열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기 [열반스쿨 중급반 37기 116조 야채기사]

책의 개요

1. 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사 : 너나위 / RHK

3. 읽은 날짜 : 24.05.25. ~ 24.05.30.

4. 총점 : 10/10

중간중간 꺼내 읽으면서 투자 기준, 방법을 내가 잘 따라하고 있는지 확인하자!

p.65

피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도

- 머리로는 당연히 그렇게 하지 않겠다고 생각하고 있지만, 나의 문제는 불평은 하지 않고 있지만 행동도 하지 않는다는 점이다. 이제는 무언가 행동과 실천을 통해서 본질적인 나의 내공을 쌓아 올리고 내공을 활용해 경험을 누적하여 실력으로 키워야 한다.

p. 84

투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

- 중간중간 확인 할 수 있는 기준이 없다면 내가 더 속도를 내야하는지 아니면 오히려 잠깐 쉬어도 괜찮은 시간인지조차 알 수 없을 것이다.

- 내가 조금씩 앞으로 가고 있으며 어제보다 오늘 더 나아졌음을 조금씩 확인해야 보다 장기적으로 노력할 수 있을 듯 하다.

- 조금씩 나아지는 그 모습을 확인할 수 있어야 동기부여가 될 수 있을 것 같다.

p. 99

핵심은 레버리지

- 전세제도를 활용한 레버리지 이용

- 3억 아파트 매입. 2억5천에 전세 임대. 실투자금 5천

  1년 후 3억 3천으로 10% 아파트 가격 상승 -> 투자금 5천만원, 수익 3천만원 = 수익률 60%

p. 101

내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면 반드시 해야 하는 것. 내게 자산을 사는데 필요한 돈을 빌려주는 (임차인)에게 보금자리를 제공.

많은 사람이 주거지로 선호할만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요. 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수. 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성 때로는 직접 임대 홍보

- 전세 임대를 내 놓으려고 할 때 가장 중요한 포인트. -> 많은 사람이 주거지로 선호할만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목. 전세임대를 들어오는 사람의 가장 기본적인 목적을 잊으면 안된다. 실거주 하기 위해 좋은 곳인가 그렇지 않은 곳인가.

p. 103

내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다.

p. 112

아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다.

- 초품아, 버스 노선의 역까지 수월함, 젊은 사람의 비중이 높다, + 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지

p. 117

가격 조정을 마친 후 계약서를 써야 한다. 매도자 면전에서 가격협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다.

p. 118

이제 시장에 갓 진입하려고 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않을 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

p. 122

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐'하는 것.

- 저평가 되어 있어서 가격이 저렴한 것이냐 아니냐가 중요하다. 입지 대비 가격이 낮은 것 = 저평가 되어있다.

호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서는 해서는 안되는 행동. 시장의 분위기가 반전되면 아무리 큰 호재가 있다해도 사실상 큰 영향을 주지 못한다.

p. 125

투자에 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다.

6월 초 ~ 8월 중순 여름 비수기 / 11월 초 ~ 1월 말 겨울 비수기

p. 126

번화한 상권, 관공서, 병원, 직주근접 직장인 수요

p. 132

비교 대상을 많이 가져야 한다.

- 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들은 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다.

p. 136

내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

- 의원실에서 일할 때도 항상 그랬다. 자료 하나를 얻기 위해 그들이 듣고 싶어하는(혹은 이해할 수 있는) 단어로 물어보기 위해 노력하니 훨씬 수월하게 내가 원하는 것을 받을 수 있었다. 밀고 당기기의 힘겨루기가 아니라 상대방이 원하는 것과 내가 원하는 것을 최대한 동기화 시키는 것이다.

p. 138

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것 이것이 비수기 투자의 정석이다.

- 매수가 적은 시기에 상대적으로 저렴한 가격에 매수해서 임대수요가 많은 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

p. 143

나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

 - 1. 내가 부동산에 투자해야 하는 이유 -> 오히려 소액 투자가 수익률이 더 높기 때문

- 2. 소액으로 부동산 분산투자해서 위험률은 낮추고 수익률은 키워야 한다.

p. 144

가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다.

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중해라

- 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자로는 낙제점

p. 150

전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다. 공실을 막기위해서라도 전세보증금을 낮추기 때문

p.151

대상이 확실히 저평가 되어 있고 주변 입주물량 또한 다기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부였기 때문이다.

p. 157

내가 허풍이 아니라 진짜 투자할 만한 다른 곳을 알아보고 있음을 확인한 소장님은 어렵게 나타난 매수자를 놓칠까 싶어 적극적으로 매도자를 설득하기 시작.

- 다른 대안이 있음을 이용해서 상대방의 상황과 맞물어 가격을 낮추고 수익률을 극대화 할 수 있었음.

p. 161

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면

1. 부동산 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목

2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하하는 기술

3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

p. 163

'준비된 자에게 기회가 온다'는 말은 무동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다.

- 자신있게 실행할 수 있다의 의미는 내가 그 물건이 하락한다고 하더라도 버틸 수 있는 충분한 근거를 가지고 있을 때 가능하다.

p. 173

이미 거평가된 물건이란 확신이 들어 투자하길 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야

p. 177

입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우산 투저하는게 좋다.

- 내가 확신이 들 만큼 가격이 저평가 되어있는 매물이 여러개 있다면 그 중에서 하나를 골라야 할 때의 기준이다.

p. 178

투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것

- 나의 투자 목적은 수익을 내기 위함이지 유명한 아파트를 보유하고 있는 것을 자랑하기 위함이 아니다.

p. 188

희생이 따르는 절약과 끊임 없는 노력으로 시간을 보낸 사람이 그저 기분 내키는 대로 돈을 써 온 사람과 같은 내일을 맞이한다면 그거야 말로 불공평하지 않겠는가?

- 희생과 노력 없이 우월한 결과를 기대하는 것은 어리석은 일. 올바른 방향과 꾸준하고 많은 양의 노력을 투입해야 한다.

p. 190

자본 재배치

- 내가 거주하고 있는 집을 최대한 활용하기 위해 가장 적게 소모되는 비용과 방법을 연구하자. 월세 / 전세 선택 (금리, 주변 시세 등 종합 판단)

p. 199

오피스텔 월세 투자와 아파트 전세 투자 차이 2년 후 480만원 vs 9,000만원 차이

- 책에서는 쓰이지 않았지만 발생할 수 있는 위험성 (이렇게 차이가 발생하는 불확실성은 어디에서 오는가) 전세 투자시 임차인에게 전세금을 돌려주어야 하는 "역전세" 가능성에서 발생

p. 205

워렌 버핏의 투자원칙

1. 잃지 않는다.

2. 절대 첫 번째 원칙을 잊지 않는다.

p. 205

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것이 투기

p. 211

서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라.

- 임장 최소한 5곳 이상을 다니라는 의미!

p. 214

시세 차익형 전세투자를 하는 경우,

첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가 된 것이 확실한가?

둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

p. 224

지키는 것도 중요하다. 역전세 리스크는 현금, 유동성을 확보해야 한다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다.

p. 245

리스크 관리법

1. 처음부터 전세가 하락 우려가 적은 물건에 투자한다.

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4. 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

p. 257

투자 대상의 아파트를 선택하는 기준

첫째. 저평가된 상태인가?

둘째. 투자금이 적게 드는가?

셋째. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? +@ 입지가 좋은 아파트인가?

p. 267

아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면, 투자하지 않고

저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 들면 투자하지 않는다.

저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이면 과감히 투자를 포기한다.

-> 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다.

p. 316

임대에 영향을 미치는 순서

1. 가격 - 저렴한 가격이면 임대 잘 나간다

2. 집의 상태 - 향, 동, 층은 매매가에 영향주지만 전세는 집 내부 상태가 더 큰 영향을 끼친다

3. 입주 가능 시기 - 아무때나 입주 할 수 있으면 좋다.