관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
열반 기초, 실준을 거쳐 지기를 수강하며
내가 세상을 바라볼 수 있는 또 하나의 창이 생겼음을 확실히 느꼈다.
권유디님의 3주차 강의는 사실 지역 분석 강의가 아니라
지방 투자의 본질에 관한 강의였다는 생각이 든다.
내가 권유디님처럼 투자를 오래하기 위한 선택들로 주어진 매일을 살고
계속해서 이 길을 걸어간다면 5년 후의 나는 지금보다 더 자유로운 삶을 살게 될 것 같다.
BM할게 너무 많아 필기하기 바빴던 명강의에 너무너무너무너무너무 감사하다.
이런걸 단 40만원에 배워가도 되는걸까요...,,
#1 마인드
1) 이게 투자를 오래할 수 있는 선택인가?
: 모든 선택의 기준을 투자를 오래할 수 있는가?를 기준으로 하기
가끔은 회식도 가고, 가족과의 시간도 반드시 가지며,
현재에 주어진 작은 것들 함께해주는 존재들에 감사하기
오래하는 것보다 우선하는 가치는 없으므로, 행동의 기준을 지속성에 맞춘다.
주변이 안정돼야 더 오래, 더 잘 할 수 있다.
이 마음을 먹는 순간부터, 투자 생활이 다채로워진다.
2)점 찍는게 투자가 아니라 매수를 하고, 견디고, 매도하는 일련의 과정이 투자다.
농사처럼 밭 갈고, 파종 하고, 싹 틔우고 수확할 때까지 기다리기 (이 시간은 짧지 않을 수 있음을 각오한다.)
가치를 모르면 기다릴 수 없다. 임장과 임보는 가치에 대한 확신을 마음 속에 파종 하는 과정.
3) 성장은 선형이 아닌 계단형
동 트기 직전이 가장 어두운 것처럼,
이 시간을 견디면 찬란한 아침이 다가 올 것을 믿고
힘든 시간을 기꺼이 견뎌낸다. (feat 독서와 목실감.)
4)혼자 성공한 부자는 없다.
부자의 inner circle안에서 동료와 함께 잘 되는 사람 되기.
우연히 찾아온 감사한 인연을 놓치지 않을 것
함께 하고 싶은 동료가 되자. 환경 안에 있자.
#2 투자의 기술
1) 저평가 1등이 투자 1등이 아니다.
저평가 + 투자금 + 리스크 3박자가 갖춰진 물건이 1등 물건이다.
어느 정도 절대적으로 싸고, 투자금이 적게 들고, 감당 가능한 리스크의 물건을
찾아내서 심는 것이 올 해 내가 해야할 일.
등 뽑기는 투자 1등 뽑기다. 저평가 1등뽑기 or 제일 좋은거 1등 뽑기가 아니다!!!!
2) 가격은 네이버 부동산에도 있다. (=임보로 파악 가능)
그런데 가치는, 내 두 발로 밟고 두 눈으로 보아야 알 수 있는 것. (=임장으로 파악)
3)투자자에게는 편견이 가장 큰 적이다.
흠집인지 본질인지 파악하기.
수요의 관점으로 해당 지역을 바라보는 시각이 늘 필요하다.
4) 사람들은 생각보다 논리적으로 거주를 결정하지 않는다.
단 한 가지 눈에 띄게 좋은 요소만으로도 사람들의 수요를 끌어들이기도 한다.
-> 눈과 발을 믿고, 이 단지가 멋진가? 살고 싶은가? 웅장한가?
(=사람들이 여기를 좋아할 것 같은가?)를 계속해서 판단하는 연습을 하자.
5)투자 순서
①학군지 신축 ②환경 신도시느낌택지+신축 ③신축
④그 지역 1등 학군지의 선호 구축 ⑤그 외는 투자X
투자금보다 선호도에 집중할 것. 신축 택지 우선, 구축도 선호하는 단지면 투자 범위ㅇ
#3 임장
*투자할 수 없는 단지보다 투자할 수 있는 단지에 더 초점을 맞춰서 임장을 한다. (단지, 매물)
why? 지금은 실제로 잔금 칠 수 있는 (리스크 대비 가능한)
범위 내로 단지를 좁혀서 면밀히 보고 정말로 투자를 해야 할 때 이니까 (시장이 좋다)
:5억 이하 단지 중에서 가치가 있다고 생각하는 것을 더 열심히 단지 임장, 매물 임장 해보자.
이 단지가 사람들이 살고 싶어하는 단지일까? 고민하기
: 연식, 거주 환경, 브랜드! (웅장?)
#4 임보
인구파악= 지역의 개괄적인 특성 파악/ 매몰 되지 않기/ 편견 금지/ 투자 의사결정 단계 아님
입지 분석= 모든 입지 요소는 결국 <사람들을 끌어들일 수 있는 요소인가?>를 파악하기 위함이다.
임장보고서를 쓸 때 내가 임장보고서를 쓰는 단 하나의 이유가 바로
사람들이 그래서 이거 때문에 이 지역의, 이 구의, 이 생활권의, 이 단지로 이사를 오나?
를 알기 위함임을 늘 알고 있을 것.
보고서를 쓸 때 전국에서 이 지역(광역시)의 위상--> 이 지역 내의 구별 선호도-->
이 구 안에서 생활권 별 선호도 순으로 큰 단위에서 좁은 단위로 좁혀 들어가며 앞마당을 파악하는 연습을 해보자.
1) 직장: 해당 인구를 지역에 정착시키는 힘.
내 생각: 지방 기준으로는 지역 전체를 놓고 보면 의미가 있지만,
구별로 세세하게 좋은 직장이 해당 구에 있는지 여부에 따라 거주 수요가 달라지는 것 같지는 않다.
2) 학군: 그 지역의 원탑일 때 수요의 강력한 힘이 된다.
학군이 중요한 곳에서 좋은 학군은 거주지 선택의 주요한 요인이다.
내 생각: 학군에 의한 수요는 C지역뿐만 아니라 지방 투자의 본질이 아닐까 싶다
찐 학군지 = 90%이상 학업성취도+ 학원가(임보)+ 주변환경(임장)
ex)대구의 수성구, 울산의 남구
3) 환경 : 신도시 느낌 (택지) + <부모님 선호>상권
가격은 선입견이다. 이 단지의 느낌이, 이 생활권의 느낌이,
아까 저 단지보다 저 생활권보다 좋나? 여기 살고 싶나? 를 보는 것이 환경을 보는 것.
지방에서 환경이란? 눈에 보기에 멋지고 웅장한 곳이기도 하다.
집을 사는 사람은 부모님이다. 부모님들이 좋아할만한 환경에 주목하자. (백화점보다 대형마트)
4)교통 : 주요한 일자리와 학군지에 갈 수 있는 지역인가?
수요를 끌어들이는 요소가 여러 개 중첩되는 지역이 교통이 좋은 지역이다.
5)공급: 해당 지역의 공급물량과 전세가의 흐름이 정직한가?
: 지금은 시기적으로 공급이 많아도 자본주의 논리에 따라 전세가가 상승할 가능성이 높은 시기(근데 심지어 전국적으로 공급도 없음) -> 역전세 맞을 가능성이 낮은 귀하디 귀한 시기. 잔금을 길게 해서 투자하는 전략이 유효하다.
현재 투자하려는 지역의 전세가율이 올라가고 있는지?
공급이 앞으로 얼마나 있는지? 생각해보자. (C지역은 공급이 없어 기회를 생각보다 빨리 줄지도.)
공급에 따른 전세가율에 영향을 주고 받는 지역이 있는지 확인해보는 것도 중요.
#5가격
현재 시장은 가치 순으로 가격이 정렬되지 않고 가치가 좋은 것과 좋지 않은 것이 뒤섞여 있다.
그럴 때는 가치가 좋은 데부터 간다.
구를 넘어갈 때는 최고입지 전용84-> 최고입지 전용59-> 다음 입지 전용84
같은 구에서 판단할 때는 평형 변경 없이 제일 좋은 생활권84-> 덜좋은 생활권84 순으로 검토
댓글
