[지기19기 도레미는 명품104는 대신 지방투자하조 돈끌] 지투기 제주바다님 1강 후기

1.지투기 첫 강의

-제주바다님

지방 투자 공부를 할때 광역시만 알면 안되고 중소도시도 알아야 가격 대비 저평가를 알 수 있다

지방 미분양 상황

-A지역 예를 들어 주셨는데 수요는 항상있고 가격이 싼 곳은 거래가 된다(좋은 위치에 좋은 가격이라면 거래는 되고 있다)

고분양가로 나오는 시기에는 신축들의 가격을 보고 비교해서 좋은 아파트들을 보아야 한다

지금 시장에서 우리가 알아야 하는 것은?

1.건설사 위기로 공사중단-공급이 없다

2.신축 아파트 미분양-기축 아파트 기회

광역시에서 구축이라도 입지 좋고 선호도 좋은 아파트는 서울 준신축급으로 가격이 오른다.

->>그래서 사람들이 좋아하는게 뭔지 알아야한다

(대게는 5년 정도 보유하고 매도하지만 정말 좋은 아파트는 장기로 보유한다)

중소도시는 절대적인 수요에 한계가 있기 때문에 장기적으로 우상향 하지않음

하지만, 사람들이 선호하는 단지는 크게 오른다(광역시 보다더)

광역시의 대장 아파트들은 가격이 올라가는 뚜껑이 열려있어서 가격이 10억대 이상까지도 올라 갈수 있기 때문에 시세차익 규모가 2배이상 차이남

하지만 중소도시는 투자범위를 보수적으로 봐야한다 (연식중요) 중심에 있어도 구축은 투자하면 안된다****

투자금에 들어오는 곳이 있다면 광역시 부터->하지만 아니라면 중소도시 부터 해도된다

광역시에서 선호도가 떨어지는 구 라도 내 투자금에 들어오면 해도됨(예를 들어 ㄷㄱ의 동구쪽의 아파트도 가격이 많이 오름)

지방 단지가 매도가 안될까? - 환금성 기준에 맞는 아파트를 매수할것

저층X 방3짜리 20~30평대, 복도식X 공시가격1억이하 타겟투자X

ㅊㅇ의 경우 가장 대장아파트는 8억대/비슷한 인구의 ㅈㅈ는 6억대

현재 지역별로 가격이 전부 다르다(오르고 내리고가 다 다름)

지방투자의 핵심은? 사람들이 살고싶어하는지 갖고 싶어하는지!=집값을 결정하는 핵심이다!

ㅊㅇ의 ㅅㅅ동

지방은 인구수가 곧 수요!! 인구수가 많은곳이 우선순위!!

상대적으로는 학군,환경(광역,중소) 직장,교통(광역)

연식을 중요하게 생각함(신축)

지방 투자시 여기까지만 보자

강원:춘천 원주

충청:대전 세종 청주 천안 아산

전라:광주 전주 순천 군산

경상:대구 경산 포항 구미 울산 부산 창원 김해 양산-평지

ㅄ은 학군이 많이 분포 되어있어 사람들이 분산이 되는데 ㄷㄱ의 경우는 ㅅㅅ구에 몰려있어서 가격이 잘 떨어지지 않는다(대장아파트)

지방 투자를 할 시 중소도시의 top1.2.3는 광역시(예 ㅇㅅ) 비슷한 가격대랑 비교해 보아야 한다(ㅇㅅ은 20평대 구축을 해도 된다:수요가 많기 때문에)

중소도시는 신축 택지지구가 생기면 입지가 좀 떨어져도 사람들이 살려고 하나,광역시는 넘어가지 않는다

중소도시 ,광역시는 아파트연식을 중요하게 생각함 특히 중소도시!****

지방투자시 선호도가 투자가치를 좌우한다

입지: 직장 학군 교통 환경

상품성:연식 브랜드 택지규모 가 합쳐진 곳~!

지방투자시 입지 평가 기준(임보작성시)

인구>직장>학군>환경>공급>교통(교통은 중요하지 않다 자차로 어디든 갈 수 있음)

중소도시에서는 창원 청주 구미 가 사업체가 많다

광역시는 500인이상/중소도시는 300인 이상으로 본다

지방광역시는 직장이 외곽과 중심부에 나눠져 있기때문에 거주지가 그 주변으로 몰린다 그쪽의 집값이 비싸진다

중소도시는 외곽에 공장단지들이 많기 때문에 중심에 살면서 이동하기가 좋아서 어디에 살아도 문제가 없다 (입지독점성이떨어짐)

학군

광역시중 학업성취도 좋은곳은 울산 대구 정말 높다

중소도시의 경우는 광역시 정도는 아니지만 ㅇㅅ이 가장 높다( ㅊㅇ의 ㅂㄷ)

환경

아파트를 고를때 브랜드+신축이라고 해서 고르지말고 실제 위치/신축/택지지구/커뮤니티 등이 다 갖춰진 곳을 골라야한다

공급

3년간물량/구별공급물량/3년내 입주단지 위치확인!!

->지방은 공급물량에 따라 가격 영향을 많이 받음(매수시점/보유시점(재계약)/매도시점 모두영향을줌)

그래서 2024년 매수를 했다면 2027년까지 공급물량을 꾸준히 업데이트 하면서 봐야함

교통 : 대중교통의 의미가 있는 곳은 부산 대구 대전 정도이고 이외에는 의미가 낮다

A지역 위치

산으로 둘러쌓여있고 강에 따라 구가 나뉨

A지역 서구쪽에 신도시를 개발함(ㄷㅇ)

원도심 개발도 되고있다(동쪽)

북구쪽에는 일자리가 많이 있음(ㄷㄷ단지)

A지역 이란?

KAIST/ㄷㄷ연구단지등이 있다-->>과학관련 아주 발달(인재를 데리고 올 수있음)

군사/행정관련 기관이 많이 있음

교통발달(KTX,SRT등) -->> 양질의 일자리가 있어서 소득이 높다

A지역 은 동/서로 나뉘는데 동쪽은 원도심

서쪽은 신도심이라 백화점/신축단지/일자리/행정단지등이 발전되고 있어서 소득격차가 많이 차이가 난다

서쪽 ㅇㅅ구/서구 쪽에 살고 싶어함(가족단위가 많다 특히 ㅇㅅ구)

젊은 세대가 많이 사는 곳이 ㅇㅅ구/서구 이고 이쪽에 연구단지/ㄷㅇ신도시/ㄷㅅ/정부청사등이 있어서 선호도가 높다

ㅅㅈ은 특히 10대3~40대 인구가 많고 세대수도 높다(노인층 없음)

A지역 은 ㅅㅈ을 빼고 말 할수 없다(영향을 많이 주고받음)

ㅅㅈ 40만/A지역 144만 근 200만의 인구

A지역 은 400만원 이상의 안정적인 소득의 사람들이 많이 거주한다

소득

고소득층 600만원이상은 전통적인 부자동네 ㅇㅅ구/ㄷㅇ에 살려고 함

400만원 이상은 산업단지/외곽신규택지/영유아30대

200만원미만 노인인구비중높음/구도심지역/상업지역비중 높음

주요택지

ㅇㅅ구 ㄷㅇ>ㄱㅍ,ㅅㄱ(테크노벨리)

서구 둔산 탄방 월평 만년 (구축이긴 하지만 중심부 행정중심)

ㅈㄱ와 ㄷㄱ에 새로 분양 예정이 많다(원도심 활성화

ㄷㄷ구의 신탄진 쪽은 크게 투자가치가 없다

A지역 의 소득 수준은 높은편이다 경기도와 비슷

원천징수 3800/주소지 3700

구로 나누면 원천 징수지로 동구 대덕구 유성구가 높은 편이다(일자리가 많은곳)

주소지로는 ㅇㅅ구가 단연 압도적(부자들이 많이삼)=서울 양천구급

*지방은 기업체가 어떤게 있는지 세세히 조사해보는게 좋을 것 같다 :왜 이곳에 사는가?***

A지역 의 ㄷㅅ 학군지가 가장 유명

학원가 바로 옆에 아파트 한마루/크로바/목련

바로 옆에 ㅎㅂ 초등학교 35명/ㅇㅂ 유치원 219명에 몰린다->인구가 줄어들기 때문에 더 좋은곳에 몰린다

공급

수도권은 공급이 있을때 전세가 영향을 주지만 매매가에는 영향을 주지 않는다

하지만 지방의 경우 전세가가 반드시 매매가에 영향을 주기 때문에 꼭 공급을 확인해야한다

투자가치

대전 유성구,서구>중구>대덕구

만약 좋은 입지의 아파트가 없다면 중소도시보다 가격이 싸다는 가정하에 입지가 조금 밀리는 ㄷㄷㄱ도 투자가치가 있다

A지역 랜드마크 아파트

2018ㅇㅅㄷㄹsk 10.5억

2008 ㅇㅅㄷㄹ스마트시티2 12.8억(거래가 잘 없어서 호가로)

1992 ㅅㄱㄷㅅㅋㄹㅂ 9.9억(구축대장)

->신규택지 ㄷㅇ신도시에 신축을 선호함

유성구(도안/죽동/노은)

ㄴㅇ중 있는쪽을 좋아함

ㄴㅇㅇㅁ9단지랑 6단지 가격차이가 있지만 6단지가 저평가 된것은 아니다

관평쪽과 전민,문지쪽의 금액이 같다면 전민,문지쪽의 아파트를 하는게 좋다(이동이 편함)

ㄷㄹ쪽은 부촌-박사님 동네 (압구정 청담느낌)

같은 생활권의 같은 투자금이라면

연식 좋은것을 택한다

다른 생활권의 같은 투자금이라면

입지가 좋은것을 택한다

서구(둔산/월평/탄방/용문)

ㄷㅅㅋㄹ ㅂ가 대장아파트

ㄷㅅ 더샵엘리프와 자이아이파크 25년 분양 -여기가 가장 메인이 될듯

땅가치는 월평의 황실타운>가장 삼성래미안

서구의 ㄷㅁ쪽은 신축으로 다 바뀔 예정

ㄷㅇ은 ㅇㅅㄱ와 서구로 나뉘는데 ㅇㅅㄱ의 ㄷㅇ은 좋으나 서구 쪽의 ㄷㅇ은 선호도가 떨어진다

(도안/관저/복수/도마)

ㄱㅈㄷ이지만 ㄱㅈㅇㅁㅈ 2017년 굉장히 선호도가 높다 8억가까이

중구(목동/문화/태평)

유성 죽동신축>중구대장(목동 더샵리슈빌)>서구 도마동 신축

같은 가격이라면 입지가 개선되는 단지를 산다(새로운 아파트 단지가 들어오면서 택지지구가 좋아지는곳)

시세트레킹을 하면서 매매/전세 차이를 체크하자

전세낀물건+신규전세계약물건을 잘 활용하자

A지역 의 흐름

2019년 전세 경쟁(전세값이 떨어지고 물건이 많이 나옴 투자자들이 전세물건 계속 내놈) 공급은 점점 없어짐

2019~2021년가을까지 실수요가 일어남

이후 하락 +입주가 많아짐(공급)