수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
행복한 투자자를 그리는
그린쑤입니다.
10.15 부동산 대책으로
서울 전역 및 경기 12개 지역이
규제지역 및 토지거래허가구역으로
지정되었는데요.
그동안 투자자로 전화임장, 매물임장을 하셨던 분들은
“규제지역에서는 어떻게 접근해야 할까?”
고민이 많으실 것 같아 제 생각을 정리해보았습니다.
전화 임장을 하는 이유
“전화임장을 왜 해야 할까요?”
해야 하는 이유를 알아야
루틴으로 만들고 꾸준히 지속할 수 있습니다.
분위기임장, 단지임장하면서 놓쳤던 선호도와 정보를 효율적으로 확인할 수 있다.
부동산 사장님은 현장의 ‘살아있는 데이터베이스’입니다.
우리가 가진 한정된 시간을 사장님의 경험으로 레버리지해야 합니다.
(물론, 현장에 자주 갈 수 있으면 가장 좋겠죠)
전화임장을 통해
지역민들이 선호하는 단지,
실제 현장 분위기,
요즘 많이 찾는 평형 등을
빠르게 파악할 수 있습니다.물론 단지 내 부동산은
자신이 있는 단지를 더 좋게 이야기하는 경향이 있기 때문에,
최소 2~3곳 이상 크로스체크는 꼭 필요합니다.일잘러/친절한 부동산 사장님을 미리 파악할 수 있다.
전화를 하다 보면
설명을 정말 꼼꼼하게 해주시는 분들이 있습니다.- 내가 묻지 않아도 주변 단지까지 함께 설명해주시는 부사님
- 친절하게 응대하며 매물 보러 오라고 해주시는 사장님
- 매물 리스트를 정리해서 문자로 보내주시는 사장님
이런 분들을 미리 파악해두면
추후 매물임장할 때 훨씬 효율적으로 움직일 수 있습니다.특히 요즘처럼 수도권 매물이 부족한 시장에서는
정보가 많고 적극적인 부동산을 통해
공실, 저층, 탑층이라도 보며
실제 선호도를 체감하는 과정이 중요합니다.매물의 디테일한 정보를 확인할 수 있다.
전화 한 통만으로도
매물의 구체적인 조건을 꽤 많이 파악할 수 있습니다.
예를 들면,
- 집주인/세입자가 살고 있는지
- 세입자 만기와 전세 금액
- 이사 가능 시기
- 수리 여부와 수리 시점
- 가격 조정 가능 여부
등 실제 투자와 의사결정에 필요한 정보들을 확인할 수 있습니다.
결국 전화임장은
부동산 사장님의 경험과 정보를 레버리지하여
지역과 단지에 대한 이해도를 높이는 과정이라고 생각합니다.
이후, 매물임장까지 하면서 임장지를 더 깊게 이해할 수 있습니다.
규제지역도 전화임장, 매물임장 해야 하나요?
“규제지역은 투자를 할 수 없는데,
전화임장과 매물임장을 어떻게 해야 하나요?”
규제지역은 투자가 안 되는데,
실거주를 못하는 상황에서
전화임장, 매물임장을 해야하는지
왜 해야하는지에 대해
물어보시는 경우가 있습니다.
제 생각은 “그럼에도 해야 한다”입니다.
시장의 “현장 온도”를 확인할 수 있다.
특히 최근처럼
5.9 양도세 중과 유예 종료 이후 시장 변화가 예상되는 시기에는
현장을 직접 체크하는 것이 중요합니다.
- 급매가 소진되고 매물이 잠기는지
- 호가가 변화하는지 (오르는지)
- 전/월세 시장은 어떤지
- 실제 거래가 되는 분위기인지
이런 부분은 결국
전화임장과 매물임장을 해야 가장 빠르게 체감할 수 있습니다.비교평가를 위한 기준점을 만들 수 있다.
우리가 비규제지역 투자를 고민하더라도,
상위지역인 규제지역의 가격과 시장 상황을 알아야
제대로 비교평가가 가능합니다.규제지역을 알아야
비규제지역의 가격이 싼 건지,
혹은 오히려 비싼 건지 판단할 수 있습니다.우리의 최종 목표는 결국 “서울”
여러분의 비전보드에는
어떤 단지가 있으신가요?수도권 투자자라면
대부분 더 좋은 상급지,
결국 서울을 목표로 하고 계실 거라고 생각합니다.다음 시장에서 기회를 잡고 갈아타기 위해서는
지금부터 시장을 계속 지켜보며
선명한 앞마당을 만들어가야 합니다.
특히 현재 규제지역은
실거주자가 움직이는 시장이기에
선호도를 더 뾰족하게 파악할 수 있습니다.
이를 토대로 다음 장에서 투자/내집마련에 적용할 수 있겠죠?
규제지역 전화임장하기 : 실거주자 관점으로 접근해보기
단지에 대한 예산 설정하기 : 단지 선호도 파악
실거주자는 결국
“내 예산 안에서 어디가 가장 좋은가?”를 고민합니다.예를 들어
“15억 정도 생각 중인데
이 가격대에서 많이 비교하는 단지가 어디인가요?”처럼 질문해보세요.
비슷한 가격대 단지를 함께 물어보면
자연스럽게 지역 내 선호도도 파악할 수 있습니다.예산 안에서 가장 좋은 것 : 동별 선호도 파악
- 로얄동은 어디인지
- 뷰가 트인 동은 어디인지
- 수리 여부에 따라 가격 차이가 얼마나 나는지
를 질문해보세요.
실거주자 시장에서는
이런 요소들이 실제 가격 차이와 선호도를 더 선명하게 보여줍니다.
실거래가, 토지거래허가 가격, 호가 체크하기 : 시장 상황 파악
특히 토지거래허가구역에서는
최근 얼마에 거래됐는지를 꼭 확인해보세요.실거래가에 아직 반영되지 않았더라도
현장에서는 이미 분위기가 달라진 경우가 많습니다.- 최근 더 높게 거래된 사례가 있는지
- 급매가 있었는지 / 얼마에 나갔는지
- 현재 호가 분위기는 어떤지
를 꾸준히 체크해보면 좋습니다.
Q. 실거주자로 전임하면 전세는 어떻게 물어보죠?
- 투넘버 혹은 가족/지인 번호로 전세입자 컨셉으로 전화해보기
- 단지 매물을 가지고 있는 매도인 컨셉으로 현재 전세 시세 파악하는 전화해보기
전세 생각하다가 전세 없어서 매수 수요로 전환한 매수인으로 전화해보기
: “원래는 전세로 2년 정도 더 살려고 했는데 요즘 전세가 너무 없어서 매수로 고민 중이에요.
혹시 전세는 요즘 어느 얼마에 나오나요?”
규제지역 매물임장하기 : 실거주자의 시선으로 보기
투자자라면 세입자에게 임대를 줄 것이기에,
매도가 잘 될 것인지의 관점으로
환금성, 전세가, 수요를 중심으로 보게 됩니다.
하지만, 실거주자라면 매물을 볼 때 어떻게 볼까요?
“내가 실제로 살 집”이라는 관점으로 보기 때문에
거주 만족도에 더 집중합니다.
예를 들면,
- 동·층·뷰
- 단지 커뮤니티
- 주차 여건
- 관리비
- 생활 인프라
- 학교·마트·지하철 접근성
등 거주 만족도에 영향을 주는 것에 더 초점을 맞춥니다.
그래서 질문도 달라져야 합니다.
"사장님, 단지에서 로얄동은 어디예요?
주차는 여유가 있나요? 늦게 와도 할 수 있어요? 차량 2대까지 추가금 없나요?
관리비는 어느 정도 나오나요?
커뮤니티 시설은 뭐가 있나요?
기본 수리하면 비용이 어느 정도 들까요?
이사 협의는 가능한가요? (미리 이사 날짜를 설정하세요)
주위 마트/학교/지하철역은 얼마나 걸려요?"
이런 질문을 통해
실수요자들이 실제로 무엇을 중요하게 생각하는지 체감할 수 있습니다.
그리고 이런 과정이 결국
단지 선호도를 더 깊게 이해하는 데 큰 도움이 됩니다.
* 매물임장을 하면서도
전세 분위기를 자연스럽게 물어볼 수 있습니다.
“사장님, 나중에 2년 정도 살다가 전세를 놓을 수도 있을 것 같은데
요즘 전세 시세는 어느 정도예요?”
처럼 대화 흐름 속에서 질문해보세요.
결국 시장이 바뀌어도
우리가 해야 하는 본질은 달라지지 않는다고 생각합니다.
전화임장과 매물임장은
단순히 “지금 당장 투자할 수 있는가”를 확인하는 과정이 아니라,
시장과 사람의 선호도를 읽고
앞마당을 선명하게 만들어가는 과정입니다.
특히 규제지역은
실거주자의 움직임과 선호도가 더 명확하게 드러나는 시장입니다.
그래서 지금의 경험과 데이터들이
다음 상승장에서 여러분의 투자와 내집마련에
큰 기준점이 되어줄 거라고 생각합니다.
지금 당장 살 수 없더라도,
계속 보고, 듣고, 기록하고, 비교해보세요.
결국 기회는
꾸준히 시장을 지켜본 사람에게 온다고 믿습니다.
