[서울투자할때까지 121비 하지 않조 같이투자자] 1강 수강후기

1주차 강의 수강을 완료하였습니다.

직전 서기 들은 후 3개월이 안된 채로 다시 수강하게 되었는데, 집중할 수 있도록 노력하면서 수강하다보니 다시 생각해봐야 할 점과 새로 배운 부분이 있었습니다.

간략하게 기록해보고자 합니다..

I 시장상황

몸소 체감하고 있으나, 전세가가 많이 상승하고 있다. 투자금적으로도, 유리해 지고 있는 상황이고 또 월부에서 배웠던 부동산사이클이 눈앞에서 펼쳐지고 있다보니 자신감도 생기게 되었던 것 같다.

여전히 옥석을 가려 매물을 선정해야 한다.

좋은 입지의 선호단지들은 가격이 거의다 회복 되었고, 추격매수는 금한다.

신축이건 구축이건,

1) 좋은 입지의 덜 선호단지 2)덜 좋은 입지의 덜 선호단지가 싼 가격이라면 투자를 고려하자. (투자가치 있는경우)

서울 아파트 평균 거래량 8천건 이상이면 많은 수준이고, 현재는 4천건 내외 정도

하락장에서는 1~2천건 이하로 거래되었다.

I 뉴타운

뉴타운은 느껴지기에 필패 정답지와 같다. 서울이라면 뉴타운에 집중하자. 더욱이 하급지(4-5)일 경우, 뉴타운을 최우선으로 고려하자. 서대문은 북아현/가재울 뉴타운

I 25개구 입지요소별 특징정리

구별 핵심입지요소를 달달 외우자,, 결론 파트에서 지역 내 비교평가 할 때 결국 핵심입지요소를 떠올리며 선정해야한다. 서대문은 교통(업무지구 접근성), 환경(뉴타운)

I 매수

가치성장투자(좋은입지)는 수익에 집중해야 한다. 단순히 투자금이 많이 드는 투자방식이 아니라 수익에 집중해야하는 걸로 이해를 해야한다. 전세율이 붙는 시기가 현실적으로 캐치하기가 어렵기 때문에, 지금 가격이 저렴하다면 추후 수익을 기대하며 투자해도 좋다. + 가치성장투자는 매도계획이 없이 장기적으로 보유할 단지를 매수하는 거라 진짜 좋은 물건을 골라야 한다.

월세, 시세보다 낮은 전세 매도물건의 경우 잔금 대응이 가능하다면, 좋은 협상카드로 활용이 가능하다.

I 세금

2주택 이상인 경우, 3주택 취득세 8% VS. 2주택 양도세 + 2주택 취득세 1~3% 합으로 비교해야 한다. 무지성으로 8%무섭다고, 기존 2주택 던지고 새로 2주택 취득 시 세액 합계가 8%보다 클 수 있다.

종부세는 공시가격 가격대를 시세대비 잘 파악하고 있어야 하겠고, 9억공제 내에서 공동명의를 잘 활용해서 종부세합을 최소한으로 관리해야한다.