[열중37기 매1매1독서하고 레버리지3킬조 적절한산책] 열중 4강 양파링님 강의 후기

나도 "전세" 하나만 가지고 이렇게나 말할 수 있을까?

전세투자의 방점, "전세"놓기의 모든것

안녕하세요, 적절한산책입니다.

어느덧 벌써 열반중급반 마지막강의가 마무리 되고 있네요. 정말 시간 빠른것 같습니다.

매일매일, 독서를 하겠다는 다짐은 있었지만 생각대로 되지는 않은 5월 한달!

그래도 37기 113조 여러분들과 같이 독서하면서

매일매일 보낼 수 있어서 너무 행복했습니다.

마지막은 양파링님의 강의로 마무리가 되었습니다.

사실 듣기 전에는 전세 빼는 것을 이렇게 상세하게 들어놓을 필요가 있을까?

라는 생각이 많았다면, 듣고 난 뒤에는 진짜 재밌다.. 나도 얼른 세빼고 싶다 이런 마음뿐이었습니다.

전세 레버리지 투자의 마지막 키 "전세"

싸게 사는것이 가장 중요합니다.

이것은 이제 투자공부를 시작하고 어느정도만 지나면 누구든지 알수 있습니다.

싸게 사고 난뒤에는?

바로 시작되는 것이 "전세"놓기 입니다.

전세는 무이자 레버리지로 우리가 하는 투자에서 수익률을 결정하는

매우 중요한 역할을 하게 되는 녀석입니다.

전세는 물가상승률에 비례해서 오르지만,

유동성에 맞물려서 돌아가기만 하는 것이 아닌 수요와 공급에 의하여 움직이는

정말 솔직한 친구 입니다.

즉, 유동성과 수급의 콜라보인거죠.

매매가는 예측 불가능합니다. 하지만 전세가는 어느정도 "예상"이 가능하죠.

(예측이 아닙니다.)

이 전세로 인해 부동산에서 특히 아파트가 안전하다고 하는 이유이기도 합니다.

동시에 리스크가 수반되는 이유이기도 하죠.

이 전세를 어떻게 빠른시일내에 맞추고 대응하느냐에 따라

추후 투자를 이어나갈수 있는 핵심 포인트가 됩니다.

전세 세팅 유형과 이에 따른 대비

전세 세팅의 유형을 파악하는 것은

기출문제를 미리 풀어놓고 BEST 상황과 WORST 상황을 대비 하는 것과 같습니다.

이를 통해 레버리지의 효과를 극대화 하고,

혹시 모르는 사태에 대비해서 여유 현금을 보유해 어렵게 잡은 물건을 놓치지 않는 것이 핵심이죠

1. 새로 전세를 맞추는 경우 (3가지 상황: 잔금전 전세계약 이사 完, 잔금전 전세계약 이사 前, 공실.)
2. 주전세
3. 기존 세입자 승계

이 상황들을 숙지해서 각 상황별로

어떻게 대비해야 하는지 계획해볼 필요가 있다고 생각했습니다.

적정 전세가 설정과 임대기간

이게 제일 궁금했던 파트인데, 정말 알기쉽게 시뮬레이션을 통해 이해했습니다.

중요한건 역시 경쟁 물건이 주변에 얼마나 되는지 파악하고

내가 투자하는 물건이 1등물건이 되는지, 안된다면 최소 몇등은 되는지 파악하는 것이었습니다.

그리고 중요한건 전세보증보험!

KB시세 매매, 일반, 90% -> 이것만 알아서 대비하기

그리고 중요한 건 바로 임대기간이었습니다.

임대 기간은 포트폴리오 관리할때 리스크를 대비하기 위한 가장 중요한 수단입니다.

임대기간 설정을 되도록이면 임차 수요가 넘치는

1~2월 (학군지일시) 이나 봄 가을에 맞춰놓는 것

만약 해당 지역의 공급이 넘쳐날 시에는 해당 시기 전 3개월~ 후 3개월을 제외하고 볼것.

협상은 가격과 상황을 파악하자

결국 부동산은 사람이 하는 것이다 보니,

각 개별 물건별로 상황에 따라 나오는 컨디션이 다 다릅니다.

그래서 개별 물건별로 임차인이 만기라서 싸게 나온물건,

급전이 필요해 싸게 나온 물건등등 해당 조건들을 이용해

협상시 줄건 주고 받을건 받는 센스가 필요합니다.

결국 싸게 사는 것의 핵심이 되는 것이죠.

열중 마지막 강의를 통해 싸게 사면서 전세를 적절하게 놓는 방법을 제대로 배웠습니다.

마지막 강의에 이렇게 전세 임대를 시뮬레이션하면서

진짜로 투자할때 어떤식으로 참고해야 할지 알게된것 제대로 거인의 어깨에 올라탄 느낌이었습니다.

열중 마지막까지

레버리지 투자의 핵심을 알려주셔서 감사합니다.

리스크는 없을 수 없지만, 그 리스크를 잘 관리하고 해쳐나갈 수 있는

안목과 마인드 셋을 해주셔서 감사합니다!