지방투자 고민 TOP 3

본

지금 지방 시장은?

미분양 => 건설사 위기, 분양 연기 => 공급 부족

공급이 가격에 절대적인 영향을 주는 지방시장에 공급이 없어진다는 이야기는?

3년 내 시장 변화를 알려주는 복선 " 집이 부족해진다" => 투자해야 한다

지방투자 고민 TOP 3로 배운 지방투자 원칙

인구 : 인구가 줄어드는 시기에도 여전히 지방투자로 1-4억 이상 시세차익투자 가능함

단, 각 지역별로 수요규모를 고려하여 선호 단지에 투자

특히 중소도시의 평균 이하 비선호 구축단지는 장기적 우상향하지 않으므로 투자하지 않음

매도: 환금성기준에 맞는 아파트에 투자

광역시(선호-비선호), 중소도시(평균이상 선호도)

4층이상(1-3층 제외), 방3짜리 20-30평대

10평대, 방2개, 복도식, 공시가격1억이하 타겟투자 X => 이것에 부합한다면? 매도 고민할 필요가 없음

불안: 지방 광역시-중소도시 매매, 전세가격 개별적으로 움직이는 시장

무릎 이하로 저평가된 가격으로 매수해서 연간 저축액 이상의 수익을 얻다

시간과 비용을 고민하느라 투자하지 않으면 아무 결과가 남지 않음

좋은 가격, 좋은 조건, 깍이는 시장상황임을 알고 충분히 활용할 것

깨

미국의 금리 변화, 유동성 흐름에 의해 국내에서도 건설사 PF 문제, 미분양, 부동산 투자에 대한

부정적인 시각으로 이제 부동산의 상승 흐름은 끝났구나라는 생각이 지배적이었다.

지방 시장의 공급 흐름이 없어진다는 것은 기회가 오고 있다는 생각까지는 못 했다.

인구 감소는 부동산 하락이다. 그 논리에 스며들고 있었는데 광역시 선호, 비선호, 중소도시 선호도가 높은 곳은

시세차익투자가 가능함을 단지를 통해 보니 신뢰가 갔다.

환금성 상승장이라도 호가가 높으면 거래가 안되고, 하락장이라도 가격이 싸면 거래가 되는게 시장의 상황

효율 고민은 아마 투자 공부하는 월부인들에게 딜레마 일것으로 생각된다.

나 또한 이게 맞나? 그러면서 1년 정도 쉬게 되었다. 제대로 투자하면 수익과 실력을 얻는다.!!!

적

많은 사람들이 수도권 투자로 가는데 지방투자로 역행하는 느낌이 들지만 투자금이 작은 상황과

임장에 대한 제한적인 나의 상황에서 제대로 공부하고 투자해서 시세차익을 실현해 보자.

광역시와 중소도시의 비교 평가를 통해 가치를 판단 할 수 있도록 앞마당을 만들고 시세트래킹까지

할 수 있도록 하자.

지방투자 핵심 : 인구수, 입지, 상품성

본

인구수의 의미는?

인구수가 클 수록 시장에서 소화할 수 있는 공급물량과 매수/임차 수요가 커지기 때문에

인구수가 많은 지역을 우선순위로 투자해야하지만, '무조건'은 아님

인구수에 따라 지역마다의 투자범위를 다르게 정해야 함

선호도 (입지 + 상품성)가 지방투자를 좌우한다.

깨

인구는 곧 수요! 인구수가 많은 곳을 우선순위로 단 가격이 비싸다면 투자하지 않음.

선호도가 높은 신축

적

앞마당을 통한 비교 평가가 가능할 때 진정한 가치 투자가 될 것 같다.

지방투자 입지평가 기준 : 인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통

직장 => 일자리, 주요 직장은 수요를 끌어들일 수 있는 중요한 요인

학군 (지방광역시) => 지방에서 학군은 땅의 가치 (반드시 거기 살아야해!)를 만드는 중요한 요소

환경 정량적 => 지방에서의 백화점개수와 매출의 의미 = 소비력 = 집 구매여력

정성적 => 사람들이 선호하는 환경 = 새아파트가 많은 택지, 신도시

공급 => 지방은 공급물량에 따라 매매/전세가격이 영향을 같이 받음

공급물량을 확인하지 않고 투자해서는 절대 안됨

교통 => 도로교통혼잡도, 출퇴근 시간, 지하철 접근성, 업무지구 관통여부에 따라 지역마다 교통 중요성이 달라짐

-대중교통 의미가 있는 곳 : 부산, 대구 + 대전

-교통 의미가 낮은 곳 : 광주, 울산, 중소도시