[열중 37기 1권 2권 읽다보면 7일 금방가조 너츠] 밥잘님 라이브코칭 후기

안녕하세요. 너츠입니다.

오늘 밥잘님 라이브코칭이 있었습니다.

BM사항들 위주로 정리하겠습니다.

Q. 고점대비 -25%가 안보이고 시세가 점점 오르고 있습니다. -25%까지 기다려야 합니까?

A.

앞마당 15개 정도 만들때 저평가가 느껴졌다.

저평가 판단이 어렵기에 -25%가격 기준을 만들어 준 것.

그러나 본질을 판단할 필요가 있다.

투자의 목적 = 돈벌려고 하는것

싸게 사서 비싸게 팔아야 한다.

서울이 좋다 기회다 라고 이야기 하지만 '싸게 샀을때' 의 기준이다.

싸게 사야 된다는건 지방과 서울 둘다 마찬가지다.

기준이 절대 흔들리면 안된다.

기준을 지켜야, 가격 기준에 들어왔을 때 투자가 가능하다.

가격 수준을 알고, 준비해서 좋은 투자를 해야 한다.

현재는 서울은 전체적으로 '정체 되어 있다'

'매물이 소진 되지 않고 거래 되지 않은 채 가격만 날아갈 수 있을까?'

마지막이라는 가격이 반복해서 출현하고 있다.

보고 싶고 소문난 곳 만 보지 않아야 한다.

✔ 적용할 점

1. 지역을 넓게 보기 위해 아는 지역 늘려나가기.
2. '좋다'고 소문난 곳은 이미 시기가 지났을 수 있다.. 꾸준히 트레킹하자.
3. 거래가 되지 않기에 가격이 쉽게 날아가지 않는다. 문제는 '조급함' 기준에 맞는 투자를 한다면 조급함을 버릴 수 있다.
4. 1~2호기 까지는 '지.행.용'의 영역. 배운 것을 배웠다로 멈추지 말고 행동으로 옮기고 실행한다.

Q. 1억 정도 가지고 있고, 주 당 20시간 정도 쓸 수 있는 싱글 투자자

직장인 투자자가 되고 싶으나 막상 40시간 쓰기가 어렵습니다.

건강도 좋지 않다. 지방 갔다 서울 갔다 해도 괜찮은가요?

A.

어떤 것을 결정 할 때 한번에 되지 않을 수 있다.

지금 할 수 있는 만큼해라. 건강이 중요하다 욕심 부리지 말아라.

중간에 사라지는게 가장 큰 리스크다. 속도가 빠르지 않아도 할 수 있는 만큼해라

대신 20시간 쓴다면 40시간 쓰는 사람 만큼 속도나 실력은 빠르지 않다는 것을 인정해라.

쓸 수 있는 시간 만큼 쓰다가 수월해지면 40시간 쓰고 지방도 다니고 할 수 있다

지금 할 수 있는 시간안에서 몰입해서 할 수 있는 것을 해라.

1억 정도 있다면 지방 먼저 보기 보다는 서울이나 수도권을 먼저 볼거같다

가까운 곳에서 비교 할 수 있는 앞마당부터 보는게 좋을듯 싶다.

✔ 적용할 점

1. 모든 것은 편익과 비용의 영역이라고 생각해야 한다. 그걸 알고 선택해야 한다.
2. 미리 정해 놓고 고민하기 보다는 일단 해보고 길을 여는게 중요하다고 느껴짐.
3. 종자돈은 없고, 가용 시간은 있으니,, 그냥 갈아 넣자 ㅎ

Q. 첫 투자 이후에 수도권 투자가 가능할까요?

내년 초 1호기 투자 예정입니다.

근로소득으로 모을 수 있는 금액이 작습니다. 그럴 경우 매년 지방투자를 해야 하는건가요?

A.

미래는 예측할 수 없기 때문에 언제 어디에 투자 할 수 있는지는 알 수 없다.

지금 아직 오지 않는 미래에 대한 걱정은 하지 않아도 된다.

다만 그때까지 꾸준히 앞마당 늘리면서 투자를 놓지 않아야 그 종자돈으로

어디에 어떻게 투자 할지 생각 할 수 있는 여유가 생긴다.

시장은 계속 바뀐다. 우선 내가 시장을 파악 할 수 있는 사람이 되어야 한다.

다음은 다음에 오는 일을 대응 할 수 있도록 준비 하면된다.

✔ 적용할 점

1. 단기 - 6개월~1년 1호기 투자를 목표로 해서 서울, 수도권 앞마당 늘린다.
2. 장기전략 - 앞마당 만들면서 매월 1회 이상 '전국 시세', '공급 물량' 확인하면서 시장 전체 감 익혀 다음 투자에 대해 계획한다.
3. 현재를 기준으로 판단하여 가능성에 제한을 두지 말고 우선 할 수 있는 것부터 하자. -> 실력 쌓기..

Q. 지방투자가 맞지만, 수도권 투자에 미련을 못버리고 있습니다.

A.

지방투자로 자산 쌓는 것보다 저축이 더 느릴 수 있다.

속도가 느리더라도 받아들인다면, 그것도 괜찮다.

지방투자를 하는 이유 : 부족한 종자돈을 상대적으로 단기간 불려서 더 좋은 자산으로 갈아타려는 투자를 하기 위해

종자돈이 적은데 지방 투자를 못한다면:

- 비용 : 상대적으로 돈을 불리는 기간이 길어진다

- 편익 : 기차 안타도 된다. 장기 사이클에 있으므로 조금 더 안정적

- 의사결정시 참고 할점 ★★

1. 편익만 얻을 수 없다. 모든 것은 반대의 요소가 있다.
2. 지방 투자가 어렵다면, 천천히 가는 것을 인정해야 한다.
3. 장기 레이스를 내 페이스로 가겠다고 스스로 약속하고 오래 할 것
4. 목표 금액을 낮춰야 할 수 있다. 돈이 많아야만 행복한 것은 아니다.

✔ 적용할 점

1. 편익과 비용 생각하기
2. 타인과 비교하지 않고 나의 속도 받아들이기
3. 자산이 많은게 아니더라도 내가 행복한게 무엇인지 생각해보기

Q. 주상복합의 가치를 어떻게 봐야할까요?

A.

정확하게 느끼려면 임장을 해봐야함.

어느정도 가치 라는 것은 대답이 어려움

개량화를 시켜야 하기 때문임, 그래서 알아야 하는게

선호도가 어느 정도 인지를 알고 비교평가 영역으로 넘어가야 한다.

도곡렉슬도 주상복합이다. 그러나 선호도가 있다.

사람들이 '어느 정도 좋아하는 단지일까'를 고민하는게 좋음

신축이라 비교가 어렵다면, 비슷한 연식의 단지들과 비교해보는게 좋다.

단지 세대수가 많으면 거래도 활발하고 가격도 갱신된다

세대수가 적으면, 거래가 적기 때문에 상승이 적다.

어떤 면에서는 급지가 중요한게 아니라 환경이 중요할 때가 있다.

✔ 적용할 점

1. 선호도가 무엇보다 중요하다 주상복합/아파트 보다는 선호도 우선으로 보기
2. 다만 세대수가 작고 오래된 주상복합은 환금성이 떨어진다.
3. 주변 단지들 과거 시세 비교로 가격 수준을 판단한다.
4. 급지로 크게 보는 것은 좋지만, 주변 환경(생활권)도 중요하다

Q. 수도권 방 2개 투자 가능할까요?

A.

지방에서는 방2개 아파트나 59타입 이하는 사지 않는게 좋다.

하지만 수도권에서는 입지/연식 가치가 있다면 방2개도 투자해서 수익 낼 수 있다.

- 판단 기준 ★★

1. 가치가 있는가 - 입지가치와 성품성가치

2. 가치대비 싼가 - 저평가여부

방1개 짜리는 세입자 관리가 어렵다.

✔ 적용할 점

1. 지방은 방2개 혹은 59타입 이하는 투자 x
2. 수도권은 입지가 좋다면 투자가 가능하다.
3. 우선 입지 판단이 되야 한다 ★

Q. 지방 24평 아파트

선호 생활권 07년식 25평을 고점에 샀습니다

20년에 팔 때 까지 계속 매도 하고 싶었으나 매수세가 없어 힘들었습니다.

지방 25평 매수하는 것이 두렵습니다.

A.

지방에서는 84타입이 더 빨리 많이 오른다.

지방 아파트는 도시의 규모가 작아서 대체적으로 가격이 싸다.

그래서 사람들이 84타입을 사는게 어렵지 않다. 거래도 잘 되고 잘 오른다.

59타입도 싸게 산다면, 투자금에 들어온다면 차선은 될 수 있다.

중요한건 왜 안팔리고 가격이 떨어졌느냐를 따져야 한다.

지방 20평대 투자

- 30평대 보다 싸고 투자금이 작다는 장점

- 30평대 보다 늦게 오르고 덜 오른다는 단점

선호단지이고, 싸고 투자금이 적다면 투자할 수 있다.

✔ 적용할 점

1. 투자를 했다면, 이후 복기하는게 중요하다!
2. 투자금만 보고 투자를 하면 잘못된 투자가 될 수 있다. '가격 수준을' 반드시 알아야 한다
3. 지방은 공급이 중요하기 때문에 공급을 반드시 확인 해야 한다.

Q. 3주택자 취득세가 부담됩니다.

A.

★★잊으면 안되는 점!!

1. '세금'은 본질이 아니다!! 의사결정, 행동의 주요 Why가 되어서는 안된다.
2. 수익이 나기 전의 물건을 무리하게 매도해서도 안된다!
3. 물건 보다는 '가치와 가격을 잘 비교할 수 있는 실력'이 먼저다!

✔ 적용할 점

1. 세금(취득세)를 감안하고도 충분한 수익 -> 취득세 이상으로 충분히 가치 있고 저평가 된 물건인가? -> '가격'보다는 그 물건이 얼마나 가치가 있느냐가 중요!
2. 기존 보유 물건 매도 후 매수에 대한 검토 -> 기존 물건을 보유하는 기대수익이 취득세 부담 이상인가? ->시스템을 잘 갖추기 위해서는 포트폴리오를 잘 가져가는 것도 중요하다.

Q. 임차인이 있으면 매도를 어떻게 해야할까요?

A. 임차인과의 소통이 중요하다.

1. 임차인에게 매수 의향을 확인한다. -> 법인은 제외
2. 임차인 거절 -> 집 보여주기 협조 부탁 (어려운 사정 이야기, 꼭 보여주시기 협조 요청)
3. 사진 요청(가능하면) -> 거실, 방3개, 화장실, 부엌, 주요사진 요청

전세가 약세일때 공실로 매도하는 것은 실리와 심리적으로 어려운일이다.

우선, 임차인과 대화를 하여 협조를 구하는 것이 최우선이다.

✔ 적용할 점

1. 호칭이 붙히기ㅎㅎ
2. 꼭 팔아야 하는 스토리 만들기
3. 집 안보여 주는 경우 사진 요청
4. 너무 대화가 안되면 방문.. (과일, 장난감 등)

| 원하는 인생을 만드는 공식

목표 정의 -> 데드라인 설정 -> 밀어 붙히기!

누구나 알지만 밀어 붙히기는 쉽지 않다...

밀어 붙히기에 실패하는 이유

부정적 감정, 주변의 반대, 건강 악화

대부분 사람들이 포기 하는 이유는,

열심히 하고 잘할 자신 없기 때문이다.

지속해야 하는 시간과 노력을

미리 계산하고 두려워 하기 때문이다.

긍정을 잃어 버리고 부정이 잠식하기 때문이다.

부정이 오면 의식적으로 멀리하라.

매일 확언하고 스스로 믿어라

미래의 부자인 내가 좋아할 것들만 생각하고 행하라.

밥잘 튜터님 늦은 시간까지 좋은 말씀 감사합니다!