[10심히 책읽고 인생9하조_이쁜부자엄마] 열중 4강 강의 후기

[PART1] 2024년 상반기 현재 전세시장 상황

-대구/경북 입주물량 상승으로 전세가 하락

-서울에서 가장 전세가 높은곳 "성북구"

25개구 중 9개구가 전세가율 60% 이상

🪄 전세가 상승을 어떻게 봐야할까?

-> 전세가 상승이 투자자에게 어떤 의미?

매매가가 하락/횡보하는 시장에서 전세가 상승은 투자자에게 기회

매매가와 전세가가 가까워진다

-> 전세가율 높아진다

-> 투자금 줄어든다

-> 소액투자 기회, 전세금 상승분 회수 기회

🪄 전세가 상승 지역 단지의 특징

연식이 좋은곳, 구축이라도 거주환경이 좋아 지역주민들의 선호도가 높은 곳

-> 전세가는 실수요가치를 반영!! 사람들이 좋아하는 곳일 수록 상승 유리

[PART2] 전세 세팅을 위해 알아야할 필수 사항

-얼마에 언제까지?

-누구한테 어떻게? 전세 빨리 안나가면?

-전세 때문에 속 썩고 싶지 않아요!!

🪄 전세 세팅 유형

1) 투자 후 일반적인 전세 세팅

가. 투자자에게 가장 유리한 전세 세팅: 매매 잔금은 전세 잔금으로

나. 투자 시 대비 해야하는 전세 세팅: 전세 계약은 했지만 매매 잔금 후 전세 잔금을 받는 경우

매매 잔금 때까지 전세입자가 안 구해진 경우

2) 투자 시 알고 있어야하는 특수한 전세 세팅

가. 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우

나. 매매 계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우

🪄 단계별 유의 사항

1) 매매계약서 작성

매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크

2) 임대계약서 작성

임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우 유의

3) 투자에 대한 책임은 스스로의 몫

[PART3] 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1) 전세 가격 적정하게 설정(단생공)

단지내 비교, 생활권 비교, 공급물량 확인

2) 리스크 줄이는 임대기간 설정(공수포)

임대만료일 설정에 따라 감당해야하는 리스크가 달라짐

3) 임차인에 따른 대응 전략

기존임차인이 있는 경우(전세낀물건)

법인이 임차인이 되는 경우

[PART4] 사는 즉시 수익률 올리는 협상법&임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)

🪄 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

1) 사는 단계부터 충분히 싸게 사는게 중요

2) 가격 협상 뿐 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함 필요

🪄임대 리스크 줄이는 법

1) 임대 최고가를 고집할 필요 없음(욕심vs기회비용)

2) 임대물량 등 고려, 시기에 적절한 물건 선택

3) 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임

4) 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어

5) 안좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김

-> 쌀때 사는 것, 싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력

💎깨

강사님은 우리가 이 강의를 들을 때 '아직 나에게는 멀고도 먼일'이라고 생각할 거라고...그렇지만 아닙니다!!

나역시 그랬다.

강의 분량도 많고 컨디션은 안좋고 어렵게만 느껴지고 특히나 먼 일이라 대충들을까?! 했지만,

뜨끔하면서 더 초집중해서 들었다.

양파링님이 강의 시작에 "공략집"이라는 용어를 사용하신 근거가 충분히 와 닿았다.

책으로 만들어서 매수/임대/매도 시에 들고 다니면서 봐야 할 자료들!

이렇게 모든 스텝에서 일어날 수 있는 상황과 그에 대한 대처법들을 알려주시니, 투자를 못하겠다고 할 수가 없다.

💎적

투자 물건을 찾을 때도 이 내용을 미리 생각하면서 적절한 아이를 고르고 골라야 한다!!

가치가 있는 물건을 싸게 사는 것!!이 우리의 최종목표!!