열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 117조 현단재 ]

1.부동산 투자의 본질

-가치있는 물건을 싼 가격에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜내는 것

-부동산 투자의 본질이 명확하게 와 닿는 한 줄 정리였다.

2.투자의 원칙; 저환수원리

1)저평가; 단순히 싸게 사는 것이 아니라 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 사는 것이다.

-나같은 초보자는 저평가와 저가치를 구별하는 것부터 시작이다. 무조건 투자금액이 싸다고 저가치에 투자하는 것을 주의하자.

-가치있는 것 중에 저평가 된 물건을 찾는 법은 비교평가 할 수 있는 대상을 많이 만들어 놓는 것밖에 없다.

-임장과 임보의 중요성을 다시 느꼈다.

2)환금성; 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것

-입지와 연식에 따른 선호도 이해하고 매도계획을 미리 설정하고 투자한다.

-결국 환금성의 핵심도 가치

3)수익성; 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다

-수익금과 수익률 둘 다 중요하다.

-수요가 풍부하고 가치가 있는 물건을 산다. 결국은 또 가치!

-무조건 적은 투자금이 아닌 적당한 투자금으로 산다. 수익률에 매몰되지 말자.

-당연히 싼 구간에 사야한다.

4)원금보존; 높은 전세가율에 투자해 원금을 절대 잃지 않는다.

-싸게 샀다면 수익이 날 때까지 절대 팔지 말라.

-주식처럼 손절하는 것이 아니다.

-적절한 전세가율에 수요가 많고 가치 있는 물건을 사되 반드시 공급물량을 체크한다.

-적절한 전세가율은 시장 상황에 따라 다른것 같다. 전세가율이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다. 2년 후 역전세 맞을 확률이 높기 때문이다.

5)리스크; 감당가능한 리스크에 투자하고 대응하라

-투자를 하는 이상 리스크는 피해갈 수 없다. 다만 대응하는 것 뿐이다.

-투자시 내가 감당해야 할 리스크는 무엇이 있나? 잔금 날짜를 못 맞추는 것과 역전세 나는 것이다. 잔금을 치룰 때까지 전세를 못 맞추면 계약금을 날릴 수 있기 때문에 반드시 전세 상황과 입주물량을 체크해야 한다. 역전세 시 최대한 맞출수 있도록 대응하는 것 또한 중요하다.

-리스크가 있어도 내가 감당할 수 있고 리스크보다 기대수익이 더 크다면 투자한다.

3.투자의 프로세스

-결국 내가 가치를 파악하고 저평가를 판단할 수 있는 능력을 길러야 한다.

-가치를 판단하기 위해서 지금 내가 해야할 것은 바로 손품 발품을 파는 것이다.

-한 달에 하나씩 임장하고 임장보고서를 쓴다.

-1주차; 지역조사를 하고 분위기 임장을 한다.(거주환경 분위기를 보고 지리를 파악한다)

-2주차;입지분석 하고 단지 임장을 한다.직장, 교통, 학군, 환경 보고 아파트의 입지와 상품성 확인. 단지에 대한 느낌과 그 이유를 반드시 써서 남긴다.

-3주차; 투자후보 물건을 선정하고 매물을 확인한다.

-4주차; 매듭을 진다. 투자할지 말지 검토하고 결론을 내린 후 투자한다.

4.지금 내 투자 프로세스는?

-임장하고 임장보고서 쓰면서 한 달에 한 개 지역 가치 파악하기

-가치 파악해 놓은 지역 가격 계속 지켜보기

-내가 평소에 가격을 트래킹하고 있어야만 지금 가격이 싸진 것인지 비싼 것인지 알 수 있으므로 계속 가격을 지켜본다. 그리고 투자원칙에 맞으면 투자를 실행한다.

-투자 실력은 앞마당 싸움이다.

-움직이는 것을 좋아하지 않는 나에게 임장은 또 하나의 미션이다. 물론 하면 별 것 아니겠지만 아직 한번도 가보지 않은 상태에서는 이것이 너무 크고 부담스럽게 다가온다. 그래서 그만둘 것인가? 시작한 이상 1호기 투자할 때까지는 무조건 가보려고 한다. 나랑 맞는지 맞지 않는지는 투자를 실행해 보면 알수 있겠지.

-한 가지 확실한 것은 어떤 선택을 하던, 주식이든 부동산이든 지금과 같은 노력과 희생으로는 할 수 있는 게 없다는 것이다. 어느 분야의 전문가가 될지 선택하는 게 중요한 것이 아니고, 어느 분야이던 내가 그 분야의 전문가가 되기로 했다면 지나칠 정도의 노력과 일만시간 이상의 시간이 쌓이도록 끈기를 가지고 계속해 나가야 한다는 것이 가장 중요하다.

5.1호기 투자를 목적으로 지금 내가 해야할 것은 무엇인가?

-매일 4시간 이상의 순수 공부시간을 채운다. 투자와 관련된 책읽기, 강의 듣기, 글쓰기 하며 실력을 키운다.

-주말마다 임장하고 임보 쓰기. 한 달에 하나씩 앞마당 만들며 임장보고서 완성하기.

-임장한 곳은 계속 가격 트랙킹하기.

-투자의 원칙에 맞으면 과감하게 투자하기.

-투자자로서의 삶은 도미노를 쌓으며 팽이를 돌리는 것과 같다. 도미노를 쌓는 것은 원씽으로서의 투자공부를 우선 순위로 하는 것이고 팽이를 돌리는 것은 계속 팽이를 신경쓰며 팽이가 멈추지 않도록 투자 외 중요한 영역인 가족과 업무 건강 등을 신경 쓰는 것이다.

-투자 공부를 최우선으로 일상을 불균형하게 살되, 소중한 것을 희생시켜 절대 일상을 파괴해서는 안된다.