월급쟁이 부자로 은퇴하라
77p. 돈을 쓰는 두 가지 방식
돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 내려가거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다. 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있기에 ‘생산 자산’으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ‘소비 자산’으로 정의한다. 사람들이 돈으로 무엇을 사는지 보면 알 수 있다.
그동안 나는 돈은 쓰는 그것으로 생각했다. 쓰는 것이니 무엇을 사면 물건으로 남고, 배우는 곳에 쓰면 지식으로 남고, 경험에 쓰면 사진으로 남는 것이라고……. 힘들게 번 돈을 옷을 사서 차려입고 여행 다니며 사진 찍고, 맛있는 것을 먹으며 음식 사진 찍고, 카페 가서 커피와 디저트의 색감을 배열해서 사진 찍는다. 아이들 학원비로 사교육비가 나가고, 여행 다녀야 하니 차도 사야 하고, 보험비 내고 기름값 들고… 건강을 위해 운동해야 하니 필라테스 수강하고, 스트레스 풀어야 하니 취미 생활로 스키 타고 친구들과 어울려 술 한잔하고… 돈은 써버리거나 모으거나 둘 중 하나였다. 소비해버리면 사라지고 저축하면 그대로만 쌓여가는 것. 그나마 투자를 해야 한다 생각해서 주식도 해보았지만 얕은 지식과 조급함으로 오히려 마이너스를 재촉하여 돈을 더 빨리 소비해버리는 식이었다. 나에게는 소비 자산만 있었다. 진정한 생산자산이 없었다. 이대로 십 년이 지나고 이 십 년이 지나면 내게 남는 건 가난한 노후, 병든 몸뿐 자신을 탓하며 울부짖어 봐야 이미 늦은 것이다.
정신 바짝 차려야 한다. 이런 소비생활은 미래가 없다. 희망이 없다. 소비 자산에서 생산자산으로 빨리 이동해야 한다.
88p. 직장인 투자자의 돈의 흐름
1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다.
2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다. (절약)
3단계 : 남은 돈을 모은다. (자본화)
4단계 : 모은 돈으로 생산자산을 산다. (투자)
5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하여 규모를 키워 자산 시스템을 만든다. (시스템 마련)
6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다. (비근로소득 확보)
무엇보다 중요한 것은 투자란 돈 많은 사람이나 하는 것이란 선입견에서 벗어나는 것이다. 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산자산 시스템을 마련할 수 있다. 이를 통해 투자를 시작할 당시보다 30배 이상의 자산, 10배에 달하는 순 자산을 쌓아 올릴 수 있었다.
시스템 투자 가능한 것일까? 아직 와닿지는 않는다. 종잣돈을 모아 아파트를 몇 채까지 구매할 수 있을까? 만약 3채까지 구매한다면… 서울이나 수도권 지역에 2년 혹은 3년마다 한 채씩 종잣돈 1억5천에서 2억을 가지고 전세 레버리지로 투자를 한다면 이것만으로도 노후 준비가 가능하지 않을까? 얼마가 걸릴지는 모르지만, 매매가가 올라 팔 수도 있고 더 좋은 아파트로 갈아타기를 할 수도 있을 것이다. 투자 공부를 하면 평생 써먹을 수 있으니 해놓기만 한다면 아이들과 살아있는 투자 공부를 함께 할 수도 있다. 임장을 같이 가고 다른 지방을 갈 때 지역의 특징과 아파트의 시세를 이야기할 수 있다. 아이들이 직장을 다니면 어떻게 돈을 모아야 하는지 조언해 줄 수 있고, 내가 투자로 돈 버는 것을 보면, 결혼 후 집 장만을 할 때 내 집 마련을 할 것인지, 보유 분리할 것인지, 청약을 넣을 것인지 계획해 볼 수 있다. 또한, 남편을 고를 때 좋은 차를 타고, 취미 생활을 하며, 선물 공세를 하는 것만 번지르르한 남자가 아니라 계획을 세우고 함께 미래를 위해 투자를 할 수 있는 사람으로 고르는 안목도 생길 것이다. 부자는 자녀들과 대화 할 때 돈에 관한 얘기를 자연스럽게 하지 않을까? 생활로 삶으로 부자의 돈에 대한 생각을 체득할 테니 말이다.
161p. 아는 지역을 늘린다는 것
투자할지 말지 판단하는 과정에서 ‘앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지에 집중한다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수 하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다. 나는 내가 어찌할 수 없는 이유로 철석같이 믿었던 미래 기대가치가 실현되지 않는 위험까지 감수하고 싶지 않다. ...... 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 저 정교하게 판단할 수 있다.
대부분 투자는 미래가치를 보고 판단한다. 지금은 이렇지만 앞으로 얼마나 성장할지…. 그러므로 나의 기대가치에 오류가 생긴다면 그 자체가 엄청난 리스크가 되어 돌이킬 수 없는 상황이 되기도 한다. 미래의 알 수 없는 기대가치에 기대지 않고 지금 현재 가치가 저평가되어있는지 아닌지만 판단해서 수익을 얻는다면 이것보다 확실한 수익은 없다. 투자의 중요한 원칙 중 버는 것 보다 잃지 않는 것이 더 중요하다고 한다. 나 또한 지금까지 제대로 공부하지 않은 채 언제 보상해 줄지 모를 미래가치만 보고 덜컥 투자해 잃은 돈만 해도 적지 않다. 이 돈을 잃지만 않았어도 너무나 충분한 종잣돈이 되었을 것이다. 확신 없는 미래가치가 아닌 확실하게 저평가되어있는 물건에 집중해야 한다. 그렇다면 그 물건을 어떻게 찾을 건인가? 발품이다. 땀 흘리며 들여다본 단지와 물건이 얼마나 저평가되었는지 알게 하고 장기적으로 보유할 수 있는 확신을 가져다준다. 내가 들인 시간과 정성만큼 나에게 닥칠 리스크를 대응할 힘을 주고 기다림의 보상을 안겨 줄 것이다.
170p. 당신은 왜 집을 파는가?
나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 며칠 사이에도 1,000만 원~2,000만 원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해선 투자하지 않는다. ...... 매도자가 걱정하는 것은 무엇일까? 집을 보고 나오면서 현재 거주자에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다. 그런데도 협상에 최선을 다한다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.
적은 종잣돈으로 투자를 한다면 가능한 한 투자금을 적게 들이는 최선을 다해야 한다. 살 때조차도 오르는 집값을 따라잡으며 매수하는 것이 아니라 시장 분위기가 매도자 우위 시장일 때 거래한다. 매도자의 상황을 잘 파악하여 최대한 가격을 낮출 수 있도록 다양한 시도를 하며 협상 해야 한다. 매도자가 집을 팔려는 이유가 분양을 받아 입주하려는 것인지, 세금 때문인지, 역전세 때문인지, 대출이 감당이 안 돼 팔려는 것인지 이런 내용을 파악하면 가격을 깎을 수 있는 조건이 생기게 되는 것이다. 이런 디테일이 찐 투자자의 팁이 아닐까 한다.
191Pp. 돈은 없지 않다.
만약 당신에게 투자할 마음은 간절하나 당장 투자에 활용할 돈이 없다면 현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다. 무엇보다 자본을 재배치하는 방식으로 종잣돈을 마련해 투자를 감행하는 것은 절약으로 종잣돈을 마련해 투자하는 방법에 비해 리스크가 크다. 따라서 투자를 하기 전 심사숙고해야 한다. ......내가 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련 한 건, 투자 준비 한지 9개월 쯤 지난 시점이다. 첫 투자에 나가기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의 수강을 해 부동산의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50여명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.
강의를 듣고 배울수록 어서 빨리 나도 투자하고 싶은 마음이 굴뚝같아진다. 지금 안 사면 기회를 놓칠 것 같다. 심지어 한 강사님이 조급해하지 말라, 언제든 투자할 수 있는 물건은 있다고 하고 또 좀 있다가 지금이 기회다. 잘 살펴봐야 한다고 말한다. 이는 강사님이 이랬다저랬다 하는 것이 아니라 둘 다 맞는 말인 듯하다. 지금은 21년 이후 3년째 하락장이고 작년 역전세 시장을 지나 전세가가 조금씩 올라오고 있다. 하지만 아직 초보 투자자는 어떤 물건이 저평가 돼 있는지 볼 수 있는 안목이 없이 덜컥 투자했다가 낭패를 볼 수 있다. 그렇기에 신중하게 차근히 앞마당을 늘리고 강의를 듣고 지식을 쌓으면서 독서로 투자 마인드를 배운다면 그 후에도 투자할 곳은 얼마든지 있다는 것이다. 문제는 지금 현재의 ‘나’의 상태이다. 내가 투자할 준비가 되어있는지 나 자신을 잘 점검해봐야 한다.
331p. 알았다면 행하라
당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. ...... 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그런데도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다. ...... 이 책의 마지막 책장을 덮은 뒤 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!
그저 행하라! 라는 말 한마디에 마음이 쿵 했다. 지금까지 열정에 확 끌려 열심히 시작했다가 점점 사그라들어 결말을 보지 못 한 경우가 흔치 않다. 열심히 하다 보면 오 나 좀 잘한 것 같은데 이 정도면 되지 않을까 하는 생각에 조금씩 멀어지고 성장은 멈춰버린다. 하다가 지치고 힘들 때 선배가 그런 것처럼 동료가 그런 것처럼 그저 행하는 것이다. 결과가 나올 때까지... 성장이 멈추지 않도록 말이다.
솔직히 너무 쓰고 싶은 내용이 많은 책이다.
투자사례의 디테일은 모두 외워서 기억해야 할 정도다. 집요함, 끈기, 성실, 노력 모든 게 책 한 권으로 담겼다는 생각이 든다. 투자를 전혀 모르는 상황에서 마인드 세팅, 종자돈 마련, 투자의 시작, 투자 진행, 그리고 부를 이르기까지 다 담겨 있다. 부동산 투자란 이런 것이구나 하는 생각이 들었다. 나도 행해야겠다 다짐했고 지금 행하면 이 독서 후기를 쓰고 있다.
너나위님의 책 한 권이 많은 이들에게 희망을 줄 것에 확신한다.
댓글
브라보마이와이프님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
