열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라[열반스쿨 중급반 37기 14조 따뜻한길]

STEP1. 책의 개요

1. 책의 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자및출판사 : 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜 : 5월24일

4. 총점 10점만점 : 10/10

STEP2. 책에서 본 것

부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으 로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다. 투자를 시작하고 만나게 된 투자 선배와 동료 들의 도움도 엄청 났다. 시장에는 다양한 투자 성공담이 있다. 그런 것들에 비하면 내 사례가 그다지 특별하지 않을지도 모른다. 한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다.

협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 우리는 사무실에 앉아서 일하고 그 일에 대한 급여를 받고, 받은 돈으로 물건이나 서비스를 구입한다. 그 과정에서 아쉬운 소리를 해야 하거나 상대의 입장을 깊이 헤아리고 배려해 야 할 일은 거의 없다. 그렇다 보니 어떤 사안을 두고 타인과 협상 해야 하는 상황이 되면, 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 어려운 일이다. 내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다. 좋은 협상이 되기 힘든 이유다. 다만 생각을 바꿀 필요가 있다. "제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니 다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?" 이런 말을 그대로 하라는 게 아니라, 이 같은 태도로 접근해야 한다는 뜻이다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물 건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되 면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역 을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에 서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단한 수 있는 안목, 둘째 는 적은 투자금으로 투자의 효윤성을 극대화하는 기술, 셋째는 역 전세 동에 대비하여 내 자산을 방어한 수 있는 자금 동원력이다. 이 세 가지를 갓추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계 단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다. p.161

준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미라고. 간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 항황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들 여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적 게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다. 이러한 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장 상황 과 무관하게 꾸준히 수익을 내는 투자자가 많지 않은 것이다.  p.163

선호 지역엔 이유가 있다 만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디 에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다. 최고의 입지와 위상을 자랑하는 서울 강남의 부동산 가격이 가장 먼저 그리고 많이 오르는 것도 이 때문이다.

투자를 통해 얻는 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있 는 만족감과 비교할 수 없었다. 나는 진심으로 당신이 그 기분을 느껴보길 바란다.

사는 순간 돈을 버는 것 이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. p.205

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. p.206

용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위 한 종잣돈을 마련한다.

3 보유 자산의 크기를 키워나간다.

4 매입한 부동산을 장기 보유한다.

5 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다. p.221

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 수익이 날 때마다 부동산을 매도해 돈으로 바꿀 경우 수익 전부를 재투자에 활용하기는 쉽지 않다. 명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수도 있다. 생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비 자산을 사는 꼴이다. 그러나 매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다.

장기 보유하는 방식의 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커 지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 당신이 키운 자산의 규모가 어느 수준 이상이 되면, 한 번의 부동산 상승 장에서 발생하는 수익 또한 기대 이상으로 커진다. 똑같이 투자를 했는데, 누군가는 중간중간 실현한 수익을 흐지부지 다 써버려서 자산 규모를 키우지 못한 반면, 또 누군가는 팔지 않고 더 많이 모 으는 전략으로 자산 규모를 키웠다면, 다음 상승장에서 그 둘의 수익 차이는 벌어질 수밖에 없다.

장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각 종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 부동산 거래 시에는 중개수수료 와 취·등록세, 양도세 등 거래에 수반되는 각종 비용이 발생한다. 거래 횟수가 많아지면 당연히 이에 대한 비용이 늘고 이에 따라 수 익도 줄어들 수밖에 없다. 따라서 자산을 일단 매입했다면 목표로 정한 수익을 달성하기까지는 불필요한 거래를 줄이는 것이 좋다.  p.222

내가 아직은 비교적 젊은 나 이이기에 급여라는 현금 흐름을 대략 10년 이상 확보할 수 있다는 점이다. 그러니 당장 월세투자 등을 통해 현금 흐름을 만들어내기 보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기 보유 전세투자 방법이 적합했다. 여기에 더해 인생을 바꾸기엔 부족 한 투자 한 건당 수익을 키워나가기 위해 선택한 것이 '시스템 구축'이다. 여기서 말하는 시스템이란 '다주택'을 의미한다. 건당 수익의 크기는 흔히 이야기하는 똘똘한 한 채에 미치지 못해도, 그것 이 다수가 되면 이야기가 달라진다. 이렇게 나는 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면 서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다. p.227

시스템 구축 계획

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 . - 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다. 내가 은퇴하고 싶은 나이는 50세다. 그때쯤 내가 살고 싶은 역의 실제 거주할 주택을 매입하는 데 필요할 것으로 예상되는 용과 생활비 등을 계산해 봤다. 50세에 은퇴하려면 약 40억 원 필요했다. 해야 할 일은 명확해졌다. 적어도 1억 원 정도의 수익을 안겨줄 부동산을 40채 마련해야 하는 것이다. 운 좋게도 부동산 싱 승장에서 투자를 시작한 덕분에, 나는 계획보다 이른 시점에 빠른 속도로 순자산을 늘릴 수 있었다. p.232

매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율 이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다 (1단계). 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높 은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역 을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3, 4단계), 한 가지 주의할 것은, 지금까지 말한 방법은 투자지역이 아닌, 임장지역을 선정하는 방법이란 것이다. 이러한 기준으로 범위를 좁혀서 투자 가능성이 있는 곳을 선정했음에도 실제로 가보면 투 자하기엔 이르다거나 혹은 늦어버린 경우도 있다. 또 투자에 적합 한 상황이라고 해도 해당 지역의 아파트들 중 투자하기에 가장 좋 은 것을 찾아내기 위해서는 반드시 여러 차례 가보고 많은 물건을 확인해야 한다. p. 279

지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지 금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만 날 수 있다. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 인식의 변화

- 직장인 투자자로 거듭나기 위해서는 기존에 몸담고 있는 조직과 사회생활에서 다져진 마인드를 버려야한다.

2. 시스템

- 매년 한채 장기간 투자하고 장기간 보유하는 시스템 구축

3. 독강임투 계속한다.

STEP4. 책에서 기억하고 싶은 문구

"무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다."