[보스입니다] 매수한지 5개월만에 찾아온 역전세

안녕하세요

투자판에서 보스가 될

보스입니다

오늘은 제 애증의 1호기를 복기하고

색다른 경험을 공유하고자 합니다

1호기 매수 당시

물건의 조건은 전세낀 물건으로

만기가 약 1년가량 남은 물건이었습니다

당시 전세시세보다 전세가 높게 들어있어서

투자금이 적게들었고

당장 가용가능한 투자금이 적었던 저에게

최적의 물건이었습니다

하지만 2가지 리스크가 있었습니다

1. 계약갱신청구권을 사용한 상태이다

2. 만기시점에 공급이 어느정도 있다

매수 당시엔 리스크에 대한 결론을

1. 세입자분께서 이사 의지가 없었고

2. 해당 물건의 연식이나 선호도가 좋고 만기까진 추가 투자금을 만들 수 있다

이렇게 결론을 내고 투자를 진행하였습니다

그런데!!

3월 실전반을 듣던 중

세입자분과 연락할 일이 생겨 전화를 하게 되었습니다

분위기 좋게 통화를 마치려던 순간!

"저 아이가 점점 크다보니 시댁 근처로 이사가려고 생각하고 있어요~"

네...제가 집을 볼 당시 갓난아이가 있는 세입자였습니다

아이가 점점 크고 남편의 잦은 출장으로

시댁근처로 이사가려 알아보고 있다고 하셨고

해당 단지는 최근 입주물건으로

원하는 물건이 나오면 이사가려 생각하고 있다고 하셨습니다

다행스럽게도 당장은 나가지 않을거라 하셨고

혹여 나가더라도 3개월 전엔 연락주겠다고 하셔서

안심(?)하고 있었습니다

그렇게 시간이 흘러 4월이 되었고

전역을 하고 복직을 준비하던 평화로운 어느날

공포의 전화 한 통이 왔습니다

"보스님 저 원하는 물건이 나와서 이사가고 싶습니다."

평소에 임차인분과 트러블이 없었던지라

다행히 새로운 임차인이 구해지면 이사를 나가겠다고 하셨고

이사날짜를 미리 고정시키지 말아달라고 간곡히 부탁드렸습니다

(이사날짜가 구해지면 새로운 임차인을 구하기가 너무 힘들고

높은 확률로 잔금준비를 해야하기 때문입니다)

저는 첫날 매수했던 부동산에 바로 물건을 냈고

2~3일 후 그 주 주말에 주변 모든 부동산

총 200군데에 전세문자를 돌렸습니다

붙잡고 싶었지만 워낙 이사 의지가 강했고

이번에 원하는 물건을 놓쳐서 연말에 나가면 공급리스크가 더 컸으며

적극적인 태도를 보이지 않아 세입자도 비협조적으로 나올 경우

저의 손해가 더 컸기에

차라리 이번 기회에 전세를 빼는게 낫겠다는 판단을 했습니다

그리고 만약 전세가 안 나가면 임차인분과 협상을 하고

결렬 시 잔금 준비를 해야겠다는 프로세스를 세웠습니다

매수했던 부동산도 다행히 제 편이었어서

3개월 안에만 돌려주면 되니 너무 걱정하지 말라고 하셨고

3개월 후엔 저도 잔금대비가 되는 상황이라 큰 걱정은 없었습니다

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여러 부동산에 적극적으로 연락을 돌려서 그런지

임차인분께서 집은 정말 많이 보고 갔다는 말씀을 해주셨습니다

임차인분 성격이 참 좋으셨는데

원하는 시기에 이사가려면 집을 잘 보여줘야 한다는 생각때문인지

부동산 연락이 참 많이 왔을텐데

잘 보여주셨고 감사한 마음이 큽니다

그런데 문제는 집은 많이 보고 갔지만

막상 계약하겠단 연락이 오지 않았습니다

그래서 매물코칭으로 문제점을 찾고 개선해야겠다 생각했고

센스있게쓰자님께 코칭을 받았습니다

코칭 후

적정 전세 가격대를 잡았고

1. 옵션도 추가 고려하기

2. 전화, 방문을 좀 더 적극적으로 하기

이렇게 방향성을 잡았습니다

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운이 좋게도 코칭을 받은 바로 다음날!

부동산에서 "현재 광고금액에서 1천만원 깎아주면 바로 계약금 넣는대"

하지만 여기서 또 한 번의 시련을 겪게 됩니다

젊은 신혼부부였으나

강아지를 키우고 있었습니다

하지만 급한건 저였고 현재 임차인 우위시장인지라

원상복구 특약을 넣고 계약을 진행하기로 했습니다

현 임차인도 강아지를 키우고 있고

도배없이 입주하겠다고 해서 괜찮다는 생각을 했습니다

그런데!!

애완동물도 양보했는데!!

특약이 오고가던 중

새로운 임차인께서

2가지 특약을 제시했습니다

1. 임대인은 잔금익일까지 추가적인 담보설정을 하지 않기로 한다.

2. 임대인이 물건지 전세 승계 조건으로 매각시, 선통보하고 임차인은 계약해지를 선택할 수 있다.

+사장님 왈 이전집에서 전세사기를 당해서 고생하셨대요~

1번 특약은 당연하다 생각했으나

2번 특약은 제가 매도하게 될 경우 굉장히 불리하단 생각이 들었습니다

매도시점 전세가가 낮아졌을 경우 임차인은 당연히 계약해지를 할 것이고

전세가가 높아졌다면 계약을 연장할텐데

계약연장에 대한 선택권을 임차인이 가진다는 것을 특약에 명시하는게

저에겐 너무나 불합리하여 이 특약은 빼고 진행하자고 하였습니다

부동산 사장님은 빨리 계약을 끝내고 싶어서 계좌를 달라하셨고

특약을 안 넣어주면 계약진행 못한다고 하셨습니다

네...이미 새로운 임차인 편이었습니다

(지났으니 하는 말이지만 기존 임차인분과 부동산 사장님께서

계속 전화를 주시며 압박하니

평정심을 유지하기 정말 힘들었던 거 같습니다)

저는 완곡히 거절했고

기존 임차인분께 너무 죄송하지만

제가 부동산에 더 열심히 연락해서 빨리 구해보겠다는 연락을 드렸습니다

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월요일 출근 후 점심시간을 이용해서

네이버 부동산에 매물을 등록한 부동산 중

기존에 문자, 전화로 회신이 많이 왔고

일 잘하는 부동산에 전화를 수십통 했습니다

단지내 부동산들끼리 소통을 해서인지

대부분 어제 전세 나간 거 아니었냐는 반응이었습니다

저는 특약때문에 불발됐다며

잘 부탁드린다는 말씀을 드렸습니다

전화를 하면서

1. 경쟁 물건들의 조건을 파악했고

2. 추가 옵션과 가격조정도 적극적으로 협조하겠다고 하며

3. 부동산 사장님들께 좋은 이미지를 심으려고 노력했습니다

경쟁 물건들의 가격은 제 광고가보다 2천만원 낮은 물건까지 있었는데

버팀목대출이 가능한 물건이 제 물건 포함 2개라는 것을 확인했습니다

다른 물건은 제 광고가 보다 1천만원 낮게 광고 중이었고

총 2천만원까지 낮게 가능하다는 이야기를 들었습니다

그나마 제 물건이 시스템에어컨이 있다는 점이 우위였고

젊은 신혼부부 수요가 많다보니 이점이 되었습니다

그로부터 일주일 뒤

매수당시 매물털기 과정에서 친분을 쌓은 부동산에서 계약을 하게 되었습니다

강아지도 키우지 않고

성격도 좋은 젊은 신혼부부 임차인이었습니다

운이 좋았죠

계약날 일찍가서 사장님과 담소를 나눠보니

버팀목전세대출이 가능했던 경쟁물건이

시스템에어컨을 넣어주고 가격도 1천만원이상 더 내려준다고 했는데

물건 소개 당시

"저 집은 시스템 에어컨 안 해준대~

젊은 신혼부부가 뭐하러 에어컨 사서와~

그냥 여기(보스네 집) 계약해~"

이렇게 잘 꼬셔(?)주셨더라고요ㅎㅎ

어느정도 제 사정도 얘기하며 동정심도 구하고

제 물건을 잘 어필했다며

본인의 입담이 중요하지 않냐면서 굉장히 솔직하게 말씀해주셨습니다

(확신의 제 편입니다^^)

매물털던 당시 사장님께 좋은 인상을 심어둬서인지

제 번호를 저장해두고 기억해주셔서

정말 도움을 많이 받았습니다

.

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계약을 잘 끝내고 잔금일까지 잡곤

그간 고생해주신 인근 부동산에 인사를 갔습니다

"사장님~ 전세계약하고 인사드리러 잠깐 왔어요~^^"

제가 매수했던 부동산에 가니

"어~ 울산청년!"

굉장히 반갑게 맞이해주셨습니다ㅎㅎ

부동산 대표 공인중개사 사장님께서 저를 굉장히 좋게 봐주셨는데

(그분 딸과 동갑이라 기억하시더라고요ㅎㅎ)

작년 말 제가 매수했던 당시

부동산블로그에 제 이야기를 남겨주셨더라고요~

블로그를 보는데 뭉클하고 정말 좋게 봐주셨구나

많이 신경써주셨구나

감사한 마음이 많이 들었습니다

부동산투자를 하면서

단순히 '투자'로 돈을 버는 것에서 끝나지 않고

주변에 '사람' 이 많이 남는다는 것을 또 한 번 느꼈습니다

주식과 달리 인간관계가 중요한 부동산 투자의 묘미겠죠

성격이 모난 편은 아니라 어디가서 크게 트러블이 있진 않은 편인데

이 점이 부동산투자를 하면서 큰 장점이 되는 거 같습니다

아들처럼 대해주고

젊은데 고생한다며 응원과 칭찬을 해주시며

그 덕분에 좋은 가격에 빨리 전세를 뺄 수 있었습니다

제가 잘 한 거라곤 사실

열심히 문자돌리고

센쓰님께 받은 조언대로 열심히 전화한 게 전부입니다

결국 전세는 '부동산 사장님'께서 계약을 만들어주시는거니

내가 아무리 낮고 좋은 조건으로 광고한다고 한들

사장님들께 밉보이면 크게 고생할 수 있습니다

물론 이런 점을 계산하고 의도적으로 잘 보이려한 것은 아닙니다

그 분들도 워낙 베테랑이니

거짓말이든 위선적인 행동이든

전부 알아보실거라 생각합니다

단지

진심을 다해서

'인간답게'

'투자자답게'

내가 지켜야할 것들을 지키며

할 수 있는 것을 했다

이번 기회에 더욱 성장하고

많은 것을 느끼며

힘든 시기를 잘 보낸 거 같네요

응원과 도움 많이 해주신 동료, 선배님들 감사합니다

실전반이 끝났음에도 연락에 친절히 답변주신 긍정튜터님

돈독모로 시작되어 오프강의장에서 우연찮게 만나 연이 이어지고 있는 험블튜터님

친절하고 디테일한 코칭 해주신 센쓰님(매코 후기도 정리해서 올리겠습니다ㅎ)

지난 달 돈독모에서 만나 응원해주신 용맘튜터님

그리고 월부Q&A에 답변주신 선배님들과

응원 많이 해주시고 기뻐해주신 동료분들

다시 한 번 감사인사 드립니다!

더욱 성장하며 이겨내는 투자자가 되겠습니다 :)

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