열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 34조 세이노]

■ 2강 강의의 핵심을 한 문장으로 정리하면 “부동산 투자의 본질은 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다.”로 요약할 수 있을 것 같다.

그리고 투자에 필요한 원칙 ‘저환수원리’를 사례를 통하여 그 의미를 정확하게 알수가 있었다

■ 저환수 원리 주요내용

‘저평가’의 진정한 의미는 ‘가치있는 물건이 가치보다 싼 경우’라고 할 수 있다. 가치가 떨어지는 가격이 좀더 싼 물건과 가격이 좀더 비싸도 가치가 있는 물건을 비교했을 때 결국 후자가 사람들이 좋아하는 물건이며, 하락장에서 가격하락이 전자보다 크지 않았다.

저가치한 물건은 전세가가 장기간 오르지 않으며, 하락장에서 가격하락 폭이 크기 때문에 처음에 싸게 매수한 의미가 없어질 수 있기 때문에 가치있는 물건을 볼 줄 알아야 하겠다.

또한 마지막 원칙인 ‘리스크’ 원칙은 감당 가능한 리스크에 투자해야 하며, 리스크에 대한 준비가 되어있어야 한다는 것이었다. 무리하게 전세가율이 높은 물건에 투자하게 되면 하락장에서 전세가가 떨어졌을 때 대비가 어려우니 감당 가능한 수준에서 적절한 전세가를 맞추어야 하며, 전세 상승분으로 무리하게 재투자해서는 안된다.

■ 실전투자 프로세스

- 분위기임장 시 체크리스트와 임보양식은 실제로 큰 도움이 될거 같다.

- 분위기임장+입지분석을 통하여 지역의 가치를 확인한다.

- 그리고, 단지임장을 통해 분위기임장/입지분석을 통해서 알 수 없었던 실제 각 단지별 선호를 정확히 확인하고, 상품성을 따져본다

(동간거리, 단지경사, 쾌적한 환경, 주차여건, 거주민 포함 단지 분위기, 단지주변 환경)

- 투자후보물건 선정후 매물확인 단계에서 집안에서만 확인할 수 있는 것들을 먼저 체크한다

(수리상태, 하자여부, 집내부구조, 거주자의 생활수준)

- 마지막, 투자검토 및 결론. 투자기준을 충족하는 것 중 내가 투자하기 가장 좋은 물건을 선정한다. 이후 인근부동산에 전화를 돌리리거나 직접 방문하여 더 좋은게 있는지 확인한다. (경험칙상 더 좋은 물건이 나올 확률 80%). 내가 뽑은 1등의 가격을 낮추거나 새로 확인한 더 좋은 매물에 투자한다.

- 추가로. 2등을 가지고도 동일한 절차를 진행후에 협상을 시도해본다.

■ 부동산 투자로 부자가 되는 방법

- 순자산 = 자금(종잣돈 저축) × 실력(투자실력) × 운(상승장)

- 투자자로서 성장&투자 지속하기 위해 필요한 것은. 몰입하되 과몰입하면 안된다

* 성장하기 위해서는 일상의 불균형 영역으로 나와야 하지만 일상의 파괴까지 가지 않도록 자신의 상황을 정확히 인지해야 한다

* 투자하는 직장인의 삶 = 도미노(투자)를 쌓으며 팽이(가족/회사/건강) 돌리기

↳ 팽이가 쓰러지면 도미노를 쌓을 수 없다 (오래 가려면 팽이가 중요하다)