[서기4기 3년만에 인생9할조 강아지냠냠] 전화임장이 어려운 분들을 위한 전임 질문 A부터 Z까지 빡빡 긁어왔어요!

안녕하세요, 강아지냠냠입니다!!

저희 조원분이 전화임장 질문지 공유 요청하셔서

급.하.게 만들었던 건데..

만들고나서 반장님한테 한번 검수도 받고 ^^..(정열매 반장님 넘 감사합니다..♥)

나눔글로 나눠도 되겠다는 얘기 듣고

쪼끔 부끄럽지만 공유합니다!!

<전화임장 전에 생각해야 하는 것은..?!>

우선 전화임장 전에

나의 전임 ‘목적’에 부합한 컨셉으로 설정하시고,

컨셉에 맞게 전화 임장하는 것을 추천드립니다. 🙂

1. 투자자
2. 실거주자
3. 매도자
4. 세입자

그렇다면 내가 각 컨셉을 통해서 얻을 수 있는 게 무엇일까요..?!

1.투자자: 전체적인 매매, 전세 상황 물어보기 좋음

• 현재 매물 문의: 매물 가격, 층수 및 타입, 향, 라인 등, 매도자 상황 및 융자 여부, 수리 상태, 전월세 낀 물건인지 등
• 기대 전세가 → 네이버 부동산에 올라온 전세가가 타당한 전세가인지
• 투자금 얼마가 필요한지 (매매가, 전세가 범위)
• 로얄동 및 선호동, 비선호동, 선호 타입 → 가격의 차
• 매매, 전세 돌고 있는 분위기
• 투자자에게 호의적인 편인지
• 이 동네에서 이 매물이 어떤 위치(선호도)에 있는지
• 전세 수요층

2.실거주: 투자자에게 우호적이지 않는 지역에서 용이함

• 현재 매물 문의: 매물 가격, 층수 및 타입, 향, 라인 등, 매도자 상황 및 융자 여부, 수리 상태, 전월세 낀 물건인지 등
• 로얄동 및 선호동, 비선호동, 선호 타입 → 가격의 차
• 매매 돌고 있는 분위기
• 학군이나 환경(편의시설), 커뮤니티 물어보기 수월함
• 이 동네에서 이 매물이 어떤 위치(선호도)에 있는지
• 
  

3.매도자: 분위기 알기 좋음 + 리체킹용

• 현재 얼마에 적정하게 매도될 수 있는지
• 경쟁 매물 물어보기 쉬움 (매매, 전월세)
• 전세로 내놓으면 적정 전세가 (보통 보수적으로 답해주는 편)
• 매매, 전세 분위기를 제대로 알려줌
• 투자자, 실거주, 세입자 버젼을 통해서 알게 된 사실을 한번 더 맞는지 체킹하기 좋음

4.세입자: 찐전세가, 입지요소 제대로 체킹하기 수월함

• 찐적정 전세가 (거품 없음)
• 1등 전세 매물이 무엇인지 알 수 있음
• 다른 경쟁 전세 물건이 무엇이 있는지 쉽게 알 수 잇음
• 학군이나 환경(편의시설), 커뮤니티 물어보기 수월함 → 아무것도 몰라도 친절하게 답해주는 경우 많음

처음 전화임장한다!!!면 세입자 버젼으로 물어보시는 게 사실 편하기는 합니다.

세입자 아니면 실거주자로 물어보면 대체로 친절한 답변을 받을 수 있기 때문..!!

그래서 저도 처음에는 세입자 버젼으로 물어봐서 이것저것 듣고나서

'아 이 지역은 이런 거 좋아하는구나~'

깨달은 다음에 투자자 버젼으로 전화 돌리곤 했어용

이렇게 컨셉을 설정해놓으면 그 다음은 뭐라고 물어봐야 할까요..?!

<전화임장 할 때 무엇을, 어떻게, 물어볼까..?!>

1) 매물 문의

“급매 나온 것 있나요?”

“혹시 좀 싸게 나온 물건 있을까요?”

“이 00 아파트 사고 싶어서 전화드리는데요… 괜찮은 물건 있을까요?”

2) 매물 관련 질문 (가격, 수리여부, 상황)

1- 가격

★ 네이버 부동산에 올라와 있는 가격을 봐도 한번 더 체크하는 게 좋음!!

이 가격에서 올리거나 내리거나 협의 가능한 경우가 있고, 때때로 매물이 없는데(거뒀거나 팔렸거나) 사장님들이 헷갈려서 있다고 하는 경우도 있기 때문인데용

며칠 전에도 어떤 부사님은 매물 가격을 아예 잘못 올려서 정정한 것도 봤어용

“혹시 000동 000호 얼마인가요?”

“네이버 부동산에서는 0.0억인데 이 가격이 맞나요?”

“매물 내놓은지 얼마나 되셨어요?”

“혹시 거래될 상황도 있었나요?”

※ 전세 낀 물건의 경우

세입자 언제까지 계약 되어있고, 갱신권 사용했는지, 얼마에 계약했는지, 계약기간이 얼마 안 남았다면 나갈 계획인지 재계약할 계획인지도 같이 물어보면 좋음.

계약금/계약기간/갱신권 여부/세입자 (이사 및 계약 연장) 계획 및 특징

이 네가지 물어볼 것!! 세입자 집 잘 보여주냐고 물어보면 대충 세입자 특징 말해주는 경우 많음..

“전세 안고/세안고 물건인가요?” (세 낀 물건이냐고 물어보면 못 알아듣는 분들도 계심)

“언제까지 계약 기간인가요? 계약갱신권 사용한 걸까요?”

(재계약인지 갱신권 쓴건지 모르겠다고 하면) “입주한지 3년차 된건가요?”

“세입자분 이사가신대요..? 아니면 계속 있고 싶어하시나요?”

“세입자분 집 잘 보여주시나요? 언제 가면 될까요?”

2- 매도자 상황

절충 여부 물어보면서, 매도자가 왜 파는지도 같이 물어보면 좋음.

모르는 경우가 상당수이나 아는 경우도 있고 특이한 케이스일 경우 부동산 사장님들이 자세하게 얘기하므로 물어는 볼 것.

이사 가기 위해 매도한다고 하면 날짜가 정해졌는지, 갈 곳 정해둔 거 있는지도 물어볼 것.

“매도자분은 혹시 이사 가시는 걸까요?”

“이사 날짜 정해졌을까요? 혹시 원하시는 날짜가 있으면 맞춰드리려고..”

(세안고 물건이면) “혹시 세입자분이 나가신다고 해서 파시는 걸까요?”

“급하게 돈이 필요하신건지.. 맞춰드릴게 있는지 해서요.”

3- 층수

저층, 중층, 고층 써있는 경우가 있으므로 한 번씩 몇 층인지 확인하는 게 좋음.

‘저층’이라고 적혀있는데 4~10층 이내인 경우도 꽤 있음. 고층도 탑층인지 확인이 필요함.

층수를 잘못 기억하시는 경우가 있으니 헷갈려하시면

매물 가지고 있는 다른 부동산 통해서 다시 한번 확인하는 것도 방법임.

“저층이라고 적혀있는데 몇층인가요?”

“중층이라고 하면 몇 층인가요?”

(몇 층인지 얘기 안해주면) “대략 10층 내외라고 알면 될까요?”

“그래도 낮은 층수니까 4~6층으로 알면 되겠죠?”

“꼭대기 층은 아니겠죠?”

이렇게 스무고개 하다보면 몇 층인지 자신도 모르게 답하는 경우도 있음.

일반적으로 이런 경우는 다른 부동산에서 정보 빼내려고(혹은 직방) 물어보는 것 일수도 있기에 답 안 하는 경우도 있으니까 그러려니하면 됨.

4- 수리여부 (+ 확장 여부)

“혹시 수리 상태는 어떤가요?”

(어느 정도 수리가 되었다/부분수리라는 답변을 하면) “싱크대, 화장실 정도 수리 된 건가요?”

(수리가 안 되어있다고 하면) “입주 상태 그래도인가요?”

(옛날 올수리라고 하면) “뭐.. 10년 전 올수리라고 생각하면 될까요?”

(우리는 세입자용 수리가 필요하니까..) “세입자용 수리로 한다면 얼마나 들까요?”

“도배, 조명 정도는 기본적으로 해야겠죠? 싱크대, 화장실도 해야할까요?”

(실거주라고 했는데 수리 필요하다고 하면) “특별하게 수리 하고싶지는 않아서.. 완전 기본만 하면 수리비 어느 정도 들까요?”

확장 여부도 같이 확인해볼 것!

1) 이 평형, 이 단지는 거실 확장, 방 확장 전부 되는 곳인지 확인하고

2) 어떤 게 확장 되어있는지 확인할 것.

일반적으로 방 확장보다 거실 확장은 다들 선호하기 때문에 거실 확장되어있는 게 좋음. 둘 다 되어있으면 더 좋음.

“혹시 확장도 되어있나요?”

“거실 확장, 방 확장 다 되어있나요?”

(안 되어있다고 하면) “보통 확장하는 데에 얼마 드나요?”

5- 타입, 향, 라인 등 → 중요

복도식/계단식 여부 중요. 방 3, 방2 여부도 상당히 중요.

같은 평형이어도 다른 경우 있으니 확인 필요함.

준신축, 신축의 경우 타워형, 판상형 다르고 특이한 타입도 많으니 꼭 타입도 한번씩 물어볼 것.

물어보면서 같이 선호도 차이, 가격 차이도 물어보면 매우 좋다!

“여기 복도식 맞죠?”

“평면도 상으로는 방3개 화장실1개던데 맞나요?”

“여기 타입이 뭐에요?”

“a타입이랑 b타입이랑 뭘 더 좋아해요?”

“말씀하신 거 들어보니까 a타입이 더 비싼 거 같은데.. a타입이 나중에 팔 때 더 잘 팔리나요?” (대놓고 뭐가 더 선호도 좋은지 물어보면 답 안해주는 경우 많으니 매도 관점에서 물어보면 대부분 잘 대답함.)

“보통 a타입이랑 b타입이랑 매도할 때 얼마정도 차이가 나요?”

사실 복도식, 계단식, 방 몇 개인지는 네이버 부동산에 나오기도 하고 매임 가면 다 보여서 잘 물어보지 않음.

오히려 매임 갔을 때 많이 물어보고 섞여있으면 가격 차이를 알 필요가 있으므로 물어볼 때가 있기는 함.

오히려 타입 같은 경우는 미리 알아두고 가는 게 좋아서(신축 같은 경우는 타입이 많은 곳들이 존재함) 무슨 타입인지, 어떤 타입을 더 선호하는지, 가격 차이는 어느 정도인지, 무슨 차이가 있는지 정도 물어보면 정말 좋음.

매임 전에 미리 A~E타입까지 있는 곳에서

사람들이 어떤 타입을 더 좋아하는지, 타입 선호도 순, 각 타입의 가격 차를 알고 간다면

매임할 때 부사님한테 딱 집중할 수 있기 때문!!

물어볼 게 많지 않으면 향도 때때로 물어봄.

어떤 곳들은 타입별로 전세도 나가는 순서가 다르고,

가격도 1~2천 정도 차이나는 곳들이 있다. 전세도 같이 물어볼 수 있다면 물어볼 것.

“전세도 타입별로 차이가 있나요? 가격도..?”

6- 동별 차이 → 중요

로얄동, 선호동, 비선호동 물어볼 때 바로바로 답해주는 부사님들이 있는가하면

아무리 물어봐도 다 똑같다고 하는 사람들이 있음.

“나중에 팔 때 뭐가 더 잘 팔리나요?”

“나중에 팔 때 뭐가 더 빨리 나갈까요?”

“동별로 전세가도 차이 나나요?”

정 얘기 안해주면 돌려서 물어보면 선호동을 알기 수월함.

더불어서 전세금 차이도 있는지 물어볼 것. 매매가는 차이 나도 전세가는 차이 안 나는 곳들도 있음.

아니면 아실에서 실거래가 누른 후 동별로 가격대를 볼 수 있는데, 동별 가격대 확인 후 전고점에서 가장 높은 가격 형성한 동을 확인해서 폐쇄성 질문하면 답 얻기 쉬움.

“00동이 가장 높은 가격에 찍혔던데, 여기가 로얄동이에요? 바로 앞에 초등학교 있고 역도 가까워서 그래요?”

7- 매매, 전세 분위기

“에고, 사장님 궁금했는데 답해주셔서 감사합니다. 요즘 투자하는 사람들 문의 많이 오나요?”

“실거주하려고 문의 오는 사람들이 많나요?”

“전세 찾으려고 오는 사람들 많나요? 전세 잘 나가는 분위기인가요??”

전세 빠지는 속도가 궁금하면 아예 몇 달 내로 빠진다고 생각하면 되냐고도 물어보기도 함.

“한 1~2달이면 나가겠죠?”라고 기간을 정해서 물어보면 맞다 아니다 답해주기도 함.

8- 이 단지의 선호도, 비슷한 단지별 선호도 차이 → 중요

“사장님, 제가 00 이 단지랑 00 이 단지랑 00 이 단지 투자로 관심 있는데요.. 혹시 투자로 괜찮을까요? 사장님이 잘 아실 거 같아서 여쭤봐요.”

(실거주라면) “제 남편은 옆에 00 아파트가 좋다고 하는데 사장님 생각에는 둘 다 비슷한가요?”

전화로 물어보기는 조금 어려울 때 많아서 사장님이 매우 친절하고 적극적으로 얘기하려고 하면 물어보고 아니면 매임 때 물어봄.

9- 전세 수요층

“여기 전세 많이들 찾나요?”

“전세 사는 사람들 젊은 사람들이 많죠?”

“신혼부부가 많나요?”

특정 직군이나 회사를 언급하면 정말로 그 사람들이 수요층인 경우가 많음.

별 다르게 얘기하지 않으면 딱히 타겟팅 되는 사람들이 없겠구나 생각하고 마무리해도 충분함.

10- 적정 전세가, 경쟁 전세 매물 등

“여기 투자하려고 하는데 지금 전세 놓으면 얼마에 나가나요?”

“전세 놓으면 어느 정도 걸릴까요?”

“보수적으로 잡으면 전세 얼마 정도에 나갈까요?”

전세 매물이 없는 경우에는 보수적인 접근으로 많이 물어봄.

경쟁 전세 매물의 경우 정말로 투자할 생각이 들었을 때 질문 많이 함.

11- 학군이나 환경(편의시설), 커뮤니티 물어보기

저는 투자자로는 잘 물어보지 않는데 사장님이 매우 친절한 경우에는 때때로 물어봄.

오히려 세입자, 실거주 컨셉으로 학군, 환경, 커뮤니티 질문을 많이 하는 편.

자녀 물어보면 성별 다르게 해서 답하면 여중, 남중 나눠져 있을 때 물어보기 좋음.

(성별이 같으면 여중 남중 질문할 때 한계가 있음)

“여기 학부모들이 많이 사나요?”

“00 아파트 00초로 배정되는 거 맞을까요?”

“00동은 00초, xx동은 xx초로 배정되는 게 맞을까요?”

“00초 배정되는 동이 더 선호되는 거 맞나요?”

“나중에 애들 중학교 올라가게 되면 00중으로 배정되나요?”

“여기 아파트는 유치원 어디로 보내나요?”

“학원은 보통 어디로 보내나요?”

후 ^^...

여기까지가!! 제가 준비한 전임 질문지이구요.

그렇다면, 전임 전에 알아두면 좋은 게 뭐가 있을까요??

전임할 때 추천하고 싶은 것은..

요즈음 부사님들의 피로도가 높은 경우가 많아 호갱노노 댓글을 미리 싸아아악 보고

‘폐쇄성 질문’으로 하는 게 좋다는 것.

"초등학교 어디로 배정되어요?"

보다는

"00초등학교로 배정되는 게 맞나요?"

등등..

이렇게 물어보는 걸 추천합니당

또, 실거주/세입자의 경우 매물 질문의 한계가 있을 수 있어용

보통 다들 3달 이내로 집을 구하려고 하는 경우가 많아(이보다 길게 말하면 나중에 전화하라고 하는 부사님들이 많기도 하구 ^^...) 이 컨셉으로 매임까지 예약하는 경우 세안고 매물을 못 보거나

사정 있는 매물을 못 볼 수가 있다는 점..!

보고싶어도 못 볼 수 있다구!!

추가로 ^^!!!!

전임하기 전에 알고 있으면 좋은 팁1.

저는 전임 녹음하는 것보다는 바로바로 기록하는 걸 좋아하는데용

(왜냐면 다시 내 목소리 듣기 싫다 ^^..)

바로바로 기록해야 질문도 바로바로 원활하게 할 수도 있는데..

전임 전에 미리 단지별로 네이버 부동산에서 동 층 가격 정도를 적어놓고 전임하는 게 좋더라구용

예를 들자면

000동 0층 0향 0.0억

000동 0층 0향 0.0억

000동 0층 0향 0.0억

000동 0층 0향 0.0억

이렇게 작성해놓고 전임해서 듣게 되는 정보를 바로바로 옆에 추가로 적어놓으면 편해용

전임하기 전에 알고 있으면 좋은 팁2.

투자금 얼마 있냐고 물어보면 크게 부르는 게 좋아용

투자금에 맞게 봐주면 물어볼 수 있는 매물이 적어질 수 있어요

전임하기 전에 알고 있으면 좋은 팁3.

한 부동산에 너무 많은 질문은 자제하도록 하는 게 좋아용

특히 적극적이지 않은 부동산 사장님들 붙잡고 계속 질문하면 서로 힘들어질 수 있어용 ㅠ_ㅠ

전임 후에 알고 있으면 좋은 팁1.

전임한 내용은 바로바로 정리해서 오픈카톡방 파서 나에게 보내기해도 좋고

엑셀시트 따로 만들어서 기록해도 좋습니당

나중 되면 어디로 갔는지 사라지는 전임 내용..★

참고로 전 아래와 같이 정리합니다!! :)

찐 제 전임 내용

정리 방식은 각자 취향에 맞게 하면 되는데용

저는 이렇게 정리하는 게 편하더라구용

전임 후에 알고 있으면(매임에 좋음) 좋은 팁2.

사장님에게 이 단지만 보고 있는 게 아니라 러프하게 보고 있음을 알릴 것.

“2호선 라인에 투자할 곳들 찾고 있어요.” → 그래야 거절 문자해도 그러려니 하심.

“더 궁금한 건 부동산 오셔서 물어보셔요. 아니면 매물을 봐야 알지. 언제 올 수 있어~~~?”라고 먼저 예약해주려고 하는 부동산과 매임하면 수월함.

저도 이건 증말 몰랐는데... 저희반장님 통해서 알게 된 사아아아실!!! ^^

전화임장에 대해 얘기하면 사실 끝도 없지만...ㅋㅋㅋㅋ

이 정도까지 쓰구요!!!

그동안 제 경험에서 비춰봤을 때 조모임할 때는 전화임장 릴레이하는 게

첫 전임을 하게 만드는 힘을 주기까지 하더라구요.

동료분들과 함께한다면 전화임장 어렵지 않아용..♥

끝으로!!!!!!

검수 꼼꼼하게 해주시고 좋은 조언 많이 나눠주셨던 정열매 반장님 넘 감사합니다..♥