대출을 받을 수 있지만 추가 주택을 매입하기 전에 대출을 모두 상환해야 하기 때문에 자금이 꼬일 수 있기 때문입니다.
‘아, 어쩔 수 없다.’
하지만 저는 찬밥 더운밥을 가릴 처지가 아니었습니다. 부리나케 대출상담사님을 통해 전세대출을 실시하고 전셋집을 구했습니다. 대출 계약을 맺은 게 놀랍게도 6.27 대책 3일 전이었고, 며칠만 늦었다면 저는 더 많은 돈을 전세금으로 준비해야 했을 것입니다. 운이 좋았습니다.
6단계 : 보유 혹은 입주
그렇게 저의 자산재배치를 통한 거주 보유 분리는 완성이 되었습니다. 결과를 보면 다음과 같습니다.
<거주보유분리 전 자산>
<거주보유분리 후 자산>
거주보유분리 전에는 시세 5억 정도의 인천 외곽 택지 자가를 가지고 있었고,
거주보유분리 후에는 서울 3급지 아파트를 세낀 채 가지게 되었습니다.
(중요하지 않지만 현재 이 아파트는 입주 가능 매물 호가 기준으로 8천만원 가량 시세가 올랐습니다.)
저는 아마 제가 보유하게된 집에 입주할 일이 없을 겁니다. 왜냐하면 생활 기반이 인천이라 옮기기 어렵기 때문입니다. 하지만 저는 거주 보유 분리를 통해 서울 3급지 아파트를 보유하게 되었습니다. 앞으로도 추가 투자와 갈아타기를 통해 이 아파트는 상급지 아파트로 탈바꿈할 예정입니다. 동시에 저의 자산도 안정적으로 늘어날 것이라고 기대합니다.
미래의 PLAN
저는 거주 보유 분리 완성 이후 다시 투자 코칭을 받았습니다. 그리고 추가적인 투자 방향을 설정했습니다. 열심히 종잣돈을 모으고 한 채를 더 투자할 생각입니다. 그리고 이후 1호기에서 나오는 전세금 상승분과 더해 갈아타기를 하든지 다주택으로 갈 예정입니다.
거주 보유 분리는 매우 공격적인 투자 방법입니다. ‘그래, 일단 내가 가진 아파트를 팔고 더 괜찮은 아파트를 사자’라는 단순한 생각으로 실시하는 것은 무척 위험합니다. 그래서 멘토님들도, 너나위님께서도 수많은 강의와 방송을 통해 실력을 먼저 쌓은 뒤에 자산재배치와 거주 보유 분리를 해야 한다고 강조하십니다.
저 역시 처음에 할 때 걱정도 되고 망설여졌습니다. 하지만 안정과 성장은 함께 갈 수 없다고 했습니다. 저는 너나위님을, 수많은 멘토님과 튜터님을, 그리고 저를 믿고 도전했고, 지금 만족하고 있습니다.
수많은 분들이 본인의 상황과 성향에 맞게 거주 보유 분리 전략을 활용하셔서 경제적 안정을 이루셨으면 합니다.
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