[지기19기 도레미는 명품104는 대신 지방투자하조 돈끌] 2주차 강의 뽀개기

대구 지금 임장 해야하는 이유

-전세값이 오르고 있다 (한달에+0.8 오른 단지도 있음)

-기존에는 공급이 많아(역대급 4만세대) 매매가 하락 📉 동시에 전세가가 받쳐주지 못했는데 현재 전세가가 오르고 있다

-왜 지금? 해야하나

공급이 끊키고 몇달 동안 매매-전세가가 붙는 시기가 온다( 예전 2017년 처럼) 이게 지나면 다시 벌어짐

대구 광역시는?

산에 둘러쌓인 분지로 현재 개발이 다 된 상태로 빈땅이 없다

인구- 지방 광역시로 TOP 3 ( 부산> 인천> 대구)

경북 최대 도시로 주변 경북 도시의 수요를 끌어옴( 대부분 대구로 오고 싶어함)

대구 생활권

남구 달서구: 최근 택지개발 외곽

중구 수성구: 대구의 노른자/서울 대치 느낌/ 행정 산업 중심/학군/부자동네

동구 북구:베드타운 택지

동별 인구수

달서구> 수성구 (택지+학군) > 북구+동구(택지) > 달성군(신축 택지 싸다)

인구 연령대로 본 선호도 있는 동

수성구> 달서구> 중구

서구(달서구 달성군)

달서구: 대구의 목동( 학군,택지, 위치가 아쉽)

달성군: 너무 외곽 그러나 신축택지( 구리의 갈매 같은 느낌?)

중구

대구의 노른자

수성구

학군+교통중심지

북구

넓기 때문에 생활권 마다 특징 차이크다/침산 생활권 좋아함

동구

핵심은 동대구역/새로운 아파트 단지들이 입주/신세계 백화점

대구광역시 입지분석

직장: 베드타운

양적인 일자리 수 지방 3위(인구수)

질적인 일자리 (일자리 규모)500인 이상 규모 많지 않다

GRDP:지역내 총생산(해당지역이 만든 총생산)

GRNI:지역민 총소득(GRDP+외부소득)

대구는GRNI>GRDP 거주민 소득이 높다

이유? 대구는 경북하고 영향을 많이 주고 받는다

대구 사람들은 직장은 경북으로 거주지로 달서구,중구,수성구에 산다

양적 일자리:달서구 ,달성군(산업단지)

질적 일자리:수성구,중구 도심일자리

학군

중학교 성취도 85% 이상 비율

대구 50%/울산 62.9%/부산 29.2% 대구의 학구열은 높다

학군이 좋다고 말할 수 있는건:학업성취도가 좋아야 하고/학원가가 있어야 하고/아파트 커뮤니티가 있어야 함

학원가 수성구:범어200개 달서구:월성100개

범4만3 (의대를 보내는 고등학교가 있다/그래서 불법 위장 전입 기승부림)-경신중고

대구는 서울의 학군지 유명한 아파트 단지와 비슷하다(대치처럼)

학원가 도보가 가능한 아파트들은 매매가가 높게 형성(도보로 안되는 곳보다)

구축인데도 더 높게 형성(학교 갈수 있는곳)

->>확실히 대구는 학군이 중요 하다는 것을 느낌

환경

상권이 몰려 있는 곳은? 통계지리서비스

대구의 중심 :중구 반월당 동성로 상권(현대백화점,동아백화점)/동구 동대구역 상권(신세계 백화점)

중구와 동구의 아파트 가격 차이가 나는 이유는??-->>중구는 원래부터 중심/선호했던 지역이고 동구는 빌라주택가를 새로 재개발 한곳이라서

교통

2호선:달성군 서구 중구 수성구

1호선:달서구 남구 중구 동구

3호선:지상철(최근에 생김) 북구 중구 수성구

지방에서는 지하철이 있어도 의미가 있는지 알아보려면?

-->>각도시 사회시조사보고서에 보면 교통 이용 비율이 나옴(버스/지하철/자가용)

대구는 지하철 이용률이 10%대

그럼 역세권이 중요한가?같은 조건이면 역세권이 중요하지만 선호도에서 차이가 있는 아파트 단지 끼리 비교를 했을 시에는 중요하지 않다(아이파크랑 AK아파트 비교)

자차를 많이 이용하기 때문에 달구벌대로(대구 정 중앙 관통)가 중요함

대구의 교통호재(3년안에 현실 되는지 확인)

현재는 무의미 하다

공급

현재 공급은 어떻고 앞으로는 어떤가

->공급 파트를 잘 보면 투자기회를 볼 수 있다

서울,부산은 공급이 많아도 크게 영향을 받지 않는다

그럼 대구는??아실공급 그래프를보자

20년 평균보다 많으면 많다 적으면 적다고 판단

현재 대구시에서 신규주택건설사업계획 전면 승인 보류해서 공급이 없을 예정

1)미분양이 줄어들면?? 가격 상승의 준비-->> 미분양확인해보자

하지만 미분양의 양 뿐만 아니라 질 확인!!->> 교재의 달성군 미분양 (달성군은 외곽 이기 때문에 수성구 ,중구에는 영향을 끼치지 않음)

2)남은공급분석

2017년과2024년 상황이 같음

구별로 그레이드를 나누자~ 수성구/중구/달서구 등등으로

수성구>중구=최상위 입지

달서구 =상위입지

북구 동구=중위입지

서구 남구=하위입지

**대구의 구별 특징 및 가격**

현재 모든 구가 다 싸다 -21%

#수성구 힐스테이트 범어 (20) 대장아파트 :15억까지 올라감

범어 이편한(15)6.5 싸다

대구 투자전략 :도심접근성

1.대구광역시중 가장 강력한 도시:반월당+중앙로 ->>같은 조건이라면 무조건 도심과 가까운곳!!

2.학군:조건이 달라도 학군지를 우선적으로 본다(학군이 핵심 선호 요소이기 때문에)

대구 범4만3은 굉장히 선호도가 좋아서 구축이라도 선호도가 높음

같은 조건이라면 학군위주->하지만 같은 조건이 아니라면 꼭 범4만3쪽으로!!

비학군지 신축이 항상 가격이 더 높다~!

현재 대구는 신축이 너무 많기 때문에 가능하면 신축에 도심 중앙의 아파트를 투자하는 것이 좋다

하지만 구축이라면?1990년대 도심접근성+학군 또는 역세권+재건축 기대가 있다면 비슷하게 가격이 상승한다

대구투자전략 위치

중구 달서구 신축(연식+학군또는 도심접근성)

북구 동구 신축 (도심+연식)

중구 달서구 준신축(도심 또는 학군)

서구 남구 신축,준신축(연식)-->>투자 가능 범위

저가치 판별법:그래프가 일직선으로 올라감(수요가 없으니 그래프가 올라가지않음)

대구 기회 잡는법

구별 트레킹->랜드마크 트레킹

생활권별 랜드마크 트레킹 확장

그 이후 좁혀졌으면 그 선택한 단지의 전세 트레킹을 한다

(구별 전세물량:아실->매물증감->전세 눌러서 본다)

(단지별 전세물량:네이버 부동산->각 평수대로 전세 매물 개수를 확인)

(전세 실거래:호갱노노 알람 설정해서 전세 매물 확인)