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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
*2024년 서울시장진단
지금 서울 시장은 매매보다 전세거래가 훨씬많다.
절대로 올라간 가격을 추격매수하면 후회한다.
집을 사는것은 맞다. 근데 집을 빨리 사면 안된다.
투자하기 좋은 시장의 모습은? -> 가치있는 아파트의 매매가격이 내리고, 전세가격은 올라감.
낮아진 전세대출금리, 너무 많이 오른 월세가격 상대적으로 싸진 전세가격
지금 전세 올라가는걸 눈여겨봐야한다.
보고있는 단지만 보지마라.
여러분이 보는 단지는 동네에서 사람들이 좋아해서 전세가도 오르고 매매가도 따라오르는 단지일 가능성이높다.
그런 단지만 보고있으면 진짜 기회를 주고 있는 단지를 못본다.
신축 전세가 7억->9억으로 오르면, 구축전세가 5억에서 가만있지않고 채워진다.
요새 실거주하는 분들은 집을 사는데, 투자하는 사람많고 투자물건 많이 나오는 시기가 아니다.
그래서 전세물건이 많이 없다.
서울투자를 해야겠다고 마음먹은지 얼마 안됐다.
최근 금리때문에 전세를 많이 선호한다.
*지금 시장 사이클의 어느 지점인가?
지금현재 매매가격은 보합하거나 내려가는 느낌, 전세가격은 아래에서 위로 가파르게 오르는 느낌
과거의 하락장과 같다. 그래서 조급하게 생각할 필요가 없다.(2008~2013년)
서울 수도권시장은 굉장히 많은 참여자가 함께 하고있다.
우리나라 인구의 절반이상이 수도권에 있다.
2년뒤 4년뒤 전세금은 많이 올라서 투자금은 빠르게 회수한다. 앞으로 겪게될 일이다.
지금이 급하게 추격매수는 절대 안되는 시점이다.
지금은 어떻게 봐도 매매가보다 전세가가 많이 오르는 시장이다.
서울을 급지별로 자세한 설명이 있어서 좋았다.
헷갈리지 않고 정리가 되는 느낌이다.
투자금 6억 이상: 1급지 투자가능(전세가율50-60%) ~ 송파에서도 투자할수 있는곳 꽤 있을거다.
투자금 3-5억 : 2-3급지 투자가능 (3급지중 2급지 생활권까지)
투자금1-3억 : 3-4급자 투자가능
30평대가 투자금이 더 든다고 생각하지말고 20-30평대까지 함께 확인하고, 더 가치있는 30평대를 투자
지금 20평대가 손바뀜이 많이 되면서 20평대 가격이 올라서 20평대와 30평대 가격차이가 1억이 안나는 단지도 있다
평소 20평대와 30평대 가격차이가 1.5억-2억 정도 난다.
그래서 반드시 20평대만 보지말고 30평대 가격까지 같이 체크해야한다.
지금 수도권시장을 명확하게 정리하고 진단하는 느낌이다.
서울의 몇몇곳은 매매가도 오르고 전세가도 오르고있어 조급해지기 좋은 시장이다.
지금이 2010-2011년이랑 비슷하게 느껴진다.
아직까지 상승장에 가파르게 오르던 기억이 남아있어서 경험이 없는 사람들은 착각할것같다.
나도 2009년에 집을 사고 일년후인 2010년에 집값이 올라서 기분좋았던 경험이있다.
그 후로 집값이 2-3년동안 하락했었다. 실거주였고 대출이 없었기에 그냥 시간을 보냈더니 상승장이 어느새 시작되었었다. 지금은 수도권시장을 눈여겨봐야할 시점이다.
사람들은 매매가만 보기 때문에 저번달이랑 별 다른게 없어서 관심이 시들해질시점이다.
그러나 우리는 전세가의 흐름을 눈여겨봐야한다.
앞으로 전세가는 꾸준히 오를것이므로, 기회가오면 저평가된 가치있는 서울의 아파트를 반드시 사야한다.
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